6. Lời cầu thị
1.6. Quy trình môi giới BĐS
1.6.3. Tư vấn và tiếp thị
Tư vấn: Hãy nhớ rằng: tâm lý bình hường của người khách hàng: “gửi bán với giá cao nhất và tìm mua với giá thấp nhất”. Họ ln ln sợ hớ, vì vậy kỹ năng tư vấn và kinh nghiệm trong nghiệp vụ là rất quan trọng, cần chuẩn bị trước thuyết minh phí dịch vụ mơi giới.
Đối với khách hàng mua nhân viên môi giới muốn giá trị muốn giá trị mua khơng thấp để dễ tìm sảm phẩm giới thiệu. Nhưng đừng để khách hàng quay lưng lại với chúng ta. Trong trường hợp cần thiết, tư vấn sản phẩm thay thế vẫn phù hợp với nhu cầu khách hàng. Nêu ưu điểm về sản phẩm, thị trường tạo giá hợp lý của sản phẩm tìm mua sự cam kết tích cực tìm kiếm, hỗ trợ đắc lực cho khách hàng.
Tiếp thị: Cách thức tiếp thị
•Rao đăng trên hệ thống, tiếp thị nội bộ.
•Liên lạc khách hàng mục tiêu trong dữ liệu cá nhân. •Quảng cáo trên báo, internet.
•Giới thiệu BĐS tại các hội chợ địa ốc, tại các trung tâm giao dịch BĐS, tại các siêu thị địa ốc.
•Tiếp thị trực tiếp.
•Tận dụng các mối quan hệ các nhân để tìm khách hàng. 1.6.4. Thực hiện giao dịch với khách hàng
c) Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồn g dịch vụ mơi giới
d) Chuẩn bị và hồn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, mua hay mua, mua của khách hàng, chúng ta phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ nhằm quản lý thương vụ môi giới này.
Điều 74 - Luật KD BĐS 2006 quy định hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
•Tên, địa chỉ của bên mơi giới và bên được mơi giới •Đối tượng và nội dung mơi giới
•u cầu kết quả dịch vụ mơi giới •Giới hạn thực hiện mơi giới •Thù lao và hoa hồng mơi giới •Phương thức và thời hạn thanh tốn •Quyền và nghĩa vụ của các bên •Giải quyết tranh chấp
•Các nội dung khác do hai bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Đây là những cơ sở quan trọng để đơn vị môi giới, người môi giới thực hiện công việc môi giới.
Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thơng tin tối thiểu sau: •Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng,…) •Hợp đồng cơng chứng về việc mua, bán, trao tặng,…
•Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm
Các giấy tờ trên phải được copy vì các giấy tờ bản gốc dễ mất do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vì vậy, cần photocopy và trả lại bản gốc cho chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết
Đồng thời chúng ta phải nắm chắc chắn và chính xác được các thơng tin cá nhân của khách hàng, bao gồm: •Họ và tên; •Địa chỉ thường trú; •Số chứng minh thư; •Số hộ khẩu đã photo; •Địa chỉ liên lạc;
•Số điện thoại di động và điện thoại bàn;
Khi chúng ta thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi cơng việc tiếp theo. Trong suốt q trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hơn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại,…
Quá trình đàm phán
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa người mua và người bán không dễ dàng. Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, nhà mơi giới cần nhanh chóng lập biên bản thỏa thuận để những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại).
Khi lập biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau:
•Miêu tả đối tượng của hợp đồng
•Xác định các bên liên quan người mua BĐS •Bên mơi giới là đại diện cơng ty
•Xác định địa điểm viết biên bản •Giá cả BĐS
• Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm trong vòng bao lâu kể từ ngày lập biên bản thỏa thuận.
• Thời hạn kí hợp đồng cơng chứng sau thời điểm lập biên bản thỏa thuận là bao nhiêu ngày.
