4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III
4.4.3.1. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III.
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch QSDđ, chúng tôi tiến hành ựiều tra và tổng hợp bảng giá ựất ựường phố nhóm III trong thời gian từ 01/01/2007 ựến 31/12/2011 tại các tuyến ựường phố:
-Quốc Lộ 18 mới (đoạn qua ựịa phận Vân Dương) ;
Hình 4.14. Quốc Lộ 18 mới
- đoạn ựường Vân Dương 1 Ờ Phường Vạn An ; - đoạn quốc lộ 38 (qua ựịa phận Hạp Lĩnh) ; - Hạp Lĩnh 1.
Ninh năm 2007 do mở rộng ựịa giới hành chắnh của thành phố ựể ựạt ựô thị loại 3. đến năm 2010 hai xã ựã chắnh thức lên phường và bắt ựầu ựược tập trung ựể phát triển cơ sở hạ tầng.
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm III.
Bảng 4.8 và hình 4.15 cho thấy số lượng giao dịch tại nhóm III tăng nhanh từ năm 2008 ựến năm 2010 và giảm vào năm 2011. Tại phường Vân Dương trên tuyến ựường QL 18 số lượng giao dịch (19) ắt hơn rất nhiều so với ựường trong khu dân cư VD 1 (30), do tuyến ựường QL 18 ựược mở rộng vị trắ mặt tiền rất thuận lợi cho việc kết hợp mục ựắch ựất ở với mục ựắch sản xuất kinh doanh như kinh doanh nhà hàng khách sạn cho công nhân khu công nghiệp Quế Võ giá ựất thị trường rất cao năm 2011 là 10,757 triệu ựồng/m2 nên lượng cung rất ắt. đường VD 1 ựược tập trung mở rộng sau khi Vân Dương phát triển lên phường, hình thành khu ựất giãn dân mới nên lượng cung và lượng cầu ựều tăng, số lượng giao dịch nhiều.
Bảng 4.8. Giá ựất ở nhóm III- thành phố Bắc Ninh- Tỉnh Bắc Ninh
Vị trắ
Giá thị trường qua các năm (1000 ự/m2)
Giá Qđ qua các năm (1000 ự/m2) Mức chênh lệch (giá TTTB/giá Qđ (lần)) STT đường phố 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 1 3989 5400 8830 9946 10757 2500 3000 3600 6000 7200 1,60 1,80 2,45 1,66 1,49 2 2070 2250 6530 6607 8378 1500 1800 2160 3600 4320 1,38 1,25 3,02 1,84 1,94 3 1660 1887 5289 5320 7324 975 1170 1404 2340 2880 1,70 1,61 3,77 2,27 2,54 1 QL 18 mới ( Qua ựịa phận Vân Dương) 4 798 2130 682 819 980 1638 1944 1,17 0,00 2,17 0,00 0,00 1 1120 2712 4807 5778 6000 1000 1200 2400 2400 4320 1,12 2,26 2,00 2,41 1,39 2 989 1051 4333 4284 4324 600 720 1680 1680 2592 1,65 1,46 2,58 2,55 1,67 3 793 1315 2600 2465 2750 390 468 1176 1176 1685 2,03 2,81 2,21 2,10 1,63 2 đường Vân Dương 1 4 460 394 1349 1550 2200 273 328 823 823 1166 1,68 1,20 1,64 1,88 1,89 1 1346 2232 4763 8219 10000 700 1236 1484 4500 6000 1,92 1,81 3,21 1,83 1,67 2 627 1990 2890 3086 3789 420 742 890 2700 3600 1,49 2,68 3,25 1,14 1,05 3 1795 2375 2453 273 482 579 2340 2340 0,00 3,72 0,00 1,01 1,05 3 Quốc lộ 38 (qua ựịa phận Hạp Lĩnh) 4 391 1829 191 337 405 1638 1620 2,05 0,00 4,52 0,00 0,00 1 1620 2307 3770 3870 4000 1000 1200 2400 2400 3200 1,62 1,92 1,57 1,61 1,25 2 740 1541 2900 2680 2963 600 720 1680 1680 1920 1,23 2,14 1,73 1,60 1,54 3 493 908 1998 2275 390 468 1176 1176 1248 1,26 1,94 1,70 1,93 0,00 4 Hạp Lĩnh 1 4 367 1245 1520 273 328 823 823 864 0,00 1,12 1,51 1,85 0,00
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2007 2008 2009 2010 2011 H1 H2 H3 H4
Hình 4.16. Giá ựất ở thị trường trung bình thuộc vị trắ 1- nhóm III- thành phố Bắc Ninh
Ghi chú: H1: Quốc Lộ 18 mới (đoạn qua ựịa phận Vân Dương); H2 : đoạn ựường Vân Dương 1 Ờ Phường Vạn An ; H3 : đoạn quốc lộ 38 (qua ựịa phận Hạp Lĩnh) ; H4 : Hạp Lĩnh 1.
