SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời, cụ thể là: a) Đất đai; b) Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2.Đặc điểm bất động sản Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau:
Bất động sản có tính cố định về vị trí do đất và công trình xây dựng luôn gắn liền với mặt đất, điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường và hoạt động kinh doanh bất động sản Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị, bao gồm các yếu tố như địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan và kết cấu hạ tầng khu vực.
Tính bền vững của đất đai, một tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, thể hiện qua tuổi thọ lâu dài của các công trình gắn liền với nó, có thể tồn tại hàng trăm năm.
Mỗi bất động sản đều có tính khác biệt riêng, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng có cấu trúc, kiến trúc, kích thước và diện tích tương tự Vị trí là yếu tố quyết định, khiến giá trị và khả năng sinh lời của từng bất động sản, dù là liền kề, trở nên khác biệt trên thị trường bất động sản.
Bất động sản có tính khan hiếm do nguồn tài nguyên đất đai được thiên nhiên ban tặng có giới hạn, với những đặc điểm khác biệt và vị trí cố định Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản ngày càng gia tăng, tạo ra sự chênh lệch giữa cung và cầu.
Bất động sản có giá trị lớn do đất đai hạn chế và sự khan hiếm của nó Giá trị của các công trình xây dựng thường cao, dẫn đến việc cung bất động sản co giãn thấp hơn so với cầu.
Giá trị của bất động sản mục tiêu có thể tăng hoặc giảm do sự xuất hiện của các bất động sản liền kề Những yếu tố xung quanh và các công trình bất động sản khác có thể tác động đáng kể đến giá trị này Do đó, khi định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ các dự án bất động sản xung quanh.
Bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, trong đó giá bất động sản luôn mang tính song trùng, được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ và liên quan đến giá trị cũng như giá trị sử dụng của tài sản.
1.1.1.3 Vai trò của bất động sản BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc Không chỉ vậy, BĐS còn là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán Ngoài ra, BĐS có giá trị vốn trên thị trường Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp
1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Dựa vào đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hiểu khái quát như sau:
Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản, được hình thành từ các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian cụ thể.
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Bất động sản có tính chất cố định về vị trí, dẫn đến việc không thể di chuyển hàng hóa đến nơi giao dịch Do đó, quy trình giao dịch thường trải qua ba giai đoạn: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý Điều này khiến cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài và dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như biến động giá, thay đổi pháp lý và điều kiện môi trường.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và sâu sắc, được hình thành từ nhiều thị trường nhỏ địa phương với quy mô và trình độ khác nhau Mỗi khu vực có giá cả và tập quán riêng, khiến giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Sự phát triển văn hóa, kinh tế và chính trị không đồng đều giữa các vùng ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản, thường chỉ tác động trong phạm vi nhất định Do đó, khi nghiên cứu giá cả và quan hệ cung cầu, cần xem xét các điều kiện kinh tế, văn hóa và xã hội của từng vùng cụ thể.
- Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Điều này xuất phát từ những lý do:
Thông tin minh bạch thấp
Hàng hóa bất động sản không đồng nhất, chưa thực sự đa dạng phong phú, chưa đáp ứng đủ yêu cầu.
Giá cả được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ nên giá bán không đồng nhất, tính tham chiếu thấp.
Thị trường bất động sản có sự tham gia hạn chế do yêu cầu vốn lớn và thời gian đầu tư kéo dài, dẫn đến tính thanh khoản của hàng hóa thấp.
Tính so sánh của hàng hóa kém.
Tham gia và rút lui khỏi thị trường khó khăn vì tính thanh khoản thấp, thủ tục hành chính phức tạp, khả năng thu hồi vốn chậm.
Có sự quản lý can thiệp quá sâu của nhà nước làm cho thị trường không còn phát triển theo đúng quy luật của thị trường nữa.
Quy trình môi giới bất động sản
Thông tin đóng vai trò quan trọng như năng lượng trong dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS), vì BĐS và các quyền liên quan là đối tượng giao dịch chính Do đó, việc sở hữu lượng thông tin phong phú và đa dạng về BĐS là lợi thế hàng đầu của mỗi nhà môi giới Dưới đây là một số loại thông tin cơ bản cần thu thập để hỗ trợ hoạt động môi giới BĐS hiệu quả.
1.3.1.1 Thông tin nguồn cung bất động sản
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS Có những dạng cơ bản sau:
Cho thuê, cho thuê lại, ở ghép
Đầu tư liên doanh liên kết
Khai hoang và khai phá đất đai là quá trình biến những khu đất chưa sử dụng thành những khu vực có thể khai thác Cung bất động sản tại một thời điểm phụ thuộc vào số lượng bất động sản đang được rao bán hoặc cho thuê, cùng với số lượng bất động sản mà chủ sở hữu quyết định hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản bao gồm nhiều nguồn cung khác nhau.
- Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS.
- Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS
- BĐS ở nước ngoài BĐS hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của thương vụ.
Tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán hoặc cho thuê là hoạt động quan trọng đầu tiên trong mỗi thương vụ Nhà môi giới cần thu thập thông tin liên quan đến bất động sản trong khu vực và toàn quốc để xây dựng kiến thức tổng quan về sự phát triển của thị trường bất động sản Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về bất động sản có thể khai thác, bao gồm các trang web chuyên ngành, mạng xã hội, và các báo cáo thị trường.
Sách báo phổ thông và Internet là nguồn thông tin phong phú và cập nhật về nhu cầu mua, bán và cho thuê bất động sản Các ấn phẩm như báo “Mua và bán”, tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “Thị trường chứng khoán” và “Thế giới bất động sản” cung cấp nhiều thông tin hữu ích Những vấn đề liên quan đến bất động sản luôn thu hút sự chú ý và được các tạp chí khai thác Ngoài việc sử dụng thông tin có sẵn, các nhà môi giới còn có thể đăng tin tìm kiếm các loại bất động sản qua báo chí và Internet.