•Thời hạn giao BĐS ngay sau khi ký hợp đồng cơng chứng bao nhiêu ngày. •Hình thức và thời hạn giao tiền
•Xác định bên chi trả các khoản phí (cơng chứng, tịa án, thuế)
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm khơng có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên.
Dẫn dắt thương vụ và giải quyết các vấn đề thu tục Giải đáp thỏa đáng mọi thắc mắc liên quan đến BĐS
Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực hiện đúng về thời hạn và các bước của thương vụ. Việc thực hiện được chia thành ba giai đoạn:
Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng được diễn ra tại nới có BĐS hay tại cơng ty là do các bên thỏa thuận. Tài thời điểm này bên mua đặt cọc tiền cho bên bán. Đồng thời các bên kiểm tra lại tồn bộ các điều khoản hợp đồng cơng chứng lần cuối.
Tại cơ quan công chứng, khi hai bên đã trình các giấy tờ và hồnh thành các thủ tục pháp lý để ký hợp đồng cơng chứng. Tại thời điểm này đã chính thức bàn giao quyền sử dụng BĐS cho người mua về thủ tục pháp lý.
Cơng ty sẽ theo dõi tiến trình thỏa thuận chuyển nhượng.
•Liên lạc với hai bên để theo dõi thủ tục, thời gian chuyển nhượng
• Thơng báo hai bên biết trước về thời gian thanh tốn đã được ghi trong hợp đồng. •Tư vấn kịp thời những thắc mắc phát sinh.
• Có mặt trong các lần thanh toán để ký làm chứng. Kết thúc thương vụ:
Cảm ơn và ghi nhận mọi góp ý từ khách hàng Lưu trữ thơng tin khách hàng đầy đủ.
Thu phí và kết thúc thương vụ mơi giới: •Thực hiện thủ tục thu phí
•Gửi q tặng, thư cảm ơn
•Tìm hiểu khách hàng có nhu cầu mới •Ghi nhận thơng tin, lưu trữ
• Nhận định mức độ hài lịng của khách hàng Duy trì và chăm sóc khách hàng.
• Cam kết thực hiện quy trình chăm sóc khách hàng chất lượng, gia tăng tính chuyên nghiệp đạt hiệu quả giao dịch tối ưu.
•Định kỳ liên lạc để duy trì, phát triển quan hệ thân thiết.
TĨM TẮT CHƯƠNG 1
Tìm hiểu các khái niệm cũng như các cơ sở lý luậnvề môi giới và hoạt động môi giới bất động sản. Kết nối kiến thức hiện có để từ đó có quyết định lựa chọn phương pháp nghiên cứu tối ưu nhất.Giúp cho người đọc có cái nhìn tổng quan về hoạt động mơi giới bất động sản, hiểu biết nhiều hơn về vấn đề và các ý tưởng khi xây dựng câu hỏi nghiên cứu. Những dẫn chứng rõ ràng giải thích về các giả thuyết và định hướng được đưa ra trong bài luận giúp người đọc hiểu rõ hơn về vấn đề nghiên cứu.
Chương 1 đã hệ thống một số cơ sở lý thuyết về môi giới BĐS làm cơ sở nền tảng về phân tích và đánh giá thực trạng ở chương 2 và đề ra giải pháp cơ sở cụ thể là tổng quan về kinh doanh BĐS, thị trường BĐS, cơ sở lý luận về môi giới BĐS, nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động môi giới BĐS và quy trình mơi giới BĐS.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH MƠI GIỚI TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS
2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần BĐS Express
2.1.1. Thông tin cơ bản công ty
Tên công ty: Công ty Cổ phần Bất động sản Express
Địa chỉ: Lầu 8 Tòa nhà Win Home, Số 150 Trần Não, Khu phố 2, Phường Bình An, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh.
