6. Lời cầu thị
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới của CTCP BĐS Express
Ngành kinh doanh
Môi giới mua bán BĐS:
Thu thập thơng tin cần thiết về khách hàng có BĐS có nhu cầu bán. Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các BĐS trong cơ sở dữ liệu của công ty. Xác định giá và thẩm định giá trị của các BĐS để có thể đưa ra giá mua bán phù hợp nhất. Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét BĐS. CT sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán. CT chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh tốn, hợp đồng mơi giới…giúp giao dịch diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp. Sau khi giao dịch hoàn thành, CT vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
Cung cấp các dịch vụ khác:
CT cung cấp các dịch vụ như tuyển dụng – việc làm, quảng cáo và quản lý BĐS, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư. CT đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng.
Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại CT BĐS Express: Những quy định của pháp luật
CT thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ.
Trong quá trình hoạt động, CT luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế tốn và bản quyết tốn tài chính.
Những tiêu chuẩn nghề nghiêp
Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được CT coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự cơng bằng,….
Kinh nghiệm hoạt động
Các thành viên sáng lập CT trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy CT có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS
2.2.2. Doanh thu hoạt động kinh doanh của CTCP BĐS Express
Nguồn: Bộ phận tài chính của doanh nghiệp
Hình 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2018-2020
Nhận xét
Qua bảng phân tích kết quả kinh doanh của công ty ta nhận thấytổng doanh thu của cơng ty có sự sụt giảm từ 2345 tỷ đồng năm 2018 xuống 2115 tỷ đồng năm 2019, tương đương giảm 9,77%. Mức sụt giảm này là do công ty đang trong giai đoạn xây dựng dự án và trải qua kỳ thoái vốn của bộ xây dựng cuối năm 2018. Tuy nhiên sang đến năm 2020 doanh thu của doanh nghiệp đạt mốc 2487 tỷ đồng, tương đương tăng 17,55% so với năm 2019 chủ yếu đến từ chuyển nhượng căn hộ dự án
Gateway Vũng Tàu. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang từng bước xây dựng vị thế và dần chứng
tỏ bản lĩnh mặc dù tách ra khỏi nhà nước chưa lâu.
Về chi phí, có thể thấy tổng quan chi phí biến động khơng q lớn. Biến động mạnh chủ yếu là chi phí tài chính, năm 2018 đến năm 2019 chi phí này giảm từ 60 tỷ đồng xuống 27 tỷ đồng, tương đương giảm 56% và tăng trở lại vào năm 2020 (khoảng 113%). Nguyên nhân đến từ khoản lỗ do thanh lý các khoản đầu tư tài chính của cơng ty và các chi phí chi trả khi nhà nước thoái vốn. Các chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp biến động khơng nhiều, chủ yếu đến từ chi phí mơi giới và nhân viên.
Về lợi nhuận, lợi nhuận năm 2019 đạt mức tăng trưởng 10% so với năm 2018. Tuy nhiên, qua đến năm 2020 đã cho thấy khác biệt rõ ràng khi lợi nhuận đạt gần như gấp đôi, cụ thể 90.94%. Con số khổng lồ này đến từ lợi nhuận khác, nguyên nhân chủ yếu là chênh lệch do đánh giá tồn kho trị giá 587,8 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ khơng ghi nhận. Chính vì vậy, đã giúp lợi nhuận tăng mạnh trong kỳ báo cáo.
2.3. Thực trạng về quy trình mơi giới bất động sản tại công ty CP BĐS Express
2.3.1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai năm 1998 và năm 2003. Luật đất đai 2003:
•Điều 5: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. •Điều 6: Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
•Điều 7: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
•Điều 10: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
•Điều 11: Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất khơng đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất.
Tham khảo bản dự thảo luật đất đai năm 2013 •Luật xây dựng 2003.
Chương XVIII: Mục 1 Hợp đồng mua bán tài sản. Mục 3 Hợp đồng tặng cho tài sản. Mục 5 Hợp đồng mua tài sản. Mục 7 Hợp đồng dịch vụ…
•Luật đầu tư 2005.
•Luật nhà ở 2006 và 2014. Luật nhà ở 2014:
•Điều 4: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở.
•Điều 5: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. •Điều 34 – 40: Nhà ở thương mại
•Điều 45 – 57: Nhà ở xã hội. •Điều 93: Giao dịch nhà ở
Luật doanh nghiệp 2005. Luật thương mại 2005.
•Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
•Nghị định số 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
•Thơng tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
•Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
• Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng. • Luật kinh doanh bất động sản 2006.
