Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Nhà nước ñiều tiết quản lí ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HỒNG HẠNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này

ñã ñược cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi

thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài

nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học – Trường ðại học Nông

nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng

ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ ñất

tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian

nghiên cứu, thực hiện ñề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả

Hồng Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

1 ðẶT VẤN ðỀ i

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2.Mục ñích và yêu cầu 2

1.2.1.Mục ñích 2

1.1.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Tổng quan thị trường ñất ñai 4

2.1.1 Thị trường ñất ñai trên thế giới 4

2.1.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam 6

2.2 Tổng quan về giá ñất 11

2.2.1.Khái quát chung về giá ñất 11

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17

2.3.1 Các yếu tố tự nhiên 17

2.3.2 các yếu tố kinh tế 18

2.3.3 Các yếu tố xã hội 19

2.3.4 Chính sách của Nhà nước 20

2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 20

2.4.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 21

2.4.2 Nguyên tắc thay thế 22

2.4.3 Nguyên tắc biến ñộng 22

2.4.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai 23

2.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất 23

2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 24

2.5.2 Phương pháp thu nhập 24

2.5.3 Phương pháp chiết trừ 25

2.5.4 Phương pháp thặng dư 25

2.6 Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam 26

2.6.1 Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới 26

2.6.2 Công tác ñịnh giá ñất ở Việt Nam 29

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

3.1 Nội dung nghiên cứu 33

3.1.1 ðối tượng nghiên cứu 33

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

3.1.3 Nội dung nghiên cứu 33

3.2 Phương pháp nghiên cứu 34

3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 34

3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 34

3.2.3 Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 35

3.2.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 36

3.2.5 Phương pháp chuyên gia 36

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh 37

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng ựất 44

4.2 Công tác ựịnh giá ựất tại tỉnh Bắc Ninh 51

4.3 Giá ựất ở quy ựịnh chung trên phạm vi cả nước và ựịa bàn nghiên cứu 52 4.3.1 Giá ựất ở quy ựịnh chung trên phạm vi cả nước 52

4.3.2 Giá ựất ở quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh 53

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất 58

4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ựường, phố nhóm I 62

4.4.2 Các yếu tố ảnh hướng ựến giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 73

4.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III 82

4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ựường, phố nhóm IV 87

4.5 đánh giá chung 92

4.5.1 Công tác ựịnh giá ựất 92

4.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở 93

4.6 Giải pháp 96

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98

5.1 Kết luận 98

5.2 Kiến nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 31/12/2011 của TP Bắc Ninh 48

Bảng 4.2 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 31/12/2011 của tp Bắc Ninh 49

Bảng 4.3 Khung giá ñất ở tại ñô thị 52

Bảng 4.4 Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2011 54

Bảng 4.5 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59

Bảng 4.6 Bảng giá ñất ở của các khu vực thuộc nhóm I 66

Bảng 4.7 Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 76

Bảng 4.8 Giá ñất ở nhóm III- thành phố Bắc Ninh- Tỉnh Bắc Ninh 84

Bảng 4.9 Giá ñất ở của ñường phố nhóm IV 89

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai 15

Hình 2.2 ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 17

Hình 4.1 Cơ cấu sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh năm 2012 .47

Hình 4.2 Giá ñất Nhà nước quy ñịnh tại ñường Ngô Gia Tự 57

Hình 4.3 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 60

Hình 4.4 ðường Trần Hưng ðạo 62

Hình 4.5 ðường Nguyễn Gia Thiều 63

Hình 4.6 Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực1- nhóm I 65

Hình 4.7 Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực2- nhóm I 65

Hình 4.8 Giá ñất do thị trường ñiều tiết của các ñường phố có vị trí 1- thuộc thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh từ năm 2007 ñến 2011 70

Hình 4.9 ðường Nguyễn Cao 73

Hình 4.10 ðường Hồ Ngọc Lân 74

Hình 4.11 Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð nhóm II 74

Hình 4.12 Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 78

Hình 4.13 Mức chênh lệch giữa giá ñất do giá thị trường/ giá Nhà nước thuộc Vị trí 1- khu vực 2- nhóm II 80

Hình 4.14 Quốc Lộ 18 mới 82

Hình 4.15 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III 83

Hình 4.16 Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc vị trí 1- nhóm III- thành phố 85

Bắc Ninh 85

Hình 4.17 ðường Khu vực 1 - xã Nam Sơn 87

Hình 4.18 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV 88

Hình 4.19 Giá ñất ở vị trí 1 khu phố Nam Sơn (KV1) –nhóm IV- thành phố Bắc Ninh ……… ……… 91

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Nhà kinh tế học cổ ñiển William Petti ñã nói “Lao ñộng chỉ là cha của của cải vật chất, còn ñất là mẹ”

Trong số những ñiều kiện vật chất cần thiết cho hoạt ñộng sản xuất và ñời sống của con người, ñất với lớp phủ thổ nhượng, khoáng sản trong lòng ñất, rừng và mặt nước chiếm vị trí ñặc biệt ðất là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào

ðất ñai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia ðồng thời, ñất ñai còn là một tài sản ñặc biệt

Vì tính tài sản ñặc biệt và tính hàng hóa ñặc biệt là một trong những nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá ñất ðịnh giá ñất là một công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất ñai thích hợp theo ñịnh hướng kinh

tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước

Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lí của Nhà nước Nhà nước ñiều tiết quản lí ñất ñai qua giá hay nói một cách khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

Vấn ñề xác ñịnh giá ñất nếu ñược thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, góp phần thực thi công bằng về quyền

sử dụng ñất theo ñúng pháp luật, giúp Chính phủ ñiều tiết và quản lý thị trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử

dụng ñất, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và có hiệu quả

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Bắc Ninh ñược thành lập theo Nghị ñịnh số 15/2006/Nð-CP ngày 25/1/2006 của Chính phủ

Cùng với nhịp ñộ phát triển của cả nước, Thành phố trẻ, thành phố du lịch Bắc Ninh ñang nắm vững cơ hội là trung tâm phía bắc ñồng bằng sông hồng và là một trung tâm du lịch của ñất nước ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc ñộ ñô thị hóa, nhiều dự án ñầu tư ñã ñược triển khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến ñường ñược nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới ñược hình thành,…tuy nhiên trong quá trình phát triển ñã nảy sinh nhiều bất cập ñặt ra trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, mà giá ñất là một trong những nguyên nhân chủ yếu gây ra những khó khăn vướng mắc ñó Những vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,…dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương

Xuất phát từ thực tế trên, ñể nâng cao chất lượng công tác ñịnh giá ñất, làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, nghiên cứu ñầy ñủ và chi tiết về thực trạng giá ñất ở và một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô thị Dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên khoa Tài Nguyên và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà

Nội, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”

1.2.Mục ñích và yêu cầu

1.2.1.Mục ñích

- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa

bàn thành phố Bắc Ninh

- ðiều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại một số ñường phố ñặc trưng ñể tìm ra những yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

- Thông qua việc tìm hiểu giá ñất ở ñô thị và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñô thị, ñể nhận biết thêm về bản chất và mức ñộ ảnh hưởng của một số yếu tố cơ bản ñối với giá ñất ở ñô thị Trên cơ sở ñó, ñề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan thị trường ñất ñai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại

lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel ,1994) Hay nói cách khác thị trường là nơi trao ñổi hàng háo ñược sản xuất ra cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao ñổi hàng hoá

Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá Thị trường ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN như ở nước ta Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ñất ñai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị trường ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð [20]

2.1.1 Thị trường ñất ñai trên thế giới

Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn

cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là ñất ñai ñược mua

bán tự do trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu của ñất Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của ñất nên thị của ñất mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến ñộng giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hoá thông thường

Thông qua thị trường ñất ñai, các chế ñộ pháp lý về quyền sở hữu ñất ñai ñược quy ñịnh khá ña dạng ở các quốc gia Hầu hết các nước ñều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân ñối với ñất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt ñối mà có những giới hạn nhất ñịnh gọi là sở hữu có ñiều kiện

Ở Anbani, ñất nông nghiệp ñã ñược coi là thuộc sở hữu của các gia ñình nông dân theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991 ñến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán ñất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào ñể bán ñất nông nghiệp Những người ñã nhận chuyển quyền sử dụng ñất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh ñất ñó trong vòng một năm thì ñương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh ñất ñó

Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán ñất cho mình

Ở nhiều nước Liên xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó Một số nước trong SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nông dân ñược quyền chuyển nhượng ñất ñối với một số ñiều kiện cụ thể

Trong ñiều kiện nền kinh tế thế giới ñang chuyển theo hướng dân chủ

và công bằng, chính sách ñiều chỉnh sở hữu ruộng ñất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng ñất của các nước ñang phát triển rất ñáng ñược phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường ñất ñai ở Việt Nam

Xu hướng cho thuê ñất ñai ñể phát triển ñược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng ñất Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari,

Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu ựất ựể kinh doanh Việc cho phép thuê ựất và mua bán ruộng ựất ựã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng ựộng hơn và ựược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ựất

Một ựặc ựiểm quan trọng của thị trường ựất ựai trên thế giới là thị trường này ựã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường ựầu

tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, đài Loan ựã ựi ựầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ựộng sản

ở nước ngoài.[20]

2.1.2 Thị trường ựất ựai Việt Nam

2.1.2.1 Khái quát về thị trường ựất ựai Việt Nam

Ở nước ta, do các ựặc ựiểm lịch sử kinh tế xã hội của ựất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ựộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường ựất ựai - một loại thị trường ựặc biệt với hàng hoá thuộc loại ựặc biệt ựược ựưa ra trao ựổi, mua bán

Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tắnh

kế hoạch hoá, tập trung nên ựất ựai ựược quản lý theo cơ chế hành chắnh, phục vụ nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh đất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không ựược phép mua bán dưới mọi hình thức Chắnh vì vậy, các giao dịch về ựất ựai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp ựất (không thu tiền

sử dụng ựất) cho người dân và thu hồi ựất khi họ không còn nhu cầu sử dụng Các giao dịch về ựất ựai bị pháp luật nghiêm cấm điều 5 Luật ựất ựai năm

1987 quy ựịnh: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm ựất ựai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận ựất ựược giao mà không sử dụng, sử dụng không ựúng mục ựắch, tự tiện sử dụng ựất nông nghiệp, ựất có rừng vào mục ựắch khác, làm huỷ hoại ựất ựaiỢ Trong giai ựoạn này, Quyền sử dụng ựất chưa

ñược thừa nhận là tài sản và chưa ñược phép trao ñổi trên thị trường như một loại hàng hoá.[3]

ðến năm 1993, sự ra ñời của Luật ñất ñai và ñược sửa ñổi bổ sung các năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta ñã có nhiều thay ñổi theo hướng Nhà nước giao ñất sản xuất ổn ñịnh, lâu dài cho hộ gia ñình cá nhân Khoản 2, ðiều 3, Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh: “ Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDð” Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng:

“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại

về ñất khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian (ðiều 12, Luật ñất ñai năm 1993) Như vậy, từ khi Luật ñất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt Nam Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bòng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người dân

có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà

ở một cách chính thức Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất ñộng sản thông qua việc giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân Hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược áp dụng ñối với ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất áp dụng ñối với ñất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và ñất ñể xây dựng các công trình không nhằm mục ñích kinh doanh Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất ñộng sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng ñất cũng như tài sản gắn liền với ñất ñã ñược hình thành, phát triển sôi ñộng hơn Hàng hoá trên

thị trường bất ñộng sản phong phú và ñược giao dịch nhiều hơn.[3]

Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy ñịnh về các ñiều kiện, nội dung hợp ñồng mua bán tài sản, về chuyển ñổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng ñất ñã tạo ra sự thay ñổi mang tính ñột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.[3]

Năm 2003, Luật ñất ñai mới ra ñời thay thế Luật ñất ñai năm 1993 ñã tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản bước vào giai ñoạn phát triển sôi ñộng Luật ñất ñai lần này quy ñịnh cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường QSDð ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược cho thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tụch hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư trình tự bồi thường

hỗ trợ tái ñịnh cư GPMB; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích SXKD phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi ñất Từ khi Luật ñất ñai năm 2003 chính thức có hiệu lực với những quy ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/Nð-CP, thị trường BðS bước vào giao ñoạn trầm lắng

và ñóng bằng trong một thời gian khá dài

Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3/2008 thị trường BðS sôi ñộng tại một

số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị trường trứng khoán sang thị trường BðS ðồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán

BðS ñảy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh Từ tháng 3 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch Từ tháng 7 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến ñổi nhiều Năm 2009 thị trường BðS biến ñộng không rõ

xu hướng, tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá ñã tăng khá mạnh Năm 2010, thị trường Bất ñộng sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội

và TP HCM liên tiếp có những biến ñộng tăng- giảm bất thường Trong khi tại

Hà Nội, thị trường Bất ñộng sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá ñất

ðầu năm 2011, thị trường BðS Hà Nội vẫn tiếp ñà tăng giá từ năm

2010 tại nhiều khu vực, giá bất ñộng sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là ñất nền, biệt thự các dự án T ừ khoảng giữa năm, trước ñộng thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước ñối với thị trường BðS vào ngày 30/6/2011, thị trường BðS ñã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng ðây chính là một sự khởi ñầu cho trật tự mới trên

thị trường bất ñộng sản

2.1.2.2 ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua ñã thu hút ñược một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu ñô thị mới, dự án xây dựng các khu phức hợp có số vốn ñăng kỷ hàng tỷ USD ñã và ñang ñược cấp phép Thị trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ ñã tạo ra sự vận ñộng liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai ñoạn, sự biến ñộng của thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến ñộng trên thị trường bất ñộng sản

Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:

Thứ nhất: Thị trường bộc lộ rõ tính phân khúc: Thị trường BðS phát

triển mạnh ở khu vực thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, ñặc biệt là ở các ñô thị lớn và khu vực ñược quy hoạch trở thành ñô thị, những nơi có ñiều kiện kinh tế phát triển, sức mua của người dân cao Trong khi ñó, thị trường ở khu vực nông thôn, vùng có ñiều kiện kinh tế chậm phát triển, vùng sau, vùng

xa lại kém sôi ñộng Những biến ñộng của hoạt ñộng giao dịch trên thị trường bất ñộng sản thương mang tính cục bộ, ñịa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các ñộng thái chính sách quản lý và ñầu tư của nhà nước

