TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS Họ và tên sinh viên Lớp Khóa Giảng viên hướng dẫn ( TP HỒ CHÍ MINH – 2022 ) TRƯỜNG ĐẠI HỌC TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS Họ và tên sinh viên Lớp Khóa Giảng viên hướng dẫn NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ và tên.
Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty
Trong giai đoạn 2018-2020, Công ty CP BĐS Express đã tiến hành khảo sát thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Mục tiêu của nghiên cứu là đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại công ty Qua đó, nghiên cứu sẽ đưa ra những biện pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại Công ty CP BĐS Express.
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động môi giới BĐS.
Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Express cho thấy nhiều điểm cần cải thiện Để nâng cao hiệu quả quy trình môi giới, cần đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động này, từ việc cải tiến kỹ năng cho nhân viên đến áp dụng công nghệ mới trong quản lý và giao dịch bất động sản.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài đã áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như thu thập số liệu, tổng hợp thông tin, phân tích, so sánh và đánh giá để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của nội dung.
Kết cấu của Khóa luận
Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản và quy trình môi giới bất động sản.
Chương 2: Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Express.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới tại Công ty Cổ phần Bất
Lời cầu thị
Từ khi bắt đầu học tại trường, tôi đã nhận được sự quan tâm và hỗ trợ quý báu từ các Thầy Cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn TS vì đã chia sẻ những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập tại trường Sự hướng dẫn và dạy bảo tận tình của các thầy đã giúp em hoàn thiện đề tài nghiên cứu một cách tốt nhất.
Xin chân thành cảm ơn thầy đã tận tình giúp đỡ, quan tâm và hướng dẫn em trong suốt quá trình hoàn thành bài báo cáo này.
Bài báo cáo tốt nghiệp này được thực hiện sau thời gian học tập và làm việc tại công ty Trong quá trình bắt đầu tiếp cận thực tế, em còn nhiều bỡ ngỡ và thiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu từ quý Thầy Cô để nâng cao kiến thức trong lĩnh vực này và cải thiện bản thân.
Em xin chân thành cảm ơn!
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh BĐS
1.1.1 Khái niệm về BĐS Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời, cụ thể là: a) Đất đai; b) Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, mang những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các tính chất chung của hàng hóa thông thường.
Vị trí cố định là đặc điểm quan trọng của bất động sản, do đất và công trình xây dựng luôn gắn liền với nhau Điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường và hoạt động kinh doanh bất động sản, vì vị trí có vai trò quyết định đến giá trị của tài sản Các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí bao gồm địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan và kết cấu hạ tầng khu vực.
Tính bền vững của đất đai xuất phát từ việc đây là tài sản tự nhiên, có khả năng tồn tại lâu dài Các công trình gắn liền với đất đai thường có tuổi thọ cao, có thể kéo dài hàng trăm năm.
Mỗi bất động sản đều có tính khác biệt riêng, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng có cấu trúc, kiến trúc, kích thước và diện tích tương tự Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí, dẫn đến giá trị và khả năng sinh lời của từng bất động sản trên thị trường cũng sẽ khác nhau, ngay cả khi chúng nằm liền kề.
Tính khan hiếm của bất động sản xuất phát từ việc đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có hạn, với đặc điểm khác biệt và vị trí cố định Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản ngày càng gia tăng, tạo ra sự chênh lệch giữa cung và cầu.
Bất động sản có giá trị lớn do đất đai hạn chế và tính khan hiếm của nó Giá trị các công trình xây dựng thường cao, dẫn đến việc cung bất động sản co giãn thấp hơn so với cầu.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu Sự xuất hiện của bất động sản liền kề có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản đó, vì giá trị chịu tác động từ các yếu tố xung quanh Do đó, khi đánh giá giá trị bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ các công trình bất động sản khác trong khu vực.
Bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm tính song trùng của giá cả, nơi giá bất động sản được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ, cùng với giá trị và giá trị sử dụng của tài sản.
Bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và kinh tế toàn cầu, bao gồm cả các công trình hạ tầng cơ sở BĐS không chỉ là yếu tố sản xuất và tạo vốn cho sản phẩm, dịch vụ mà còn cung cấp không gian cho các hoạt động sống, nghỉ ngơi và xã hội của gia đình Hơn nữa, BĐS là một kênh đầu tư dài hạn, nơi tập trung vốn và có khả năng chuyển nhượng giá trị giữa các cá nhân thông qua giao dịch mua bán BĐS cũng mang giá trị vốn trên thị trường, cho phép chuyển đổi thành tiền mặt qua việc bán hoặc vay vốn tín dụng bằng thế chấp.
Thị trường BĐS
1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS
Dựa vào đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hiểu khái quát như sau:
Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản, diễn ra trong một khung thời gian và không gian cụ thể, dựa trên các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS a) Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Vì bất động sản cố định về vị trí nên không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch, vì vậy, việc giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…). b) Mang tính khu vực, tính vùng sâu sắc: Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ mỗi khu vực có giá cả riêng, tập quán khác nhau, mỗi một bất động sản nó gắn liền với một vị trí, giá trị và khả năng sing lời của mỗi bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể mà mỗi một vị trí, một vùng có sự không đều về tốc độ phát triển văn hóa – kinh tế chính trị Các quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. c) Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Điều này xuất phát từ những lý do:
Thông tin minh bạch thấp
Hàng hóa bất động sản không đồng nhất, chưa thực sự đa dạng phong phú, chưa đáp ứng đủ yêu cầu.
Giá cả được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ nên giá bán không đồng nhất, tính tham chiếu thấp.
Tham gia vào thị trường bất động sản thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, khiến số lượng chủ thể tham gia bị hạn chế Thời gian đầu tư dài và tính thanh khoản của hàng hóa thấp cũng là những yếu tố làm giảm sức hấp dẫn của thị trường này.
Tính so sánh của hàng hóa kém.
Tham gia và rút lui khỏi thị trường khó khăn vì tính thanh khoản thấp, thủ tục hành chính phức tạp, khả năng thu hồi vốn chậm.
Sự can thiệp quá sâu của nhà nước vào thị trường bất động sản đã làm cho thị trường không phát triển theo quy luật tự nhiên Cung và cầu về bất động sản ít co giãn trước sự thay đổi giá, dẫn đến hiện tượng giá ảo khi cầu và cung không kịp thích ứng Giá cả bất động sản, tương tự như hàng hóa khác, phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, nhưng lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đến chúng Những yếu tố làm tăng cầu đột ngột có thể gây ra cơn sốt giá Hoạt động của thị trường bất động sản còn chịu sự kiểm soát từ nhà nước, với vai trò quản lý và đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch Để thị trường hoạt động hiệu quả, nhà nước cần kiểm soát các hoạt động giao dịch và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc tái sản xuất các yếu tố sản xuất, phục vụ cho sự phát triển của ngành bất động sản Tại đây, các yêu cầu về bất động sản được hình thành, từ đó thúc đẩy nhu cầu phát triển không ngừng của xã hội trong lĩnh vực này.
Thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển hóa vốn từ hình thái vật chất sang giá trị, quyết định tốc độ chu chuyển vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến sự tăng trưởng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc sắp xếp và phân bổ sản xuất kinh doanh, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của từng địa phương cũng như toàn quốc.
TTBĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối sản xuất và tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm xây dựng, mua bán và thế chấp Nó thúc đẩy việc ứng dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, từ đó nâng cao chất lượng bất động sản và hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Trên thị trường, sự phong phú về nguồn cung và nhà cung cấp tạo ra cạnh tranh giữa người bán, đồng thời cũng có nhiều người muốn mua bất động sản, dẫn đến sự cạnh tranh trong việc mua bán Bên cạnh đó, TTBĐS còn góp phần huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển.
Sự tăng trưởng bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Phát triển thị trường bất động sản không chỉ gia tăng các quan hệ giao dịch mà còn làm tăng lượng bất động sản tham gia vào các giao dịch, từ đó thúc đẩy lượng hàng hóa và tăng tốc độ chu chuyển vốn.
Khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển là một chiến lược quan trọng, trong đó đất đai và bất động sản trở thành nguồn vốn mới để phát triển các nguồn vốn khác Nhà nước có thể tận dụng quỹ đất của mình để tạo ra vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời thị trường bất động sản cũng đóng góp vào việc khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường BĐS không chỉ liên quan đến một lượng tài sản lớn về quy mô và giá trị, mà còn ảnh hưởng đến nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay.
TTBĐS phát triển thông qua hai cách chính: đầu tiên, tăng khối lượng bất động sản giao dịch trên thị trường; thứ hai, mở rộng và tăng cường các quan hệ giao dịch, từ đó gia tăng lượng hàng hóa luân chuyển Cả hai phương thức này đều góp phần nâng cao nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự mua đi, mua lại tăng lên… giúp nhà nước tăng thu nhập về thuế.
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung ngân sách nhà nước, với tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội thường chiếm khoảng 40% Các hoạt động liên quan đến BĐS góp phần lớn vào nền kinh tế, chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Việc mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành BĐS.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường vốn, lao động và hàng hóa Sự phát triển của thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy sự mở rộng mà còn tăng cường sự phát triển của các thị trường khác.
Thị trường bất động sản phát triển đa dạng về chủ thể, phạm vi hoạt động rộng hơn (trong nước và nước ngoài). e) Góp phần ổn định xã hội
Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với ổn định xã hội.
Khi thị trường bất động sản phát triển ổn định, điều này phản ánh chính sách đất đai hợp lý và xã hội bền vững Đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn liên kết chặt chẽ với hoạt động sản xuất, đời sống con người và các hoạt động xã hội.
Thị trường bất động sản ổn định không chỉ đảm bảo chỗ ở cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm Điều này góp phần nâng cao đời sống của cộng đồng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Cơ sở lý luận về môi giới BĐS
1.3.1 Khái niệm môi giới BĐS
Môi giới là hoạt động của người thứ ba nhằm tạo sự thấu hiểu và giải quyết các vấn đề giữa các bên Trong lĩnh vực bất động sản, môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các yêu cầu của khách hàng, bao gồm hợp đồng bán, trao đổi và mua, thông qua sự hỗ trợ của nhà môi giới Mục đích chính của môi giới là tạo thu nhập từ các thương vụ giữa hai bên.
Khoản 2 điều 3 luật KDBĐS 2014 đã xác định khái niệm môi giới bất động sản như sau: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, mua, mua lại, mua mua bất động sản.”
Người môi giới BĐSThị trường BĐS
Môi giới bất động sản (BĐS) có đặc điểm nổi bật là tính linh hoạt trong công việc và điều kiện làm việc So với các ngành nghề khác, môi giới BĐS cho phép cá nhân hoặc tổ chức chỉ làm việc khi nhận được yêu cầu từ khách hàng, giúp họ dễ dàng điều chỉnh thời gian và cách thức làm việc theo nhu cầu thực tế.
Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người bán và người mua, giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng, hiệu quả và ít rắc rối Sau khi nắm rõ yêu cầu của cả hai bên, nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng giao dịch Nguồn thu nhập chính của công ty và người môi giới đến từ hoa hồng, được trả theo giá trị giao dịch mà họ hỗ trợ, vượt xa mức thù lao cố định ban đầu.
Hoạt động môi giới bất động sản công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Theo quy định, tổ chức và cá nhân môi giới bất động sản không được cùng lúc đảm nhiệm vai trò vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
1.3.3 Vai trò của môi giới BĐS
Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thị trường, với ba tác nhân chính là người mua, người môi giới và người bán Dịch vụ môi giới cung cấp thông tin cần thiết cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản không hoàn hảo, nơi thông tin về hàng hóa và thị trường thường không đầy đủ và không phổ biến rộng rãi Hệ thống thông tin về pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, vị trí và nhu cầu bất động sản rất quan trọng, vì sự thiếu chính xác có thể dẫn đến biến động giá mạnh mẽ Các tổ chức môi giới, khi phát triển và hoạt động chuyên nghiệp, sẽ nâng cao chất lượng thông tin, giảm thiểu rủi ro cho người tham gia thị trường và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Các tổ chức môi giới bất động sản, với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm và kiến thức pháp luật, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các bên có nhu cầu giao dịch Họ giúp khách hàng tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định mua bán, đồng thời cung cấp thông tin chính xác, phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, từ đó thúc đẩy giao dịch công khai và minh bạch Điều này không chỉ hạn chế tình trạng đầu cơ và ép giá mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Hơn nữa, hoạt động của các tổ chức môi giới còn khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu giao dịch tăng cao về cả số lượng lẫn chất lượng Tuy nhiên, do thông tin không hoàn hảo và giao dịch chủ yếu diễn ra ngầm, nhà nước gặp khó khăn trong việc kiểm soát và thu thuế từ những người có thu nhập cao, gây thất thu cho ngân sách Việc các tổ chức và cá nhân môi giới có đăng ký kinh doanh sẽ giúp tăng cường hiệu quả hoạt động và đồng thời tạo điều kiện cho nhà nước thu nhập từ các giao dịch Điều này không chỉ góp phần vào sự phát triển kinh tế mà còn giúp ổn định trật tự và an ninh xã hội.
