2. TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.6.2. Công tác ựịnh giá ựất ở Việt Nam
Thị trường ựất ựô thị ở nước ta tuy ựã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, ựặc biệt trong giai ựoạn từ năm 1980 ựến năm 1993, mọi giao dịch ựất ựai trên thị trường ựều không ựược thừa nhận. Do vậy chuyển nhượng ựất ựai hoặc không công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với ựất mà không phải là mua bán ựất. Thị trường ựất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu.[10]
Luật ựất ựai 2003 ra ựời, điều 12 quy ựịnh ỘNhà nước xác ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi, Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất ựối với từng vùng và theo thời gianỢ. Các ựịa phương căn cứ vào khung giá ựất của Chắnh phủ xác ựịnh khung giá cho ựịa phương mình không vượt quá phạm vi ựiều tiết khung giá của Chắnh phủ. Căn cứ luật đất ựai năm 1993, Chắnh phủ ban hành nghị ựịnh 80/CP ngày 06/11/1993 quy ựịnh khung giá tối thiểu ựối với các loại ựất. Tổng cục địa chắnh ra thông tư số 32/TT-LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 80/CP.[19]
Trên thực tế, do ựặc thù của mỗi ựịa phương khác nhau nên việc áp dụng khung giá ựất của Chắnh phủ rất phức tạp, Nghị ựịnh số 80/CP không còn phù hợp và ựược thay thế bằng nghị ựịnh 87/CP ngày 17/8/1994 quy ựịnh khung giá các loại ựất. Theo ựó, khung giá ựất ựô thị ựược hoàn chỉnh theo những yêu cầu sau:
- Quy ựịnh rõ phạm vi ranh giới ựất ựô thị gồm 3 loại: đất nội thành, nội thị, ựất ựô thị hoá ven ựô và ựất sẽ ựược ựô thị hoá.
- Làm chắnh xác lại các giá trị ghi trong khung giá của các nhóm ựô thị trên ựịa bàn cả nước.
- Xác ựịnh hệ số K ựiều chỉnh khung giá ựất ựối với từng nhóm ựất ựô thị. - Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến (phân loại ựường) và phân ựiểm (vị trắ) ựể áp dụng thống nhất trong cả nước.
Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chắnh - Bộ Xây dựng - Tổng cục địa chắnh - Ban Vật giá Chắnh phủ ban hành thông tư liên bộ số 94/-TT/LB hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 87/CP, trong ựó quy ựịnh cách phân loại ựường phố và loại vị trắ.
Quyết ựịnh số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc ựiều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994. Nội dung chắnh của Quyết ựịnh này là nới rộng hệ số (K) quy ựịnh tại Nghị ựịnh 87/CP từ 0,5 ựến 1,8 lần.
điều 56, Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh: Việc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp. [15]
Trên cơ sở ựó Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Trong ựó cho phép UBND cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối ựa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loại. [6]
Ngày 26/11/2004, Bộ tài chắnh ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập.[1].
Ngày 27/7/2007, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP quy ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.[7]
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành thông tư số 145/2007/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/07/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. [2]
Căn cứ và thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP quy ựịnh các tiêu chắ cụ thể về vị trắ ựất ựể xếp loại vị trắ ựất và quyết ựịnh số lượng vị trắ ựất trong từng loại ựường phố; phân loại ựường phố và quyết ựịnh số lượng ựường phố theo thứ tự từ số 1 trở ựi ựến số cuối cùng phù hợp với ựiều kiện của ựịa phương trong từng loại ựô thị ựể ựịnh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ựiều kiện cụ thể tại ựịa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại ựường phố, mà phân loại vị trắ ựất và quy ựịnh số lượng vị trắ ựất cho từng ựoạn phố, từng ựường phố cụ thể ựể tiến hành ựịnh giá ựất. [2]
Ngày 13/08/2009, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, theo ựó giá ựất cụ thể ựược xác ựịnh lại không bị giới hạn về việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác ựịnh giá ựất quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP quy
ựịnh sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.[8]
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chắnh ban hành thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm ựịnh, ban hành bảng giá ựất và ựiều chỉnh bảng giá ựất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.[4]