2. TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.6.1. Công tác ựịnh giá ựất trên thế giới
Hiện nay nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển ở trình ựọ cao. Mọi tổ chức ngành nghề ựều ựạt ở mức ựộ hoàn thiện và hiện ựại, gắn liền với sự tự ựộng và tin học hoá. Hệ thống pháp luật ựược quy ựịnh chặt ựến hầu hết các lĩnh vực. Trong quá trình ựầu tưu nghiên cứu về lĩnh vực ựịnh giá bất ựộng sản nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng của các nước phát triển và một số quốc gia phát triển ựã ựạt ựược sự ổn ựịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ựịnh giá bất ựộng sản từ Trung ương ựến ựịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia. Sau ựây là một số mô hình tổ chức và cơ chế hoạt ựộng của cơ quan ựịnh giá tại một số nước:
2.6.1.1. Công tác ựịnh giá ựất tại Nhật Bản
định giá ựất ở Nhật Bản gọi là bình giá ựịa sản và giám ựịnh, hệ thống phương pháp và chế ựộ quản lý ựều tương ựối thành thục và hoàn chỉnh.
Lúc ựầu việc bình giá giám ựịnh ựịa sản ở Nhật Bản là do Ngân hàng làm ựại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Sau chiến tranh Thế giới thứ II, nghiệp vụ có liên quan ựến ựịnh giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều ựịa phương ựều tổ chức thành lập các hiệp hội giám ựịnh bất ựộng sản, Sở nghiên cứu bất ựộng sản chuyên môn hoạt ựộng nghiệp vụ bình giá giám ựịnh bất ựộng sản bao gồm cả ựất ựai, ựối tượng yêu cầu ựịnh giá giám ựịnh cũng là từ phắa các cơ quan nhà nước, ựất ựai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra các cơ quan tư nhân và cá nhân.
Chế ựộ giám ựịnh ựất ựai hiện hành của Nhật Bản ựược xác lập trên cơ sở của ỘLuật bình giá giám ựịnh bất ựộng sảnỢ thông qua ngày 16/7/1963 và chắnh thức thực hiện năm 1964 và ựịnh ra ỘTiêu chuẩn cơ bản bình giá giám ựịnh bất ựộng sảnỢ. Từ ựó các chế ựộ liên quan ựến bình giá giám ựịnh ựất ựai ở Nhật Bản dần dần ựược chắnh thức hoá và trở thành chế ựộ.
Bình giá giám ựịnh bất ựộng sản chắnh là việc phán ựoán chuẩn xác ựối với những quyền sở hữu ựất ựai và vật kiến trúc, quyền lợi về tài sản trong hoạt ựộng kinh tế cụ thể, ựặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ ràng ựối với lợi ắch kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong bình giá giám ựịnh bất ựộng sản ở Nhật Bản, người ta ựã tiến hành bình giá giám ựịnh một cách tương ựối ựộc lập giữa ựất ựai và vật kiến trúc.đây là ựiểm tương ựối ựặc sắc. Chủ yếu là ở Nhật Bản quyền lợi về ựất ựai và quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tương ựối rõ ràng, kỹ thuật bình giá ựất ựai và kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác nhau tương ựối lớn; giá cả ựất ựai của Nhật Bản rất cao, giữ vị trắ chủ ựạo trong giá cả cấu thành bất ựộng sản; ngoài ra, theo truyền thống thì ựại ựa số cơ cấu bình giá giám ựịnh bất
ựộng sản ựều ựặt trọng tâm vào bình giá ựất ựai. Chắnh vì những mặt trên ựây, nên bình giá giám ựịnh bất ựộng sản của Nhật Bản chủ yếu thiên về bình giá giá cả ựất ựai.
Trong vấn ựề nghiên cứu giá cả ựất ựai, nghiên cứu lý luận bất ựộng sản Nhật Bản cho rằng, giá cả ựất ựai là phản ánh của giá trị kinh tế ựất ựai, mà giá trị kinh tế ựất ựai là ựược quyết ựịnh bởi 3 yếu tố: hiệu quả sử dụng ựất, tắnh khan hiếm tương ựối và yêu cầu hữu hiệu cùng tác ựộng. Cái gọi là bình giá ựối với giá cả ựất ựai chắnh là phải giải thắch cơ chế tác ựộng lẫn nhau, kết hợp lẫn nhau giữa 3 mặt: hiệu quả sử dụng ựất ựai, tắnh khan hiếm tương ựối và yêu cầu hữu hiệu, rồi từ ựó ựể phán ựoán giá trị kinh tế; ựồng thời còn phải căn cứ vào kỹ thuật bình giá nhất ựịnh ựể nắm ựược và phân tắch các nhân tố ảnh hưởng ựến giá trị kinh tế ựất ựai ựược phản ánh trên giá cả và mức ựộ ảnh hưởng của các loại nhân tố, cuối cùng tiến hành phán ựoán một cách hợp lý, chắnh xác ựối với giá cả ựất ựai. [20]
2.6.1.2 Công tác ựịnh giá ựất tại Thụy điển
Tổ chức ựịnh giá ựất tại Thụy điển cũng tương tự như ựịnh giá ựất ở Úc, việc xác ựịnh giá bất ựộng sản dựa vào các ựơn vị ựóng thuế và giá trị ựịnh giá phải ựạt 75% giá thị trường.
Các phương pháp sử dụng trong ựịnh giá bất ựộng sản ở Thụy điển: - Phương pháp so sánh: ựịnh giá phải dựa trên những ựiều kiện cho thuê trung bình của những bất ựộng sản có thể dùng ựể so sánh. Giá thị trường ựược tắnh phải dựa vào những bất ựộng sản tương tự, những bất ựộng sản có các yếu tố khác sẽ không ựược dùng vào so sánh.
- Phương pháp thu nhập: phương pháp này ựược áp dụng khi việc mua bán không ựủ sức so sánh ựể rút ra thị trường. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở các yếu tố: thời gian hữu ắch còn lại của ngôi nhà, lợi tức thu ựược trong ựiều kiện ựầu tư bình thường.
- Phương pháp giá thành: giá thành hiện tại của bất ựộng sản ựược tắnh bằng cách thay thế ựối với ngôi nhà và sự cải tạo ựất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này ựược tắnh bằng phần trăm (%) giá trị xây dựng mới của công trình. [20]