Từ hình 4.16: Ta thấy
Không giống như các ựường phố nhóm I và nhóm II, giá ựất quy ựịnh của các ựường phố nhóm III cũng có sự thay ựổi qua từng năm do có sự chuyển biến từ xã lên phường. Các tuyến phố thuộc vị trắ 1- nhóm III có mức giá do thị trường quy ựịnh từ năm 2007 dao ựộng từ dưới 2 triệu ựồng ựến cận 4 triệu ựồng/m2 tăng dần ựều trên cả 4 tuyến phố nghiên cứu theo từng năm. đến năm 2009, do các xã ựang chuẩn bị ựể lên phường nên giá ựất năm 2009 biến ựộng hơn nhiều so với năm 2008, và ựến năm 2011, có mức giá cao nhất, dao ựộng từ 4 triệu ựồng ựến dưới 12 triệu ựồng/m2 (khu vực quốc lộ 18- ựoạn chạy qua ựịa phận Vân Dương là nút thắt giao thông từ Hà Nội về Bắc Ninh, từ Quảng Ninh ựi Hà Nội, sân bay Tân Sơn Nhất, Bắc Giang- Lạng Sơn).
Như vậy, ta thấy rằng : Khi có giao thông thuận lợi, ựược tập trung phát triển hạ tầng ựể phát triển thành ựất ựô thị sẽ kéo theo giao thương buốn bán phát triển thì khi ựó giá ựất ở sẽ tăng hơn gấp nhiều lần giá trị thật của ựất (giá ảo).
Nhìn vào hình ta thấy : Từ năm 2007, giá ựất do Nhà nước quy ựịnh
ựược cụ thể và sát với giá thị trường hơn, thể hiện bước tiến dài của UBND tỉnh Bắc Ninh trong việc quy ựịnh khung giá ựất hàng năm. Giai ựoạn 2007- 2009, giá ựất ở những khu vực này cơ bản không thay ựổi. Từ năm 2009 ựến năm 2011 khu vực ựường Vân Dương và Hạp Lĩnh có sự thay ựổi giá ựột biến nguyên nhân là do 02 xã này chuyển ựổi lên phường
Mặc dù ựã có những biến ựộng nhất ựịnh xong giá ựất của nhóm III không tăng nhiều, giữa VT1- vị trắ 1 và các vị trắ 2, 3, 4 không có sự khác biệt nhiều so với các tuyến ựường thuộc nhóm I, II. Nguyên nhân chủ yếu là những khu vực này mới ựược lên phường nên hạ tầng tập trung phát triển tương ựối ựồng ựều giữa các vị trắ. Mặt khác, khu vực Phường Vân Dương giáp khu công nghiệp Quế Võ nên nhu cầu về ựất ở của các công nhân khu công nghiệp cũng rất lớn, vì vậy tuỳ theo từng khả năng tài chắnh mà họ lựa chọn những vị trắ ựất phù hợp với khả năng của mình.
4.4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất:
Qua ựiều tra giá thị trường tại các khu vực thuộc nhóm III của thành phố cũng cho thấy thấy trên cùng 1 tuyến phố giá nhà ựất không ựồng ựều tại các vị trắ, thời ựiểm chuyển nhượng, hình thể thửa ựất, diện tắch, và tắnh pháp lý của thửa ựất.
