3.1. Nội dung nghiên cứu
3.1.1. đối tượng nghiên cứu
Giá ựất ở ựô thị và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở ựô thị.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Do thời gian nghiên cứu và khuôn khổ báo cáo có hạn, nên tôi tập trung nghiên cứu giá ựất ở tại ựô thị và một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại ựô thị trên ựịa bàn một số tuyến ựường mang tắnh chất ựặc trưng của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
3.1.3. Nội dung nghiên cứu
- điều tra, thu thập các số liệu về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh:
+ Vị trắ ựịa lý
+ điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng. + Tình hình sử dụng ựất ựai
- Những nét chắnh về thị trường ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
- Thu thập các văn bản quy ựịnh về giá ựất ở áp dụng trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh.
+ Các văn bản của Chắnh phủ.
+ Các văn bản của UBND tỉnh Bắc Ninh. + Giá ựất quy ựịnh chung trên ựịa bàn cả nước.
+ Giá ựất quy ựịnh cụ thể trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh.
- đánh giá phạm vi và mức ựộ thực thi của từng văn bản pháp quy về giá ựất của chắnh quyền và người dân trên ựịa bàn.
trên ựịa bàn thành phố
- Tổng hợp, nghiên cứu phân tắch giá ựất và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở ựô thị khu vực thành phố Bắc Ninh về giá mua và bán của từng thửa ựất, bảng giá quy ựịnh của tỉnh, ựánh giá mức ựộ ảnh hưởng của từng yếu tố ựối với giá ựất ở ựô thị, trên cơ sở ựó rút ra ựược căn cứ khoa học mang tắnh thực tiễn, những chỉ tiêu ựánh giá ựất cụ thể phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về ựất ựai của chắnh quyền cấp cơ sở.
Các yếu tố ựó là: + Yếu tố vị trắ; + Cơ sở hạ tầng; + Khả năng sinh lợi; + đặc ựiểm thửa ựất; + Yếu tố khác;
3.2.Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành thực hiện ựề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ựược sử dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài. Chủ yếu là sử dụng các phương pháp:
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập các loại tài liệu về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng ựất ựai ở thành phố Bắc Ninh.
- Các văn bản có liên quan ựến giá ựất do Nhà nước, UBND Tỉnh ban hành.
- Thu thập các tài liệu số liệu về chuyển quyền sử dụng ựất ở trong khu vực nghiên cứu.
3.2.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy ựịnh của UBND tỉnh Bắc Ninh và ựiều kiện thực tế của thành phố Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành lựa chọn ra các khu vực ựiều tra
có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển KTXH của thành phố Bắc Ninh. Gồm 4 nhóm khu vực sau:
* Nhóm I (Các tuyến ựường thuộc trung tâm thành phố - khu ựô thị cũ) gồm các khu vực ựại diện:
Khu vực 1: Gồm tuyến ựường Trần Hưng đạo, phố Nhà Chung, ựường Thiên đức, ựường Lý Thường Kiệt, ựường Hoàng Quốc Việt.
Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường Kinh Dương Vương, ựường Nguyễn Gia Thiều, ựường Ngô Gia Tự, .
* Nhóm II: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực mới ựược cải tạo hoặc ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ:
Khu vực 1: đường Nguyễn đăng đạo, ựường Nguyễn Trãi, Huyền Quang; ựường Nguyễn Cao
Khu vực 2: đường Kinh Bắc Ờ Hoà Long, đường Hồ Ngọc Lân, * Nhóm III: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực xã lên phường Khu vực 1: đường QL 18 (ựịa phận phường Vân Dương), VD1 Ờ phường Vân Dương,
Khu vực 2: đường QL 38 (ựịa phận phường Hạp Lĩnh), HL1 Ờ phường Hạp Lĩnh.
* Nhóm IV: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực các xã: Khu vực 1: đường trong khu dân cư xã Nam Sơn, Khắc Niệm, Khu vực 2: đường trong khu dân cư xã Hoà Long
3.2.3. Phương pháp ựiều tra theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp các lãnh ựạo, người dân ựịa phương qua mẫu phiếu ựiều tra, ựược lập cho việc thu thập thông tin từng thửa ựất, qua ựó, dữ liệu ựược sử dụng ựể ựiều tra giá chuyển nhượng, cho thuê ựất ở ựô thị trên thực tế tại thành phố Bắc Ninh.
3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tắch và xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng tháng ựiều tra.
- Phương pháp phân tắch: phân tắch ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở ựô thị.
- Phương pháp xử lý số liệu: loại bỏ những số liệu không phản ánh ựúng giá cả thị trường.
3.2.5. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia khi lựa chọn các mẫu ựiều tra, các phương pháp xác ựịnh giá ựất.