4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.2. Giá ựất ở quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh
Trong phạm vi nghiên cứu của ựề tài, chúng tôi thu thập giá quy ựịnh của thành phố Bắc Ninh từ năm 2008 ựến năm 20012. đây là giai ựoạn sau khi Luật đất ựai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/7/2004, giá ựất ựược ban hành chi tiết cụ thể theo từng năm. Theo ựó giá ựất qua các năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 lần lượt là các Quyết ựịnh số: 123/2006/Qđ-UBND ngày 8/12/2006, 91/2007/Qđ-UBND ngày 18/12/2007, 172/2009/Qđ-UBND ngày 23/12/2008, 172/2009/Qđ-UBND ngày 28/12/2009, 162//2010/Qđ-UBND ngày 23/12/2010, .
Giá ựất ựược tỉnh Bắc Ninh áp dụng cho ựịa bàn nghiên cứu tại 21 tuyến ựường, phố trong các năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 ựược thể hiện tại bảng 4.4.
Bảng 4.4. Giá ựất ở quy ựịnh tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho ựịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ựến năm 2011
đơn vị tắnh: 1.000 ự/m2
TT Tên ựường phố Năm
2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Từ đến VT1 VT1 VT1 VT1 VT1 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 Km0 Hoàng Ngọc Phách 7,000 8,400 10,080 15,120 19,500 1 đường Trần Hưng đạo Hoàng Ngọc Phách Hết ựịa phận đại Phúc 3,000 3,600 8,400 12,600 16,250 Giao Ngô Gia Tự Số nhà 41 8,000 9,600 11,520 17,280 19,500 2 Nhà Chung Số nhà 41 Hết phố 3,500 4,200 5,040 6,048 7,260 Ngã ba Dốc đặng địa phận Vạn An - - - - 5,184 Ngã ba Dốc đặng Giao Hồ Ngọc Lân 2,000 2,400 2,880 4,320 8,600 3 Thiên đức Giao Hồ Ngọc Lân Dốc Cầu Gỗ 3,500 4,200 5,040 7,560 11,530 Cầu đáp Cầu Công ty may đáp Cầu 3,500 4,200 5,040 5,944 5,944 4 Lý Thường Kiệt Ngã 3 Cty may đáp Cầu Trạm thuế Thị Cầu 5,000 6,000 6,000 7,200 7,200 đoạn thuộc ựịa phận phường đáp Cầu 3,500 4,200 4,200 6,300 9,000 5 Hoàng Quốc Việt đoạn thuộc ựịa phận phường Thị Cầu 3,500 4,200 4,200 6,300 11,101 Giao Ngô Gia Tự Giao ựường Hàn Thuyên 5,000 6,000 7,200 14,400 14,400 Giao ựường Hàn Thuyên Gia ựường đấu Mã - 4,000 4,800 7,560 9,600
6 Kinh Dương Vương Qua ựường sắt ựến hết tuyến - - - 7,560
7 Nguyễn Gia Thiều 6,000 7,200 8,640 17,280 19,500 Giao Kinh Dương Vương Giao Nguyễn đăng đạo 8,000 9,600 9,600 12,600 14,740 8 Ngô Gia Tự
