Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện tiên du, tỉnh bắc ninh năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  NGUYỄN TRỌNG CƯỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TẠI HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH NĂM 2010 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai Mã số : 60850103 Người hướng dẫn khoa học: TS. TRỊNH QUANG HUY HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Cường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN ! ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ từ rất nhiều ñơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá nhân ñã dành cho tôi sự giúp ñỡ quý báu ñó. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp ñỡ nhiệt tình của thầy giáo TS. Trịnh Quang Huy, người ñã trực tiếp hướng dẫn ñề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy, cô trong Khoa Tài và Môi trường, các thầy cô trong Khoa Sau ñại học. Tôi xin chân thành cảm ơn các ñồng chí lãnh ñạo UBND huyện Tiên Du, các ñồng chí lãnh ñạo, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê và UBND các xã ñã tạo ñiều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện ñề tài này. Cám ơn sự cổ vũ, ñộng viên và giúp ñỡ của gia ñình, các anh, chị ñồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn. Hà nội, ng ày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Cường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan………………………………………………………………….i Lời cảm ơn……………………………………………………………………ii Mục lục………………………………………………………………………iii Danh mục bảng………………………………………………………………vi Danh mục ñồ thị và hình……………………… ………………………… vii Danh mục viết tắt………………………………………………………… viii MỞ ðẦU 1 1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2 2.1. Mục ñích 2 2.2. Yêu cầu 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 3 1.1.1. Khái niệm về giá ñất 3 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá ñất và giá ñất ở 3 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7 1.2.1. Yếu tố thông thường 7 1.2.2. Yếu tố khu vực 8 1.2.3. Yếu tố cá biệt 9 1.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất 9 1.3.1. Các phương pháp xác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 9 1.3.2. ðiều kiện áp dụng các phương pháp xác ñịnh giá ñất 14 1.3.3. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị 15 1.4. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 16 1.4.1. Giai ñoạn trước năm 1946 16 1.4.2. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980 17 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 1.4.3. Giai ñoạn từ năm 1980 ñến 1993 17 1.4.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay 17 1.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá ñất 18 1.5.1. Quản lý về giá ñất ở Việt nam 18 1.5.2. Quản lý giá ñất ở một số nước 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22 2.2. Nội dung nghiên cứu 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu 22 2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 22 2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 24 2.3.3. Phương pháp ñiều tra, phỏng vấn 24 2.3.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở: 24 2.3.5. Phương pháp chuyên gia 25 2.3.6. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu và tổng hợp kết quả 25 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng ñất ở tại huyện Tiên Du năm 2010 26 3.1.1. ðiều kiện tự huyện Tiên Du năm 2010 26 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2010 27 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 31 3.1.4. Nhận xét chung về kinh tế - xã hội và sử dụng ñất tác ñộng tới công tác quản lý ñất ñai và ñịnh giá ñất huyện Tiên Du năm 35 3.2. ðánh giá thực trạng giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du năm 2010 36 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 3.2.1. Nhóm các ñường phố trong khu vực ñô thị (thị trấn Lim) 36 3.2.2. Các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ñô thị 39 3.2.3. Giá ñất ở trong khu vực dân cư thị trấn Lim (Các xã Nội Duệ, Liên Bão, ñất ở trong khu dân cư thị trấn Lim) 42 3.2.4. Giá ñất ở trong khu vực khác 46 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Tiên Du năm 2010 52 3.3.1. Yếu tố vị trí 52 3.3.2. Cơ sở hạ tầng 53 3.3.3. ðặc ñiểm của thửa ñất 55 3.3.4. Khả năng sinh lợi 56 3.3.5. Yếu tố khác 58 3.4. ðánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở của huyện Tiên Du năm 2010 59 3.4.