Mã số thuế: 0313675508 Điện thoại: 0868 968 799
Email: batdongsanexpress@gmail.com Website: https://batdongsanexpress.vn/
Ngày thành lập: 04/03/2016
Đại diện pháp luật: Trương Văn Trung Logo
Sứ mệnh:
Nguồn: Phịng Marketing Cơng ty Cổ phần BĐS Express
Hình 2.1: Logo Cơng ty Cổ phần BĐS Express Kiến tạo & mang đến cho Khách Hàng - Nhà Đầu Tư giải pháp an sinh hoàn hảo cũng như cơ hội đầu tư sinh lợi cao an tồn bền vững. Ln nỗ lực góp 1 phần công sức cho sự phát triển của thị trường bất động sản thơng qua đó đóng góp vào cơng cuộc ổn định an sinh xã hội, phát triển kinh tế nước nhà. Với tinh thần nhiệt huyết luôn luôn lao động cần cù, kiến tạo cho cộng đồng xã hội những giá trị nhân văn chan chứa tình người và tình đời.
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của cơng ty
Năm 2015
Hồn thành cổng thông tin thị trường BĐS Việt Nam
www.batdongsanexpress.vn, đây là trang cung cấp thông tin của tất cả dự án trên cả
nước, cũng là 1 trong những cơng thơng tin phân tích, nhận định tồn cảnh về thị trường bất động sản.
Năm 2016
Cuối 2015 và đầu 2016 chính thức thành lập Cơng Ty Cổ Phần Bất Động Sản Express với đội ngũ hơn 10 thành viên - Trên nền tảng vững chắc, Bất Động Sản Express ra đời như một quy luật tất yếu đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Năm 2017
Tập trung xây dựng nền tảng và giá trị cốt lõi, lấy con người làm trung tâm tiến đến mở rộng Văn Phịng, tăng quy mơ với hơn 30 nhân sự, chuyên phân phối các dòng Căn Hộ, Nhà Phố, Biệt Thự tại Trung Tâm TP. Hồ Chí Minh.
Năm 2018
Đầu 2018 với nền tảng vững chắc, uy tín và năng lực, Express chính thức trở thành Đơn Vị Phân Phối Chính Thức F1 siêu dự án Gem Riverside. Ngay trong giai đoạn 1 triển khai, chúng tôi Vinh Dự đạt danh hiệu 1 trong 5 Đơn Vị Phân Phối Xuất Sắc Nhất. Tháng 6/2018 thành lập Chi Nhánh tại EXPRESS Đà Nẵng. - Tháng 8/2018 tiếp tục thành lập chi nhánh EXPRESS Nam Sài Gòn. Tháng 11/2018 trở thành Đơn Vị Chính Thức F1 Vinhomes Miền Nam.
Năm 2019
Mở rộng quy mơ lên 50 nhân sự có trình độ chuyên môn cao. Tháng 07/2019 EXPRESS vinh dự được chủ đầu tư Vinhomes (Vingroup) trao tặng Đại Lý Bán Hàng Xuất Sắc nhất Đại Đô Thị Vinhomes Grand Park. Tháng 9/2019 trở thành Đơn Vị Phân Phối Chính Thức F1 dự án 5 sao Grand Central (Hồng Hà).
Năm 2020
Đầu 2020 trở thành Đơn Vị Phân Phối chính thức F1 dự án Picity High Park (Pigroup). Tháng 5/2020 trở thành Đối Tác Chiến Lược phân phối các dự án của Tập Đoàn Novaland Group. Tháng 07/2020 trở thành Đơn Vị Phân Phối Chiến Lược The Origami - Vinhomes.
2.1.3. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phịng ban Sơ đồ cơ cấu tổ chức của cơng ty
Nguồn: Phịng Marketing Cơng ty Cổ phần BĐS Express
Chức năng và nhiệm vụ các phòng ban
Tổng giám đốc
Ở vai trò cấp cao trong doanh nghiệp, một trong các nhiệm vụ của tổng giám đốc là xây dựng và thực thi các chiến lược nhằm thúc đẩy sự phát triển và gia tăng lợi nhuận của doanh nghiệp. Các chiến lược này có thể là về các phương án đầu tư, kế hoạch kinh doanh, kế hoạch phát triển sản phẩm, kế hoạch xây dựng thương hiệu,...