TT Tên ựường phố Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Trạm thuế Thị Cầu Giao ựường Kinh Dương Vương 6,000 7,200 7,200 7,200 10,770 Từ đường Ngô Gia Tự Ngã 6 5,000 6,000 7,200 10,800 17,160 Từ Ngã 6 Gia ựường Văn Miếu - 4,000 6,000 9,000 14,300 9 Nguyễn đăng đạo đoạn còn lại - 3,000 4,000 6,000 7,800 10 Nguyễn Trãi Cổng ô Hết ựịa phận phường Võ Cường 6,000 7,200 7,200 10,800 14,160 Giao Ngô Gia Tự Nguyễn Cao - - 6,000 9,000 10,800 Nguyễn Cao Giao Lý Thái Tổ 6,000 7,200 8,640 12,960 14,515 11 Huyền Quang Giao Lý Thái Tổ đường Bình Than - 5,000 6,000 7,200 8,064 Giao Trần Hưng đạo Giao ựường Nguyễn Trãi 6,000 7,200 8,640 17,280 19,500 Giao ựường Nguyễn Trãi Giao ựường Lý Anh Tông 5,000 6,000 6,667 10,000 11,280 12 Nguyễn Cao Bổ sung ựoạn còn lại - - - 6,000 6,000 Giao Ngô Gia Tự Ngã ba Hoà Long Ờ KBắc 5,000 6,000 7,200 10,800 12,960 Ngã ba Hoà Long Ờ KBắc Giao Thiên đức 3,500 4,200 7,200 7,560 9,072 13 Hồ Ngọc Lân đoạn vào dự án Vũ Ninh Ờ Kinh Bắc 3,500 4,200 5,040 7,560 9,072 14 Kinh Bắc- Hoà Long Hồ Ngọc Lân Hết Kinh Bắc Ờ Hoà Long 1,800 2,160 4,320 8,392
15 QL 18 2,500 3,000 3,600 6,000 7,200
16 VD1 1,000 1,200 2,400 2,400 4,320
17 Quốc lộ 38 700 1,236 4,500 4,500 6,000
18 HL 1 1,000 1,200 2,400 2,400 3,200
TT Tên ựường phố Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
20 đường khu dân cư xã Khắc Niệm 1000 1200 1,800 1,800 2,100 21 đường khu dân cư xã Hoà Long 1,000 1,200 1,260 1,260 1,470
Qua bảng 4.4, ta có thể nhận thấy giá ựất quy ựịnh tại các năm thường tăng cao hơn so với giá ựất năm trước. Tuy nhiên mức ựộ tăng trên một tuyến ựường tại mỗi ựoạn ựường là khác nhau.
Vắ dụ như tại tuyến ựường Ngô Gia Tự:
- D1: đoạn từ giao Kinh Dương Vương ựến giao ựường Nguyễn đăng đạo giá ựất năm 2007 là 8.000.000 ựồng/m2, năm 2008, 2009 là 9.600.000 ựồng/m2. Tuy nhiên, năm 2010 là 12.600.000 ựồng/m2, năm 2011 là 14.740.000 ựồng/m2,
-D2: đoạn từ Giao Nguyễn đăng đạo ựến Cổng Ô giá ựất năm 2007 là 8.000.000 ựồng/m2, năm 2008 là 9.600.000 ựồng/m2, năm 2009 là 11.520.000 ựồng/m2, năm 2010 là 17.280.000 ựồng/m2, năm 2011 là 19.500.000 ựồng/m2, - D3: đoạn từ Cổng Ô ựến UBND phường Võ Cường mức ựộ biến ựộng là tương ựối ắt từ năm 2007 mức giá là 7.200.000 ựồng/m2, năm 2008 ựến năm 2010 giữ nguyên ở mức giá là 7.200.000 ựồng/m2, năm 2011 tăng lên với mức giá là 10.770.000 ựồng/m2.
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất
Trong những năm qua, trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng có sự biến ựộng về giá ựất tương ựối nhiều ựặc biệt là giai ựoạn 2007 là thời ựiểm thành phố Bắc Ninh ựược công nhận ựạt tiêu chuẩn ựô thị loại III bộ mặt thành phố ựược thay ựổi ựáng kể, các tuyến ựường ựược cải tạo mở rộng và xây mới. Hệ thống ựiện, nước ựược cải tạo và nâng cấp hầu hết các khu vực trên ựịa bàn thành phố ựã có nước sạch ựể sử dụng. Các khu ựô thị mới ựược xây dựng với hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ. đây là những nguyên nhân chắnh tác ựộng ựến giá ựất thị trường trên ựịa bàn thành phố trong thời gian qua. Bên cạnh ựó, nguồn vốn chảy vào thị trường BđS chủ yếu từ nguồn vốn nhàn rỗi trong dân, nên mặc dù nền kinh tế có nhiều biến ựộng thất thường tác ựộng vào thị trường BDS trên cả nước song số lượng các giao dịch chuyển nhượng vẫn có chiều hướng tăng tại một số khu vực qua các năm, nguồn cung ựất ựai trong thị trường khá lớn. Tại thời ựiểm năm 2008 Ờ giữa năm 2010 việc chuyển nhượng ựất ựai diễn ra ồ ạt tạo nên những cơn sốt về giá ựất. Tuy nhiên, từ giai ựoạn cuối năm 2010 trở về ựây, bong bóng thị trường BđS vỡ, thị trường rơi vào trạng thái ngủ ựông. Cho tới thời ựiểm tiến hành ựề tài, thị trường BđS vẫn chưa có những bước tiến khả quan.
để nghiên cứu giá ựất ở và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành hành ựiều tra các thửa ựất ựã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước và tổng hợp giá ựất ựiều tra ựược theo 04 nhóm khu vực mang tắnh ựại diện của thành phố Bắc Ninh trong thời gian từ 01/01/2007 ựến 31/12/2011, bao gồm:
* Nhóm I (Các tuyến ựường thuộc trung tâm thành phố - khu ựô thị cũ) gồm các khu vực ựại diện:
Khu vực 1: Gồm tuyến ựường Trần Hưng đạo, phố Nhà Chung, ựường Thiên đức, ựường Lý Thường Kiệt, ựường Hoàng Quốc Việt.
Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường Kinh Dương Vương, ựường Nguyễn Gia Thiều, ựường Ngô Gia Tự.
* Nhóm II: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực mới ựược cải tạo hoặc ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ:
Khu vực 1: đường Nguyễn đăng đạo, ựường Nguyễn Trãi, Huyền Quang; ựường Nguyễn Cao
Khu vực 2: đường Kinh Bắc Ờ Hoà Long, đường Hồ Ngọc Lân, * Nhóm III: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực xã lên phường Khu vực 1: đường QL 18 (ựịa phận phường Vân Dương), VD1Ờ phường Vân Dương,
Khu vực 2: đường Ql 38 (thuộc phường Hạp Lĩnh), HL 1 phường Hạp Lĩnh
* Nhóm IV: là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực các xã: Khu vực 1: đường trong khu dân cư xã Nam Sơn, Khắc Niệm, Khu vực 2: đường trong khu dân cư xã Hòa Long
Qua thu thập số liệu tại Văn phòng ựăng ký QSDđ thành phố cho thấy, thực tế người dân khi ựến cơ quan Nhà nước ựể ựăng ký chuyển nhượng QSDđ thường ghi giá chuyển nhượng không ựúng và thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán. Vì vậy, cơ quan thuế khi xác ựịnh nghĩa vụ tài chắnh cho người nhận chuyển nhượng thường dựa trên bảng giá quy ựịnh của Nhà nước ựể tắnh thuế. để ựảm bảo tắnh xác thực của giá chuyển nhượng khi tắnh thuế chuyển QSDđ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, việc ựiều tra giá ựất thực tế ựể có ựược những thông tin về giá ựất là rất cần thiết và phản ánh ựược mặt bằng giá ựất trên ựịa bàn thành phố. Giá này ựược coi như là giá chuyển nhượng QSDđ trên thị trường hay còn gọi là giá thị trường.
Bảng 4.5. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Số vụ chuyển nhượng QSDđ STT Nhóm Tên đường phố Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Trần Hưng đạo 35 4 5 7 8 11 2 Nhà Chung 6 1 1 2 1 1 3 Thiên đức 21 2 1 8 4 6 4 Lý Thường Kiệt 14 3 2 5 2 2 5 Hoàng Quốc Việt 53 8 19 6 12 8 6 Kinh Dương Vương 47 11 8 12 11 5 7 Nguyễn Gia Thiều 9 4 2 1 1 1 8
I
Ngô Gia Tự 21 4 3 8 4 2
Tổng số 206 37 41 49 43 36
1 Nguyễn đăng đạo 26 6 5 5 6 4 2 Nguyễn Trãi 12 4 3 1 2 2 3 Huyền Quang 14 3 4 3 2 2 4 Nguyễn Cao 14 2 1 4 3 4 5 Hồ Ngọc Lân 44 10 7 11 9 7 6 II
Kinh Bắc Hòa Long 375 20 150 120 60 25
Tổng số 485 45 170 144 82 44 1 Quốc lộ 18 19 4 3 2 4 6 2 VD 1 30 4 3 8 10 5 3 QL 38 34 3 4 11 9 7 4 III HL1 36 8 10 11 4 3 Tổng số 119 19 20 32 27 21
1 đường dân cư Nam Sơn 83 9 14 22 20 18 2 đường dân cư Khắc Niệm 39 7 5 9 10 8 3
IV
đường dân cư Hòa Long 74 14 13 17 20 10
Tổng số 196 30 32 48 50 36
Tổng cộng 1006 131 263 273 202 137
Qua bảng cho ta thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng trên ựịa bàn nghiên cứu có xu hướng tăng dần qua các năm. Nhóm II có số giao dịch chuyển nhượng QSDđ nhiều nhất, ựặc biệt trong năm 2008, 2009 với số giao dịch lần lượt là 263 và 273. Tuy nhiên, số lượng giao dịch tăng không ựồng ựều tại các nhóm và các khu vực do lượng cung và lượng cầu về ựất tại các nhóm và các khu vực khác nhau.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
năm 2007 năm 2008 năm 2009 năm 2010 năm 2011 Năm
Nhóm 1- Nhóm 2 Nhóm 3 Nhóm 4
Hình 4.3. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực ựiều tra
Từ hình 4.3 cho thấy: Số vụ chuyển nhượng tại 21 tuyến ựường, phố tại thành phố trong 5 năm là 1006 vụ, năm 2007 có số vụ chuyển nhượng thấp nhất (131 vụ), phản ánh thời kì ựóng băng của thị trường BđS. đến năm 2009, tổng số vụ chuyển nhượng ựạt cao nhất (273 vụ) do thị trường ựã bắt ựầu sôi ựộng trở lại. Trên thực tế, những ựường phố trung tâm, những ựường phố nối trực tiếp với các khu ựô thị lớn, có lưu lượng giao thông lớn, mật ựộ dân cư ựông thường có số chuyển nhượng lớn hơn do tâm lắ chọn ựường phố thuận tiện ựể ở, sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho sinh hoạt.
Theo ựó, khu vực ựô thị mới Hòa Long Ờ Kinh Bắc có số vụ chuyển nhượng cao nhất (375 vụ) do ựây khu vực mở rộng ựô thị thành phố về phắa tây của Thành phố cùng với nhiều khu dịch vụ ựược quy hoạch tại ựây, Khu vực có số vụ chuyển nhượng thấp nhất (6 vụ) là khu vực phố Nhà Chung, Trung tâm buôn bán của thành phố, tuyến ngắn khoảng 30 hộ, phần còn lại chủ yếu là các ki ốt thuê.
Nhìn chung, giá ựất các ựường phố nhóm I, II thường rất cao, hơn nữa những chủ sở hữu và sử dụng của các thửa ựất ắt có nhu cầu chuyển nhượng. Tại các vị trắ trên các ựường phố nhóm I chủ sử dụng ựất có thể trực tiếp kinh
doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao ựể thu lợi nhuận. So với các ựường, phố các nhóm còn lại, những thửa ựất thuộc ựường, phố nhóm II, III có ựiều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi khá, sự chuyển nhượng nhà ựất trong nhóm diễn ra sôi ựộng do phù hợp với khả năng tài chắnh và phù hợp với tâm lý của người dân thắch sống tại các khu ựô thị mới.
Nghị ựịnh số 84/2007/NđỜCP của Chắnh phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giâý chứng nhận QSDđ, thu hồi ựất, thực hiện QSDđ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai, Nghị ựịnh số 88/2009/Nđ-CP ngày 19/10/2009 của Chắnh phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựã tạo một môi trường thông thoáng hơn trong thực hiện thủ tục về cấp Giấy chứng nhận QSDđ nên yếu tố pháp lý của thửa ựất dần ựược ựảm bảo, ựiều này cũng giúp gia tăng các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường. đặc biệt là khu vực các phường mới thành lâp, các xã ven thành phố là khu vực quỹ ựất tương ựối lớn, giá cả không quá cao nên những người có lượng tiền nhàn rỗi thường ựầu tư mua ựất tại khu vực này.
Tuy nhiên, trên thực tế việc chuyển nhượng QSDđ bằng hình thức trao tay còn chiếm tỷ lệ cao. điều này gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước về ựất ựai. Việc các cò ựất liên kết với các văn phòng công chứng tư tham gia vào quá trình chuyển nhượng QSDđ ựã làm tăng số lượng giao dịch không qua ựăng ký tại cơ quan Nhà nước, ựồng thời việc chứng thực các hợp ựồng giao dịch về ựất ựai thực hiện dễ dàng gây nên nhiều hiện tượng tiêu cực như chỉ cần Giấy chứng nhận QSDđ bản phô tô hoặc chứng thực hợp ựồng chuyển nhượng QSDđ khi không có mặt của một bên mua hoặc bên bán ựã gây nên tình trạng một thửa ựất ựược chuyển nhượng cho nhiều người sử dụng tại cùng một thời ựiểm.
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ựường, phố nhóm I
4.4.1.1. Giá ựất ựường phố nhóm I
Nhóm I (Các tuyến ựường thuộc trung tâm thành phố - khu ựô thị cũ) gồm các khu vực ựại diện:
Khu vực 1: Gồm tuyến ựường Trần Hưng đạo, phố Nhà Chung, ựường Thiên đức, ựường Lý Thường Kiệt, ựường Hoàng Quốc Việt.
Hình 4.4. đường Trần Hưng đạo
Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường Kinh Dương Vương, ựường Nguyễn Gia Thiều, ựường Ngô Gia Tự.
Hình 4.5. đường Nguyễn Gia Thiều
Những tuyến phố thuộc nhóm I có ựặc ựiểm là các tuyến phố trung tâm, thuộc các khu phố cũ, nhà ựất ựược hình thành từ lâu ựời trước khi tái lập tỉnh 1997, cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh,gần trường học, công viên, mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng ựất trong việc SXKD và sinh hoạt. Mật ựộ dân số tại các khu vực này là khá cao.
Qua bảng 4.5 và hình 4.3 cho thấy số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm I thời gian từ năm 2007 ựến năm 2011 có 206 vụ chuyển nhượng QSDđ. Số lượng giao dịch chuyển nhượng cao nhất (49 giao dịch) là năm 2009, sau ựó lần lượt là năm 2010 (43 giao dịch), năm 2008 (41 giao dịch), năm 2007 (37 giao dịch), năm 2011 (36 giao dịch). Như vậy số lượng giao dịch tại các khu vực nhóm 1 biến ựộng không ựồng ựều qua các năm. Năm 2009 và năm 2010 có số vụ chuyển nhượng cao nhất do chịu ảnh hưởng của cơn sốt nhà ựất nên thị trường sôi ựộng dẫn ựến số giao dịch tăng cao.
Số vụ chuyển nhượng QSDđ tại khu vực 1 nhóm I: Khu vực ựường Trần Hưng đạo Là khu vực có sự biến ựộng tăng dần ựều (tăng dần trong suốt từ năm 2008 ựến 2011. Khu vực phố Nhà Chung giao dịch chuyển nhượng hầu