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các bên tham gia giao dịch bất động sản sẽ nhận được thông tin đầy đủ và chính xác, từ đó giảm thiểu các tiêu cực và góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Đồng thời, việc này cũng thúc đẩy sự đổi mới trong chính sách quản lý bất động sản.
Thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản, Nhà nước có thể cải thiện công tác quản lý đất đai và bất động sản bằng cách thiết lập quy trình đăng ký đất đai, tài sản, lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những cải tiến này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai phù hợp với các mối quan hệ kinh tế-xã hội, đồng thời mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng giao dịch ngầm và hành chính hóa các quan hệ dân sự liên quan đến đất đai.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, cung cấp không gian sống và cơ sở hạ tầng cho sản xuất kinh doanh, từ đó tạo ra sản phẩm và dịch vụ phục vụ đời sống Hiện nay, ảnh hưởng của bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội là rất lớn Tuy nhiên, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, các quan hệ liên quan rất phức tạp.
Bất động sản luôn gắn liền với các quyền
Giao dịch về BĐS thực chất là giao dịch về các quyền gắn với BĐS đó.
Các quyền liên quan đến bất động sản rất nhiều và phức tạp.
Vì những phức tạp trên nên hoạt động môi giới rất cần thiết không chỉ trong lĩnh vực bất động sản mà còn trong đời sống xã hội.
Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
Các hoạt động môi giới tại Việt Nam phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật hiện hành, không được phép vi phạm các quy định đã được ban hành Đồng thời, sự công bằng và minh bạch trong thông tin là yếu tố cốt lõi trong mọi giao dịch môi giới.
Hoạt động môi giới cần phải tập trung vào lợi ích của khách hàng, đảm bảo sự hài hòa giữa quyền lợi của khách hàng và lợi ích của nhà môi giới.
Hoạt động môi giới cần phải được thực hiện dựa trên kiến thức chuyên môn vững vàng và kinh nghiệm thực tiễn phong phú, đồng thời đòi hỏi một ý thức trách nhiệm cao nhất từ phía người môi giới.
Thứ năm, hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới BĐS
1.5.1 Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp
Nghề môi giới bất động sản phát triển nhờ các bộ luật như luật nhà ở, luật đất đai và bộ luật hình sự Luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề này, đồng thời yêu cầu người hành nghề phải có chứng chỉ môi giới bất động sản để cung cấp dịch vụ một cách hợp pháp.
Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch.
1.5.2 Yếu tố ảnh hưởng gián tiếp
Những tác động đến nhu cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới BĐS
Sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên đáng kể.
Thu nhập của dân cư
Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng.
Ngoài ra, các yếu tố như trình độ phát triển sản xuất và sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quy mô và tính chất của cầu bất động sản.
Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hóa BĐS trên thị trường
Thị trường xây dựng phát triển
Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạn tầng
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hôi quốc gia và địa phương.
Sự thay đổi cơ cấu kinh tế
Sự thay đổi trong cơ cấu kinh tế dẫn đến nhu cầu không gian và diện tích cho các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ ngày càng đa dạng Điều này tác động mạnh mẽ đến nhu cầu và cung ứng các loại hình bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động của môi giới bất động sản.
Thị trường bất động sản (BĐS) yêu cầu nguồn tài chính lớn và ổn định để phát triển Sự thành công của thị trường này phụ thuộc vào khả năng tìm kiếm các nguồn tài chính đáng tin cậy Công nghệ thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng tiếp cận và quản lý nguồn tài chính cho thị trường BĐS.
Toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hiệu quả cho hoạt động của văn phòng môi giới, giúp tạo sự thống nhất trong tổ chức và nâng cao khả năng tin học hoá các mối quan hệ với môi trường bên ngoài.
Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc do vậy sẽ giúp giảm chi phí hay giá thành dịch vụ cho khách hàng.
Hiện nay, các công ty môi giới đã chuyển dịch dịch vụ của mình lên Internet để đáp ứng nhu cầu khách hàng một cách hiệu quả hơn thông qua website và các hình thức quảng bá thương hiệu Sự phát triển mạnh mẽ của Internet đã khiến khách hàng ưu tiên sử dụng mạng vì tính nhanh chóng và tiện lợi Do đó, công nghệ thông tin ngày càng phổ biến là nền tảng cho các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố khác như sự bất ổn định tự nhiên và nhu cầu cải thiện chất lượng đào tạo cho các chuyên gia môi giới bất động sản.
Quy trình môi giới BĐS
Sơ đồ 1.2: Quy trình môi giới BĐS 1.6.1 Thu thập thông tin về cung, cầu BĐS
Thông tin là năng lượng sống của dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS), đóng vai trò như "máu trong cơ thể" của ngành này BĐS và các quyền liên quan là những đối tượng giao dịch chủ yếu trong các thương vụ Do đó, việc sở hữu một lượng thông tin phong phú, cơ bản và đa dạng về BĐS là lợi thế quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới Một trong những dạng thông tin cần thu thập là thông tin về nguồn cung BĐS.
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS Có những dạng cơ bản sau:
Đầu tư liên doanh liên kết
Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
Cung bất động sản tại một thời điểm được xác định bởi số lượng bất động sản đang rao bán và mua, cùng với số lượng bất động sản mà chủ sở hữu quyết định hủy hợp đồng mua Hàng hóa bất động sản bao gồm nhiều nguồn cung khác nhau.
Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS.
Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS
Bất động sản (BĐS) và các quyền liên quan là đối tượng chính trong các thương vụ Do đó, việc tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua hoặc bán BĐS là hoạt động đầu tiên và quan trọng Nhà môi giới cần thu thập thông tin về BĐS trong khu vực và toàn quốc để xây dựng kiến thức tổng quan về sự phát triển của thị trường BĐS Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS mà nhà môi giới có thể khai thác để phục vụ cho công việc của mình.
Sách báo phổ thông và Internet là nguồn thông tin phong phú và cập nhật nhất về nhu cầu mua bán bất động sản, đặc biệt từ các trang mạng Các ấn phẩm như báo “Mua và bán”, tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “Thị trường chứng khoán” và “Thế giới bất động sản” cung cấp nhiều thông tin giá trị Vấn đề liên quan đến bất động sản luôn được chú ý và thu hút sự quan tâm từ các tạp chí Ngoài thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể tận dụng báo chí và Internet để đăng tin tìm kiếm các loại bất động sản.