•Điều 1: Phạm vi áp dụng.
•Điều 5: Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản. •Điều 6: Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. •Điều 7: Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh.
•Điều 8: Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Nghị Định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Nghị Định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đầu tư;
Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.
Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/206 quy định chi tiết luật thương mại, hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.
Cơng văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS.
Thuế thu nhập cá nhân 2007
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
•Điều 1: Mở rộng phạm vi điều chỉnh;
•Điều 2: Chi tiết tài sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản; •Điều 4: Quy định chặt chẽ về giao dịch mua bán nhà trong tương lai;
Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dich bất động sản.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn nghị định 153/2007/NĐ-CP;
•Quy định chi tiết về thành lập Sàn giao dịch BĐS. Phần IV. •Hướng dẫn việc xin cấp chứng chỉ hành nghề.
•Các mẫu biểu ban hành.
- Thuế thu nhập cá nhân 2007
2.3.2. Quy trình mơi giới BĐS tại cơng ty
Nguồn: Phịng kinh doanh công ty Cổ phần BĐS Express
Sơ đồ 2.2: Quy trình mơi giới BĐS tại cơng ty Cổ phần BĐS Expressa) Tìm thơng tin, kiểm tra và xử lý các BĐS có nhu cầu mua trên thị trường a) Tìm thơng tin, kiểm tra và xử lý các BĐS có nhu cầu mua trên thị trường
•Tìm thơng tin trên các trang quảng cáo trên mạng như: muaban.net, batdongsan.com.vn, dantri.com,…Các trang quảng cáo này đăng thông tin về các BĐS cần mua, bán. Các nhân viên nhận định được đâu là những BĐS được chính chủ sở hữu đăng, đâu là BĐS được cơng ty mơi giới khác đăng lên. Sau đó ghi vào các danh sách riêng cho từng loại.
•Các nhân viên trực tiếp đi đến các khu chung cư, khu đô thị,…hỏi quản lý của các toà chung cư, văn phịng.
Ngồi ra các nhân viên cơng ty cịn tìm kiếm khách từ những khách hàng cũ của cơng ty.
•Sau đó, các nhân viên cơng ty sẽ kiểm tra lại BĐS bằng cách gọi điện thoại được cung cấp trên nội dung quảng cáo, từ đó xác định đâu là BĐS do chủ sở hữu đăng tin, đâu là các BĐS đã qua nhà trung gian khác. Với các BĐS thuộc chính chủ, sẽ có được các thơng tin về BĐS như diện tích, số phịng trong BĐS, địa chỉ, đồ đạc nội thất, hướng BĐS, giao thơng, tiện ích xung quanh, giá cả mà chủ sở hữu muốn có được từ việc mua, bán BĐS,…
•Có những BĐS được chủ sở hữu đăng tin vì họ khơng muốn thơng qua nhà mơi giới vì vậy thơng qua gọi điện thoại, nhà mơi giới có thể thuyết phục chủ sở hữu sử dụng dịch vụ của mình thay vì tự thực hiện giao dịch. Trong việc này địi hỏi người mơi giới phải làm thế nào cho khách hàng thấy được những lợi ích của việc sử dụng nhà mơi giới như: qua mơi giới chủ sở hữu sẽ tìm được khách mua tốt hơn, đáng tin cậy, giá cả hợp lý; việc sử dụng dịch vụ môi giới sẽ giúp việc mua BĐS nhanh hơn, chủ sở hữu sẽ không mất lợi nhuận do BĐS bị bỏ trống; nhà môi giới sẽ giúp chủ sở hữu các vấn đề liên quan về mặt pháp lý như soạn thảo các hợp đồng, các bản cam kết,…đứng ra giải quyết các vấn đề vướng mắc, tranh chấp giữa hai phía khách hàng trong phạm vi trách nhiệm của mình. Nhưng trong thực tế hoạt động của cơng ty thì khơng phải bao giờ cũng có thể thuyết phục được chủ sở hữu của các BĐS này.
•Với các BĐS đã được sự đồng ý của chủ sở hữu chấp nhận sử dụng dịch vụ mơi giới của mình, cơng ty sẽ tiến hành hẹn thời gian với chủ nhà để kiểm tra kỹ hơn về BĐS, chụp ảnh BĐS để lưu vào dữ liệu của công ty.
Công ty tiến hành việc tìm khách hàng mua BĐS theo nhiều cách:
•Nhân viên maketing tiến hành tìm thơng tin về các cơng ty du lịch, các công ty lữ hành, các đại sứ quán, các công ty liên doanh hay các công ty nước ngồi, các khu cơng nghiệp,… trên địa bàn Hà Nội thơng qua internet.