Mặc dù là ựều là các phường mới ựược nâng cấp từ xã lên phường, hệ thống ựường giao thông trong vùng ựang ựược nâng cấp mở rộng. Tuy nhiên do ảnh hưởng của khu công nghiệp Quế Võ tập trung ựông công nhân làm việc trong khu công nghiệp và có ựường Quốc lộ 18 ựược cải tạo nên người mua thường lựa chọn khu vực phường Vân Dương ựể mua hơn là khu vực
phường Hạp Lĩnh.
4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ựường, phố nhóm IV
4.4.4.1. Giá ựất ựường, phố nhóm IV
Tương tự như việc ựiều tra các nhóm trên, từ các số liệu giao dịch về QSDđ, chúng tôi tiến hành thu thập, tổng hợp bảng giá ựất khu vực nhóm IV từ tháng 01 năm 2007 ựến 31/12/2011 trên tuyến ựường khu vực 1 (bám ựường lên xã, liên huyện) khu dân cư nông thôn thuộc các xã Nam Sơn , Khắc Niệm, Hòa Long.
Hình 4.18. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm IV
Số lượng giao dịch tại các khu vực nhóm IV có sự biến ựộng tăng giảm không ựồng ựều qua các năm. Số lượng giao dịch tại xã Nam Sơn và xã Hòa Long tăng nhanh vào năm 2009 do lúc này thành phố tập trung vào phát triển một số xã lên phường như phường Vân Dương và phát triển các khu ựô thị : khu ựô thị Hòa Long Ờ Kinh Bắc, Vũ Ninh Ờ Kinh Bắc. Do vậy những người có nhu cầu mua ựất ựể ở nhưng khả năng tài chắnh không lớn và những người có lượng tiền nhàn rỗi thấp muốn ựầu tư vào bất ựộng sản không ựủ khả năng mua ựất tại các khu vực thuộc nhóm I,II, III ựã tìm ựến mua ựất tại khu vực nhóm IV làm cho lượng giao dịch tại các khu vực nhóm IV có chiều hương tăng dần từ năm 2009 và giá thị trường cũng vì vậy mà biến ựổi theo.
Bảng 4.9. Giá ựất ở của ựường phố nhóm IV
Giá thị trường qua các năm (1000 ự/m2)
Giá Qđ qua các năm (1000 ự/m2) Mức chênh lệch (giá TTTB/giá Qđ (lần)) STT đường phố Vị trắ 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 1 798 1000 1120 2448 3100 700 840 840 840 1050 1,14 1,19 1,33 2,91 2,95 2 490 550 833 1250 2000 420 504 588 588 630 1,17 1,09 1,42 2,13 3,17 3 370 350 500 1157 1500 273 328 412 412 410 1,36 1,07 1,21 2,81 3,66 1 đường dân cư Nam Sơn
(KV1) 4 220 320 340 720 1000 191 229 288 288 284 1,15 1,40 1,18 2,50 3,52 1 1388 1300 1840 2420 2987 1000 1200 1800 1800 2100 1,39 1,08 1,02 1.34 1,42 2 800 840 1452 600 2329 600 720 1260 1260 1260 1,33 1,17 1,15 0,48 1,85 3 598 720 1200 900 1632 390 468 882 882 819 1,53 1,54 1,36 1,02 1,99 2 đường dân cư Khắc Niệm (KV1) 4 330 520 652 500 800 273 328 617 617 567 1,21 1,59 1,06 0,81 1,41 1 1000 1500 2390 3200 4550 1000 1200 1260 1260 1470 1,00 1,25 1,90 2,54 3,10 2 950 1300 1447 1513 3100 600 720 882 882 882 1,58 1,81 1,64 1,72 3,51 3 700 800 1535 627 1695 390 468 617 617 573 1,79 1,71 2,49 1,02 2,96 3 đường dân cư Hòa Long (KV1) 4 330 700 450 530 530 273 328 432 432 397 1,21 2,13 1,04 1,23 1,34
Qua bảng 4.9 ta thấy giá ựất quy ựịnh của Nhà nước nhóm IV cũng không có sự thay ựổi nhiều, ựặc biệt khu vực xã Nam Sơn giá ựất ựược giữ nguyên từ năm 2008 ựến năm 2010 trong khi giá ựất thị trường biến ựộng với xu hướng tăng trên tất cả các khu vực. Qua ựó cho thấy, giá ựất quy ựịnh của Nhà nước trên ựịa bàn thành phố Bắc Ninh vẫn chưa thực sự phù hợp với diễn biến của thị trường nhà ựất.