Các cơ quan Nhà nước như Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư và Bộ Thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thông tin về các dự án và công trình bất động sản Ngoài ra, các công ty xây dựng và kinh doanh cũng cung cấp nguồn cung lớn về bất động sản Việc đi thực tế giúp nhà môi giới phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống và các dự án bất động sản mới từ thông tin của cư dân địa phương.
Vị trí và môi trường xung quanh đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản (BĐS) Nhà môi giới cần ghi chép các đặc tính liên quan như hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến phương tiện công cộng, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, siêu thị và công viên Những thông tin này giúp nhà môi giới đáp ứng nhu cầu của người mua Ngoài ra, đặc điểm sơ bộ của BĐS như diện tích, số tầng, phòng khách, phòng ngủ, và các tiện ích như vườn, hồ bơi hay sân thượng cũng cần được chú ý.
Tình trạng kỹ thuật của bất động sản, bao gồm kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm và khung, là yếu tố quan trọng hàng đầu mà người mua cần xem xét Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và sự an toàn khi sử dụng tài sản.
Hạ tầng kỹ thuật bao gồm các hệ thống như đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas và mạng lưới điện, đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cơ bản của khách hàng.
Để xác nhận quyền sở hữu bất động sản, cần có các giấy tờ như sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng và tài liệu phân chia tài sản Những giấy tờ này đóng vai trò quan trọng trong việc chứng minh quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đối với bất động sản.
Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác
Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp, phân chia tài sản (nếu có).
Quyền năng và sự hạn chế trong việc xây dựng và sửa chữa trong tương lai bao gồm các yếu tố như hạn chế độ cao, quy định về việc thêm tầng, và hạn chế mặt tiền Những thông tin này ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, tạo ra những thách thức và cơ hội cho các nhà đầu tư và người mua.
Thông tin về cầu bất động sản
Phân loại đối tượng cầu bất động sản:
Dựa trên mục đích của người mua:
Để tiêu dùng: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh dịch vụ.
Để đầu tư: những người kinh doanh BĐS, đầu cơ tiền nhàn rỗi.
Dựa trên mục đích của người mua nhà:
Để làm văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý
Để kinh doanh dịch vụ
Để làm xưởng sản xuất
Nhà ở: với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, mua nhà công vụ Phương pháp chủ động
Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng: thăm hỏi bạn bè người quen qua điện thoại, lướt web, xem TV, đọc báo, chat, facebook.
Tìm cách liên lạc trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng, khách hàng của các văn phòng môi giới khác,
Để xây dựng mối quan hệ hiệu quả với những người mua tiềm năng, bạn không chỉ nên gửi email mà còn cần chủ động tiếp cận trực tiếp Hãy gặp gỡ, trò chuyện qua điện thoại hoặc tại quán cà phê để tạo sự kết nối sâu sắc hơn.
Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, chủ động liên lạc với họ bằng những cách truyền thống như gọi điện, nhắn tin, hẹn gặp.
1.6.2 Xác định các bên tham gia thương vụ
Trong lĩnh vực bất động sản, nhà môi giới đóng vai trò quan trọng khi đại diện cho lợi ích của người bán hoặc người mua Việc hiểu rõ các đối tác điển hình trong các thương vụ là điều cần thiết mà nhà môi giới cần lưu ý để tối ưu hóa kết quả giao dịch.
Người mua cần xem xét khả năng tài chính của mình, bao gồm các nguồn tài chính như tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp, và thời điểm có tiền để thực hiện các bước thanh toán Điều này cũng liên quan đến tình trạng cá nhân của người mua, như là người trong nước, Việt kiều hay nước ngoài Hiểu rõ yêu cầu của khách hàng, bao gồm tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách sống, sẽ giúp xác định vùng tìm kiếm phù hợp.
1.6.3 Tư vấn và tiếp thị
Khi tư vấn cho khách hàng, hãy nhớ rằng tâm lý chung của họ là muốn "gửi bán với giá cao nhất và mua với giá thấp nhất", do đó, kỹ năng tư vấn và kinh nghiệm là rất quan trọng Cần chuẩn bị kỹ lưỡng để thuyết minh về phí dịch vụ môi giới Đối với khách hàng mua, nhân viên môi giới cần đảm bảo giá trị sản phẩm không quá thấp, đồng thời tránh để khách hàng cảm thấy không hài lòng Nếu cần, hãy tư vấn các sản phẩm thay thế phù hợp với nhu cầu của họ, đồng thời nêu rõ ưu điểm của sản phẩm và thị trường để tạo giá hợp lý, cam kết hỗ trợ tích cực cho khách hàng trong quá trình tìm kiếm.
Tiếp thị: Cách thức tiếp thị
Rao đăng trên hệ thống, tiếp thị nội bộ.
Liên lạc khách hàng mục tiêu trong dữ liệu cá nhân.
Quảng cáo trên báo, internet.
Giới thiệu BĐS tại các hội chợ địa ốc, tại các trung tâm giao dịch BĐS, tại các siêu thị địa ốc.
Tận dụng các mối quan hệ các nhân để tìm khách hàng.
1.6.4 Thực hiện giao dịch với khách hàng c) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồn g dịch vụ môi giới d) Chuẩn bị và hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:
Giới thiệu về Công ty Cổ phần BĐS Express
2.1.1 Thông tin cơ bản công ty
Tên công ty: Công ty Cổ phần Bất động sản Express Địa chỉ: Lầu 8 Tòa nhà Win Home, Số 150 Trần Não, Khu phố 2, Phường Bình
An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0313675508 Điện thoại: 0868 968 799
Ngày thành lập: 04/03/2016 Đại diện pháp luật: Trương Văn
Nguồn: Phòng Marketing Công ty Cổ phần BĐS Express
Hình 2.1: Logo Công ty Cổ phần BĐS Express
Chúng tôi cam kết cung cấp cho Khách Hàng và Nhà Đầu Tư những giải pháp an sinh hoàn hảo và cơ hội đầu tư sinh lợi cao, an toàn và bền vững Bằng cách nỗ lực đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản, chúng tôi không chỉ góp phần ổn định an sinh xã hội mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Với tinh thần nhiệt huyết và lao động cần cù, chúng tôi mong muốn tạo ra những giá trị nhân văn, mang lại tình người và tình đời cho cộng đồng xã hội.
