ĐÁNH GIÁ CÔNG tác CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2012-2014

Hà Xuân Linh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đo

TRẦN TUẤN MINH

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, TP THÁI NGUYÊN,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : TS Hà Xuân Linh

Thái Nguyên, năm 2015

Trong thời gian học tập, nghiên cứu thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Hà Xuân Linh Thầy

đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết

khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND phường Phan Đình Phùng đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót

Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

UBND : Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng năm 2014 37 Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của phường Phan Đình Phùng 41 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính tại phường Phan

Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 43

Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 45 Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014 46 Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính 50 Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người dân 52

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 17 Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Phan Đình Phùng 29 Hình 4.2: Quy hoạch Khu đô thị Hồ Xương Rồng nằm trên đường Bắc Nam 44 Hình 4.3: Thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại khu đô thị Hồ Xương Rồng 45 Hình 4.4: Dự án quy hoạch các khu dân cư trên địa bàn phường Phan Đình Phùng – thành phố Thái Nguyên 48

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.3.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.4 Yêu cầu của đề tài 3

1.5 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lý 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 7

2.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 13

2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất 14

2.2.4 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 16

2.2.5 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16

2.2.6 Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 17

2.2.7 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21

2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước 21

PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng, thời gian và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng 26

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng

thành phố Thái Nguyên 26

3.3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014 27

3.3.4 Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của

người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

3.3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường 27

3.3.6 Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 27

3.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 27

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh số liệu 28

3.4.4 Phương pháp chuyên gia 28

PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 32

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng

thành phố Thái Nguyên 37

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng 37

4.2.2 Tình hình quản lí đất đai 38

4.3 Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 42

4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 43

4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo mục đích sử dụng đất 45

4.3.3 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian 46

4.4 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua ý kiến

của cán bộ địa chính và người sử dụng đất 50

4.4.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất qua ý kiến cán bộ địa chính 50

4.4.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất 51

4.4.3 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng QSDĐ

trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 - 2014 52

4.4.4 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác thực hiện chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong thời gian tới 54

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

5.1 Kết luận 56

5.2 Kiến nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC

Phần 1 ĐẶt vẤn ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ

đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”

Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì

đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” Chính vì vậy, quá trình khai thác

sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng

Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu

Thành phố Thái Nguyên là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành trong vùng Đông Bắc đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh Đặc biệt là địa bàn phường Phan Đình Phùng - nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, nằm ở vị trí trung tâm thành phố Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất

đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với

người có nhu cầu SDĐ và nhà ở thật sự Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình

trạng đầu cơ tích lũy đất, dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS Hà Xuân Linh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề

tài: “ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2012 - 2014 ” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong

công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá được kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012- 2014 để tìm ra những thuận lợi

và khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường từ

đó đề xuất các giải pháp thích hợp góp phần làm lành mạnh công tác chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong thời gian tới

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

1.3.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012-2014

1.3.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 -2014

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác

chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng và đề xuất một số giải

pháp khắc phục

1.4 Yêu cầu của đề tài

- Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan

- Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2013, nắm rõ các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân sống trên địa bàn phường Phan

Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Những giải pháp phải phù hợp với thực tế địa phương

1.5 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa học tập: Qua thời gian thực tập giúp sinh viên vận dụng nhũng

kiến thức đã học vào thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra

trường

- Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước tại cơ sở Giúp tìm

hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước ta không cho phép người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình và do đó thuật ngữ này cũng chưa xuất hiện Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước Hiến pháp 1980 và theo đó là Luật Đất đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức, điều 5, Luật Đất đai 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai dưới mọi hình thức”, tại điều 53 “Người nào mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô, hủy hoại đất đai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai thì bị xử phạt hành chính ” dưới nhiều hình thức khác nhau Đến khi Hiến pháp 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với

sự phát triển của nền kinh tế thị trường Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 được ban hành với những qui định rất mới về quản lý Nhà nước về đất đai và quyền của những người sử dụng đất Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, do đó người dân chỉ có quyền

sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, vì vậy thuật ngữ

“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời

Chuyển nhượng QSD đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật hiện hành

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội thông qua

- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông qua

- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012

* Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về

Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy

- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy

định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung

một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện

quyền của người sử dụng đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy

bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả

có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08 tháng 09 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận QSDĐ; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 09 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với

đất; Cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký

biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

- Quyết định số 57/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 59/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động Chính vì vậy mà nhu cầu chuyển nhượng Bất động sản nói chung - chủ yếu là chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng, cũng như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm

đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng

cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý

và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Mọi vấn

đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng hơn, đầy

đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình

tự, thủ tục chuyển QSDĐ

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh Thái Nguyên, là nơi tập trung dân cư rất đông đúc, có nền kinh tế phát triển nhất trong tỉnh Phường Phan Đình Phùng là phường nằm ở khu vực trung tâm hành chính của thành phố Thái Nguyên Trên địa bàn phường có nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch chạy qua như

đường Phan Đình Phùng, đường Cách Mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ, Đường Bắc Nam nối thành phố Thái Nguyên với các trung tâm kinh tế lớn của

vùng Đông Bắc và đồng bằng Sông Hồng Phường là nơi tập trung khoảng 50 cơ quan, xí nghiệp của thành phố, của tỉnh và của trung ương Những yếu tố này đã tạo cho phường nhiều lợi thế trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc đẩy phát triển nhanh nền kinh tế Cũng vì vậy

mà đất đai trên địa bàn phường ngày càng có giá trị cao hơn, nhu cầu về sử dụng cũng như chuyển nhượng QSDĐ cũng tăng nhanh chóng Chính từ nhu cầu thực tiễn này mà công tác thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đã trở thanh vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của lãnh đạo các cấp, các ngành liên quan nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ

sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND phường Phan Đình Phùng cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất

đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương, từ đó góp

phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy

đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù

hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp

thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của Nghị

định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các

điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2013 tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau:

1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD

đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

2.Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường họp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3.Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

4.Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia

đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu

vực rừng phòng hộ đó

3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng

đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của

mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội

Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSDĐ

được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa

kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế

Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người

đứng ở hàng sau mới được hưởng:

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại

điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào

cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển

QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình

đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo

quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy

định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt

Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi

được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

-Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy định

cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay

Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]

Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.2 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định:

1 Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

3 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký

đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định vè người nhận chuyển QSDĐ như sau:

1- Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 và Điều 102 của Nghị định này;

2- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

3- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;

4- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

5- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều

121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở,

được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

6- Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

7- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

8- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

9-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được

sử dụng ổn định;

10- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; Quyết

định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân,

Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo Quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác

định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ Trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp GCN QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi

đăng ký kinh doanh.[2]

2.2.4 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc

được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi

thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ

điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này

2.2.5 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định về hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy

định tại các khoản 1,2 và 5 của Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nếu có)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

và tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

2.2.6 Trình tự; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Theo khoản 2, điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được thể hiện tại sơ đồ như sau:

Hình 2.1: Thời gian giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ theo

Nghị định 181

Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền trên với đất tại thị trấn thì nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả xem xét, kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người dân

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSDĐ của huyện/thành phố Thời gian làm việc không quá 2 ngày

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ về thời gian và địa

điểm nộp tiền đồng thời gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện

lưu hồ sơ Thời gian làm việc không quá 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện chỉnh lý GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng theo quy định; viết GCNQSDĐ và tài sản gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển nhượng Chuyển

hồ sơ cấp mới GCN cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện Thời gian thực hiện công việc không quá 3 ngày kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch theo ủy quyền UBND cấp huyện ký GCN đối với trường hợp phải cấp mới Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND cấp huyện ký GCN đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng kí QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng kí QSDĐ vào sổ cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gian thực hiện không quá

2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2.2.7 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

-Căn cứ tính thuế và lệ phí trước bạ:

Diện tích chuyển nhượng: Diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

Giá đất: Do UBND tỉnh quy định trên cơ sở khung giá chung của Chính phủ

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyến nhượng QSDĐ: Thuế suất 25% thu

nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất

động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển

nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác

định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ là 0,5%: Theo quy định giá đất tính lệ phí trước bạ là giá

đất do UBND cấp tỉnh quy định Tuy nhiên trên thực tế nếu giá mua bán ghi

trong hợp đồng thấp hơn giá quy định của Nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá của Nhà nước, ngược lại nếu trong hợp đồng ghi giá cao hơn khung giá của Nhà nước thì sẽ áp dụng giá trong hợp đồng Việc xác định giá trị chuyển nhượng bất động sản theo khung giá Nhà nước phụ thuộc vào vị trí của bất động sản đó

Sau khi hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ đóng thuế, các bên mới được thực hiện thủ tục còn lại để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tham gia chuyển nhượng QSD đất

Theo Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 tại khoản 1,2

và 3, điều 4 quy định những trường họp thu nhập được miễn Thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật

Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao

đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong cả nước

Giai đoạn trước nãm 1975

Giai đoạn này đất nước ta bị chia cắt hai miền Nam Bắc

Miền Bắc được giải phóng tiến lên xây dựng Chủ Nghĩa Xã Hội Năm

1953 thực hiện Luật cải cách ruộng đất thủ tiêu quyền chiếm hữu mộng đất của giai cấp địa chủ chia ruộng đất cho nông dân thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”

Miền Nam giai đoạn này, Nhà nước chế độ cũ công nhận đất đai có 3 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu làng xã và sở hữu tư nhân vẫn giữ vai trò chủ yếu Do vậy mọi người được tự do khai khẩn mộng đất và làm chủ

đất của mình khai phá được pháp luật nhìn nhận và qui định, việc thực hiện các

quyền: sở hữu, chiếm hữu, định đoạt của các chủ sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai được xác định rõ ràng

Đất đai được xem là bất động sản cho nên được mua bán như những hàng

hóa khác và việc mua bán này được tiến hành một cách hết sức đơn giản: khi hai bên đồng ý với nhau về bất động sản và giá cả là việc chuyển nhượng được tiến hành Thủ tục mua bán đất đai thường được thể hiện dưới hình thức “tờ bán đất

đai” hay “tờ bán trọn sổ” và cũng chỉ được thực hiện khi người chủ đất có bằng

khoán đất tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ ở Ty điền địa Tuy nhiên cũng có trường hợp người dân tự lấn chiếm khai khẩn rồi làm giấy tay sang nhượng lại cho người khác Thủ tục đầu tiên được ủy ban hành chính xã sở tại chứng thực rồi được chuyển đến Ty điền địa cấp tỉnh để làm

thủ tục đóng bách phần và sang bộ

Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi luật đất đai 1993

Ngày 30/4/1975 miền Nam hoàn toàn được giải phóng, hai miền Nam Bắc thống nhất, Đảng và nhân dân ta bước vào công cuộc xây dựng tái thiết đất nước, khắc phục hậu quả chiến tranh vấn đề đất đai luôn được coi trọng Trong

giai đoạn này nước ta có 3 thành phần sở hữu đối với đất đai: sở hữu nhà nước gồm “quốc gia công thổ” ở các nông trường và lâm trường quốc doanh, sở hữu tập thể ở các hợp tác xã nông nghiệp và sở hữu tư nhân Giai đoạn này hầu như nhân dân góp đất để lập họp tác xã nông nghiệp, mọi sở hữu tư nhân về đất đai

đều được chuyển sang sở hữu nhà nước nhưng nhà nước không kiểm soát được

quá trình chuyển nhượng đất đai Cụ thể vào đầu những năm 1980 những yếu kém về phong trào họp tác xã đã khiến nhiều người dân ra khỏi hợp tác xã, tình hình chuyển nhượng QSD đất diễn ra sôi nổi do nhu cầu phát triển kinh tế và đã gây ra cơn sốt đất đai, việc chuyển nhượng QSD đất vẫn chưa được pháp luật công nhận Ngày 29/12/1987, nhà nước ban hành Luật Đất đai (gồm 6 chương),

đây là văn bản đầu tiên có tính pháp lý cao nhất để quản lý đất đai của Nhà nước

từ xưa đến nay Sau đó hàng loạt văn bản pháp luật về đất đai được ban hành thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực đất đai, Luật Đất đai 1987 ra

đời đã giải quyết một loạt vấn đề quan trọng như việc xác định đối tượng sử

dụng đất, các nguyên tắc sử dụng đất

Tuy nhiên, vấn đề chuyển nhượng QSD đất vẫn chưa được Nhà nước cho phép và nghiêm cấm dưới mọi hình thức Trong sự nghiệp đổi mới, chính sách

về đất đai cũng phải thay đổi theo và được thể hiện trước hết ở Hiến pháp 1992

Điều 18 đã xác định “tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác

hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển nhượng QSD đất”

Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 24/7/1993 có hiệu lực

từ ngày 15/10/1993 đã góp phần hoàn thiện và bổ sung Luật Đất đai 1987, đã thừa nhận đất đai có giá trị và qua đó cũng thừa nhận các quyền của người sử dụng

đất Luật Đất đai mới thừa nhận và quy định rõ ràng điều kiện được chuyển nhượng

QSD đất Nhà nước vẫn là chủ thể sở hữu đất đai duy nhất, tại điều 75 của Luật Đất

đai 1993 quy định: “Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất trồng rừng, đất ở được chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật”

Khi việc chuyển nhượng QSD đất chính thức được thừa nhận thì việc quy

định mức thuế trong chuyển nhượng QSD đất là cần thiết chính vì vậy ngày

2/6/1994 Nhà nước ban hành Luật Thuế chuyển nhượng QSD đất nhằm thể hiện chức năng và quyền hạn của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo công bằng xã hội và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Được thể hiện qua nội dung: “Trong quá trình chuyển nhượng QSD đất, bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 10% giá trị chuyển nhượng mảnh đất đó và bên nhận chuyển nhượng QSD đất phải nộp lệ phí trước bạ là 2% giá trị tài sản tính thuế” Giá đất chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo khung giá phù hợp với tình hình thực tế ở từng địa phương cụ thể Tuy nhiên mức thuế này là hơi cao, do vậy mà có nhiều trường hợp chuyển nhượng bằng giấy tay không qua cơ quan nhà nước gây phiền toái và thất thoát ngân thu cho Nhà nước Do vậy ngày 12/12/1999 Quốc hội ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền, nhằm giảm bớt mức thuế quá cao trước đó (thuế chuyển quyền chỉ còn lại 2%

đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở)

Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì việc chuyển nhượng QSD đất được pháp luật thừa nhận tuy nhiên công việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng vẫn gặp nhiều khó khăn do chưa có một văn bản nào hướng dẫn cụ thể về vấn đề này Ngày 29/3/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp Vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Sự ra đời của Nghị định 17/1997/NĐ- CP

đã giải quyết nhu cầu bức thiết của người dân Nghị định này trong quá trình

thực hiện đã phát hiện một số bất cập chính vì vậy ngày 1/11/2001 Chính phủ đã ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP để bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP Kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượng QSD đất được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP

Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi Luật đất đai sửa đổi 2013

Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 kèm theo Nghị định 79/2001/NĐ- CP (trên cơ sở sửa đổi và bổ sung của Nghị định 17/1999/NĐ-CP) và Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP tình hình

đất đai đã tạm ổn Nhưng trong thời kỳ đất nước ngày càng đổi mới và phát triển

không ngừng để hòa nhập cùng thế giới, thì Luật Đất đai 1993 tỏ ra không đủ sức giải quyết triệt để những trường hợp mới phát sinh Vì thế Luật Đất đai 2003

ra đời kèm theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP nhằm bổ sung và hỗ trợ về mặt quy trình chuyển nhượng cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP, được thực hiện một cách triệt để trong cả nước

Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, thị trường về đất đai đã ổn định Giá đất tăng và giảm liên tục theo chu kỳ làm cho tình hình chuyển nhượng QSD đất tại nước ta khá sôi động Tuy nhiên, sau nhiều năm thực tế cho thấy, tình hình đất đai còn nhiều bất cập Hiện tượng quy hoạch treo xảy ra khá phổ biến, có những dự án treo “xuyên thế kỷ” Rất nhiều dự án thu hồi đất của dân nhưng không triển khai được Trong khi đó, nông dân thiếu đất canh tác, diện tích đất thu hồi bỏ hoang nhiều năm trời, khiến người dân mất đất bức xúc Bên cạnh đó, giá đất cũng là nguyên nhân gây nên tình trạng khiếu kiện kéo dài Có nơi tiến hành thu hồi đất của dân nhưng trả mức giá đền bù rất thấp, tới mức người dân cảm thấy không thể chấp nhận được Vì vậy để giải quyết vấn đề này, Luật Đất

đai sửa đổi 2013 ra đời, kèm theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP Luật Đất đai sửa đổi

đã quy định rõ chế tài xử lý tình trạng quy hoạch treo và tháo gỡ những bất hợp lý

trong việc định giá đất đền bù Việc điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất theo biến

động thị trường cũng được bổ sung vào luật Theo đó, Chính phủ ban hành khung

giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp

2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

Là thành phố lớn thứ ba miền Bắc sau Hà Nội và Hải Phòng, thành phố đông dân thứ 10 cả nước, trung tâm vùng trung du và miền núi phía Bắc Thành phố Thái Nguyên có diện tích 189,705 km2 và dân số 330.707 người (năm 2010), gồm 28 đơn

vị hành chính là 19 phường và 9 xã Thành phố Thái Nguyên có vị trí thuận lợi, là

đầu mút giao thông với 3 tuyến đường quốc lộ đi qua là: Quốc lộ 3, Quốc lộ 37 và

Quốc lộ 1B Ngoài ra, trên địa bàn thành phố còn có một mạng lưới giao thông và

cơ sở hạ tầng khá phát triển Chính vì những yếu tố thúc đẩy sự phát triển đó mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý, phù hợp với mọi nhu cầu phát triển trong xã hội là rất quan trọng và cần thiết, nó được coi như nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để ổn định phát triển kinh tế - xã hội Hàng năm, dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố, phòng Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả

Và từ khi Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi 2013 ra đời và có hiệu lực thì việc thực hiện các quyền chuyển QSDĐ cũng được diễn ra mạnh mẽ hơn, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liến với đất Có được điều này là

do đã rút gọn được nhiều thủ tục rườm rà, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển nhượng QSDĐ, tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong khi thực hiện công việc, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân Từ đó, thúc

đẩy người dân tìm hiểu và tham gia nhiều hơn vào thị trường chuyển nhượng Đặc

biệt là từ khi triển khai cơ chế “một cửa” tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, giảm

được thời gian làm thủ tục thì thị trường lại càng trở nên sôi động Theo số liệu

thống kê của bộ phận “một cửa”, trung bình một ngày có thể tiếp nhận 15 đến 20

hồ sơ về thực hiện chuyển QSDĐ Trong đó một nửa là hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Tổng số hồ sơ đăng kí làm thủ tục chuyển nhượng trên địa bàn thành phố tính từ 2012 đến hết 2014 là 6552 hồ sơ, tất cả đều

được giải quyết dứt điểm và cấp giấy chứng nhận QSDĐ [4]

PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi 2013, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP để tìm hiểu về quy trình cũng như thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phường Phan Đình Phùng

- Sổ sách, tải liệu về tình hình cơ bản của phường: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất

- Cán bộ quản lý và người sử dụng đất tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Phường Phan Đình Phùng – TP Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm tiến hành: Tại UBND phường Phan Đình Phùng - TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian tiến hành: Từ 18/08/2014- 30/11/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, địa hình, địa mạo, hệ thống

thủy văn

- Các nguồn tài nguyên: Đất, nước, khoáng sản, rừng và tài nguyên nhân văn

- Điều kiện kinh tế - xã hội: Thực trạng phát triển các ngành, tăng trưởng

kinh tế, dân số, y tế và giáo dục, lao động và việc làm

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng - thành phố Thái Nguyên

- Hiện trạng SDĐ đai năm 2014

- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến chuyển nhượng QSD đất

3.3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012 – 2014

Đánh giá công tác chuyển nhượng theo đơn vị hành chính, thời gian và theo loại đất

3.3.4 Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của người dân phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá việc thực hiện và những vướng mắc khi giải quyết hồ sơ

chuyển nhượng

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ:

+ Hiểu biết chung

+ Hồ sơ chuyển nhượng

+ Thủ tục, trình tự chuyển nhượng

+ Thuế và lệ phí chuyển nhượng

- Tổng hợp chung sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng QSDĐ

3.3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

3.3.6 Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Thu thấp số liệu sơ cấp: Điều tra cán bộ quản lý và người dân Tiến hành

điều tra phỏng vấn cán bộ địa chính(5 phiếu) và đối tượng SDĐ (40 phiếu, điều tra

ngẫu nhiên các tổ trong phường Phan Đình Phùng) theo mẫu phiếu điều tra (Phần phụ lục) với tổng 45 phiếu để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ trên địa bàn phường

3.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số lượng hồ sơ thụ