•Cơng ty tìm khách hàng qua thơng qua các tạp chí, sách báo về bất động sản. •Đăng bài về BĐS cần mua, bán lên website, trang công ty như nhadahot.vn,
batdongsan.com.vn, dothi.net,…
Từ các thông tin thu thập được, các nhân viên sẽ thành lập được một danh sách các cơng ty có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng, sau đó sẽ tiến hành gọi điện thoại để xác định chính xác xem có ai có nhu cầu mua BĐS tại Hà Nội hoặc thành phố Hồ Chí Minh. Khi xác định được các khách hàng có nhu cầu, nhân viên sẽ tiến hành gửi mail giới thiệu cụ thể về công ty để khách hàng nắm rõ hơn và liên lạc khi cần thiết.
c) Thực hiện giao dịch:
Sau khi có thơng tin về khách mua, mua và chủ sở hữu BĐS, các nhân viên sẽ tìm những BĐS phù hợp với yêu cầu của khách mua, bán. Với những khách hàng ở xa hoặc có u cầu, cơng ty sẽ tiến hành gửi ảnh và thông tin về các BĐS qua mail cho khách hàng tham khảo.
Sau đó sắp xếp thời gian giữa chủ sở hữu BĐS và khách mua để khách mua có thể đi xem các BĐS. Các nhân viên sẽ sắp xếp, thuyết phục sao cho thời gian hẹn các chủ sở hữu BĐS nối tiếp nhau một khoảng phù hợp để khách mua có thể đi xem các BĐS một cách lần lượt, tuần tự.
Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ phải cố gắng thuyết phục cả chủ sở hữu và khách hàng để họ cùng nhau thống nhất để đi đến điểm chung và có thể ký kết hợp đồng mua, mua BĐS với nhau và thực hiện được mục tiêu của nhà mơi giới đó là ký kết được hợp đồng mơi giới với khách hàng.
Tiền môi giới nhà mơi giới nhận là: Phí mơi giới: mua bán bất động sản:
+ Thù lao mơi giới: miễn phí;
Cách thức và thời gian thanh tốn tiền mơi giới sẽ do các nhân viên và chủ sở hữu thoả thuận với nhau. Và công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách mua, mua thanh toán tiền mua, mua với chủ sở hữu.
Khi hai phía khách hàng đã cùng ký kết hợp đồng thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ giúp khách hàng ký kết hợp đồng mua, mua BĐS. Trong trường hợp người mua BĐS mua cả BĐS và đồ đạc thì cơng ty sẽ lập biên bản bàn giao đồ đạc cho hai bên khách hàng để đảm bảo trách nhiệm của bên mua với bên mua về đồ đạc được mua kèm.
d) Kết thúc thương vụ
Công ty sẽ thực hiện giúp người mua, bán BĐS các thủ tục cần thiết liên quan như: khai báo tạm trú, tạm vắng, thủ tục về an ninh trất tự, thủ tục về phòng cháy chữa cháy,…
Các vấn đề phát sinh trong quá trình mua, bán BĐS sẽ được cơng ty giải quyết theo những điều cam kết trong hợp đồng với khách hàng.
Thu phí, lưu trữ thơng tin, nhận định độ hài lòng của khách hàng. Duy trì và chăm sóc khách hàng
• Cam kết thực hiện quy trình chăm sóc khách hàng chất lượng, gia tăng tính chuyên nghiệp đạt hiệu quả giao dịch tối ưu.
• Định kỳ liên lạc để duy trì, phát triển quan hệ thân thiết.
• Thường xun cung cấp thông tin và tiếp thị bất động sản mới.
2.4. Nhận xét chung về quy trình mơi giới tại Cơng ty Cổ phần BĐS Express
Trong những năm hoạt động sơi nổi của Cơng ty CP BĐS Express thì quy trình về mơi giới BĐS đã có những thành tựu đáng mơ ước như
2.4.1. Những kết quả đạt được
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, CTCP BĐS Express ln quan tâm đến quyền lợi của khách hàng, đối tác, người lao động và các cổ đông.
Với cơng ty, sự hài lịng- tin cậy của của khách hàng và đối tác chính là nền tảng để xây dựng mối quan hệ lâu dài, bền vững giữa các bên. Trên nguyên tắc này, CTCP BĐS Express ln xem trọng việc hồn thiện, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực đồng thời ln tìm hiểu nhu cầu khách hàng, tuân thủ nguyên tắc trung thực trong tư
vấn. Tất cả nhằm một mục đích cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tư vấn tốt nhất