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
Cổng thông tin thị trường bất động sản Việt Nam www.batdongsanexpress.vn đã được hoàn thành, cung cấp thông tin chi tiết về tất cả các dự án trên toàn quốc Đây cũng là một trong những nền tảng phân tích và nhận định toàn cảnh về thị trường bất động sản, giúp người dùng nắm bắt xu hướng và thông tin quan trọng.
Vào cuối năm 2015 và đầu năm 2016, Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Express chính thức được thành lập với đội ngũ hơn 10 thành viên Sự ra đời của Bất Động Sản Express được xem là một bước tiến tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản.
Chúng tôi tập trung vào việc xây dựng nền tảng vững chắc và giá trị cốt lõi, với con người là trung tâm Mục tiêu của chúng tôi là mở rộng văn phòng và tăng quy mô đội ngũ lên hơn 30 nhân sự, chuyên phân phối các loại hình bất động sản như căn hộ, nhà phố và biệt thự tại trung tâm TP Hồ Chí Minh.
Vào đầu năm 2018, với nền tảng vững chắc và uy tín, Express chính thức trở thành Đơn Vị Phân Phối Chính Thức F1 cho siêu dự án Gem Riverside Trong giai đoạn 1 triển khai, chúng tôi vinh dự đạt danh hiệu 1 trong 5 Đơn Vị Phân Phối Xuất Sắc Nhất Tháng 6/2018, chúng tôi thành lập Chi Nhánh tại Đà Nẵng, và đến tháng 8/2018, tiếp tục mở chi nhánh tại Nam Sài Gòn Đến tháng 11/2018, Express trở thành Đơn Vị Chính Thức F1 của Vinhomes Miền Nam.
Vào tháng 7 năm 2019, EXPRESS đã mở rộng quy mô lên 50 nhân sự với trình độ chuyên môn cao Đặc biệt, trong tháng 9 cùng năm, công ty vinh dự nhận giải thưởng Đại Lý Bán Hàng Xuất Sắc nhất từ chủ đầu tư Vinhomes (Vingroup) tại Đại Đô Thị Vinhomes Grand Park và trở thành Đơn Vị Phân Phối Chính Thức F1 cho dự án 5 sao Grand Central (Hồng Hà).
Năm 2020, Picity High Park đã chính thức trở thành Đơn Vị Phân Phối của F1 Vào tháng 5/2020, đơn vị này đã ký kết hợp tác chiến lược phân phối các dự án của Tập Đoàn Novaland Group Tiếp theo, vào tháng 7/2020, Picity High Park trở thành Đơn Vị Phân Phối Chiến Lược cho dự án The Origami - Vinhomes.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban
Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
Nguồn: Phòng Marketing Công ty Cổ phần BĐS Express
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức các phòng ban Công ty Cổ phần BĐS Express
Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban
Tổng giám đốc đóng vai trò quan trọng trong doanh nghiệp, với nhiệm vụ xây dựng và thực thi các chiến lược nhằm thúc đẩy sự phát triển và gia tăng lợi nhuận Các chiến lược này bao gồm các phương án đầu tư, kế hoạch kinh doanh, phát triển sản phẩm và xây dựng thương hiệu.
Họ còn đảm nhận việc tổ chức, thực hiện và giám sát các chiến lược nhằm đảm bảo hiệu quả tài chính và tối ưu hóa chi phí cho doanh nghiệp.
Tổng giám đốc là người quản lý và giám sát tất cả các hoạt động kinh doanh, con người cũng như các hoạt động hợp tác của doanh nghiệp.
Ban giám đốc là cơ quan có quyền lực tối cao, đảm nhiệm vai trò quản lý ở cấp độ vĩ mô Họ chịu trách nhiệm xây dựng các chiến lược phát triển dài hạn và xác định các chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể.
Phòng kinh doanh có trách nhiệm tiếp thị sản phẩm của công ty đến khách hàng, đồng thời thu thập thông tin về nguồn cung và cầu trong lĩnh vực bất động sản Họ cũng tìm kiếm các khách hàng tiềm năng như công ty du lịch, lữ hành, khách sạn, đại sứ quán và các tổ chức nước ngoài tại Việt Nam Sau khi lập danh sách các khách hàng tiềm năng, phòng kinh doanh sẽ tiến hành các hoạt động tiếp cận và xây dựng mối quan hệ với họ.
Bộ phận sẽ thực hiện chiến dịch tiếp thị qua điện thoại và email để xác định nhu cầu thực sự của khách hàng, từ đó lập danh sách khách hàng tiềm năng và cung cấp thông tin cần thiết cho bộ phận kinh doanh.
Bộ phận kinh doanh giữ vai trò quan trọng trong việc duy trì liên lạc với khách hàng nhằm bảo đảm nguồn cầu ổn định Họ không chỉ giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề liên quan mà còn xử lý các thủ tục pháp lý cần thiết cho nhà đầu tư bất động sản, bao gồm giấy phép đăng ký kinh doanh và các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy Sau khi giao dịch hoàn tất, bộ phận này vẫn tiếp tục hỗ trợ giải quyết những vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của công ty.
Hoàn thành các công việc liên quan đến tài chính, kế toán theo quy định của Nhà
Hạch toán các khoản thu chi và hiệu quả kinh doanh theo chính sách của công ty. Lên kế hoạch tài chính, kinh doanh theo tháng, quý, năm.
Đề xuất ý kiến với ban giám đốc nhằm tăng cường chỉ đạo, kiểm tra và quản lý quy trình thực hiện các chế độ tài chính nội bộ của công ty cũng như các quy định của Nhà nước Việc giám sát chặt chẽ sẽ đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài chính, góp phần nâng cao trách nhiệm và sự tuân thủ trong tổ chức.
Theo dõi và phản ánh với ban quản lý về sự vận động vốn cũng như các vấn đề liên quan.
Kết hợp với các hòng ban để quản lý thông tin được hiệu quả.
Thực trạng hoạt động môi giới của CTCP BĐS Express
Môi giới mua bán BĐS:
Để hỗ trợ khách hàng có nhu cầu bán bất động sản, việc thu thập thông tin cần thiết và kiểm tra độ chính xác của các bất động sản trong cơ sở dữ liệu là rất quan trọng Chúng tôi sẽ xác định giá trị và thẩm định giá để đưa ra mức giá mua bán hợp lý Sau đó, chúng tôi sẽ tổ chức thời gian và dẫn khách đi xem bất động sản Công ty sẽ hỗ trợ khách hàng trong việc đàm phán giá cả và các điều khoản thanh toán Chúng tôi cũng đảm nhận các thủ tục giấy tờ cần thiết như hóa đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán và hợp đồng môi giới, đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và chuyên nghiệp Sau khi giao dịch hoàn tất, công ty vẫn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
Cung cấp các dịch vụ khác:
Công ty chúng tôi chuyên cung cấp các dịch vụ tuyển dụng, quảng cáo và quản lý bất động sản Chúng tôi tư vấn tận tình cho khách hàng về các thắc mắc cũng như hỗ trợ tư vấn đầu tư Ngoài ra, công ty còn đảm nhận việc cung cấp các dịch vụ và tiện ích liên quan đến bất động sản theo yêu cầu của khách hàng.
Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại CT BĐS Express:
Những quy định của pháp luật
CT được thành lập và hoạt động kinh doanh theo các quy định của nhà nước, tuân thủ luật doanh nghiệp dành cho lĩnh vực dịch vụ.
Trong suốt quá trình hoạt động, công ty luôn tuân thủ các quy định của nhà nước và đảm bảo cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính cần thiết cho các cơ quan chức năng, bao gồm bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính.
Những tiêu chuẩn nghề nghiêp
CT đặt ra những tiêu chuẩn nghề nghiệp quan trọng cho nhân viên, bao gồm tính trung thực, sự nhiệt tình và sự công bằng, nhằm đảm bảo chất lượng và hiệu quả công việc.
Các thành viên sáng lập công ty đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và quản lý dự án hạ tầng, giúp công ty tận dụng kiến thức và mối quan hệ sẵn có để hoạt động hiệu quả trong lĩnh vực môi giới bất động sản.
2.2.2 Doanh thu hoạt động kinh doanh của CTCP BĐS Express
Nguồn: Bộ phận tài chính của doanh nghiệp
Hình 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2018-2020
Theo bảng phân tích kết quả kinh doanh, tổng doanh thu của công ty đã giảm từ 2.345 tỷ đồng vào năm 2018 xuống còn 2.115 tỷ đồng.
Năm 2019, doanh thu của công ty giảm 9,77% do đang trong giai đoạn xây dựng dự án và trải qua kỳ thoái vốn của bộ xây dựng vào cuối năm 2018 Tuy nhiên, sang năm 2020, doanh thu đã đạt 2.487 tỷ đồng, tăng 17,55% so với năm 2019, chủ yếu nhờ vào chuyển nhượng căn hộ dự án, cho thấy sự phục hồi và bản lĩnh của công ty mặc dù mới tách ra khỏi nhà nước không lâu.
Chi phí tổng quan không biến động lớn, nhưng chi phí tài chính ghi nhận sự thay đổi mạnh mẽ, giảm từ 60 tỷ đồng năm 2018 xuống 27 tỷ đồng năm 2019, tương đương giảm 56%, sau đó tăng trở lại khoảng 113% vào năm 2020 Nguyên nhân chủ yếu là do khoản lỗ từ việc thanh lý các khoản đầu tư tài chính và chi phí khi nhà nước thoái vốn Trong khi đó, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp chỉ biến động nhẹ, chủ yếu đến từ chi phí môi giới và nhân viên.
Lợi nhuận năm 2019 ghi nhận mức tăng trưởng 10% so với năm 2018, nhưng đến năm 2020, lợi nhuận đã tăng gần gấp đôi, đạt 90,94% Sự tăng trưởng đột biến này chủ yếu đến từ lợi nhuận khác, với nguyên nhân chính là chênh lệch đánh giá tồn kho trị giá 587,8 tỷ đồng, trong khi năm trước không có ghi nhận Điều này đã góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của lợi nhuận trong kỳ báo cáo.
Thực trạng về quy trình môi giới bất động sản tại công ty CP BĐS Express
Luật đất đai năm 1998 và năm 2003.
Điều 5: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Điều 6: Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
Điều 7: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Điều 10: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Nhà nước nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm đất đai và sử dụng đất không đúng mục đích Các vi phạm liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được công bố cũng bị cấm, bao gồm cả việc huỷ hoại đất Người sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và thực hiện nghĩa vụ, trách nhiệm của mình một cách đúng đắn.
Tham khảo bản dự thảo luật đất đai năm 2013
Chương XVIII: Mục 1 Hợp đồng mua bán tài sản Mục 3 Hợp đồng tặng cho tài sản Mục 5 Hợp đồng mua tài sản Mục 7 Hợp đồng dịch vụ…
Điều 4: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở.
Điều 5: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.
Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng.
Luật kinh doanh bất động sản 2006.
Điều 1: Phạm vi áp dụng.
Điều 5: Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điều 6: Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Điều 7: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.
Điều 8 của Nghị Định 90/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 6/9/2006, quy định các điều kiện cần thiết đối với tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo tuân thủ Luật Nhà ở và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Thông tư 05/2006/TT-BXD ban hành ngày 1/11/2006 cung cấp hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP, được ký ngày 6/9/2006, nhằm hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Nghị Định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đầu tư;
Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.
Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/206 quy định chi tiết luật thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.
Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS.
Thuế thu nhập cá nhân 2007
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Điều 1: Mở rộng phạm vi điều chỉnh;
Điều 2: Chi tiết tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản;
Điều 4: Quy định chặt chẽ về giao dịch mua bán nhà trong tương lai;
Quyết định 29/2007/QĐ-BXD, ban hành vào ngày 31/12/2007, đã thiết lập chương trình khung đào tạo và bồi dưỡng kiến thức liên quan đến môi giới bất động sản, định giá bất động sản, cũng như quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn nghị định 153/2007/NĐ-CP;
Quy định chi tiết về thành lập Sàn giao dịch BĐS Phần IV.
Hướng dẫn việc xin cấp chứng chỉ hành nghề.
Các mẫu biểu ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật giá trị gia tăng 2008.
2.3.2 Quy trình môi giới BĐS tại công ty
Nguồn: Phòng kinh doanh công ty Cổ phần BĐS Express
Quy trình môi giới bất động sản tại công ty Cổ phần BĐS Express bắt đầu bằng việc tìm kiếm thông tin, kiểm tra và xử lý các bất động sản có nhu cầu mua trên thị trường Nhân viên có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để tìm kiếm thông tin này.
Để tìm kiếm thông tin về bất động sản, bạn có thể truy cập các trang quảng cáo trực tuyến như muaban.net, batdongsan.com.vn và dantri.com Những trang này cung cấp thông tin về các bất động sản cần mua và bán Nhân viên có khả năng phân biệt giữa bất động sản được chính chủ sở hữu đăng và bất động sản do công ty môi giới khác đăng tải, từ đó lập danh sách riêng cho từng loại.
Các nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị,…hỏi quản lý của các toà chung cư, văn phòng.
Ngoài ra các nhân viên công ty còn tìm kiếm khách từ những khách hàng cũ của công ty.
Nhân viên công ty sẽ kiểm tra thông tin bất động sản (BĐS) bằng cách gọi điện đến số điện thoại trong quảng cáo, nhằm phân biệt BĐS chính chủ và BĐS qua trung gian Đối với BĐS chính chủ, họ sẽ thu thập các thông tin quan trọng như diện tích, số phòng, địa chỉ, nội thất, hướng nhà, giao thông, tiện ích xung quanh và giá cả mà chủ sở hữu mong muốn từ giao dịch mua bán.
Nhiều chủ sở hữu bất động sản (BĐS) đăng tin bán mà không qua nhà môi giới, nhưng qua cuộc gọi, môi giới có thể thuyết phục họ sử dụng dịch vụ của mình Để thành công, môi giới cần chỉ ra lợi ích như tìm được khách mua đáng tin cậy, giá cả hợp lý và giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng, tránh mất lợi nhuận do BĐS bị bỏ trống Họ cũng hỗ trợ chủ sở hữu trong các vấn đề pháp lý như soạn thảo hợp đồng và giải quyết tranh chấp Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải lúc nào cũng thuyết phục được chủ sở hữu sử dụng dịch vụ môi giới.
Công ty sẽ hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra và chụp ảnh các BĐS đã được chủ sở hữu đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới, nhằm lưu trữ thông tin vào cơ sở dữ liệu của công ty.
Công ty tiến hành việc tìm khách hàng mua BĐS theo nhiều cách:
Nhân viên marketing thực hiện việc tìm kiếm thông tin về các công ty du lịch, lữ hành, đại sứ quán, công ty liên doanh và nước ngoài, cũng như các khu công nghiệp tại Hà Nội thông qua internet.
Công ty tìm khách hàng qua thông qua các tạp chí, sách báo về bất động sản.
Đăng bài về BĐS cần mua, bán lên website, trang công ty như nhadahot.vn, batdongsan.com.vn, dothi.net,…
Dựa trên thông tin thu thập, nhân viên sẽ lập danh sách các công ty tiềm năng và tiến hành gọi điện để xác định nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh Sau khi xác định được khách hàng có nhu cầu, nhân viên sẽ gửi email giới thiệu chi tiết về công ty để khách hàng hiểu rõ hơn và có thể liên hệ khi cần.
Sau khi thu thập thông tin về khách hàng và chủ sở hữu bất động sản, nhân viên sẽ tìm kiếm các bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách Đối với những khách hàng ở xa hoặc có nhu cầu đặc biệt, công ty sẽ gửi hình ảnh và thông tin chi tiết về các bất động sản qua email để khách hàng có thể tham khảo.
Sau khi sắp xếp thời gian giữa chủ sở hữu bất động sản và khách mua, nhân viên sẽ tổ chức lịch hẹn để khách có thể xem các bất động sản một cách thuận tiện Họ sẽ thuyết phục các chủ sở hữu sắp xếp thời gian gặp gỡ một cách hợp lý, giúp khách mua có thể tham quan từng bất động sản một cách tuần tự và hiệu quả.
Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh cần thuyết phục cả chủ sở hữu và khách hàng để đạt được sự đồng thuận, từ đó ký kết hợp đồng mua bán bất động sản Mục tiêu cuối cùng của nhà môi giới là ký kết hợp đồng môi giới với khách hàng, từ đó nhận được tiền hoa hồng từ giao dịch.
Phí môi giới: mua bán bất động sản:
+ Thù lao môi giới: miễn phí;
+ Hoa hồng môi giới bán BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS;
Cách thức và thời gian thanh toán tiền môi giới sẽ được thỏa thuận giữa nhân viên và chủ sở hữu Công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách hàng hoàn tất việc thanh toán với chủ sở hữu.
Nhận xét chung về quy trình môi giới tại Công ty Cổ phần BĐS Express
Trong những năm hoạt động sôi nổi của Công ty CP BĐS Express thì quy trình về môi giới BĐS đã có những thành tựu đáng mơ ước như
2.4.1 Những kết quả đạt được
CTCP BĐS Express luôn đặt quyền lợi của khách hàng, đối tác, người lao động và cổ đông lên hàng đầu trong suốt quá trình hình thành và phát triển của mình.
Công ty CTCP BĐS Express coi sự hài lòng và tin cậy của khách hàng và đối tác là nền tảng cho mối quan hệ bền vững Chúng tôi chú trọng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và luôn lắng nghe nhu cầu của khách hàng, đồng thời tuân thủ nguyên tắc trung thực trong tư vấn Mục tiêu cuối cùng là cung cấp sản phẩm và dịch vụ tư vấn tốt nhất, tối đa hóa lợi ích cho tất cả các bên.
Trong gần 05 năm hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, công ty đã đạt được nhiều thành công đáng kể nhờ vào phương pháp đúng đắn của Ban lãnh đạo Chúng tôi tập trung chủ yếu vào tư vấn mua-bán bất động sản, bao gồm đất nền, chung cư và biệt thự, đồng thời khai thác thị trường mua-bán để đáp ứng nhu cầu khách hàng Một số dự án nổi bật mà công ty đã hợp tác bao gồm Vingroup, Novaland, Vinhomes, Sunshine, Masterise Homes, Hồng Hà, Đất Xanh, cùng với các biệt thự tại Ciputra và Vincom Village.
Công ty đã phát triển hệ thống quy trình môi giới bất động sản rõ ràng, giúp nhân viên môi giới và khách hàng thực hiện các bước một cách tuần tự, từ đó giảm thiểu rủi ro bỏ sót và tránh tranh chấp pháp lý Mỗi nhân viên môi giới đảm nhận toàn bộ quy trình từ khởi đầu đến kết thúc, đảm bảo công việc được thực hiện hiệu quả và nhanh chóng.
Công ty chú trọng đến việc đơn giản hóa thủ tục giao dịch, nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên liên quan Sự nỗ lực này đã nhận được đánh giá cao từ phía khách hàng.
Công ty sở hữu đội ngũ nhân viên dày dạn kinh nghiệm, có khả năng phân tích và đánh giá thông tin một cách sâu sắc, từ đó nâng cao tỷ lệ thành công cho các giao dịch thương mại của mình.
Trong suốt quá trình giao dịch, nhân viên công ty luôn theo sát tiến trình, giúp các bên hiểu nhau hơn và linh hoạt điều chỉnh theo thực tiễn Điều này không chỉ giải quyết nhanh chóng các vấn đề phát sinh mà còn hướng dẫn các bên thực hiện theo quy trình môi giới đã đề ra, đảm bảo thời gian giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi Đặc biệt, công ty đã xây dựng một hệ thống trang web với chiến lược quảng cáo sản phẩm hiệu quả, thu hút nhiều khách hàng đến với công ty.
Công ty đã phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu riêng biệt cho từng loại bất động sản, giúp tiết kiệm thời gian và công sức cho nhân viên Hệ thống này không chỉ khoa học mà còn mang lại kết quả làm việc hiệu quả.
2.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản của CTCP BĐS Express.
Trong quá trình thu thập thông tin
Công ty mới chú trọng khai thác thông tin từ khách hàng. Đối với hoạt động môi giới bất động sản thì thông tin là vô cùng quan trọng.
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường không hoàn hảo, nơi thông tin về nguồn cung thường khan hiếm và hạn chế Do đó, nhà môi giới BĐS thường tập trung vào việc tìm kiếm thông tin và nguồn hàng hơn là hiểu rõ nhu cầu của khách hàng Họ chưa chú trọng đến ngân sách tối đa của người mua, cũng như nguồn tiền mà họ có, như tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Bên cạnh đó, nhà môi giới cũng chưa quan tâm đến thị hiếu, tâm lý và kiến thức thị trường của khách hàng, dẫn đến việc chỉ đáp ứng nhu cầu tạm thời mà chưa thực sự phù hợp với yêu cầu lâu dài của họ.
Quảng cáo thông tin công ty qua website và các bài đăng mạng xã hội giúp thu hút khách hàng, nhưng nhân viên môi giới thường không thu thập đầy đủ thông tin về khách hàng Điều này dẫn đến việc không hiểu tâm lý khách hàng và bỏ lỡ nhiều cơ hội giao dịch Nhân viên môi giới cần chú ý đến khả năng tài chính, tình trạng nơi ở hiện tại, hiểu biết về thị trường, tâm lý và sở thích của khách hàng Họ cũng cần cung cấp thông tin chi tiết về bất động sản và nắm bắt kịp thời nhu cầu thay đổi của khách hàng để tối ưu hóa cơ hội giao dịch.
Nhân viên môi giới bất động sản thường thu thập nhiều thông tin về tài sản cần giao dịch, nhưng quá trình nghiên cứu thường diễn ra nhanh chóng Họ chỉ thực hiện một vài lần kiểm tra thực tế và ghi chép tình trạng của bất động sản mà chưa tiến hành tìm hiểu một cách kỹ lưỡng về thực trạng, bao gồm môi trường, hạ tầng xung quanh, tình trạng kỹ thuật và giấy tờ pháp lý.
Trong quá trình xử lý thông tin
Thông tin về bất động sản (BĐS) được cung cấp bởi bên cung cấp đã được nhân viên môi giới kiểm tra và xử lý để đảm bảo tính chính xác cho người mua Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế cần được khắc phục.
Giá bất động sản cần được tư vấn một cách chi tiết để khách hàng và người bán có thể đánh giá tính hợp lý của giá cả so với thị trường, nhằm bảo đảm lợi ích cho cả hai bên.
Nhân viên môi giới của công ty cần nắm rõ và chính xác nhu cầu của khách hàng để cung cấp dịch vụ tốt nhất Việc tìm hiểu kỹ lưỡng sẽ giúp tối ưu hóa trải nghiệm của khách hàng và nâng cao hiệu quả phục vụ.
Thông tin về bất động sản (BĐS) được cung cấp bởi bên cung cấp đã được nhân viên môi giới kiểm tra và xử lý để đảm bảo tính chính xác cho người mua và người thuê Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế cần được khắc phục.
Nguyên nhân của những hạn chế
Một trong những vấn đề nổi bật trong thị trường bất động sản Việt Nam là sự thiếu minh bạch thông tin Giao dịch bất động sản, đặc biệt là nhà ở, thường diễn ra một cách ngầm và thông qua các giao dịch tay đôi, dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát Điều này gây ra nhiều rắc rối cho những người tham gia giao dịch, đặc biệt là trong các thủ tục mua bán.
Nguyên nhân của những bất cập này là do sự thiểu hiểu biết của bản thân người sở hữu và cả người mua về pháp luật.
Việc thiếu các văn bản hướng dẫn rõ ràng về đất đai và sự chú trọng chưa đủ trong công tác tuyên truyền pháp luật đã dẫn đến sự thiếu hiểu biết của người dân Hệ thống pháp luật và thủ tục pháp lý không đồng bộ, phức tạp gây khó khăn trong quy trình môi giới, đặc biệt là về thủ tục Đây là thách thức lớn không chỉ cho BĐS Express mà còn cho các công ty bất động sản khác Đối với khách hàng mới, họ thường không tin tưởng vào dịch vụ môi giới do lo ngại về việc làm giá và phí dịch vụ.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã hoạt động lâu dài, nhưng sự thiếu sót trong quy định pháp luật đã làm giảm tính chuyên nghiệp của ngành môi giới Điều này đã gây khó khăn cho các công ty bất động sản trong việc đào tạo và phát triển đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp Hiện tại, vẫn chưa có nhiều khóa đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực môi giới.
Việc xây dựng một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường là một thách thức lớn đối với các công ty Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động mà còn là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Thứ nhất, do quy mô công ty còn nhỏ, được thành lập chưa lâu, đang từng bước phát triển.
Công ty gặp khó khăn trong việc thu hút nhân viên, đặc biệt là những ứng viên có kinh nghiệm Hơn nữa, việc chưa triển khai dịch vụ đào tạo trong lĩnh vực bất động sản đã khiến công ty không thể chủ động phát triển nguồn nhân lực cho tương lai.
CTCP BĐS Express đã trải qua một quá trình hình thành và phát triển rõ ràng, với tầm nhìn và sứ mệnh cụ thể nhằm định hướng cho sự phát triển bền vững của công ty trong lĩnh vực bất động sản.
Tìm hiểu về hoạt động môi giới tại công ty giúp phân tích quy trình tiến hành môi giới và doanh thu Qua đó, chúng ta có thể đưa ra những nhận xét về ưu nhược điểm trong thực trạng môi giới hiện nay.
Từ đó đưa ra làm cơ sở tiền đề để đưa ra các giải pháp phù hợp.
Tập trung phân tích và đánh giá thực trạng môi giới tại công ty BĐS Express trong thời gian qua nhằm tìm ra ưu nhược điểm giải pháp ở chương 3