Văn phòng môi giới là nguồn thông tin phong phú, nhờ vào mối quan hệ và vùng hoạt động riêng của mỗi văn phòng Việc khai thác thông tin từ đồng nghiệp sẽ mang lại lợi ích lớn cho nhà môi giới Do đó, xây dựng mối quan hệ tốt đẹp và cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới, cũng như với các cơ quan Nhà nước và tổ chức khác, là rất quan trọng.
Các cơ quan Nhà nước như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư và Bộ Thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và cung cấp thông tin về các dự án và công trình bất động sản Đồng thời, các công ty xây dựng và kinh doanh cũng là nguồn cung cấp lớn về bất động sản, góp phần vào sự phát triển của thị trường.
+ Cơ quan đấu giá: Nhà môi giới có thể tìm được các thông tin cần thiết qua các BĐS đã được đấu giá và sắp được đấu giá.
Đi thực tế là một phương pháp quan trọng giúp nhà môi giới phát hiện các khu nhà, khu đất bỏ trống và những dự án bất động sản mới thông qua việc tìm hiểu từ cư dân địa phương.
1.3.1.2 Thông tin về bất động sản
Vị trí và môi trường xung quanh đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản Các nhà môi giới cần ghi chép các đặc tính liên quan đến bất động sản như hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, siêu thị và công viên Việc nắm vững những tiêu chuẩn này giúp nhà môi giới đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của người mua hoặc thuê.
Khi đánh giá bất động sản, điều quan trọng cần lưu ý là các đặc điểm sơ bộ như diện tích, số tầng, số phòng khách, phòng ngủ, cũng như các tiện ích đi kèm như vườn, hồ bơi hay sân thượng Những thông tin này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về bất động sản mà còn ảnh hưởng đến giá trị và sự hấp dẫn của nó trên thị trường.
Trang thiết bị là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong bất động sản cho người thuê hoặc người mua Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép danh sách các đồ vật, mà còn cần ghi rõ nhãn mác và kiểu dáng của đồ gia dụng để tránh tình trạng bị đổi.
Tình trạng kỹ thuật của bất động sản, bao gồm kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, và kết cấu dầm, khung, là yếu tố quan trọng mà người mua cần xem xét Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu của những ai đang tìm kiếm bất động sản để sử dụng.
Hạ tầng kỹ thuật như đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas và mạng lưới điện đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cơ bản của khách hàng Những yếu tố này không chỉ đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.
Nhà môi giới cần đánh giá giá cả tổng thể và giá từng phần của bất động sản bằng cách kiểm tra thông tin về giá trị thị trường và các bất động sản lân cận, từ đó đưa ra mức giá hợp lý và có lợi nhất cho khách hàng.
Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu bất động sản bao gồm sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và tài liệu phân chia tài sản Những giấy tờ này là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh quyền sở hữu và quản lý bất động sản.
Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác
Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp, phân chia tài sản (nếu có).
Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng xây dựng và sửa chữa trong tương lai: hạn chế độ cao, thêm tầng, hạn chế mặt tiền,
- Về xã hôi, lịch sử:
Thời gian: thời gian xây dựng (cách đây bao nhiêu năm), thời gian sử dụng, người sử dụng và quá trình phát triển của BĐS.
Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không, có an ninh không,
Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác
1.3.1.3 Thông tin về cầu bất động sản
Phân loại đối tượng cầu bất động sản:
- Dựa trên mục đích của người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh dịch vụ.
+ Để đầu tư: những người kinh doanh BĐS, đầu cơ tiền nhàn rỗi.
- Dựa trên mục đích của người thuê nhà:
+ Để làm văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý + Để kinh doanh dịch vụ
+ Để làm xưởng sản xuất + Nhà ở: với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, thuê nhà công vụ.
- Mục đích tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp.
Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng: thăm hỏi bạn bè người quen qua điện thoại, lướt web, xem TV, đọc báo, chat, facebook.
+ Tìm cách liên lạc trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng, khách hàng của các văn phòng môi giới khác,
Để xây dựng mối quan hệ vững chắc với những khách hàng tiềm năng, bên cạnh việc gửi email, bạn nên chủ động tiếp cận trực tiếp Hãy dành thời gian gặp gỡ, trò chuyện qua điện thoại hoặc tại quán cà phê để tạo dựng sự kết nối tốt hơn.
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, chủ động liên lạc với họ bằng những cách truyền thống như gọi điện, nhắn tin, hẹn gặp.
- Phương pháp thụ động + Đón tại văn phòng + Phục vụ quảng cáo.
1.3.2 Kiểm tra và xử lý thông tin
THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIỆT NAM
Giới thiệu về công ty cổ phần Cenco Việt Nam
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần Cenco Việt Nam.
2.1.1.1 Thông tin cơ bản về công ty
- Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIETNAM
- Tên nước ngoài: VIET NAM CENCO CORPORATION
- Tên viết tắt; VINACENCO.,CORP.
- Mã số doanh nghiệp: 0105908141 Phòng ĐKKD – Sở KH & ĐT TPHN cấp ngày 05/06/2012.
- Ngành nghề kinh doanh chính: truyền thông quảng cáo, tư vấn, mua bán, cho thuê các căn hộ chung cư, văn phòng, biệt thự, tour du lịch.
- Sản phẩm và dịch vụ: bất động sản và du lịch.
- Địa chỉ: P305, tòa nhà B5, Làng Quốc Tế Thăng Long, quận Cầu Giấy,
- Website: www.cencovietnam.com – http://vietnamtravelplaces.com/ và http://nhadathot.vn
- Loại hình công ty: Công ty cổ phần
- Vốn điều lệ: 1,8 tỷ đồng
- Người đại diện theo pháp luật : HÀ QUỐC KHÁNH.
