Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện từ liêm cũ, thành phố hà nội

Nhu cầu về đất sử dụng cho mục đích khác như đất dùng cho hạ tầng đô thị, sản xuất công nghiệp…cũng tăng, trong khi đất đai không thể tự sinh ra, phát triển, mở rộng diện tích, dẫn đến t

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ THỊ MAI HOA

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ THỊ MAI HOA

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ,

Trang 3

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014

Tác giả

Lê Thị Mai Hoa

Trang 4

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi

thực hiện đề tài

Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của

các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo

điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Phòng Tài

nguyên Môi trường huyện Từ Liêm cũ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,

Trang 5

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu: 3

1.2.2 Yêu cầu: 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất .4

1.1.1 Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai .4

1.1.2 Thị trường đất đai 6

1.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .8

1.1.4 Giá đất và định giá đất 11

1.1.5 Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở 15

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 17

1.1.7 Các nguyên tắc định giá đất ở 21

1.1.8 Các phương pháp xác định giá đất ở 23

1.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên thế giới và Việt Nam 30

1.2.1 Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên Thế giới 30

1.2.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở tại Việt Nam 38

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 44

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 44

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 44

Trang 6

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.2 Nội dung nghiên cứu 44

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội 44

2.2.2 Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ 44

2.2.3 Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ 44

2.2.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ 44

2.2.5 Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ 44

2.3 Phương pháp nghiên cứu 44

2.3.1 Nghiên cứu, chọn địa điểm: 45

2.3.2 Điều tra, thu thập số liệu 46

2.3.3 Phương pháp so sánh: 46

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 46

2.3.5 Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh 46

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội 47

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Từ Liêm 48

3.2 Tình hình quản lý đất đai 51

3.2.1 Hiện trạng SDĐ 51

3.2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai 52

3.3 Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội 56

3.3.1 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ 56

3.3.2 Giá đất ở thực tế trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ 60

3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ 80

3.4.1 Cung cầu về nhà đất 80

3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố thông thường đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 87

Trang 7

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 90

3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 94

3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 95

3.5 Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105

1 Kết luận 105

2 Kiến nghị 106

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

PHỤ LỤC 111

Trang 8

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Khung giá đất ở 56

Bảng 3.2: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm I 64

Bảng 3.3: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm II 67

Bảng 3.4: Kết qủa điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm III 70

Bảng 3.5: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm cũ qua các năm2011, 2012, 2013 nhóm IV 72

Bảng 3.6 So sánh biến động về giá đất đối với nhóm I 76

Bảng 3.7: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm II 77

Bảng 3.8: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm III 78

Bảng 3.9: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm IV 79

Bảng 3.10 Tỷ giá VNĐ/USD qua các năm 89

Bảng 3.11 Giá điều tra đường Hồ Tùng Mậu các năm 93

Bảng 3.12 Giá điều tra đường Mỹ Đình các năm 93

Bảng 3.13 Giá điều tra đường Mễ Trì các năm 95

Bảng 3.14 Giá điều tra đường Cầu Diễn quốc lộ 32 các năm 97

Bảng 3.15 Giá điều tra đường Xuân La- Xuân Đỉnh các năm 98

Bảng 3.16 Giá điều tra đường Phương Canh các năm 99

Trang 9

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Từ Liêm cũ (nay là Quận Bắc 47

Từ Liêm và Quận Nam Từ Liêm) 47 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2012 của huyện Từ Liêm cũ 51 Hình 3.3: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60 Hình 3.4: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60 Hình 3.5: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61 Hình 3.6: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61 Hình 3.7: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2011 90 Hình 3.8: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2012 90 Hình 3.9: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2013 91 Hình 3.10: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II năm 2012 91 Hình 3.11: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III năm 2013 92 Hình 3.12: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV năm 2013 92

Trang 10

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản GCN : giấy chứng nhận HĐND : hội đồng nhân dân KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước

QH : quy hoạch QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất SDĐ : sử dụng đất SXKD : sản xuất kinh doanh UBND : ủy ban nhân dân

Trang 11

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Việc nghiên cứu giá đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói chung và giá đất ở nói riêng là vấn đề không mới nhưng thực sự có ý nghĩa, nhất

là trong giai đoạn hiện nay Điều này được lý giải bởi:

- Thứ nhất, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế được Đất đai cố định

về vị trí, giới hạn và diện tích Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt được biểu hiện bằng QSDĐ, có đầy đủ 2 thuộc tính của hàng hóa là giá trị và giá trị sử dụng Vì vậy, nói đến giá đất thực chất và chính xác là nói đến giá của QSDĐ, (sau đây, gọi tắt là giá đất)

