Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn 2011 2015

Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư n

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ NGỌC HẢI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trungthực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Cácthông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồngốc Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đàotạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Thái Nguyên, tháng 09 năm 2016

Học viên

Đỗ Ngọc Hải

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của thầy

giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản Tôi xin chân thành cảm ơn:

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời

cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Điền, những người đã tận tình hướng dẫn tôi

trong suốt quá trình thực hiện đề tài Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học NôngLâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyềnthụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời giantôi học tập và nghiên cứu tại trường

Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồngnghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điềukiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016

Tác giả

Đỗ Ngọc Hải

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH .viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1 2 Mục tiêu của đề tài kiện

2 2.1 Mục tiêu tổng quát .

2 2.2 Mục tiêu cụ thể .

2 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

3 1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

5 1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8 1.2 Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.2.1 Mỹ 18

1.2.2 Australia 20

1.2.3 Malaysia 21

1.2.4 Singapore 22

1.2.5 Trung Quốc 24

1.3 Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

26 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

26 1.3.2 Cơ sở pháp lý 28

1.3.3 Các tài liệu tham khảo 30

1.3.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 30

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG 35

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

35 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

36 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

36 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 37

2.3.5 Phương pháp chuyên khảo 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Yên Bái

45 3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 51 3.2.1 Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so

vi i

3.3 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý

60

3.3.1 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân 60

3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý 66

3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái

70 3.4.1 Thành tựu 70

3.4.2 Thuận lợi 71

3.4.3 Khó khăn 71

3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 72

3.4.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 KẾT LUẬN 73

2 KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải

CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtGCN : Giấy chứng nhận QSDĐ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Yên Bái 46Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các phường, xã điều tra 48

Bảng 3.3: Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái 50

Bảng 3.4 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạithành phố Yên Bái với quy định của pháp luật đất đai 51

Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơnvị

xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 58

Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơnvị

xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm 59

Bảng 3.7 Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trênđịa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố YênBái 61

Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng

Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến 67công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái

2011-2015 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Báinăm 2015 47Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theoquy định của Luật đất đai 52Hình 3.3 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

tại thành phố YênBái 54

Hình 3.4 Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 59Hình 3.5 Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 xã

(phường)điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 60

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

MỞ ĐẦU

Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lýcủa Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởngmạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phứctạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệcung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường

“ngầm” Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa

có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bấtđộng sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thịtrường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu

tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoáđất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bấtđộng sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới củaViệt Nam

Thành phố Yên Bái là một thành phố trực thuộc tỉnh Yên Bái, một tỉnh nằm ởphía tây bắc của tổ quốc Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thịtrong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh điqua: Quốc lộ 32, 32C; Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai Nằm trên tuyến đường sắtliên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc) Với vị trí ở trung độ của cáctuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai Là đầu mối giao thôngcủa các tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu Thành phố cách Lào Cai 149 km vềphía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông Vì vậy, tuy nằm sâu trong nộiđịa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địaphương trong cả nước Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phốYên Bái phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác độngrất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trườngquyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng

3gia tăng Công tác

quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cầnđược khắc phục Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyênnhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sửdụng đất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướnggiải quyết thích hợp trong giai đoạn tới Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”.

2 Mục tiêu của đề tài kiện

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Yên Bái giai đoạn 2011-2015

- Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn thành phố Yên Bái trong việcthực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 tại 03 xã,phường được chọn làm điểm điều tra

- Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thựchiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong thờigian tới

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế họcthì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất

và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và conngười làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật vàđộng vật

Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Vớinghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản

mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặtpháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xâydựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đápứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khảnăng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham giavào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá,được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phươngthức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng tháihoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn

về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năngsinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp líthì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xuhướng tăng lên

1.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qualại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi traođổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng làchỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hànghoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liênkết họ với nhau

Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hànghoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất độngsản Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩarộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tạimột khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theonghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếpđến giao dịch đất đai Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt

cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai.Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩachung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hànghoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai đượcđầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh,mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đấtđai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữutoàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thựchiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giaođất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung đượchiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nướctrao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật.Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất.Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị

trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đaitrên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng

Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyềnchính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt

Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợilợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sảntrong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc dopháp luật quy định

Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sảnthuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữutài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định Quyền địnhđoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình

cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán,trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạtkhác đối với tài sản

Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền

sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu

đó là:

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cậntruyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản Theo đó, khi một tài sảnđược xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đốivới tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ Việc tiếnhành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đómang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản,miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mìnhphải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định Với ý nghĩa đó,quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tàisản.

1.1.2.2 Quyền sử dụng

đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia Ngoài ýnghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì mộtranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định Không chỉ cóvậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là mộttài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian,diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời Chính bởi vậy,nhằmđảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lạicho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền

sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trựctiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đacho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất

Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp

1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụngđất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền,giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họtrở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đấtđai

Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức

sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đấtkhác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyềnkhai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinhtế

và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếpthông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân nàykhi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụngđất, tiền sử dụng đất” Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nướckhông được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủthể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thôngqua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp

lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất Và như vậy, những giá trị

và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ởphạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quảhay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sửdụng đất theo ý đồ của Nhà nước Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng

có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất,

mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu.Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xemxét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tínhđộc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị củađất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữuđất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đấtđai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tàisản thuộc về người sử dụng đất Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với

tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu Với tư cách

là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua cácquyền năng được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếmhữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụngđất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người

sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năngcủa mình đó là quyền sử dụng đất Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tíchđất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sửdụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như

chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bằng giá trị quyền sử dụng đấtnhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình Để đảm bảo các quyền trên củangười sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền

đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo Từ đây,chế định về quyền sử dụng đất được hình thành

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: quyền sử dụng đất là chỉ nhữngkhả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhấtđịnh khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đờisống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trênthực tế

1.1.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thểchuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, gópvốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất

là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủthể đang sử dụng cho chủ thể mới

Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người

sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quyđịnh của pháp luật

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phépchuyển quyền sử dụng Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửađổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thôngqua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sựkiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu

cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đạihóa

đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhậpquốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai

2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sungquan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổicòn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khácthông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sửdụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngườikhác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả chongười chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giátrị của đất đó Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghềkhác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất màpháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho ngườichuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để

có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai Đặc điểm củaviệc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện tronggiới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênhlệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền

sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sửdụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động vềđất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

1.1.3.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng

đất

a Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các

chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắcphục

tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện

nay

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho ngườikhác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả chongười chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giátrị của đất đó

c Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lạiquyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung củaquan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

d Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụngđất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trongmột thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụngcho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụngcho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuêlại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một sốtrường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này

f Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụngđất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trongmột thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp làchuyển quyền nửa vời.

g Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giátrị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sửdụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hànghoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những Quy định về quyền bảo lãnh tương tựnhư quyền thế chấp

h Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cóquyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt đểgóp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ragiữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặcgóp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, cácđối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổnghợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

1.1.3.3 Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

a Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc chung về chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luậtcho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nộidung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy địnhcủa Bộ luật này và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụngđất

Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà nước; Cá nhân, pháp nhân,

hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sửdụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khíchđầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao nhất;

- Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn Hạn chế việc chuyển nhượngđất nông nghiệp vào mục đích khác;

- Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năngsinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên

b Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất muốn thực hiện được các quyền chuyển quyền

sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thì phải đảmbảo được các điều kiện quy định của Luật đất đai Theo đó, tại điều 106 của Luậtđất đai

2003 và điều 188 của Luật đất đai 2013 quy định như sau: thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đấtkhi có các điều kiện sau đây:

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được

Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuêphải

được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xâydựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt,chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính đểthực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Người mua tàisản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất đượcxác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận

chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ

chức kinh tế

không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mụcđích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộgia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nôngnghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộcrừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vựcrừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ giađình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phânkhu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển rakhỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đấtrừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ giađình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó Nếu được Nhà nước giao đất ở, đấtsản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhânđang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Đối với hộ gia đình, cá nhân đồngbào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ

của Nhà nước thì được

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,

thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kếtcấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1.1.3.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại điểm 2 khoản 3 Điều 1 của Nghị định181

- Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.

- Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được thuê đất).

Theo quy định tại Điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ vềquyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, tríchsao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tàichính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ

tục

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượcthông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ bannhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyểnnhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất,

có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013 tạiĐiều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyểnnhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiệnthực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế

để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thựchiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấychứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

- Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày

1.1.3.5 Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Thuế thu nhập cá nhân

Nhà nước ta luôn luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi để người SDĐ thực hiệncác quyền lợi và nghĩa vụ của họ Chính vì vậy mà người SDĐ phải nộp thuếchuyển quyền SDĐ khi chuyển nhượng QUYềN Sử DụNG Đ Ngày 22/06/1994Luật thuế chuyển quyền SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác quản lýNhà nước về đất đai, khuyến khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo công bằng về nghĩa

vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển quyền sử dụng đất Do mức thuế quá caonên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơquan quản lý Nhà nước Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hànhLuật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ; ngày08/06/2000 CP ban hành Nghị định 19 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyểnquyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ;ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng dẫn thi hành Nghịđịnh 19 ra đời Ngày 21/11/2007 tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XII đã ban hànhLuật thuế thu nhập cá nhân và có hiệu lực từ ngày 1/1/2009; ngày 04/8/2011 BộTài chính ban hành thông tư 113 quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân; Từ khicác Thông tư, Nghị định xuất hiện đã tạo được sự tin cậy cho người SDĐ, đảm bảo

sự công bằng và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Căn cứ tínhthuế: Thuế chuyển quyền sử dụng đất căn cứ vào diện tích

chuyển quyền, thuế suất và thuế chuyển quyền sử dụng

đất

- Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyểnquyền sử dụng đất

- Giá đất:do UBND tỉnh quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ

- Thuế suất: Thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng phải nộp là2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng Trường hợp giá trị hợp đồng chuyển nhượngthấp hơn giá trị theo khung giá nhà nước ban hành thì sẽ áp theo khung giá nhànước ban hành hoặc 25% mức chênh lệnh giữa giá nhận chuyển nhượng vàgiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi số 71/2014/QH13 ngày

26 tháng 11 năm 2014 áp dụng mức thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân dochuyển nhượng BĐS là 2% từ ngày 1/1/2015