Chức danh: Tổng giám đốc.
Hình 2.1: Logo Công ty cổ phần Cenco Việt Nam (Nguồn: Cenco Việt Nam)
Với khách hàng: Cenco Việt Nam luôn nỗ lực không ngừng nhằm mang đến cho khách hàng những sản phẩm và dịch vụ có chất lượng tốt.
Cenco Việt Nam cam kết xây dựng mối quan hệ bền vững với đối tác, dựa trên nền tảng trung thành, tôn trọng lẫn nhau và lợi ích chung cho tất cả các bên.
Cenco Việt Nam cam kết tạo ra một môi trường làm việc thân thiện và hiệu quả, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống vật chất và tinh thần cho toàn thể nhân viên, hướng tới mục tiêu mang lại cuộc sống tốt đẹp hơn.
2.1.1.2 Lịch sử hình thành công ty cổ phần Cenco Việt Nam Công ty cổ phần Cenco Việt Nam được thành lập vào tháng 6 năm
2012 Khi bắt đầu tham gia vào thị trường kinh doanh, Công ty chủ yếu cho thuê các căn hộ chung cư, biệt thự,… Cùng với thời gian đó, website http://nhadathot.vn được thành lập và đi vào hoạt động Với chức năng và các công cụ cơ bản như: cho phép khách hàng tìm kiếm chung cư căn hộ theo địa điểm, cung cấp các thông tin cơ bản về bất động sản trên toàn quốc, thông tin về các nhà môi giới,… Hoạt động kinh doanh bất động sản với các dịch vụ chủ yếu thông qua website http://nhadathot.vn bao gồm: cho thuê, tư vấn, quảng cáo, cung cấp thông tin về bất động sản Các hoạt động offline của công ty bao gồm: Môi giới, định giá, quản lý và quảng cáo bất động sản.
Ngay từ những ngày đầu thành lập, công ty đã phải đối mặt với nhiều thách thức, nhưng vẫn đạt được nhiều thành công đáng kể trong lĩnh vực bất động sản.
Năm 2012, trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu khiến nhiều doanh nghiệp phá sản, Cenco Việt Nam đã quyết định thành lập và đã đạt được những thành công nhất định, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
Vào tháng 1 năm 2013, website http://nhadathot.vn chính thức được thành lập và đi vào hoạt động Trang web chuyên cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản, bao gồm cho thuê, tư vấn, quảng cáo và cung cấp thông tin chi tiết về thị trường bất động sản.
Công ty chuyên cung cấp các dịch vụ môi giới, định giá, quản lý và quảng cáo bất động sản Kể từ khi thành lập, mặc dù đối mặt với nhiều thách thức, công ty đã đạt được nhiều thành công đáng kể trên thị trường bất động sản.
Từ tháng 7/2013 – 7/2014: tiếp tục mở rộng tư vấn mua bán, cho thuê văn phòng.
Từ tháng 8/2014, công ty đã khẳng định vị thế vững chắc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Với nền tảng ổn định, công ty mở rộng sang lĩnh vực du lịch, cung cấp dịch vụ tư vấn cho khách hàng về các tour du lịch, khu nghỉ dưỡng và khách sạn.
Tính đến tháng 10/2014, sau gần 3 năm hoạt động, công ty đã không ngừng cải tiến bộ máy lãnh đạo và nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên, khẳng định vị thế là công ty hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản và du lịch.
Vào tháng 7 năm 2015, công ty đã chuyển trụ sở từ phòng 703, tháp B, tòa nhà Long Giang, số 173 Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Hà Nội sang phòng 305, tòa nhà B5, Làng Quốc Tế Thăng Long, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
Sau gần 3 năm hoạt động, Công ty cổ phần Cenco Việt Nam đã nâng cao bộ máy lãnh đạo và đội ngũ nhân viên, khẳng định vị thế số 1 trong lĩnh vực bất động sản và du lịch tại Việt Nam Công ty hiện đang dẫn đầu về cho thuê căn hộ trên toàn quốc, cho thấy những cải tiến và hoàn thiện đáng kể trong các hạng mục dịch vụ.
Năm 2014 là năm đánh dấu những cột mốc lịch sử quan trọng của Cenco Việt Nam trên con đường khẳng định thương hiệu của mình Dựa trên những tính năng cơ bản của 1 website thương mại điện tử, http://nhadathot.vn đã tích hợp những tính năng ưu việt vượt trội cung cấp thông tin về bất động sản và là website có tên tuổi về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Cenco Việt Nam, một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực thông tin dịch vụ và địa điểm, luôn nỗ lực mang đến cho khách hàng những tiện ích tối ưu nhất Lãnh đạo và nhân viên công ty không ngừng suy nghĩ về việc đơn giản hóa quy trình truy cập và tra cứu dịch vụ, địa điểm, nhằm nâng cao trải nghiệm người dùng.
Bà Oprah Winfrey từng nói: "Chúng ta đều cần phải thay đổi theo thời gian!", và Cenco Việt Nam cũng không ngoại lệ Mỗi sự thay đổi tại Cenco là một dấu mốc quan trọng, thể hiện sự trưởng thành trong việc phục vụ khách hàng Chúng tôi không ngừng thay đổi để phù hợp với xu thế phát triển nhanh chóng của thời đại, tạo ra những tiện ích tốt hơn cho khách hàng và mang lại giá trị cao hơn cho cộng đồng.
Từ những tiền đề đã tạo dựng được đến việc mở rộng thêm website http://housing.com.vn/ và www.cencovietnam.com/ với đa ngôn ngữ, cung cấp dịch vụ cho cả khách nước ngoài( đi vào hoạt động vào tháng 2/2015) để ngày càng khẳng định thêm nữa thương hiệu của mình – là 1 trong những công ty đứng số 1 Việt Nam về dịch vụ bất động sản và du lịch – và điều đó được chứng minh bằng việc: hàng năm có rất nhiều đối tác lớn tìm đến Cenco để hình ảnh của công ty được quảng bá rộng khắp.
Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam
- Luật đất đai năm 1998 và năm 2003.
Điều 5: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Điều 6: Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai
Điều 7: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Điều 10: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn chiếm đất đai và sử dụng đất không đúng mục đích, đồng thời yêu cầu tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đã công bố Việc hủy hoại đất và không thực hiện đúng quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất cũng bị cấm Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo quy định.
Tham khảo bản dự thảo luật đất đai năm 2013
Chương XVIII: Mục 1 Hợp đồng mua bán tài sản Mục 3 Hợp đồng tặng cho tài sản Mục 5 Hợp đồng thuê tài sản Mục 7 Hợp đồng dịch vụ…
Điều 4: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở.
Điều 5: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu
- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
-Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng.
- Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Điều 1: Phạm vi áp dụng.
Điều 5: Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
Điều 6: Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Điều 7: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.
Điều 8: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Nghị Định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Thông tư 05/2006/TT-BXD ban hành ngày 1/11/2006 cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP, được ban hành ngày 6/9/2006, nhằm quy định và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Nghị Định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đầu tư;
- Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/206 quy định chi tiết luật thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.
- Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS.
- Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Điều 1: Mở rộng phạm vi điều chỉnh;
Điều 2: Chi tiết tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản;
Điều 4: Quy định chặt chẽ về giao dịch mua bán nhà trong tương lai;
Quyết định 29/2007/QĐ-BXD, ban hành vào ngày 31/12/2007, đã thiết lập chương trình khung đào tạo và bồi dưỡng kiến thức cho các lĩnh vực môi giới bất động sản, định giá bất động sản, cũng như quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn nghị định 153/2007/NĐ-CP;
Quy định chi tiết về thành lập Sàn giao dịch BĐS Phần IV.
Hướng dẫn việc xin cấp chứng chỉ hành nghề.
Các mẫu biểu ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật giá trị gia tăng 2008.
2.2.2 Quy trình môi giới BĐS tại CTCP Cenco Việt Nam.
Quy trình môi giới BĐS tại CTCP Cenco VN được tiến hành theo sơ đồ sau:
Sơ đồ 2.3: Quy trình môi giới bất động sản Khách hàng Công ty Cổ phần Cenco Việt Nam sau:
Môi giới thành côngMôi giới không thành công c c
Không gia hạn hợp đồng Gia hạn
Nhân viên giới thiệu các loại hình dịch vụ liên quan đến môi giới bán(thuê, mua) BĐS (uỷ thác, môi giới, …)
Khách hàng có nhu cầu đến CTCP Cenco VN
Nhân viên tiếp nhận thông tin đăng ký của khách hàng
Quyết định lựa chọn loại hình dịch vụ; Điền vào phiếu đăng ký sử dụng dịch vụ tại công ty
Nhân viên thẩm định (sơ lược) giấy tờ, tham khảo luật sư (nếu cần)
Xuất trình CMTND, Hộ khẩu thường trú (bản gốc hoặc công chứng)
Nhân viên viết phiếu nhận và hẹn trả kết quả đăng ký Nộp hồ sơ
Nhân viên báo cáo lãnh đạo phòng, trình hồ sơ lên Giám đốc giao bộ phận chuyên môn.
Bộ phận chuyên môn giao nhiệm vụ cho cán bộ thụ lý, người này sẽ kiểm tra hồ sơ, đề xuất phương án xử lý và chuẩn bị hợp đồng với khách hàng.
Khách hàng thanh toán tiền tạm ứng
Triển khai công việc theo hợp đồng, tìm kiếm khách hàng (BĐS) phù hợp, báo cáo
Thông báo cho khách hàng tới gia hạn hoặc kết thúc hợp đồng
Thông báo cho khách hàng hoàn tất các thủ tục
Khách hàng nhận lại tiền đặt cọc
Khách hàng hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Tìm thông tin, kiểm tra và xử lý các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường
- Các nhân viên có thể thông qua nhiều cách để tìm kiếm:
Để tìm kiếm thông tin về bất động sản cho thuê và bán, bạn có thể truy cập vào các trang quảng cáo trực tuyến như muaban.net, batdongsan.com.vn và dantri.com Những trang web này cung cấp thông tin chi tiết về các bất động sản, giúp nhân viên phân loại rõ ràng giữa những bất động sản được chính chủ sở hữu đăng tải và những bất động sản do các công ty môi giới khác đăng lên Thông tin sau đó sẽ được ghi vào các danh sách riêng biệt cho từng loại.
+ Các nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị,…hỏi quản lý của các toà chung cư, văn phòng
+ Ngoài ra các nhân viên công ty còn tìm kiếm khách từ những khách hàng cũ của công ty.
Các nhân viên công ty sẽ xác minh thông tin BĐS bằng cách gọi điện đến số điện thoại trong quảng cáo, từ đó phân loại BĐS do chủ sở hữu đăng tin và các BĐS qua trung gian Đối với các BĐS chính chủ, họ sẽ thu thập thông tin chi tiết như diện tích, số phòng, địa chỉ, nội thất, hướng nhà, giao thông, tiện ích xung quanh và giá cả mà chủ sở hữu mong muốn khi cho thuê hoặc bán.
Nhiều chủ sở hữu bất động sản (BĐS) đăng tin tự do vì không muốn sử dụng dịch vụ môi giới Tuy nhiên, qua cuộc gọi, nhà môi giới có thể thuyết phục họ về những lợi ích khi sử dụng dịch vụ của mình, như tìm kiếm khách thuê đáng tin cậy với giá hợp lý, giúp cho việc cho thuê nhanh chóng, và giảm thiểu tình trạng BĐS bị bỏ trống Hơn nữa, nhà môi giới còn hỗ trợ chủ sở hữu trong các vấn đề pháp lý như soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp Dù vậy, thực tế cho thấy không phải lúc nào nhà môi giới cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu.