- Thứ hai, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu về đất ngày càng phát triển và trở nên bức xúc Nhu cầu về đất ở tăng Nhu cầu về đất sử dụng cho mục đích khác như đất dùng cho hạ tầng đô thị, sản xuất công nghiệp…cũng tăng, trong khi đất đai không thể tự sinh ra, phát triển, mở rộng diện tích, dẫn đến tình trạng thu hẹp đất dùng cho một số loại đất khác như đất dùng cho sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…Tuy nhiên, các loại đất này cũng chỉ có thể thu hẹp ở một mức độ nhất định, và nếu quá ranh giới đó sẽ gây mất cân bằng về sinh thái, gia tăng thiên tai, nguy cơ mất an ninh lương thực…Các nguy cơ này đã được các nhà quản lý nhìn nhận, đánh giá đúng đắn

và hoạch định các chính sách để đảm bảo duy trì sự cân đối của các loại đất thông qua công cụ QH SDĐ Điều này sẽ khiến cung tăng nhưng cầu thì không tăng, giá trị đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao Trong các nhu cầu về đất thì nhu cầu về đất ở là bức thiết nhất Trước hết, bởi vai trò đất là thành phần hàng đầu của môi trường sống Sau đó là do áp lực của sự gia tăng dân số, do áp lực của nhu cầu nâng cao, cải thiện chất lượng sống, mong muốn

Trang 12

diện tích sinh sống rộng hơn Chính vì vậy, giá đất ở là một trong vấn đề cần được quan tâm

- Thứ ba, xuất phát từ ý nghĩa quan trọng của giá đất Giá đất được xác định đúng đắn sẽ giúp người SDĐ khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng này, đồng thời giúp Nhà nước có căn cứ ban hành chính sách trong việc xác định tiền cho thuê đất, mức thuế về chuyển QSDĐ, mức đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, khi thế chấp để vay vốn, góp vốn liên doanh Giá đất thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, đặc biệt là giá đất ở vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi QSDĐ, đầu cơ đất đai…

- Thứ tư, xuất phát từ thực tế hiện nay của địa bàn nghiên cứu là một đơn

vị hành chính của thành phố Hà Nội

Với vị trí là thủ đô của đất nước, Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn

về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nướcHà Nội là thủ đô, là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục,

khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012)

Huyện Từ Liêm cũ là đơn vị hành chính có diện tích tương đối lớn của Hà Nội, là nơi nhu cầu về đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, đa dạng và không ngừng gia tăng Nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa, với sự gia tăng dân số và nhiều yếu tố ảnh hưởng khác Trong khi đó, để đảm bảo ổn định kinh tế xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng cùng tốc độ với gia tăng giá đất của thị trường dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong chính sách đền bù, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCN QSDĐ, QSDĐ ở,… tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân khi giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, bức xúc

Trang 13

của nhân dân đối với các chính sách, nghĩa vụ tài chính của nhà nước về đất đai,

thắc mắc khiếu nại khi thực hiện nghĩa vụ tài chính…ngày càng gia tăng

Trong một vài năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam suy thoái, thị trường BĐS đóng băng, giá đất ở có xu hướng giảm là cơ hội và thời điểm tốt để có thể đánh giá yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng thực chất của từng yếu tố đến giá đất Trên cơ sở đó, phân tích và đề ra giải pháp nhằm xác định giá đất ở gần với giá trị đích thực của nó

“Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ, Thành phố Hà Nội” là đề tài tôi chọn nghiên cứu làm

luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

1.2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu:

- Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện

- Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá đất ở

- Nghiên cứu các phương pháp xác định giá đất ở

- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội, so sánh với giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành

- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn

Trang 14

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất

1.1.1 Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao

gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ

thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị

sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua

bán Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác

nhau Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu Đất đai

chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp

và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai

không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế

được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa

đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho

đầu tư, phát triển Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm

đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là

một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có

tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính

loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế

- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội Đặc tính

tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện

tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể

sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao”

Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong

đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể• thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và

tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất

Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế

đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán

Trang 15

tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào

- Vai trò của đất đai

+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ

một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động)

+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân

cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Â, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong

những của cải quý nhất của loài người Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên mặt đất”

+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN: Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng: “nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai

sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”

Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia Ở các nước phát triển tỷ lệ này

có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình

Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ) Giá trị đất đai

có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng

Trang 16

giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở

Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính

Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị

Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa kế, thế chấp ) Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội;

Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán

Trang 17

thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội

Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định Nhà nước có các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất

Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất Đây

là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất

Trang 18

1.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai

là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy,

có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

a) Lý thuyết địa tô của Các Mác

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất” Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,”địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng

dư do những người sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, SDĐ theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh

tế Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ Như vậy địa tô

Trang 19

là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất

b) Phân loại địa tô của Các Mác Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa

tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra

(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ta ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội

c) Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất

Trang 20

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán

ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh BĐS luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường

Trang 21

khác Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác

so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân

cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp

1.1.4 Giá đất và định giá đất

1.1.4.1 Giá đất

* Giá đất nói chung: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá bằng các phương pháp khoa học Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan

hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau: a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:

Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Giá đất bị chi phối không hoàn toàn bởi yếu tố kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau

b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành:

Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau Như vậy, giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ

Trang 22

thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái

c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản

phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:

Đối với hàng hoá thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối quan hệ cung cầu của hàng hoá đó

Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự gia tăng của dân số Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung

về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu

về đất của xã hội về đất đai

e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia, từ vị trí này đến vị trí kia Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất

Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực

và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường

vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Vì vị trí

có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc định giá đất

f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:

Trang 23

Đối với hàng hóa thông thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm

Nhưng đối với đất, đất đai không những không có hiện tượng khấu hao,

mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế và nhu cầu của xã hội

Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử dụng ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền SDĐ cũng sẽ hạ xuống Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời gian hẹp, đối với những chủ thể SDĐ tại thời gian đó Nhưng về bản chất, mảnh đất đó vẫn không hề mất đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất đai không thể sinh sôi, nảy nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng Chính mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng có xu hướng gia tăng giá trị, không giống các loại hàng hoá thông thường là bị giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng g) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng:

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau 10 năm Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch Giá đất được quy định là giá QSDĐ “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”,

(Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003)

“Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau:

1 - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này

2 - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Trang 24

3 - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp

cổ phần bằng QSDĐ”, (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003)

* Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho mục đích sử dụng đất làm đất ở

1.1.4.2 Định giá đất

a) Định giá tài sản

Theo GS.W Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” Theo GS Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và BĐS, Đại học quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”, ( Trung tâm điều tra QH đất đai, 2005, Đề án Định giá BĐS).

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm

sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

b) Định giá đất

*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người,

có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

Trang 25

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn

về thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính

đủ như định giá các tài sản thông thường

Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

( Trung tâm điều tra QH đất đai, 2005, Đề án Định giá BĐS).

1.1.5 Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở

1.1.5.1 Vai trò định giá đất

a) Phạm vi định giá đất

Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại một thời điểm xác định

b) Mục tiêu định giá đất

Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá

Trang 26

thị trường, giá có thể chấp nhận, giá trị bảo hiểm hay giá trị tiềm năng nhằm phục

vụ cho mục đích gì:

- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ;

- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ,

- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;

- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ…

c) Vai trò của định giá đất

Như vậy định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người SDĐ có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác

1.1.5.2 Vai trò quản lý nhà nước về giá đất ở

Đối với BĐS giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị BĐS được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng

- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;

- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự

nhiên của các nhóm xã hội;

- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;

- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, QH kế hoạch, chính sách môi trường;

Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau:

(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô

Trang 27

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch

(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý

Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định QH, KH SDĐ và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích SDĐ đưa lại hiệu quả kinh

tế cao và phát triển bền vững

1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

1.1.6.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và QH đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả SDĐ tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất gồm:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ SDĐ, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- QH đô thị: QH quyết định tới mục đích SDĐ của các thửa đất cụ thể

Trang 28

Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích SDĐ có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với

sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích

sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong SDĐ

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra còn có chính sách về giá đất và sự thay đổi về địa giới hành chính

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn

hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

Trang 29

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

e Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

Trang 30

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.1.6.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố QH: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất SDĐ trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế SDĐ, chế độ quản lý giao thông Mức

độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất SDĐ chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.6.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là

Trang 31

ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của QH đô thị: Nhân tố QH đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình SDĐ

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn SDĐ: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi

từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một

Trang 32

cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1.1.7.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá BĐS và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của BĐS

1.1.7.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định

Trang 33

giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá

“Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.1.7.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác

1.1.8 Các phương pháp xác định giá đất ở

Trang 34

1.1.8.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường những BĐS tương tự): Là phương pháp sử dụng giá bán của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (sau đây gọi tắt là những BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS - mục tiêu của cuộc định giá (sau đây gọi tắt là BĐS chủ thể)

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền SDĐ, giao dịch thành công trên sàn giao dịch BĐS) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích SDĐ

- Thời gian thu thập thông tin: những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền SDĐ trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng SDĐ (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích SDĐ hiện tại, mục đích SDĐ theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng; Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; GCN quyền SDĐ; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định

Trang 35

của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền SDĐ thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở

đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần

định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường

Trang 36

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế SDĐ, chi phí đầu

tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần

túy hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm

đã tính ở Bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Trang 37

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ

thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích SDĐ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm

1.1.8.3 Phương pháp chiết trừ

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…) b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá −

Phần giá trị hao mòn

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống

y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

Trang 38

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

d- Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của các BĐS đã chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa

Diện tích thửa đất e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính

Trang 39

tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với

dự án BĐS dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước,

hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan

có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh)

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

C

Trong đó: TRi là doanh thu năm thứ i của dự án; Ci là chi phí năm thứ i của dự án; r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại; n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án)

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Trang 40

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển

1.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên thế giới và Việt Nam

1.2.1 Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên Thế giới

Nghiên cứu về công tác xác định và quản lý giá đất trên thế giới cho thấy tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai Nếu Úc định giá đất xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân để xác định thuế, mức thuế BĐS, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù và vì mục đích thương mại; Hungari định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác; Tajikistan định giá đất để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai Úc là nước sử dụng nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích, gồm: giá thị trường (giá đặc biệt do cho chủ nhà đất; giá bảo đảm; giá bảo hiểm), giá chế định trong luật (giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm)

Các nước cũng có các quy định cụ thể về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Ở Hungari: việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước Ở Úc: thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, có: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất

Định dạng
Số trang	137
Dung lượng	3,49 MB