Giá ựất thị trường trung bình của nhóm IV tăng dần qua các năm mức ựộ tăng lớn từ năm 2009. đây là thời ựiểm thành phố tập trung phát triển hạ tầng ựối với các xã mới nhập về thành phố. Xã Nam Sơn có lợi thế gần khu công nghiệp Quế Võ tập trung rất nhiều công nhân khu công nghiệp nên nhu cầu về ựất ở khá lớn trong khi ựó hệ thống hạ tầng cũng dần ựược hoàn thiện như ựường xã ựược cải tạo, hệ thống nước sạch ựã ựưa về tận xã trong khi ựó người dân có nguồn vốn nhàn rỗi từ việc ựược bồi thường về ựất nông nghiệp khi Nhà nước thực hiện thu hồi ựất ựể xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp. Tại khu vực xã Hòa Long do có dự án Hòa Long Ờ Kinh Bắc và dự án Vũ Ninh Ờ Kinh Bắc nên hạ tầng cũng ựược nâng cấp, tiến gần ựến khu vực trung tâm thành phố. đây chắnh là nguyên nhân tác ựộng ựến giá ựất của khu vực này trong thời gian quá. Mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước cao nhất trong vòng 5 năm của nhóm IV tại vị trắ 1 là 3,1 lần.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
Giá thị trường Giá NN qui ựịnh
2007
2008
2009
2010
2011
Hình 4.19. Giá ựất ở vị trắ 1 khu phố Nam Sơn (KV1) Ờnhóm IV- thành phố Bắc Ninh
4.4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất:
Giá ựất thị trường tại các khu vực qua các năm tiến hành ựiều tra không ựồng ựều ở các vị trắ trong cùng một vùng, một tuyến ựường. Giá ựất thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong ựó yếu tố khu vực, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch, mật ựộ dân số....) và yếu tố cá biệt (vị trắ, diện tắch, chiều dài, chiều rộng, hướng của thửa ựất) có ảnh hường trực tiếp ựến giá trị chuyển nhượng của thửa ựất. Trong nhóm IV, khu vực ựất dân cư xã Hòa Long có mức giá thị trường là cao nhất do trong khoảng 3 năm trở lại ựất thành phố bắt ựầu tập trung phát triển khu dân cư về phắa Hòa Long như dự án Hòa Long Ờ Kinh Bắc, Vũ Ninh Ờ Kinh Bắc vì vậy cơ sở hạ tầng ựường xá ựược phát triển, việc ựi lại về trung tâm thành phố rất thuận lợi, người dân có xu hướng lựa chọn ựất tại khu vực Hòa Long vì vậy giá ựất tại ựây cao hơn khu vực xã Nam Sơn và xã Khắc Niệm. Tại xã Nam Sơn tuy xa thành
phố, cơ sở hạ tầng chưa ựược tập trung phát triển ựồng bộ như khu vực mới lên phường nhưng gần khu công nghiệp Quế Võ một khu công nghiệp tập trung rất nhiều công nhân, gần ựường Quốc lộ 18 nên cũng là lựa chọn của người dân khi tài chắnh không ựủ ựể mua tại khu vực phường Vân Dương. Xã Khắc Niệm tuy cũng ựược phát triển hạ tầng, gần ựường Quốc lộ 38 tuy nhiên thành phố lại không tập trung phát triển các khu dân cư mới và cũng tập trung các khu công nghiệp nên khu vực này không ựược lựa chọn như khu vực xã Nam Sơn và xã Hòa Long.
Qua bảng 4.9 ta thấy sự chênh lệch giá do Nhà nước quy ựịnh và giá thị trường ựược cụ thể như sau : Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy ựịnh của Nhà nước năm 2007 dao ựộng từ 1.00 ( KV1 Ờ VT1) ựường dân cư xã Hòa Long ựến 1,39 lần (KV1 Ờ VT1) ựường dân cư xã Nam Sơn. đến năm 2011 mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy ựịnh của Nhà nước dao ựộng từ 1.42 ( KV1 Ờ VT1) ựường dân cư xã Khắc Niệm ựến 3,1 lần (KV1 Ờ VT1) ựường dân cư xã Hòa Long.