Thị trường bất ñộng sản ở nước ta phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn cụ thể là nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại Hiện tượng quá nóng hay quá lạnh của thị trường BðS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cũng như một số vùng lân cận trong các thời kỳ hầu như ñều liên quan tới nguồn vốn cho vay từ hệ thống ngân hàng Ví dụ diễn biến của Thị trường BðS năm 2009 cho thấy, thị trường này phụ thuộc vào chính sách tín dụng của như ñộng thái của hệ thống ngân hàng Cụ thể trong quý I và quý II cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% một ñợt tăng giá bất ñộng sản ngắn ñã diễn ra ðến Quý III, trong khi chờ ñợi quyết ñịnh cua Chính phủ về tiếp tục gói kích cầu kinh tế thị trường gần như không biến ñộng

Thị trường tồn tại nhiều rủi ro do thông tin về tính pháp lý chưa rõ ràng, thiếu minh bạch thể hiện ở chỗ chưa cơ quan nhà nước nào có thể cung cấp các thông tin ñáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BðS, dù ñó mới chỉ là hai thông tin tối thiểu ñể có thể theo dõi, ñánh giá và quản lý thị trường

Thứ hai: Lợi ích trên thị trường ñược phân bố chưa hợp lý: ðiều này

ñược thể hiện rõ trong quan hệ ñền bù khi thu hồi ñất, trong thời hạn giao ñất giữa các chủ thể khác nhau ðối với các dự án thu hồi ñất, người nông dân hầu như không ñược thương lượng trực tiếp với chủ ñầu tư và gián tiếp thông qua chính quyền ñịa phương Giá ñền bù giải phóng mặt bằng ñược coi là chưa thoả

ñáng Bên cạnh ñó những khoản hỗ trợ ngoài tiền ñền bù như tạo công ăn việc làm, hỗ trợ các dịch vụ xã hội còn chưa ñược quan tâm ñúng mức

Bên cạnh ñó khoảng 70-80% số lượng giao dịch về ñất ñai, bất ñộng sản thực hiện trên thị trường không chính thức và không ñăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, dẫn ñến ngân sách nhà nuớc bị thất thu lớn về các khoản thu liên quan ñến ñất ñai, bất ñộng sản, trong khi giá cả ñất ñai tăng nhanh liên tục gây sức ép ñối với ngân sách trong việc chi ñền bù giải toả.[3]

2.2 Tổng quan về giá ñất

2.2.1.Khái quát chung về giá ñất

Tại ðiều 4 Luật ñất ñai 2003: “Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là

giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh

hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”;

Trong các giao dịch về quyền sử dụng ñất bao gồm các loại giao dịch sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn Như vậy, giá ñất ñã phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá

cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó

2 Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

3 Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất”

Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức,

hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

2.2.2.1 ðịa tô

ðịa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế ñộ sở hữu ñất ñai Trong việc xem xét bản chất của ñịa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng ñất của chủ ñất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát

Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng ñất - ñịa chủ hay chủ ñất có quyền sử dụng ruộng ñất theo ý muốn của họ Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê ñất, quyền sở hữu ruộng ñất và quyền sử dụng ruộng ñất tách rời nhau ðể ñược sử dụng ñất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ ñất một khoản tiền nhất ñịnh theo hợp ñồng Số tiền trả trước tính theo từng năm và ñương nhiên số tiền ñó ñược hình thành một cách khách quan

không phụ thuộc vào chủ ựất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế đó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu ựất ựai của chủ ựất Quyền ựó ựem lại cho chủ ựất một lợi ắch cụ thể

Như vậy ựịa tô là hình thái theo ựó quyền sở hữu ựất ựược thực hiện về mặt kinh tế, tức là ựem lại thu nhập cho chủ sở hữu ựất ựó Khoản tiền mà nhà

tư bản phải trả cho chủ ựất trên thực tế dù nhiều hay ắt ựều ựược gọi là ựịa tô Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà nhà

tư bản phải trả cho chủ ựất Trong ựịa tô có ựịa tô chênh lệch 1 và ựịa tô chênh lệch 2

địa tô chênh lệch 1: đó là phần lợi nhuận siêu ngạch có ựược không phải do công lao ựộng của nhà tư bản tạo ra mà do ựiều kiện tự nhiên khách quan ựưa lại

địa tô chênh lệch 2: Khác với ựịa tô chênh lệch 1, ựịa tô chênh lệch 2 là một hình thái ựịa tô có ựược trên cơ sở ựầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những khoản ựầu tư liên tiếp nhau trên cùng một ựám ựất mà có

Tóm lại: địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa ựất có ựiều kiện khác nhau về ựộ phì và vị trắ Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng ựất phải trả cho chủ ruộng ựất địa tô chênh lệch 1 và ựịa tô chênh lệch 2

là hình thái biểu hiện của ựịa tô chênh lệch địa tô chênh lệch ựược hình thành theo công thức:

Ngoài ra còn có ựịa tô tuyệt ựối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất địa tô trong ựất xây dựng ựược hình thành từ việc nhà tư bản ựầu tư kinh doanh trên ựất ựể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ựất của ựịa chủ đặc ựiểm của ựịa tô này là yếu tố vị trắ có ảnh hưởng rất

địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung Ờ Giá cả sản xuất cá biệt

lớn, ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là

sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên [20]

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hoặc giảm, vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô ñến giá ñất ñể xem xét giá ñất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lại

và mang lại lợi nhuận cao Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng ñể xác ñịnh giá ñất ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố

cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông thôn.[20]

Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sư rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành

ñộng như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng ñất ñai mang lại và chi phí ñã bỏ ra tức là:

Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do ñất mang lại

Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng ñất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang lại – chi phí sử dụng ñất – chi phí cho lãi suất – Et

Trong ñó , Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai

Công thức này ñược giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê

ñất là một khoản chi phí ðể có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân hàng với lãi suất nào ñó Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải ñược xem xét như một khoản chi phí Ngoài ra, ñể cho miếng ñất có thể sinh lời, nhà kinh doanh phải ñầu tư them các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của ñất ñai, các khoản này cũng phải ñược xem xét như các khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn [20]

2.2.2.3.Quan hệ cung - cầu

S

E E’

Theo hình 2.1 là ñồ thị thể hiện mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả Trục tung (P) biểu thị giá, trục hoành (Q) biểu thị cung hoặc cầu ðường thẳng ñi xuống là ñường biểu thị “ cầu”, ñường thẳng ñi lên biểu thị “cung” Theo hình 2

1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng ðiểm cân bằng chính là ñiểm hình thành nên giá của thị trường: tại ñiểm cân bằng giá ñược hình thành

Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự dịch chuyển ñường cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất ñộng sản tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0 , ñiểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay ñổi thì giá giảm xuống

từ Po xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung về ñất

về cơ bản là cố ñịnh và bất biến Giá của ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng các yếu tố cầu như: mật ñộ dân cư, tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của người dân ñịa phương, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng

Hình 2.2 là ñồ thị mối quan hệ của cung và cầu quyết ñịnh giá cả ñất ñai trong thời gian ngắn Lưu ý rằng ñồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất ñai là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra ñất Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1

Hình 2.2 ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

Mặc dù tổng cung ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất[20]

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

2.3.1 Các yếu tố tự nhiên

Nhóm các yếu tố tự nhiên như vị trí, hình dạng, kích thước Khả năng sinh lợi phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa ñất Vị trí mang lại khả năng sinh lợi càng cao thì giá trị của thửa ñất càng cao.Vị trí nằm tại trung tâm ñô thị thường có giá trị lớn hơn những vị trí cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Kích thước, hình thể, diện tích thửa ñất hoặc lô thửa ñất cũng ảnh hưởng ñến giá ñất Kích thước và diện tích thửa ñất ñược coi là phù hợp, tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể

ðiều kiện tự nhiên về thiên nhiên, môi trường cũng ảnh hưởng trực tiếp ñến giá trị bất ñộng sản những thửa ñất nằm ở những vùng thường hay bị sự cố của thiên tai (bão, lụt, ñộng ñất, khí hậu khắc nghiệt, hay môi trường bị ô nhiễm) thuờng có giá thấp.[20]

Số lượng ñất ñai

2.3.2 các yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng ñến giá ñất bao gồm:

- Tổng sản phẩm quốc gia;

- Thu nhập bình quân ñầu người;

- Tiết kiệm cá nhân;

- Quy luật cung cầu;

- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị ñầu tư cơ sở hạ tầng; mức ñộ tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;…

- Giá trị của ñất ñai còn phụ thuộc vào ñiều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

hệ thống ñường giao thông, hệ thống cung cấp ñiện, cấp thoát nước… giá ñất

sẽ cao nếu nơi ñó những yếu tố trên ñược ñầu tư xây dựng tốt Hoặc ở những khu vực có ñiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống vật chất, tinh thần, tác ñộng ñến hoạt ñộng kinh doanh ,… thì giá ñất sẽ cao hơn ở những nơi khác có ñiều kiện

hạ tầng xã hội kém hơn

- Khả năng mang lại thu nhập của thửa ñất trong vùng: hiện trạng sử dụng ñất, thu nhập hàng năm của một ñơn vị diện tích ñất; số lượng các lô, các thửa ñất trong vùng; mức giá bình quân các loại ñất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất

ðối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác ñộng nhiều nhất và ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp ñến giá ñất, làm cho giá ñất biến ñộng

- Cung về ñất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong ñó tính chất không gian mang tính ñặc thù Xét trên phương diện tổng thể, khả năng cung về ñất trên thị trường của một ñịa phương mang tính cố ñịnh cả về số lượng lẫn vị trí ðối với từng loại ñất cụ thể thì khả năng cung

về ñất là tương ñối

- Cầu về ñất nói lên nhu cầu sử dụng ñất và khả năng thanh toán của người có nhu cầu Cầu về ñất ñai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả ñất ñai, thu nhập người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn ñến giá cả ñất ñai hiện nay