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng ñến giá ñất ở 60 3.4.2. Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61 3.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 62 3.5. ðề xuất một số giải pháp 62 KẾT LUẬN 64 1. Kết luận 64 2. ðề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Giá ñất theo VT của các ñường phố trong khu vực ñô thị 36 Bảng 3.2: Giá ñất theo VT các ñường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài ñô thị 40 Bảng 3.3: Giá ñất theo vị trí trong khu vực dân cư thị trấn Lim, xã Nội Duệ, Liên Bão 42 Bảng 3.4: Giá ñất theo vị trí trong khu vực khác 46 Bảng 3.5: Trích từ phụ lục 07 55 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC ðỒ THỊ VÀ HÌNH ẢNH ðồ thị 1.1: ðồ thị cung và cầu ñất ñai 5 ðồ thị 1.2: ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 6 ðồ thị 3.1: Diện tích ñất ở năm 2009 so với năm 2010 huyện Tiên Du 32 ðồ thị 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 33 ðồ thị 3.3: Mức ñộ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến ñường phố (ñường Hai Bà Trưng (I1), Quốc lộ 38 (II1), khu vực 1 trong khu dân cư thị trấn Lim (III1), khu vực 1 trong khu vực khác (IV1)) 53 ðồ thị 3.4: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường theo VT của hai ñường tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn thuộc xã Liên Bão (II2) và tỉnh lộ 276 (270 cũ) - ðoạn từ ñường Bách Môn - Lạc Vệ ñến hết ñịa phận xã Việt ðoàn (II3) 54 ðồ thị 3.5: So sánh giá ñất trên thị trường của khu vực 1 trong khu dân cư thị trấn Lim 56 ðồ thị 3.6: So sánh giá ñất trung bình trên thị trường của tuyến ñường từ trung tâm ñi ñến cận trung tâm ra các khu vực khác của các vị trí 58 Hình 3.7: Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở huyện Tiên Du năm 2010 60 Hình 3.8: Tuổi, nghề, trình ñộ, thu nhập ảnh hưởng tới giá ñất 60 Hình 3.9: Các yếu tố liên quan ñến thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất ở 61 Hình 3.10: Yếu tố pháp lý 62 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… viii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên ñầy ñủ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 HðND Hội ñồng nhân dân 3 XHCN Xã hội chủ nghĩa 4 CNTB Chủ nghĩa tư bản 5 Nð Nghị ñịnh 6 CP Chính phủ 7 Qð Quyết ñịnh 8 TT Thông tư 9 QSDð Quyền sử dụng ñất 10 BðS Bất ñộng sản 11 HðND Hội ñồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài chính 14 VHTT Văn hóa thông tin 15 CNKT Công nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 MỞ ðẦU 1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñược, là thành phần hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người ñã biết dựa vào ñất ñai ñể tồn tại và phát triển. ðất ñai có một vai trò vô cùng quan trọng ñối với mọi ngành nghề và hoạt ñộng của con người. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch ñất ñai ñã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời, lần ñầu tiên khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán ñất ñai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra ñời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy ñịnh “tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. Lần ñầu tiên giá ñất ñược sử dụng “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là mốc ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất ñộng sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng ñất ñai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. ðể ñáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật ðất ñai 1993 ra ñời, tiếp theo nó là lần lượt Luật ðất ñai chỉnh sửa. Luật ðất ñai 2003 ra ñời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của ñất ñai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của ñất nước. Cho nên ñất ñai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật [30]. [...]