Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạ

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ NGỌC LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC

NINH, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

NGUYỄN THỊ NGỌC LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC

Trang 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

Trang 4

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài

và viết luận văn

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên môi trường, phòng Thống kê, phòng Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Ban quản lý các khu công nghiệp thành phố Bắc Ninh, các cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân địa phương nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân

Với tầm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọc Linh

Trang 5

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu nghiên cứu 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức 6 1.2 Tổng quan quản lý đất đai trên thế giới 6

1.2.1 Chính sách đất đai ở Thụy Điển 7

1.2.2 Chính sách đất đai ở Mỹ 8

1.2.3 Chính sách đất đai ở Trung Quốc 9

1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất ở Việt Nam 10

1.3.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 10

1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 22

1.3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 22

1.3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích sử dụng đất của tổ chức 23

1.3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên cả nước 24

1.3.2.4 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 27 1.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 29

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất 29

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh 31

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP 34

NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

Trang 6

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.3 Phương pháp nghiên cứu 34

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 34

2.3.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 35

2.3.3 Phương pháp so sánh, đánh giá 35

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 37

3.1.2.1 Tài nguyên đất 37

3.1.2.2 Tài nguyên nước 38

3.1.2.3 Tài nguyên khoáng sản 38

3.1.2.4 Tài nguyên nhân văn 39

3.1.3 Thực trạng môi trường 39

3.1.4 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

3.1.4.1 Tăng trưởng kinh tế 40

3.1.4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 41

3.1.4.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 42

3.1.4.4 Dân số 44

3.1.4.5 Lao động và việc làm 45

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh 45

3.1.5.1 Lợi thế, thuận lợi 45

3.1.5.2 Khó khăn, hạn chế 46

3.1.6 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 47

3.1.6.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đã ban hành 48

3.1.6.2 Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 48

3.1.6.3 Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 49

3.1.6.4 Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 49

3.1.6.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 50

3.1.6.6 Công tác đăng ký, lập và quản lý hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50

3.1.6.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 51

3.1.6.8 Công tác tài chính về đất đai, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 52

Trang 7

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.1.6.9 Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất 52

3.1.6.10 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 53

3.1.6.11 Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 53

3.1.6.12 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 54

3.1.7 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 54

3.1.7.1 Đất nông nghiệp 55

3.1.7.2 Đất phi nông nghiệp 57

3.1.7.3 Đất chưa sử dụng 60

3.1.8 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại Thành phố Bắc Ninh 60

3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 61

3.2.1 Các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 61

3.2.1.1 Thực trạng sử dụng đất của tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp 63

3.2.1.2 Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ - tài chính 69

3.2.1.3 Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế xây dựng cơ sở hạ tầng và xây nhà để bán 75

3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế 78

3.2.3 Đánh giá mức độ tin cậy của số liệu thu thập 79

3.2.4 Đánh giá chung về thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên bịa bàn thành phố Bắc Ninh 80

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 81

3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 81

3.3.2 Giải pháp về kinh tế 82

3.3.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 83

3.3.4 Các giải pháp khác 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

Trang 8

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

Trang 9

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2012 22

Bảng 1.2 Hiện trạng diện tích theo đối tượng sử dụng đất 23

Bảng 1.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của tỉnh Bắc Ninh 30

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kì 2003 - 2013 41

Bảng 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố 41

Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thành phố Bắc Ninh 55

Bảng 3.4 Diện tích, cơ cấu các loại đất nông nghiệp của thành phố Bắc Ninh 56

Bảng 3.5 Diện tích, cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của thành phố Bắc Ninh 57

Bảng 3.6 Số lượng các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 62

Bảng 3.7 Các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 63

Bảng 3.8 Các tổ chức kinh tế trong cụm công nghiệp Võ Cường 64

Bảng 3.9 Các tổ chức kinh tế trong cụm công nghiệp Phong Khê II 65

Bảng 3.10 Các tổ chức kinh tế trong cụm công nghiệp Hạp Lĩnh 66

Bảng 3.11 Các tổ chức kinh tế trong cụm công nghiệp Khắc Niệm 67

Bảng 3.12 Các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực tài chính 69

Bảng 3.13 Các tổ chức hoạt động kinh doanh, thương mại chậm sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 70

Bảng 3.14 Các tổ chức hoạt động dịch vụ công ích 74

Bảng 3.15 Các tổ chức kinh tế sử dụng đất cho mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất ở và xây nhà để bán 75

Trang 10

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

cơ sở hạ tầng, xây nhà ở để bán 78

Trang 11

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của các cấp, các ngành và mọi tầng lớp nhân dân, có mối quan hệ với các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước Đặc biệt các khiếu nại, tố cáo liên quan đến tài sản công dân chủ yếu là trong lĩnh vực đất đai Ý thức sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp hơn trong quá trình quản lý sử dụng đất Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh

tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội và vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nhanh

và bền vững Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm

vụ quan trọng Trong đó, mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần được xây dựng và thực hiện Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành Đối với mảng thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tương đối lớn nhưng việc quản lý

và sử dụng đất nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa sử dụng,…

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14.12.2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang

Trang 12

quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất đai nói chung và diện tích đất đã giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Tỉnh Bắc Ninh có 8 đơn vị hành chính cấp huyện, 125 đơn vị hành chính cấp xã Trong đó, thành phố Bắc Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, thể thao, khoa học công nghệ và đào tạo chất lượng cao của tỉnh; có

vị trí thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng của vùng thủ đô, có tiềm năng cho sản xuất, phân bố các khu dân cư, thuận lợi trong trao đổi thương mại

và phát triển toàn diện Để đáp ứng được yêu cầu của quá trình đô thị hóa - công nghiệp hóa, nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ đã và đang phát triển mạnh mẽ tạo nên một diện mạo mới cho thành phố Việc sử dụng đất

để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thành phố không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, của các chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến cả đời sống vật chất, tinh thần của người dân Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý cần phải đánh giá được thực trạng sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn thành phố Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi lựa chọn thực

hiện đề tài "Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh" nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng đất

của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất

Trang 13

2.2 Yêu cầu nghiên cứu

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu

- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp

- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy định của Luật Đất đai, các quy định hiện hành,

- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Trang 14

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Khái quát về đất đai

Đất đai được nhìn thận là một nhân tố sinh thái, nó bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mão, tính chất thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt động của con người Về mặt đời sống xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng

cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian (Trần Quang Huy, 2005)

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân

bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương II Điều 18 quy định (Quốc hội

nước CHXHCN Việt Nam,1992) "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như

Trang 15

sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

1.1.1.2 Khái quát về quỹ đất các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) , quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

1.1.1.3 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

Theo Điều 22 Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005), các tổ chức kinh tế được hiểu là:

Trang 16

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật

1.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân

số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có

xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể

và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản

lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản

lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.2 Tổng quan quản lý đất đai trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai

Trang 17

của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người

sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu

về đất đai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên , hiện tại còn có 1 số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thực sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân ở Việt Nam) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc độ phát triển kinh tế

mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp

1.2.1 Chính sách đất đai ở Thụy Điển

Quản lý đất đai ở Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa Pháp luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai và

Trang 18

thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở

hữu đất và hệ thống đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển Điều này có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thị được phê duyệt Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không có sự đồng ý của chính quyền thành phố Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phố quy định thì chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch

Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có Nếu một số quy định trong quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra Giá trị liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng

(Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.2 Chính sách đất đai ở Mỹ

Năm 1785, Quốc hội Liên bang Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên Theo đó, một cơ quan của Liên bang phụ trách đo đạc và mua bán đất công được thành lập, đồng thời vạch một đường chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Pennsylvania lên phía bắc; lấy đất phía tây của được đường vạch này chia ra từng khu, mỗi khu là 36 dặm vuông; lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng, các mảnh còn lại thì bán Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu đất thì lấy 640 mẫu làm đơn vị để bán,

Trang 19

giá bán mỗi mẫu là 1 USD Năm 1787, Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh

về đất đai vùng Tây Bắc, trong đó giải trình thêm quy định nêu trên Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Liên bang Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây

Luật phát Liên bang Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất và người thuê là tương đối chi tiết: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất “có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa

vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu sử dụng

(Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.3 Chính sách đất đai ở Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và năm 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004) Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý Điều này đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất sử đụng đất vi phạm pháp luật Quy định chỉ giao đất ở cho các

tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống Chính sách và cơ chế về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê

Trang 20

đất chưa được quy định rõ và đầy đủ Giữa các địa phương còn có sự khác nhau trong việc thực hiện

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước

và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Để sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như:

- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định

- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư

và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án

- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng Trong trường hợp đặc biệt không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp thì

mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp (Nguyễn Đình Bồng,

1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện

Trang 21

qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án

sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 (Chính phủ, 1996);

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2004);

Trang 22

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2006);

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007);

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Chính phủ, 2007);

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2009);

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007) với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê như sau:

Trang 23

Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân

a Chính sách giao đất

• Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) như sau:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

• Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, nhằm bảo đảm cho hoạt động bình

Trang 24

thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm

về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự

án của Nhà nước;

- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

Trang 25

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự

án đầu tư;

• Thời hạn giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn

Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

- Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng

- Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Đất giao thông thủy lợi, đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công

Trang 26

cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh

Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời hạn giao: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm Thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm

- Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất được giao trước ngày 15/10/1993 thì hạn giao đất được tính từ ngày 15/10/1993

- Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do Nhà nước giao trước ngày 01/01/1999 đối với đất nông nghiệp, đất làm muối là