- Giá trị ñầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới ñiện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng ñến giá trị sinh lời của ñất Mức ñộ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng ñối với mảnh ñất khác nhau và do ñó giá ñất cũng khác nhau

- Mức ñộ phát triển kinh tế, khả năng ñáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi suất tín dụng trong vùng cũng tác ñộng ñến giá ñất ở Việt Nam Bởi giá ñất với cốt lõi là “ñịa tô tư bản hoá” tức là giá ñất bằng một số tiền mà nhà tư bản

bỏ ra thuê ñất, nếu gửi số tiền ñó vào ngân hàng thì sẽ thu ñược lợi tức ít nhất cũng bằng ñịa tô của thửa ñất.[9]

2.3.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất bao gồm:

- ðặc ñiểm khu dân cư;

và cơ học) gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về ñất ở và nhà ở, nhất là ở các

ñô thị lớn dẫn ñến giá cả về ñất cũng tăng lên

- Yếu tố tâm lý tác ñộng ñến giá ñất theo từng khoảng thời gian và ñịa

ñiểm Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của một công ñồng, dân tộc [18]

2.3.4 Chính sách của Nhà nước

Chính sách của Nhà nước tác ñộng rất lớn và trực tiếp ñến giá ñất, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau

- Quy hoạch sử dụng ñất;

- Các quy ñịnh về xây dựng và kiến trúc;

- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất ñộng sản;

- Tình trạng pháp lý của bất ñộng sản trong khu vực

ðối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếu

tố quan trọng nhất có ảnh hưởng ñến giá ñất Quy hoạch ñất ñai tạo nên giá trị tiềm năng của ñất ðối với những vùng có quy hoạch tổng thể ñược nhà nước phê duyệt thì giá ñất tại vùng ñó sẽ tăng lên rất lớn Hơn nữa, quy hoạch ñất ñai ñiều chỉnh số lượng từng loại ñất trong tổng quỹ ñất theo lãnh thổ làm tác ñộng ñến quan hệ cung - cầu gây biến ñộng về giá cả ñất ñai

Bên cạnh ñó, các quy ñịnh về xây dựng và kiến trúc, quy ñịnh về sử dụng ñất ñai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với ñất, các chính sách thuế và tình trạng pháp lí của thửa ñất cũng tạo nên sự biến ñổi về giá cả ñất ñai.[9]

2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất

Giá ñất ñược hình thành bởi sự tác ñộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương ñối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến ñộng Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá bất ñộng sản trước hết ñược hiểu ñó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường ñược thừa nhận

có ảnh hưởng trực tiếp hiện ñại về giá thị trường Sau nữa cũng cân phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi ñược xem xét một cách riêng rẽ mà

người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với

nhau, bởi vì chúng luôn ñi với nhau và bổ sung cho nhau Có rất nhiều

nguyên tắc ñược vận dụng trong quá trình ñịnh giá ñất, trong ñó ñã vận dụng một số nguyên tắc sau:

2.4.1 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng hiệu quả nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy thửa ñất ñó ñang ñược sử dụng hợp pháp cũng như ñang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất ñó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ñịnh

Nội dung của nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ñược phản ánh ở 4 mặt: -Về mặt vật chất, một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi nó thoả mãn ñược nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật, một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà việc sử dụng bất ñộng sản phải hợp pháp, ñược nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà bất ñộng sản ñó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất ñộng sản ñược ñánh giá là sử dụng hiệu quả nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Khi xem xét ñất ñai ñã ñược sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhân

tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa ñất ñó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không ñược thì khả năng chuyển nó sang sử dụng hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng hiệu quả nhất có khả năng duy trì ñược bao lâu

Sử dụng hiệu quả nhất ñược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ñịnh giá ñất.[11]

2.4.2 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản ñối với lý thuyết ñịnh giá Giá ñất tuân thủ quy luật thay thế Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ñất chủ thể có khuynh hướng bị áp ñặt bởi giá bán một thửa ñất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa ñất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa ñất nào ñó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ñất có giá trị sử dụng tương ñồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác ñịnh giá ñất là có thể thông qua các ñiều kiện ñất ñai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ñất ñai ñể ñịnh giá cả ñất ñai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua ñiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ñất của những thửa ñất có khả năng thay thế cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, rồi thông qua so sánh với

nó ñể xác ñịnh giá cả cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, nghĩa là phương pháp

so sánh thường dùng trong ñịnh giá ñất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở

Từ nguyên tắc này chúng ta có thể thấy rằng khi có hai mảnh ñất có tính hữu ích như nhau, mảnh ñất nào ñược bán ở mức giá thấp hơn thì nó sẽ bán ñược trước