Công ty sẽ lên lịch hẹn với chủ nhà để kiểm tra kỹ lưỡng bất động sản đã được chủ sở hữu đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới, đồng thời chụp ảnh để lưu trữ trong dữ liệu của công ty.
Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê
- Công ty tiến hành việc tìm khách hàng thuê BĐS theo nhiều cách:
Nhân viên marketing thực hiện việc tìm kiếm thông tin về các công ty du lịch, lữ hành, đại sứ quán, công ty liên doanh, công ty nước ngoài và các khu công nghiệp tại Hà Nội thông qua internet.
+ Công ty tìm khách hàng qua thông qua các tạp chí, sách báo về bất động sản.
+ Đăng bài về BĐS cần cho thuê, bán lên website, trang công ty như nhadahot.vn, batdongsan.com.vn, dothi.net,…
Dựa trên thông tin thu thập, nhân viên sẽ lập danh sách các công ty tiềm năng có nhu cầu thuê bất động sản tại Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh Sau đó, họ sẽ gọi điện để xác định nhu cầu thực tế của khách hàng Khi xác định được những khách hàng có nhu cầu, nhân viên sẽ gửi email giới thiệu chi tiết về công ty để khách hàng hiểu rõ hơn và có thể liên hệ khi cần thiết.
Sau khi thu thập thông tin về khách thuê, mua và chủ sở hữu bất động sản, đội ngũ nhân viên sẽ tìm kiếm những bất động sản phù hợp với nhu cầu của khách hàng Đối với những khách hàng ở xa hoặc có yêu cầu đặc biệt, công ty sẽ gửi hình ảnh và thông tin chi tiết về các bất động sản qua email để khách hàng có thể tham khảo.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách thuê, nhân viên sẽ sắp xếp thời gian gặp gỡ giữa chủ sở hữu bất động sản và khách thuê Quá trình này được thực hiện một cách hợp lý, nhằm đảm bảo rằng các cuộc hẹn với chủ sở hữu diễn ra liên tiếp và phù hợp, giúp khách thuê có thể xem các bất động sản một cách tuần tự và hiệu quả.
Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh cần thuyết phục cả chủ sở hữu và khách hàng để đạt được sự thống nhất, từ đó ký kết hợp đồng thuê hoặc mua bất động sản Mục tiêu của nhà môi giới là ký kết hợp đồng môi giới với khách hàng, đảm bảo sự thành công cho giao dịch.
- Tiền môi giới công ty nhận là:
Phí môi giới: mua bán bất động sản:
+ Thù lao môi giới: miễn phí;
+ Hoa hồng môi giới bán BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS;
+ Hoa hồng môi giới mua BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS;
Phí môi giới: thuê và cho thuê bất động sản:
+ Thù lao môi giới: miễn phí;
+ Hoa hồng môi giới thuê BĐS: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Hoa hồng môi giới cho thuê BĐS: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu
Thời gian và cách thức thanh toán tiền môi giới sẽ được thỏa thuận giữa nhân viên và chủ sở hữu Công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách hàng thanh toán tiền thuê hoặc mua cho chủ sở hữu.
Khi khách hàng đã ký kết hợp đồng thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ hỗ trợ khách hàng trong việc ký kết hợp đồng thuê hoặc mua bất động sản.
Đánh giá về quy trình môi giới tại Công ty Cố phần Cenco Việt Nam
2.3.1 Những kết quả đạt được Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, CTCP Cenco VN luôn quan tâm đến quyền lợi của khách hàng, đối tác, người lao động và các cổ đông.
Công ty CTCP Cenco VN coi sự hài lòng và tin cậy của khách hàng là nền tảng cho mối quan hệ bền vững Chúng tôi cam kết nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và lắng nghe nhu cầu của khách hàng, đồng thời tuân thủ nguyên tắc trung thực trong tư vấn Mục tiêu của chúng tôi là cung cấp sản phẩm và dịch vụ tư vấn tốt nhất để tối đa hóa lợi ích cho tất cả các bên.
Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, công ty đã đạt được nhiều thành công chỉ sau gần 05 năm hoạt động nhờ vào tiêu chí và phương pháp đúng đắn của Ban lãnh đạo Công ty chủ yếu tập trung vào tư vấn dự án và các hoạt động môi giới như cho thuê, mua bán bất động sản, bao gồm đất nền, chung cư và biệt thự.
Công ty đã thành công trong việc khai thác thị trường mua-bán nhờ nắm bắt nhu cầu của khách hàng, với nhiều dự án chung cư nổi bật như Royal City, Indochina Plaza, Keangnam, 671 Hoàng Hoa Thám, và Sky City Ngoài ra, các biệt thự tại Ciputra và Vincom Village cũng góp phần vào thành tựu này.
Công ty đã xây dựng hệ thống quy trình môi giới BĐS một cách cụ thể.
Nhân viên môi giới và khách hàng cần thực hiện các bước một cách tuần tự để tránh bỏ sót thông tin quan trọng, từ đó giảm thiểu rủi ro gặp phải khó khăn hoặc tranh chấp pháp lý.
Mỗi nhân viên môi giới bất động sản đảm nhận toàn bộ quy trình từ khởi đầu đến kết thúc, giúp công việc được thực hiện hiệu quả và nhanh chóng.
Bên cạnh đó công ty cũng rất chú trọng đến thủ tục trong các giao dịch.
Công ty nỗ lực đơn giản hóa các thủ tục phức tạp nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng, điều này nhận được sự đánh giá cao từ phía họ Đồng thời, công ty cũng đặc biệt chú trọng đến quy trình trong các giao dịch.
Công ty đã nỗ lực đơn giản hóa các thủ tục phức tạp nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng, điều này nhận được sự đánh giá cao từ phía họ.
Công ty sở hữu đội ngũ nhân viên dày dạn kinh nghiệm, có khả năng phân tích và đánh giá thông tin một cách sâu sắc, giúp nâng cao tỷ lệ thành công trong các giao dịch thương mại của công ty.
Trong suốt quá trình giao dịch, nhân viên công ty luôn theo dõi sát sao, giúp các bên hiểu nhau hơn và điều chỉnh linh hoạt theo thực tế Điều này không chỉ giải quyết nhanh chóng các vấn đề phát sinh mà còn hướng dẫn các bên tuân thủ quy trình môi giới Nhờ vậy, thời gian giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, đáp ứng yêu cầu của khách hàng Đặc biệt, công ty đã xây dựng một hệ thống website hiệu quả với chiến lược quảng cáo sản phẩm hấp dẫn, thu hút nhiều khách hàng.
Công ty đã phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu riêng biệt cho từng loại bất động sản, giúp tối ưu hóa quy trình làm việc và tiết kiệm thời gian, công sức cho nhân viên Hệ thống này không chỉ khoa học mà còn mang lại kết quả làm việc hiệu quả.
2.3.2 Hạn chế trong quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản của CTCP Cenco VN.
2.3.2.1 Hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản
- Trong quá trình thu thập thông tin
Công ty mới hiện đang tập trung vào việc khai thác thông tin từ người bán và người cho thuê bất động sản, trong khi chưa chú trọng đến việc thu thập thông tin từ người mua và người thuê Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, thông tin đóng vai trò rất quan trọng, đặc biệt khi thị trường BĐS không hoàn hảo và nguồn cung thường khan hiếm Do đó, các nhà môi giới của công ty chủ yếu tìm kiếm thông tin từ bên cung mà không quan tâm đến ngân sách, nguồn tiền, tâm lý và nhu cầu thực sự của khách hàng Họ chỉ đáp ứng nhu cầu tạm thời mà chưa thực sự hiểu rõ thị hiếu và kiến thức thị trường của người mua.
Thông qua việc quảng cáo thông tin trên trang web và các bài đăng mạng xã hội, công ty có thể thu hút khách hàng qua số điện thoại và địa chỉ liên hệ Tuy nhiên, nhân viên môi giới thường không thu thập đầy đủ thông tin về khách hàng, dẫn đến việc không hiểu rõ tâm lý của họ và bỏ lỡ nhiều cơ hội giao dịch Việc chưa tìm hiểu kỹ các vấn đề liên quan đến khách hàng là một hạn chế lớn trong quá trình tư vấn và bán hàng.
Khả năng tài chính của người mua hoặc người thuê, tình trạng nơi ở hiện tại, và sự hiểu biết về thị trường là những yếu tố quan trọng Bên cạnh đó, tâm lý và thị hiếu của khách hàng cũng ảnh hưởng lớn đến quyết định của họ Tuy nhiên, việc thiếu thông tin tư vấn đầy đủ và chi tiết về bất động sản, cùng với sự chậm trễ trong việc nắm bắt nhu cầu khi khách hàng thay đổi, có thể gây khó khăn trong quá trình giao dịch.
Nhân viên môi giới bất động sản thường thu thập nhiều thông tin về tài sản cần giao dịch, nhưng quá trình nghiên cứu thường diễn ra nhanh chóng Họ chỉ thực hiện một vài lần kiểm tra thực tế và ghi chép tình trạng của bất động sản mà chưa tìm hiểu kỹ lưỡng về các yếu tố như môi trường, hạ tầng xung quanh, tình trạng kỹ thuật và giấy tờ pháp lý.
Trong quá trình xử lý thông tin:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CENCO VIỆT NAM
Phương hướng phát triển của công ty
3.1.1 Phương hướng phát triển chung Trong những năm vừa qua, nền kinh tế phải đối mặt với tình trạng vô cùng khó khăn Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào tình trạng tồi tệ, nhiều doanh nghiệp phải đi tới phá sản, thu hẹp quy mô Trước những khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Công ty Cổ phần CENCO Việt Nam cũng bị ảnh hưởng không ít, dù vẫn giữ được mức doanh thu ổn định, nhưng hiện nay thị trường có sự tham gia của hàng loạt những công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản - một nghề đem lại lợi nhuận cao cho những người tham gia vào lĩnh vực này, do vậy trong những năm tiếp công ty đề ra phướng hướng hoạt động như sau:
- Tiếp tục đẩy mạnh chuyên môn hóa trong các công tác quản lý nhà đất, công tác tài chính, mua bán cho thuê nhà riêng, chung cư, biệt thự.
- Tổ chức mở rộng cơ cấu phòng ban một cách hợp lý hơn nữa.
- Tuyển thêm nhân sự có trình độ chuyên môn, năng lực và kinh nghiệm cao vào các vị trí khác nhau.
- Đầu tư hoàn thiện trang thiết bị phục vụ các công tác chuyên môn như: máy in, máy quay, máy ảnh, máy tính,
- Tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động.
Chúng tôi tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên sâu về kinh tế, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính và kiến thức xây dựng nhằm nâng cao kỹ năng cho cán bộ, nhân viên trong công ty.
Công ty yêu cầu nhân viên duy trì sự chuyên nghiệp trong hoạt động, cam kết đảm bảo chất lượng nghiệp vụ chuyên môn Chữ "Tín" được xem là tôn chỉ hàng đầu trong mọi hoạt động của Công ty và đối với từng cán bộ nhân viên.
CTCP Cenco VN cam kết cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển Để đạt được mục tiêu này, công ty sẽ tập trung đầu tư vào nâng cao năng lực hoạt động, cải thiện kiến thức chuyên môn của cán bộ nhân viên, trang bị cơ sở vật chất và mở rộng mạng lưới hoạt động Những đầu tư này sẽ là ưu tiên hàng đầu trong giai đoạn tới.
3.1.2 Phương hướng hoạt động đối với hoạt động môi giới BĐS:
Trong giai đoạn tới Công ty đề ra một số phương hướng như sau:
Để nâng cao hiệu quả hoạt động, cần hoàn thiện tổ chức chuyên môn và tuyển dụng thêm nhân viên môi giới có trình độ, kinh nghiệm cùng kỹ năng chuyên sâu trong lĩnh vực mua-bán.
Để nâng cao hiệu quả làm việc của nhân viên, cần hoàn thiện cơ sở vật chất và trang thiết bị cho tổ giao dịch nhà đất Việc đầu tư thêm máy ảnh, máy quay, máy vi tính và văn phòng phẩm sẽ giúp nhân viên môi giới chủ động hơn trong công việc, giảm thiểu sự phụ thuộc vào hoạt động của nhau.
Nâng cao chất lượng thông tin về bất động sản là một mục tiêu quan trọng, đạt được thông qua việc hợp tác với các tổ chức giao dịch bất động sản và tham gia vào mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
Tham gia các hoạt động giao lưu với các tổ chức trong ngành giúp Công ty nhanh chóng nắm bắt xu hướng biến động của thị trường và thiết lập mối quan hệ với nhiều doanh nghiệp.
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống website để quảng cáo sản phẩm BĐS.
- Xây dựng chiến lược Marketing hiệu quả và đồng bộ nhằm thu hút lượng khách hàng lớn hơn năm trước.
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty cổ phần Cenco Việt Nam
cổ phần Cenco Việt Nam
Sau khi nghiên cứu về những hạn chế và nguyên nhân trong quy trình môi giới bất động sản của CTCP Cenco VN, tôi xin đề xuất một số ý kiến nhằm cải thiện quy trình này Những ý kiến này được đưa ra với mong muốn nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững cho công ty trong lĩnh vực môi giới bất động sản.
3.2.1 Giải pháp về thu thập thông tin:
Thông tin là năng lượng cốt lõi của dịch vụ môi giới bất động sản Việc sở hữu một nguồn thông tin phong phú, đa dạng và chính xác về bất động sản là lợi thế lớn nhất của mỗi nhà môi giới, điều mà không ngành nghề nào khác trong lĩnh vực này có thể sánh kịp Do đó, việc thu thập thông tin là vô cùng cần thiết và quan trọng trong hoạt động môi giới bất động sản Khi có đủ thông tin chi tiết và chính xác, chất lượng dịch vụ và chuyên môn của công ty sẽ được nâng cao, từ đó dễ dàng thuyết phục khách hàng hơn.
- Đối với thông tin về bất động sản:
Để nâng cao hiệu quả tìm kiếm thông tin về bất động sản (BĐS), công ty cần mở rộng các nguồn thông tin, không chỉ dựa vào dữ liệu sẵn có Việc tìm kiếm trên Internet, thông qua các báo như “Mua và Bán”, tạp chí “Bất Động Sản” và “Thị trường chứng khoán” là rất quan trọng Đặc biệt, công ty nên chú trọng khai thác thông tin từ khách hàng hiện tại, vì BĐS là tài sản có giá trị lớn, ít bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế và có xu hướng tăng giá theo thời gian Nhiều người đầu tư vào BĐS với mục đích mua thêm, cho thuê hoặc cất trữ tài sản, do đó, việc khai thác nguồn BĐS từ khách hàng và người quen sẽ giúp công ty thu thập thông tin hiệu quả, chính xác và tiết kiệm chi phí.
Để đảm bảo hiệu quả trong việc bán và cho thuê bất động sản (BĐS), nhân viên môi giới cần khai thác thông tin về BĐS một cách triệt để ngay sau khi khách hàng đăng ký dịch vụ Việc này giúp tránh tình trạng thiếu thông tin, gây khó khăn khi khách hàng có nhu cầu hỏi về BĐS Nhân viên nên thực hiện việc đi thực địa để tìm hiểu kỹ về vị trí, tình trạng kỹ thuật, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan Tất cả thông tin cần được ghi chép đầy đủ, nhanh chóng và lưu giữ hồ sơ cẩn thận để phục vụ tốt nhất cho khách hàng.
+ Công ty nên xây dựng hệ thống dữ liệu theo mức giá và theo khu vực đối với các thông tin về BĐS để tiện theo dõi
Hệ thống dữ liệu bất động sản (BĐS) liên tục được cập nhật để phản ánh tình trạng mới nhất của các BĐS, nhằm đảm bảo thông tin luôn chính xác và kịp thời, tránh tình trạng thông tin lỗi thời.
Để tối ưu hóa thông tin về khách hàng trong lĩnh vực bất động sản, công ty cần chú trọng khai thác đầy đủ dữ liệu của những người có nhu cầu mua hoặc thuê Việc phân loại khách hàng theo đối tượng, phương pháp thu thập thông tin và mức độ ưu tiên là rất quan trọng Cần nắm rõ ngân sách, nhu cầu, tâm lý, tính cách, mức độ am hiểu thị trường, nơi ở hiện tại và lý do mua hoặc thuê của khách hàng Khi nhân viên môi giới thu thập thông tin chi tiết, quá trình giới thiệu bất động sản sẽ diễn ra nhanh chóng và phù hợp hơn, đồng thời tạo dựng mối quan hệ thân thiện, từ đó tăng cường sự tin tưởng của khách hàng vào dịch vụ của công ty.
3.2.2 Giải pháp về xử lý thông tin bất động sản Đối với các khách hàng đi thuê hoặc mua BĐS họ là những người có thể chưa có kinh nghiệm, chưa am hiểu thị trường, chưa là người thực tế luôn kỳ vọng một mức giá phù hợp nhất với mình khi đó thì vai trò của người môi giới là vô cùng quan trọng Nhân viên môi giới cần phải xử lý thông tin vốn có và tư vấn cho khách hàng các phương án thích hợp Nhà môi giới chuyên nghiệp là nhà môi giới có tầm nhìn tổng quát, am hiểu thị trường và luôn giới thiệu cho khách hàng các BĐS thay thế tương tự, khi đó khách hàng sẽ hiểu hơn về thị trường và tin tưởng hơn chất lượng dịch vụ của công ty
Việc xác minh tính hợp pháp của giấy tờ là vô cùng quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và có liên quan đến các vấn đề pháp lý giữa ba bên: người bán, người môi giới và người mua.
Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, quy định khi giao dịch mua bán thì căn hộ chung cư phải có các loại giấy tờ sau: 1 Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; 2 Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, tờ khai lệ phí trước bạ tên người trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân.
Khách hàng thường lo lắng về việc bảo đảm giấy tờ gốc của mình, vì vậy công ty cần cam kết bảo vệ và giữ gìn các giấy tờ này một cách nguyên vẹn Việc này không chỉ thể hiện uy tín của công ty mà còn phản ánh đạo đức của người môi giới Công ty nên thiết lập nơi lưu trữ an toàn cho các giấy tờ và nhanh chóng xác minh tính hợp pháp của chúng để có thể hoàn trả cho khách hàng trong thời gian sớm nhất.
3.2.3 Giải pháp về giao dịch với khách hàng
Quy trình môi giới bất động sản thành công phụ thuộc chủ yếu vào giai đoạn giao dịch với khách hàng Để nâng cao hiệu quả, công ty cần xây dựng đội ngũ nhân viên môi giới năng động, nhiệt tình và có kiến thức sâu rộng về thị trường.
Trước khi thực hiện giao dịch, nhân viên môi giới cần thỏa thuận với chủ sở hữu về các điều khoản dịch vụ, đặc biệt là phí dịch vụ Họ nên lập kế hoạch hành động cụ thể và triển khai thực hiện Nhân viên cần giới thiệu cho khách hàng các bất động sản phù hợp, đồng thời hỗ trợ và tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán Cuối cùng, họ cũng phải giúp hoàn thiện hồ sơ và ký kết hợp đồng, cũng như thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ.
Các thương vụ môi giới của công ty cần được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên dựa trên thời gian xử lý và ngân sách của khách hàng Đặc biệt, các giao dịch của những khách hàng quan trọng hoặc quen thuộc nên được ưu tiên xử lý trước để đảm bảo sự hài lòng và duy trì mối quan hệ tốt.
3.2.4 Một số giải pháp khác
Kỹ năng là yếu tố quan trọng trong mọi công việc, bao gồm cả kỹ năng cứng và kỹ năng mềm như giao tiếp, đàm phán và thuyết phục Đối với nhân viên môi giới bất động sản, kỹ năng và khả năng môi giới đóng vai trò then chốt trong việc hoàn thành các thương vụ, bất kể quy mô Để quy trình môi giới trở nên chuyên nghiệp và thành công, việc nâng cao kỹ năng môi giới là điều cần thiết.
Để thu thập thông tin bất động sản và khách hàng hiệu quả, nhà môi giới cần phát triển kỹ năng giao tiếp và quan sát Việc rút kinh nghiệm từ các giao dịch không thành công và học hỏi từ đồng nghiệp giúp cải thiện khả năng tìm kiếm thông tin chính xác Khi khai thác thông tin từ khách hàng, nên đặt câu hỏi gợi mở và tự nhiên, đồng thời lắng nghe nhu cầu của họ Ghi nhớ thông tin về bất động sản và khách hàng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch sau này.
- Về kỹ năng giao tiếp, đàm phán
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản
3.3.1 Kiến nghị cho cơ quan nhà nước Hiện nay, quy trình và kỹ năng môi giới BĐS ở nước ta do cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây Dựng đưa ra mang tính chất tham khảo Các doanh nghiệp, đơn vị tiến hành hoạt động môi giới bất động sản thường có sự điều chỉnh cho phù hợp với quy mô và hướng phát triển của đơn vị mình Để mọi người có cái nhìn đúng đắn về hoạt động môi giới, để các giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh chóng rất cần tới sự hoàn thiện và ổn định của các chính sách của Nhà nước Dưới đây là một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới ở nước ta:
Nhà nước cần khẩn trương hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản, nhằm tránh sự chồng chéo và trùng lặp, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà môi giới thực hiện giao dịch một cách chuyên nghiệp và hiệu quả Đồng thời, cần hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến hoạt động môi giới và quy trình môi giới cụ thể.
Cần xây dựng một ngân hàng dữ liệu thông tin bất động sản, bao gồm mô tả vị trí, đặc điểm, công năng, ưu thế và hạn chế của từng bất động sản, cùng với thống kê giao dịch liên quan như tên chủ sở hữu mới và giá cả giao dịch Việc này sẽ giúp các đơn vị kinh doanh bất động sản giảm chi phí thu thập thông tin, đồng thời đảm bảo có được thông tin cần thiết và chính xác về các bất động sản.
3.3.2 Kiến nghị với công ty
Để nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ và nhân viên, cần triển khai các chính sách thu hút và đãi ngộ hấp dẫn đối với những người có chuyên môn và kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản.
- Hoàn thiện quy trình môi giới BĐS một cách khoa học và hiệu quả.
- Phân chia mảng hoạt động cho từng nhân viên môi giới.
- Đầu tư chiều sâu vào các trang thiết bị phục vụ cho công tác thu thập thông tin, công tác thẩm định,…
- Xây dựng một website dễ nhớ, chất lượng và ấn tượng.
- Tổ chức đào tạo lại, đào tạo nâng cao, hỗ trợ đào tạo cho nhân viên không chỉ về chuyên môn mà còn cả về kỹ năng…