... Nghiên c u th c tr ng giá ñ t và các y u t nh hư ng ñ n giá ñ t t i huy n Tiên Du, t nh B c Ninh năm 2010 2 M c ñích, yêu c u c a ñ tài 2.1 M c ñích - ðánh giá hi n tr ng bi n ñ ng giá ñ t t i các khu v c ñ c trưng huy n Tiên Du - t nh B c Ninh - Xác ñ nh và phân tích các y u t nh hư ng t i công giá ñ t - ð xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu công tác ñ nh giá ñ t t i huy n Tiên Du - t nh B c Ninh. .. ñ t năm 2010 trên 13 xã, 01 th tr n trong ñ a bàn huy n trên th trư ng, giá ñ t do Nhà nư c qui ñ nh) 2.2 N i dung nghiên c u - ði u ki n t nhiên, kinh t xã h i và s d ng ñ t tác ñ ng t i công tác qu n lý ñ t ñai và ñ nh giá ñ t huy n Tiên Du năm 2010 - ðánh giá th c tr ng giá ñ t - Các y u t trên ñ a bàn huy n Tiên Du năm 2010 nh hư ng ñ n giá ñ t trên ñ a bàn huy n Tiên Du năm 2010 - ð xu t và ki... tr c a các th a ñ t c a các b t ñ ng s n ñã l a ch n bư c 1 Giá tr c a th a ñ t = Giá chuy n như ng b t ñ ng s n ðơn giá c a th a ñ t = - Giá hi n t i c a các tài s n trên ñ t Giá tr c a th a ñ t Di n tích th a ñ t Bư c 5: xác ñ nh giá tr c a th a ñ t c n ñ nh giá Căn c vào nh ng khác bi t ch y u gi a th a ñ t c n ñ nh giá và các th a ñ t c a các b t ñ ng s n nêu trên, ti n hành ñi u ch nh giá các th... ðánh giá ñi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i tác ñ ng t i giá ñ t t i khu v c huy n Tiên Du - Tìm hi u công tác ñ nh giá ñ t t i khu v c huy n Tiên Du - Khái quát ñư c th c tr ng c a y u t giá ñ t t i khu v c huy n Tiên Du - Thu th p và t ng h p các thông tin có liên quan ñ n y u t giá ñ t - ðánh giá ñúng th c tr ng bi n ñ ng giá ñ t giá ñ t và các y u t nh hư ng t i huy n Tiên Du - t nh B c Ninh -... ñ t vào các m c ñích công c ng, bán, c p không thu ti n cho nh ng ngư i không có ñ t ho c ít ñ t) [12] Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 21 Chương 2: N I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U 2.1 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u 2.1.1 ð i tư ng nghiên c u: Giá ñ t trên ñ a bàn huy n Tiên Du – B c Ninh 2.1.2 Ph m vi nghiên c u - Nghiên c u giá ñ t Tiên Du (giá. .. n hành xác ñ nh giá c a t ng th a ñ t b ng cách áp d ng các phương pháp xác ñ nh giá ñ t và tính giá m t ñơn v di n tích (m2) c a t ng th a ñ t Giá ñ t c a t ng v trí ñư c xác ñ nh là m c giá bình quân c a các m c giá c a các th a ñ t ñã l a ch n nêu trên + Cách th 2: ð nh giá ñ t v trí c a t ng khu v c, t ng lo i ñư ng ph ho c ñư ng ph , sau ñó s d ng h s v trí ñ t ñ ñ nh giá cho các v trí ñ t còn... ñ t ñai năm 2010 Huy n Tiên Du nói riêng và t nh B c Ninh nói chung ñ u n m trong vùng nh hư ng c a th ñô Hà N i, vùng kinh t tr ng ñi m, tam giác tăng trư ng Hà N i - H i Phòng - Qu ng Ninh và là ñ u m i giao thông quan tr ng trong khu v c L ng Sơn - B c Ninh - Hà N i - H i Phòng - Qu ng Ninh Là c a ngõ phía ðông B c c a th ñô Hà N i, huy n Tiên Du là c u n i gi a Hà N i và Huy n B c Ninh và có v... ðây là l n ñ u tiên giá ñ t và vi c xác ñ nh giá ñ t ñư c pháp lu t ghi nh n là m t ch ñ nh pháp lu t và ñư c ñưa thành m t n i dung qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai (qui ñ nh t i Kho n 1 ði u 13 Lu t ð t ñai 1993) và ði u 55, 56 và 57 c a Lu t ð t ñai 2003 cũng qui ñ nh v giá ñ t, giá ñ t do Nhà nư c qui ñ nh và tư v n giá ñ t [29] 1.5 Công tác qu n lý Nhà nư c v giá ñ t 1.5.1 Qu n lý v giá ñ t Vi t nam... i và s d ng ñ t t i huy n Tiên Du năm 2010 3.1.1 ði u ki n t huy n Tiên Du năm 2010 3.1.1.1 V trí ñ a lý và ranh gi i hành chính Tiên Du là huy n ñ ng b ng n m phía Tây Nam c a t nh B c Ninh, có t ng di n tích t nhiên là: 9568.65 ha, dân s là 133.247 ngư i, là huy n ñã và ñang ti p t c ñ u tư phát tri n m nh trong công cu c công nghi p hoá - hi n ñ i hoá ñ t nư c c a c nư c nói chung và t nh B c Ninh. .. m giá ñư c tính b ng chi phí thay th ñ ñ u tư xây d ng các tài s n m i có công d ng tương ñương v i các tài s n hi n có trên ñ t ho c chi phí tái t o các tài s n trên ñ t ñó Giá tr xây d ng m i bao g m các kho n chi phí tr c ti p, chi phí gián ti p và m c lãi h p lý cho ngư i ñ u tư xây d ng - Giá tr hao mòn c a các tài s n trên ñ t bao g m các hao mòn h u hình và hao mòn vô hình Bư c 4: tính toán giá . tài: Nghiên cứu thực trạng giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2010 . 2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2.1. Mục ñích - ðánh giá hiện trạng. BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI  NGUYỄN TRỌNG CƯỜNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ðẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TẠI HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC. ðánh giá ñúng thực trạng biến ñộng giá ñất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá ñất ở huyện Tiên Du - tỉnh Bắc Ninh. - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu ñiều tra, phân tích và thống