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này

là rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá.[11]

2.4.3 Nguyên tắc biến ñộng

Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố

hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá ñất ñai ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng của chúng

Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính

cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ñất ñó, cùng với những nhân tố cấu thành giá và sự biến ñộng của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay ñổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ñộng ñể căn cứ giá ñất hiện tại mà dự tính giá ñất cho tương lai Trong việc ñịnh giá ñất, không những phải dự tính chính xác sự biến ñộng trong tương lai, mà ñồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ñộng ñể ñiều chỉnh tư liệu giá ñất ñang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ñịnh giá thì mới có thể xác ñịnh giá ñất hợp lý, chính xác [20]

2.4.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai

Giá thị trường của một thửa ñất là giá trị hiện tại của tất cả những lợi ích trong tương lai có thể thu ñược từ mảnh ñất ñó mang lại Những lợi ích này dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc là những tiện lợi Những lợi ích trong tương lai ñược dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường Người ñịnh giá không ñược phép ñưa ý kiến cá nhân trong việc xác ñịnh giá những lợi ích trong tương lai của bất kỳ một bất ñộng sản nào Việc mua bán ñất trước ñó và những thu nhập trước ñó từ thửa ñất chỉ có tầm quan trọng giúp người ñịnh giá thấy ñược ñiều có thể dự kiến trong tương lai [18]

2.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất

Sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 26/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung

giá các loại ñất Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số BTC hướng dẫn thực hiện nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa ñổi bổ sung một số ñiều của nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất gồm 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

145/2007/TT-2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp, là một trong những phương pháp ñịnh giá ñất quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông dụng ñược sử dụng ở nhiều nước trên thế giới

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá (ðiều 4 Nghị ñịnh 188-2004/Nð-CP)

Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại ñất cần ñịnh giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của loại ñất tương tự sử dụng ñể phân tích, so sánh với loại ñất cần ñịnh giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường (ðiều 5 Nghị ñịnh 188-2004/Nð-CP)

2.5.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp ñịnh giá ñất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản nhất ñể tiến hành ñịnh giá

ñất ñai, nhà ở, bất ñộng sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này ñể ñịnh giá ñất ñai, xem mua ñất ñai như một loại ñầu tư, khoản giá ñất trở thành vốn ñầu tư ñể mua lợi ích ñất ñai cho một số năm về sau

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn (ðiều 4 Nghị ñịnh 188-2004/ Nð-CP)

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các khoản thu nhập mang lại từ ñất (ðiều 5 Nghị ñịnh 188-2004/Nð-CP)

2.5.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất).( ðiều 4 Nghị ñịnh 123-2007/Nð-CP)

Phương pháp chiết trừ ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (ðiều 5 Nghị ñịnh 123-2007/Nð-CP

2.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tố nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể

tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản (ðiều 4 Nghị ñịnh 123-2007/Nð-CP)

Phương pháp thặng dư ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.( ðiều 5 Nghị ñịnh 123-2007/Nð-CP)

Các bước cụ thể ñể thực hiện các phương pháp ñịnh giá trên ñược hướng dẫn tại thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loịa ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

2.6 Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam

2.6.1 Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới

Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình

ñọ cao Mọi tổ chức ngành nghề ñều ñạt ở mức ñộ hoàn thiện và hiện ñại, gắn liền với sự tự ñộng và tin học hoá Hệ thống pháp luật ñược quy ñịnh chặt ñến hầu hết các lĩnh vực Trong quá trình ñầu tưu nghiên cứu về lĩnh vực ñịnh giá bất ñộng sản nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia phát triển ñã ñạt ñược sự ổn ñịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ñịnh giá bất ñộng sản từ Trung ương ñến ñịa phương với chức năng, nhiệm vụ

và cơ chế hoạt ñộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia Sau ñây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá tại một số nước:

2.6.1.1 Cơng tác định giá đất tại Nhật Bản

ðịnh giá đất ở Nhật Bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hồn chỉnh Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật Bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng Sau chiến tranh Thế giới thứ II, nghiệp vụ cĩ liên quan đến định giá dần dần thốt ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều tổ chức thành lập các hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên mơn hoạt động nghiệp

vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai cơng cộng quan trọng, rồi nhanh chĩng mở rộng ra các cơ quan tư nhân và cá nhân Chế độ giám định đất đai hiện hành của Nhật Bản được xác lập trên cơ

sở của “Luật bình giá giám định bất động sản” thơng qua ngày 16/7/1963 và chính thức thực hiện năm 1964 và định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản” Từ đĩ các chế độ liên quan đến bình giá giám định đất đai

ở Nhật Bản dần dần được chính thức hố và trở thành chế độ

Bình giá giám định bất động sản chính là việc phán đốn chuẩn xác đối với những quyền sở hữu đất đai và vật kiến trúc, quyền lợi về tài sản trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi cĩ thể sản sinh ra