Hơn nữa, họ còn tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các chiến lược để đảm bảo hiệu quả tài chính và chi phí hiệu quả cho doanh nghiệp.
Tổng giám đốc là người quản lý và giám sát tất cả các hoạt động kinh doanh, con người cũng như các hoạt động hợp tác của doanh nghiệp.
Ban giám đốc
Ban giám đốc là bộ phận có thẩm quyền cao nhất, quản lý ở tầm vĩ mô, đề ra các chiến lược phát triển dài hạn cũng như các chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể.
Phịng kinh doanh
Phịng kinh doanh có nhiệm vụ tiếp thị về CT tới khách hàng, tìm kiếm thơng tin về nguồn cung và cầu về BĐS, tìm kiếm các khách hàng có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng của CT như các CT du lich, lữ hành, các khách sạn, các đại sứ quán, các tổ chức, CT nước ngồi tại Việt Nam. Sau khi có danh sách về những CT này, bộ phận sẽ tiến hành tiếp thị về CT thông qua gọi điện thoại, gửi email để xác định nhu cầu của thực sự của họ, lập được danh sách khách có nhu cầu, cung cấp thơng tin cho bộ phận kinh doanh.
Bộ phận cịn có trách nhiệm giữ liên lạc với khách hàng để duy trì nguồn cầu. Ngồi ra bộ phận kinh doanh cũng có trách nhiệm trả lời và giải đáp những thắc mắc của khách hàng về những vấn đề có liên quan. Bộ phận kinh doanh cịn có trách nhiệm giải quyết các thủ tục pháp lý, các giấy tờ có liên quan cho nhà đầu tư BĐS như: giấy phép đăng ký kinh doanh, thủ tục an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy. Sau khi hoàn tất giao dịch, bộ phận kinh doanh vẫn có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của CT .
Phòng kế tốn
Hồn thành các cơng việc liên quan đến tài chính, kế tốn theo quy định của Nhà nước. Hạch toán đầy đủ, chính xác và kịp thời vốn và nợ.
Hạch tốn các khoản thu chi và hiệu quả kinh doanh theo chính sách của cơng ty. Lên kế hoạch tài chính, kinh doanh theo tháng, quý, năm.
Góp ý với ban giám đốc về việc chỉ đạo, kiểm tra, quản lý và giám sát q trình chấp hành các chế độ tài chính nội bộ của công ty và Nhà nước.
Theo dõi và phản ánh với ban quản lý về sự vận động vốn cũng như các vấn đề liên quan.
Kết hợp với các hịng ban để quản lý thơng tin được hiệu quả.
2.2. Thực trạng hoạt động môi giới của CTCP BĐS ExpressNgành kinh doanh Ngành kinh doanh
Môi giới mua bán BĐS:
Thu thập thơng tin cần thiết về khách hàng có BĐS có nhu cầu bán. Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các BĐS trong cơ sở dữ liệu của công ty. Xác định giá và thẩm định giá trị của các BĐS để có thể đưa ra giá mua bán phù hợp nhất. Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét BĐS. CT sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán. CT chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh tốn, hợp đồng mơi giới…giúp giao dịch diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp. Sau khi giao dịch hoàn thành, CT vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
Cung cấp các dịch vụ khác:
CT cung cấp các dịch vụ như tuyển dụng – việc làm, quảng cáo và quản lý BĐS, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư. CT đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng.
Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại CT BĐS Express: Những quy định của pháp luật
CT thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ.
Trong quá trình hoạt động, CT ln chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế tốn và bản quyết tốn tài chính.
Những tiêu chuẩn nghề nghiêp
Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được CT coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự cơng bằng,….