10 năm, đối với đất trồng cây lâu năm là 25 năm

- Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình

cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh

tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các

dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm

b Chính sách cho thuê đất

• Căn cứ cho thuê đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) như sau:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã đực cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trang 27

xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất

• Đối tượng cho thuê đất

Theo quy định của Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong đối tượng được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

Trang 28

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

• Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)quy đị nh người sử dụng đất thuê đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

- Thời gian cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất làm muối cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng là không quá 20 năm, thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm

- Thời gian cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất được thuê đất trước ngày 15/10/1993 thì hạn cho thuê đất được tính từ ngày 15/10/1993

- Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh

tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên

cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin cho thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với

dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm

Trang 29

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê đất xác định theo hợp đồng thuê đất

c Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

• Thẩm quyền giao đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền giao đất là theo đối tượng sử dụng đất chứ không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 1993 Thẩm quyền giao đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

Cơ quan có thẩm quyền giao đất không đươc ủy quyền

• Thẩm quyền cho thuê đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 xác định thẩm quyền cho thuê đất theo đối tượng sử dụng đất mà không dựa vào mục đích sử dụng đất như theo Luật Đất đai năm 1993 Thẩm quyền cho thuê đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho thuê đất đối với tổ chức, cho thuê đất đối với người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân

Cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất không được ủy quyền

d Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

• Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất

Theo Điều 109 và Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất như sau:

Trang 30

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm

2003

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền

và nghĩa vụ sau đây:

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

+ Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

Trang 31

liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền

sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa

vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật Đất đai năm 2003

• Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê được quy định tại Điều 111 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Đất đai năm 2003;

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

- Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc

đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003 trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003

Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và

Trang 32

nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003

Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003 thì

có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước

1.3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2012 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012), diện tích đất tự nhiên của nước ta (bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.095.351,0 ha

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2012

(Nguồn: Thống kê đất đai 2012- Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc 15,80 triệu ha (2,3 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng song, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có 17,20 triệu ha diện tích đất tự nhiên

Trang 33

với 6,70 triệu ha đất bằng chủ yếu ở đồng bằng sông Cửu Long

1.3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích sử dụng đất của tổ chức

Trong tổng diện tích các loại đất kiểm kê của cả nước, diện tích do các đối tượng sử dụng là 24.995.717 ha, chiếm 75,53% tổng diện tích đất cả nước; phân theo các đối tượng sử dụng sau:

Bảng 1.2 Hiện trạng diện tích theo đối tượng sử dụng đất

(Nguồn: Thống kê đất đai 2012 - Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân (14.878.495 ha), chủ yếu sử dụng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp 9.056.088 ha (chiếm 89,50 % tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 4.270.805 ha (chiếm 27,83% tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước); mục đích đất ở 649.293 ha; mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 8.203 ha (chiếm 3,25% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh) Ngoài ra hộ gia đình cá nhân đang giữ 299.795 ha đất chưa sử dụng, chiếm 9,29% tổng diện tích đất chưa sử dụng của

cả nước và chiếm 2,00% tổng diện tích đã giao cho hộ gia đình; chủ yếu là đất đồi núi (297.801 ha) chưa được đưa vào trồng rừng hoặc sản xuất nông nghiệp

Diện tích đất của tổ chức kinh tế (3.429.880 ha), sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 640.630 ha (chiếm 6,33% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước), mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 199.379 ha (chiếm 78,83% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh); 56.476 ha đất của tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng, chiếm 1,75% tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước

Diện tích đất của cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp, đơn vị quốc

Trang 34

phòng, an ninh chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 288.950 ha (chiếm 2,85% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 5.181.905 ha (chiếm 33,77% tổng diện tích đất lâm nghiệp); mục đích phi nông nghiệp 619.635 ha (chiếm 16,87 % tổng diện tích đất phi nông nghiệp), trong đó có 12.638 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (chiếm 5,00% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh); Còn 133.696 ha đất đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng, chiếm 4,14% tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước, chủ yếu là diện tích đất của nông, lâm trường (51,36%), tổ chức sự nghiệp công (40,15%), các tổ chức kinh tế (6,88%), UBND cấp xã (0,87%)

Diện tích đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 9.697 ha (chiếm 0,10% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước), đất lâm nghiệp 16.643 ha (chiếm 0,11% tổng diện tích đất lâm nghiệp), đất phi nông nghiệp 25.095 ha (trong đó đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 21.914 ha, chiếm 8,68 % tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp)

Diện tích đất của cộng đồng dân cư chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp 3.285 ha, đất lâm nghiệp 270.686 ha (chiếm 1,76% tổng diện tích đất lâm nghiệp), đất phi nông nghiệp 6.482 ha (trong đó đất tôn giáo, tín ngưỡng 5.033 ha chiếm 34,4% tổng diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng của cả nước)

1.3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên cả nước

Tổng diện tích các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong cả nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất tính đến hết ngày 1/1/2012 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) có 3.429.880 ha, chiếm 10,36% tổng diện tích tự nhiên của cả nước với 144.485 tổ chức và 338.450 thửa đất, khu đất

Trong tổng số diện tích đất do tổ chức kinh tế sử dụng: chủ yếu là diện tích đất của các công ty nhà nước quản lý, sử dụng (chiếm 67,88% tổng diện tích đất của các tổ chức), công ty cổ phần, TNHH (chiếm 6,63%), tổ chức kinh tế khác như HTX, nông trường quốc doanh (chiếm 16,47%)

Diện tích đất của các tổ chức phân bố ở các vùng, trong đó diện tích lớn

Trang 35

nhất là tại vùng Tây Nguyên với 1.101.334,47 ha, chiếm 32,11% tổng diện tích

sử dụng (trong đó tập trung chủ yếu diện tích sử dụng của các nông - lâm trường quốc doanh với 911.963,26 ha) và thấp nhất tại vùng Tây Bắc với 77.172,3ha, chiếm 2,25% tổng diện tích sử dụng Vùng đồng bằng sông Hồng nơi chiếm đến 22,69% tổng số tổ chức của cả nước nhưng chỉ chiếm 3,07% diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và phần lớn là diện tích đất của công ty cổ phần, TNHH Các tổ chức quản lý sử dụng đất được phân theo các hình thức sử dụng là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, cụ thể như sau:

* Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức trên phạm vi toàn quốc là 2.254.769,13 ha chiếm 65,74% tổng diện tích của các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó giao đất không thu tiền là 597.129.95 ha vào giao đất có thu tiền

là 1.657.639,18 ha Như vậy diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất (giao có thu tiền), phần diện tích giao không thu tiền chủ yếu

là cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước hay các nông trường quốc doanh

* Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc là 135.480,26 ha, chiếm 3,95% tổng diện tích đất của tổ chức, trong đó thuê đất trả tiền một lần 10.838,42 ha và thuê đất trả tiền hàng năm là 124.641,84 ha Trong tổng số diện tích sử dụng 10.838,42 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung ở Tây Nguyên 4.709,61 ha, đồng bằng sông Hồng 3.102,86 ha, Đông Nam Bộ 1.963,24 ha, Duyên hải Nam Trung Bộ 1.062,71 ha Trong tổng diện tích sử dụng 124.641,84 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông- lâm trường chiếm 95.787,25 ha chiếm 76,85%

* Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất là 684.476,66 ha, chiếm 8,74% tổng diện tích của các hình

Trang 36

thức do các loại hình tổ chức sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 58.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%; UBND cấp xã 100.374,23 ha, chiếm 16,03%; quốc phòng, an ninh 39.906,35 ha, chiếm 6,37%; tổ chức sự nghiệp công 25.687,19 ha, chiếm 4,10%; tổ chức kinh tế 9.408,07 ha, chiếm 1,50%; các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ rất thấp, dưới 1%

Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 58.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 52.926,90 ha, chiếm 90,87%; tổ chức kinh

tế 4.774,30 ha, chiếm 8,20%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ rất thấp, dưới 01%

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu do các công ty TNHH, công ty cổ phần được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho công ty khác để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản phí khi đầu tư vào khu đất

Trang 37

148.232,65 ha chiếm 49%

1.3.2.4 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Năm 2012 cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, thuê với diện tích 3.130,108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm

tỷ lệ 2,74% (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng

số diện tích đất cho mượn của cả nước)

* Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng Số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1828 tổ chức, chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế (57,98%)

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã, tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ,

mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

Trang 38

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông - lâm trường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các

tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ

để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi cán bộ lãnh đạo quản lý đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát

từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời

đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu

đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ

Trang 39

quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Tính đến 01/01/2013, cả nước có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước, các công ty TNHHH, công ty cổ phần và hợp tác xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ

sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

1.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất

Tổng diện tích tự nhiên của tỉnh theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 là 82.271,12 ha Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt là xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng,… Một số đơn vị hành chính cấp huyện xã trên địa bàn tỉnh

có sự biến động lớn về cơ cầu sử dụng đất theo hướng chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hiện nay diện tích đất nông nghiệp còn 47.735,93 ha,

chiếm 58,02% tổng diện tích tự nhiên; Đất phi nông nghiệp: 33.965,90 ha, chiếm

41,29% tổng diện tích tự nhiên; Đất chưa sử dụng: 569,29 ha, chiếm 0,69% tổng

diện tích tự nhiên (chi tiết theo Bảng 1.3)

Trang 40

Bảng 1.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của tỉnh Bắc Ninh

Định dạng
Số trang	98
Dung lượng	1,61 MB