Trong bình giá giám định bất động sản ở Nhật Bản, người ta đã tiến hành bình giá giám định một cách tương đối độc lập giữa đất đai và vật kiến trúc.ðây là điểm tương đối đặc sắc Chủ yếu là ở Nhật Bản quyền lợi về đất đai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương đối lớn; giá cả đất đai của Nhật Bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong giá cả cấu thành bất động sản; ngồi ra, theo truyền thống thì đại đa số cơ cấu bình giá giám định bất

động sản đều đặt trọng tâm vào bình giá đất đai Chính vì những mặt trên đây, nên bình giá giám định bất động sản của Nhật Bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả đất đai

Trong vấn đề nghiên cứu giá cả đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật Bản cho rằng, giá cả đất đai là phản ánh của giá trị kinh tế đất đai,

mà giá trị kinh tế đất đai là được quyết định bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng đất, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác động Cái gọi là bình giá đối với giá cả đất đai chính là phải giải thích cơ chế tác động lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt: hiệu quả sử dụng đất đai, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ đĩ để phán đốn giá trị kinh tế; đồng thời cịn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất định để nắm được và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế đất đai được phản ánh trên giá cả và mức độ ảnh hưởng của các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán đốn một cách hợp lý, chính xác đối với giá cả đất đai [20]

2.6.1.2 Cơng tác định giá đất tại Thụy ðiển

Tổ chức định giá đất tại Thụy ðiển cũng tương tự như định giá đất ở

Úc, việc xác định giá bất động sản dựa vào các đơn vị đĩng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Các phương pháp sử dụng trong định giá bất động sản ở Thụy ðiển:

- Phương pháp so sánh: định giá phải dựa trên những điều kiện cho thuê trung bình của những bất động sản cĩ thể dùng để so sánh Giá thị trường được tính phải dựa vào những bất động sản tương tự, những bất động sản cĩ các yếu tố khác sẽ khơng được dùng vào so sánh

- Phương pháp thu nhập: phương pháp này được áp dụng khi việc mua bán khơng đủ sức so sánh để rút ra thị trường Phương pháp thu nhập dựa trên

cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ích cịn lại của ngơi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bình thường

- Phương pháp giá thành: giá thành hiện tại của bất ñộng sản ñược tính bằng cách thay thế ñối với ngôi nhà và sự cải tạo ñất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá Yếu tố này ñược tính bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình [20]

2.6.2 Công tác ñịnh giá ñất ở Việt Nam

Thị trường ñất ñô thị ở nước ta tuy ñã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, ñặc biệt trong giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1993, mọi giao dịch ñất ñai trên thị trường ñều không ñược thừa nhận Do vậy chuyển nhượng ñất ñai hoặc không công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với ñất mà không phải là mua bán ñất Thị trường ñất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu.[10]

Luật ñất ñai 2003 ra ñời, ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi, Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo thời gian” Các ñịa phương căn cứ vào khung giá ñất của Chính phủ xác ñịnh khung giá cho ñịa phương mình không vượt quá phạm vi ñiều tiết khung giá của Chính phủ Căn cứ luật ðất ñai năm 1993, Chính phủ ban hành nghị ñịnh 80/CP ngày 06/11/1993 quy ñịnh khung giá tối thiểu ñối với các loại ñất Tổng cục ðịa chính ra thông tư số 32/TT-LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 80/CP.[19]

Trên thực tế, do ñặc thù của mỗi ñịa phương khác nhau nên việc áp dụng khung giá ñất của Chính phủ rất phức tạp, Nghị ñịnh số 80/CP không còn phù hợp và ñược thay thế bằng nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất Theo ñó, khung giá ñất ñô thị ñược hoàn chỉnh theo những yêu cầu sau:

- Quy ñịnh rõ phạm vi ranh giới ñất ñô thị gồm 3 loại: ðất nội thành, nội thị, ñất ñô thị hoá ven ñô và ñất sẽ ñược ñô thị hoá

- Làm chính xác lại các giá trị ghi trong khung giá của các nhóm ñô thị trên ñịa bàn cả nước

- Xác ñịnh hệ số K ñiều chỉnh khung giá ñất ñối với từng nhóm ñất ñô thị

- Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến (phân loại ñường) và phân ñiểm (vị trí) ñể áp dụng thống nhất trong cả nước

Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban Vật giá Chính phủ ban hành thông tư liên bộ số 94/-TT/LB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 87/CP, trong ñó quy ñịnh cách phân loại ñường phố và loại vị trí Quyết ñịnh số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc ñiều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 Nội dung chính của Quyết ñịnh này là nới rộng hệ số (K) quy ñịnh tại Nghị ñịnh 87/CP từ 0,5 ñến 1,8 lần

ðiều 56, Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp [15] Trên cơ sở ñó Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Trong ñó cho phép UBND cấp tỉnh ñược quyết ñịnh giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối ña và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ñất cùng loại [6] Ngày 26/11/2004, Bộ tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Theo ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương