4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.4.2. Các yếu tố ảnh hướng ựến giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II
4.4.2.1. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II
Các khu vực thuộc nhóm II :
Khu vực 1: đường Nguyễn đăng đạo, ựường Nguyễn Trãi, Huyền Quang; ựường Nguyễn Cao
Khu vực 2: đường Kinh Bắc Ờ Hoà Long, đường Hồ Ngọc Lân,
Hình 4.10. đường Hồ Ngọc Lân
đây là những tuyến ựường chắnh trong khu ựô thị mới và các tuyến ựường mới ựược ựầu tư xây dựng hạ tầng ựồng bộ, giá ựất ở ựây có sự biến ựộng lớn do có ảnh hưởng của tốc ựộ phát triển ựô thị.
Từ hình 4.11 cho thấy, số lượng giao dịch chuyển nhượng tại khu vực các tuyến ựường này là khá lớn và tăng dần vào các năm, do dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ gồm hệ thống ựiện, ựường, nước, nhà ựầu tư thực hiện việc chia lô bán nền với hình thức ựấu giá và sau khi người sử dụng ựất trả ựủ tiền thì ựược cấp giấy chứng nhận QSDđ.
Cũng qua ựiều tra cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng tại Khu Hòa Long Ờ Kinh Bắc (375 giao dịch), Hồ Ngọc Lân (44 giao dịch) nhiều hơn rất nhiều so với ựường Nguyễn đăng đạo (26 giao dịch), ựường Nguyễn Trãi (12 giao dịch)Ầdo xu hướng phát triển của thành phố phát triển về phắa Hòa Long, do quy hoạch khu dân cư mới diện tắch các lô ựất phù hợp ựể thiết kế xây dựng, lượng cung về ựất tại ựây rất lớn, trong khi ựó tại các khu vực ựường Nguyễn đăng đạo tập trung chủ yếu ựể xây dựng trụ sở cơ quan, và khu nhà ở theo các dự án xây dựng nhà ở ựể bán nên thiết kế xây dựng phải tuân thủ theo mẫu ựã ựược Sở Xây dựng phê duyệt, ựồng thời nhà thô là do các chủ dự án xây dựng nên phần nào ảnh hưởng ựến tâm lý mua ựất xây nhà của người dân.
Bảng 4.7. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II Vị
trắ
Giá thị trường qua các năm (1000 ự/m2)
Giá Qđ qua các năm (1000 ự/m2)
Mức chênh lệch (giá TTTB/giá Qđ (lần) Khu vực đường phố 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 1 7000 8240 9220 15625 18000 5000 6000 7200 10800 17160 1.40 1.37 1.28 1.45 1.05 2 3950 4800 6220 10600 15000 3000 3600 4320 6480 10296 1.32 1.33 1.44 1.64 1.46 3 3000 3980 3593 3377 9000 1950 2340 2808 4212 6692 1.54 1.70 1.28 0.80 1.34 đường Nguyễn đăng
đạo ( ựoạn Từ đường Ngô gia Tự
ựến Ngã 6) 4 1800 2570 1132 2576 5000 1365 1640 1966 2948 4633 1.32 1.57 0.58 0.87 1.08 1 6300 7500 8644 15000 30000 6000 7200 7200 10800 14160 1.05 1.04 1.20 1.39 2.12 2 3888 4117 8000 14000 3600 4320 4320 6480 8496 1.08 0.95 1.23 1.64 3 2246 3000 2340 2810 2808 4212 5522 0.96 1.07 đường Nguyễn Trãi
4 1884 1638 1970 1966 2948 3823 1.15 1 6900 7992 10267 18707 30000 6000 7200 8640 9000 10800 1.15 1.11 1.19 2.08 2.78 2 3240 4320 3500 4945 14000 3600 4320 5184 5400 6480 0.90 1.00 0.68 0.92 2.16 3 3147 2340 2810 3370 3510 4212 1.12 đường Huyền quang
( ựoạn giao ựường NGô Gia Tự ựến
đường Nguyễn Cao) 4 1638 1970 2359 2457 2916 1 7500 8000 10267 22000 47117 6000 7200 8640 17280 19500 1.25 1.11 1.19 1.27 2.42 2 5690 8023 12000 15350 3600 4320 5484 10368 11700 1.58 1.46 1.16 1.31 3 2340 2810 3370 6739 7605 1
đường Nguyễn Cao
4 1638 1970 2359 4717 5265 1 4340 5460 6923 9984 15689 3500 4200 5040 7560 9072 1.24 1.30 1.37 1.32 1.73 2 2415 4536 5312 7787 8100 2100 2520 3024 4536 5443 1.15 1.80 1.76 1.72 1.49 3 1447 2460 3357 3460 4722 1365 1640 1966 2948 3538 1.06 1.50 1.71 1.17 1.33 đường Hồ Ngọc Lân (ựoạn vào dự án Vũ Ninh, Kinh Bắc ) 4 1052 1997 2378 2500 3997 956 1150 1376 2064 2449 1.10 1.74 1.73 1.21 1.63 1 7500 14100 20385 23000 23000 5000 6000 7200 10800 12960 1.50 2.35 2.83 2.13 1.77 2 3960 6480 8890 10494 12000 3000 3600 4320 6480 7776 1.32 1.80 2.06 1.62 1.54 3 2496 3978 5194 9876 10000 1950 2340 2808 4212 5054 1.28 1.70 1.85 2.34 1.98 đường Hồ Ngọc Lân (Ngô Gia Tự ựến Ngã ba Hòa Long Kinh Bắc ) 4 1503 2890 3936 6097 8000 1365 1640 1966 2948 3499 1.10 1.76 2.00 2.07 2.29 1 2700 3870 4400 17000 17000 1500 1800 2160 4320 8392 1.80 2.15 2.04 3.93 2.02 2 1908 2895 3200 9061 9400 900 1080 1296 1944 5035 2.12 2.68 2.47 4.66 1.87 3 877 1960 2500 4875 4500 585 700 842 1264 3273 1.50 2.80 2.97 3.86 1.37 2
đường Hòa Long - Kinh Bắc
* Giá ựất ở tại khu vực 1- nhóm II:
Khu vực 1- nhóm II bao gồm các khu vực: đường Nguyễn đăng đạo (ựoạn Từ đường Ngô gia Tự ựến Ngã 6); đường Nguyễn Trãi; đường Huyền quang (ựoạn giao ựường Ngô Gia Tự ựến đường Nguyễn Cao); đường Nguyễn Cao. Cụ thể như sau:
0 10000 20000 30000 40000 50000 2007 2008 2009 2010 2011 E1 E3 E1 E2 E3 E4
Hình 4.12. Giá ựất ở thị trường trung bình thuộc Vị trắ 1- khu vực 1- nhóm II
Ghi chú:E1: đường Nguyễn đăng đạo ( ựoạn Từ đường Ngô gia Tự ựến Ngã
6); E2: đường Nguyễn Trãi; E3: đường Huyền quang ( ựoạn giao ựường Ngô Gia Tự ựến đường Nguyễn Cao); E4: đường Nguyễn Cao.
Từ hình 4.12 cho thấy:
Qua nghiên cứu giá thị trường của khu vực 1 nhóm II tại bảng 4.7 và hình 4.12 cho thấy: Giá ựất thị trường qua các năm ựều tăng. Giai ựoạn 2009 Ờ 2011 có bước tăng mạnh. đường Nguyễn đăng đạo giá thị trường tại Vị trắ 1 là 9,22 triệu ựồng/m2 (năm 2009) ựến năm 2011 giá thị trường là 18 triệu ựồng/m2, ựường Nguyễn Cao giá thị trường tại vị trắ 1 là 10,267 triệu ựồng/m2 (năm 2009) ựến năm 2011 giá thị trường là 47,117 triệu ựồng/m2
phố ựược ựầu tư xây dựng từ những năm ựầu tách tỉnh, do tuyến ựường này nằm rìa thành phố, xã khu trung tâm nên các hoạt ựộng giao thương buôn bán trên tuyến ựường này kém sầm uất hơn khu vực nhóm I. Tuy nhiên, cùng với tốc ựộ ựô thị hóa nhanh, việc xây dựng khu ựô thị, khu dân cư mới đại Phúc, khu ựô thị HUD, chuyển vị trắ chợ đọ ra khu vực ựường Nguyễn Cao ựã nhanh chóng biến tuyến ựường này thành một khu vực thương mại nhộn nhịp, ựiều kiện vê sinh hoạt phục vụ cho ựời sống tốt ựồng thời các tuyến ựường trên cũng ựược nâng cấp cải tạo thành ựường ựôi hoặc ựược mở rộng kéo dài tạo thành các ựường chắnh trong các khu ựô thị mới ựược thành lập, do ựó giá thị trường trung bình của tuyến ựường Nguyễn Cao là 47,117 triệu ựồng/m2, ựường Nguyễn đăng đạo là 18 triệu ựồng/m2. Tuyến ựường Nguyễn Trãi, ựường Huyền Quang là các ựường mới ựược ựầu tư xây dựng cùng với khu nhà ở Việt Trang, khu nhà ở DABACO bắt ựầu tập trung dân cư, cửa hàng kinh doanh. Mức giá thị trường trung bình năm 2011 tại khu vực ựường Nguyễn Trãi là 30 triệu ựồng/m2, ựường Huyền Quang là 30 triệu ựồng/ m2. Sự chênh lệch giá ựất giữa giá trị trường và giá Nhà nước qui ựịnh cũng có sự biến ựộng lớn qua các năm và tuỳ thuộc vào từng tuyến ựường: Ở các tuyến ựường Nguyễn Trãi và ựường Huyền Quang (ựoạn giao ựường Ngô Gia Tự ựến ựường Nguyễn Cao) tăng gần gấp hơn 3 lần qui ựịnh của Nhà nước (trong năm 2011). Tuyến ựường Nguyễn Cao từ năm 2007 ựến năm 2009, giá ựất giữa nhà nước và thị trường không có sự biến ựộng lớn. Nhưng ựến năm 2010, 2011 có sự gia tăng ựột biến (từ hơn 1,2 lần tăng ựến gần gấp 2,5 lần giá qui ựịnh của nhà nước). đối với các tuyến ựường khác giá thị trường cũng luôn luôn cao hơn giá nhà nước qui ựịnh.
* Giá ựất ở tại khu vực 2- nhóm II:
Khu vực 2- nhóm II bao gồm các khu vực: đường Hồ Ngọc Lân (ựoạn vào dự án Vũ Ninh, Kinh Bắc ); đường Hồ Ngọc Lân (Ngô Gia Tự ựến Ngã ba Hòa Long Kinh Bắc); đường Hòa Long - Kinh Bắc. Cụ thể:
0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2007 2008 2009 2010 2011 F1 F3 F1 F2 F3
Hình 4.13. Mức chênh lệch giữa giá ựất do giá thị trường/ giá Nhà nước thuộc Vị trắ 1- khu vực 2- nhóm II
Ghi chú: F1: đường Hồ Ngọc Lân (ựoạn vào dự án Vũ Ninh, Kinh Bắc ); F2: đường Hồ Ngọc Lân (Ngô Gia Tự ựến Ngã ba Hòa Long Kinh Bắc ); F3: đường Hòa Long - Kinh Bắc.
đường Kinh Bắc Ờ Hòa Long và ựường Hồ Ngọc Lân bắt ựầu ựược tập trung phát triển và nâng cấp theo dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật mở rộng thành phố về phắa Hòa Long Ờ Kinh Bắc ựể hình thành khu nhà ở Hòa Long Ờ Kinh Bắc từ năm 2008. Mặc dù là khu dân cư mới ựược thành lâp tuy nhiên hạ tầng phục vụ ựời sống khá hoàn chỉnh, nguồn cung về ựất ựai khá phong phú nên số vụ chuyển nhượng ở ựây tương ựối nhiều do giá thấp hơn so với của khu
vực 1, hạ tầng mới ựược xây dựng nên ựồng bộ ựảm bảo tốt cho cuộc sống sinh hoạt, Tuy nhiên khả năng kết hợp với mục ựắch sản xuất kinh doanh không bằng khu mực 1 do mật ựộ dân cư vẫn thưa thớt, chủ yếu người dân mua ựất do có nguồn tiền nhàn rỗi và muốn ựầu tư vào BDS, một số chỉ có nhu cầu ựể mua ựất cho mục ựắch ựể ở. Giá ựất thị trường trung bình của khu vực này dao ựộng trong khoảng từ 10-23 triệu ựồng/m2 tùy theo vị trắ của lô ựất.
Từ hình 4.13 cho thấy: Sự chênh lệch giữa giá ựất theo giá thị trường và
giá ựất do Nhà nước qui ựịnh trong năm 2008 là lớn nhất và tương ựối ựồng ựều ở cả 3 tuyến ựường Ờ vị trắ 1- Khu vực 2- thuộc nhóm II. Trong khi ựó, trong năm 2010 thì gần như không có sự biến ựộng nào. Riêng năm 2010, truyến ựường Hòa Long- Kinh Bắc là có biến ựộng lớn.
4.4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở.
Qua ựiều tra thực tế giá ựất chuyển nhượng, tại khu vực chúng tôi tiến hành ựiều tra ở các tuyến ựường khác nhau thì giá ựất chuyển nhượng tại các tuyến ựường này cũng khác nhau. Mức ựộ chênh lệch về giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong ựó yếu tố vị trắ, yếu tố hình thể,yếu tố pháp lý và hạ tầng kỹ thuật là những yếu tố quan trọng.
Qua bảng 4.7 cũng cho thấy mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước trong năm 2007 dao ựộng từ khoảng 1,05 lần (Vị trắ 1 ựường Nguyễn Trãi) Ờ ựến 2,12 lần (vị trắ 2 ựường Hòa Long Kinh Bắc), tuy nhiên, tại vị trắ 2 ựường Huyền Quang và vị trắ 3 ựường Nguyễn Trãi giá thị trường trung bình thấp hơn so với giá nhà nước quy ựịnh mức chênh lệch lần lượt là 0,9 và 0,96 lần. đến năm 2010 mức ựộ dao ựộng từ 1.35 lần (vị trắ 1 ựường Ngọc Hân Công Chúa) ựến 4.66 lần (vị trắ 2 ựường Hòa Long Kinh Bắc). đến năm 2011 mức ựộ dao ựộng từ 1.05 lần (vị trắ 1 ựường Nguyễn đăng đạo) ựến 2.78 lần (vị trắ 1 ựường Huyền Quang).
Như vậy, ta có thể nhận thấy việc ựiều chỉnh mức giá Nhà nước ựã tương ựối gần với giá thị trường. Tuy nhiên, tại các thời ựiểm và một số vị trắ nóng thì mức giá thị trường vẫn cách xa so với giá quy ựịnh của Nhà nước.