1.2.6.1. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật Việt Nam. Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Thứ hai, hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin.
- Thứ ba, hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hịa giữa lợi ích của khách hàng và lợi ích nhà mơi giới.
- Thứ tư, hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm, hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp
1.2.6.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Điều 62 luật KDBĐS 2014 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Yêu cầu chuyên môn nghề nghiệp - Yêu cầu chung:
Không phải là cán bộ, cơng chức nhà nước.
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; khơng đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.
Có chứng chỉ mơi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cơng nhận và cấp.
- Yêu cầu cụ thể:
Nắm chắc pháp luật kinh doanh BĐS, môi giới BĐS.
Hiểu biết cơ bản về TT BĐS và các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên TT BĐS.
Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ mơi giới bất động sản. Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản.
Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành nghề môi giới bất
động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.
Để trở thành nhà Mơi giới chun nghiệp đầu tiên phải có khả năng
chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng -> phải biết chịu đựng, nhẫn nại. -> phải tìm được lối thốt khi xảy ra các tình trạng trên.
Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác nhau.
Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hồ đồng, đọc chính xác những tín
hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ trước những cái dễ làm tổn thương.
Phải có kỹ năng tạo bầu khơng khí thân thiện.
Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm bắt tâm lý và rèn
luyện thân thể.
1.2.6.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản
Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp
- Các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như luật nhà ở, luật đất đai, bộ luật hình sự. Luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ mơi giới bất động sản.
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp. - Hội nhập quốc tế.
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch.
- Những tác động đến nhu cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới BĐS
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng dân số làm
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên.
Thu nhập của dân cư
Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư BĐS,
dẫn đến cầu BĐS tăng.
Ngồi ra, cịn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng khơng nhỏ tới quy mơ và tính chất về cầu BĐS là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế,...
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hóa BĐS trên thị trường
Thị trường xây dựng phát triển
Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạn tầng
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hôi quốc gia và địa phương.
- Sự thay đổi cơ cấu kinh tế
Sự thay đổi về cơ cấu kinh tế tạo ra sự thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể từ đó ảnh hưởng tới hoạt động mơi giới BĐS.
- Khả năng tài chính
Thị trường BĐS là thị trường địi hỏi nguồn tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm kiếm được các nguồn tài chính lớn và ổn định.
Việc tồn cầu hố thơng tin là giải pháp hữu hiệu cho nhiều hoạt động của văn phịng mơi giới. Nó giúp cho bản thân văn phịng mơi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức cũng như tin học hoá các mối quan hệ với mơi trường bên ngồi. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc do vậy sẽ giúp giảm chi phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng.
Hiện nay các công ty mơi giới đã đưa dịch vụ của mình lên Internet để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng thông qua trang web công ty hoặc qua các hình thức quảng bá thương hiệu hay quảng cáo thơng tin, lôi cuốn khách hàng. Do hệ thống Internet ngày càng phát triển và hình thức sử dụng mạng này được khách hàng ưu tiên sử dụng vì mục đích nhanh và tiện lợi. Vì vậy cơng nghệ thơng tin phát triển và ngày càng phổ biến là cơ sở để các văn phịng mơi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình.
Ngồi ra cịn một số yếu tố khác như: sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản, vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản,… 1.2.6.4. Thù lao và hoa hồng môi giới BĐS
- Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch mua bán.
- Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Khách hàng sẽ phải thanh tốn phí hoa hồng mơi giới ngay sau khi giao dịch thành cơng
1.3. Quy trình mơi giới bất động sản
1.3.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
Có thể nói thơng tin chính là năng lượng, là “máu trong cơ thể” của dịch vụ môi giới BĐS. BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ. Vì vậy, sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới. Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS.
1.3.1.1. Thông tin nguồn cung bất động sản
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS. Có những dạng cơ bản sau:
Bán
Cho thuê, cho thuê lại, ở ghép
Đầu tư liên doanh liên kết
Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được Cung BĐS tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê. Hàng hóa bất động sản bao gồm những nguồn cung sau:
- Nhà nước
- Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS.
- Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS - Ngân hàng
- BĐS ở nước ngoài
BĐS hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của thương vụ. Vì vậy việc tìm kiếm khách hàng có BĐS có BĐS cần bán, cho thuê là một
trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan về sự phát triển thị trường BĐS. Có nhiều nguồn thơng tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác. Dưới đây có thể kể ra các nguồn sau:
+ Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đặc biệt là từ internet. Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “Thị trường chứng khoán”, “Thế giới bất động sản”...rất nhiều thơng tin có thể tìm thấy trong những tạp chí trên. Những vấn đề liên quan đến BĐS ln “nóng” và được các tạp chí săn đón. Ngồi những thơng tin có sẵn, nhà mơi giới cũng có thể sử dụng báo chí và internet đề đăng tin tìm các loại BĐS.
+ Văn phịng mơi giới: Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ các đồng nghiệp của nhà mơi giới. Mỗi văn phịng mơi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới. Ở đây cần nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng mơi giới với nhau, giữa văn phịng mơi giới với các cơ quan Nhà nước và các tổ chức khác.
+ Cơ quan Nhà nước, cơng ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như: Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ thương mại,...là những nơi có nhiều thơng tin về các dự án, cơng trình BĐS. Các cơng ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung BĐS lớn.
+ Cơ quan đấu giá: Nhà mơi giới có thể tìm được các thơng tin cần thiết qua các BĐS đã được đấu giá và sắp được đấu giá.
+ Đi thực tế: qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà mơi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới, từ dân cư địa phương.
1.3.1.2. Thông tin về bất động sản - Về kinh tế kỹ thuật
+ Vị trí: Vị trí và mơi trường xung quanh có ý nghĩa quan trọng tới giá trị của một BĐS. Nhà môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS như: hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, khoảng cách tới bệnh viện, trường học, nhà trẻ, siêu thị, công viên,...Nhà môi giới phải sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của người mua hay thuê.
+ Đặc điểm sơ bộ của BĐS: điều đáng quan tâm tiếp theo đó chính là BĐS ấy sơ bộ như thế nào, diện tích bao nhiêu, số tầng, lầu, gác, phịng khách, phịng ngủ, có vườn, hồ bơi hay sân thượng,…
+ Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong bất động sản cho người thuê, người mua sử dụng. Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng đồ gia dụng để tránh những trường hợp vật dụng bị đổi.
+ Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung... Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua bất động sản để sử dụng.
+ Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện,...Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ bản của khách hàng.
+ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất.
- Về pháp lý:
Giấy tờ xác nhận quyền đối với bất động sản: BĐS có sổ đỏ, sổ hồng hay khơng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,...
Quy hoạch: sử dụng đất, khơng gian, các cơng trình liên quan khác
Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp, phân chia tài sản (nếu có).
Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng xây dựng và sửa chữa trong tương lai: hạn chế độ cao, thêm tầng, hạn chế mặt tiền,...
- Về xã hôi, lịch sử:
Thời gian: thời gian xây dựng (cách đây bao nhiêu năm), thời gian sử dụng, người sử dụng và quá trình phát triển của BĐS.
Mơi trường xã hội, dân cư: có bị ơ nhiễm khơng, có an ninh khơng,...
Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác. 1.3.1.3. Thông tin về cầu bất động sản
Phân loại đối tượng cầu bất động sản: - Dựa trên mục đích của người mua:
+ Để tiêu dùng: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh dịch vụ. + Để đầu tư: những người kinh doanh BĐS, đầu cơ tiền nhàn rỗi. + Để bào toàn vốn.
- Dựa trên mục đích của người thuê nhà:
+ Để làm văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý + Để kinh doanh dịch vụ
+ Để làm xưởng sản xuất
+ Nhà ở: với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngồi, th nhà cơng vụ.
- Mục đích tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp.
Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản - Phương pháp chủ động
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng: thăm hỏi bạn bè người quen qua điện thoại, lướt web, xem TV, đọc báo, chat, facebook.
+ Tìm cách liên lạc trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng, khách hàng của các văn phịng mơi giới khác,...
+ Tiếp cận tận nơi: ngoài việc gửi email bạn cũng nên chủ động đầu tư cho mối quan hệ với những thành phần người mua tiềm năng này bằng cách tiếp cận trực tiếp, gặp mặt và nói chuyện qua điện thoại hay ở quán cà phê.
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, chủ động liên lạc với họ bằng những cách truyền thống như gọi điện, nhắn tin, hẹn gặp.
- Phương pháp thụ động + Đón tại văn phịng + Phục vụ quảng cáo.
1.3.2. Kiểm tra và xử lý thông tin