đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì - tỉnh phú thọ giai đoạn 2007 - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN NGUYỄN THỊ THÙY LIÊN "ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ - TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2007 - 2010" Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thùy Liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn LỜI CẢM ƠN §ể hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông phó hiệu trưởng, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học N«ng Lâm Thái Nguyên ®· luôn giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Việt Trì, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề Tác giả Nguyễn Thị Thùy Liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CSHT CNH - HĐH GCNQSDĐ GPMB HĐND LĐĐ QH QLĐĐ QSDĐ SDĐ TTBDCT UBND XD : Bất động sản : Cơ sở hạ tầng : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giải phóng mặt bằng : Hội đồng nhân dân : Luật Đất đai : Quy hoạch : Quản lý đất đai : Quyền sử dụng đất : Sử dụng đất : Trung tâm bồi dưỡng chính trị : Ủy ban nhân dân : Xây dựng S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MC BNG Bng 4.1: Dõn s - mt dõn s tớnh n 31/12/2003 53 Bng 4.2: Hin trng dõn s 54 Bng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất (tổng hợp theo ph-ơng án chọn) 58 Bng 4.4: Tng hp cụng tỏc u giỏ QSD trờn a bn thnh ph Vit Trỡ t 2007 n 2010 68 Bng 4.5: Kt qu u giỏ QSD khu vực dọc tuyến đ-ờng từ đ-ờng Trần Phú vào trung tõm bi dng chớnh tr Thành phố 74 Bng 4.6: Kt qu u giỏ QSD khu nh vn i Ong Vang 76 Bng 4.7: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu ng m, bng 1 ng Sụng Thao, xó Minh Nụng - thnh ph Vit Trỡ 79 Bng 4.8: Kt qu u giỏ quyn s dng t ti khu vc t 9, ph Tõn Xuõn, phng Tõn Dõn 83 Bng 4.9: Chờnh lch giỏ t gia giỏ quy nh v giỏ trỳng u giỏ 84 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Phần I: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 3 1.3.1. Mục đích 3 1.3.2. Yêu cầu 3 Phần II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 4 2.1.1. Bất động sản 4 2.1.2. Thị trường bất động sản 5 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 10 2.2.1. Giá đất 10 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 12 2.2.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 14 2.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16 2.2.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam 17 2.3. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 19 2.3.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 19 2.3.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 23 2.4. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới và ở Việt Nam 32 2.4.1. Tình hình đấu giá QSDĐ trên thế giới 32 2.4.2.Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 35 2.4.3. Tình hình đấu giá trên địa bàn tỉnh Phú Thọ 39 2.5. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 41 Phần III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 43 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 43 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 43 3.2. Nội dung nghiên cứu 43 3.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43 3.2.2. Sơ lược về tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Việt Trì 43 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 44 3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt 44 3.2.7. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá QSDĐ 44 3.3. Phương pháp nghiên cứu 45 Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì 46 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 46 4.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2000 - 2010 50 4.2. Sơ lược về tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Việt Trì 56 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 56 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 57 4.2.3. Nhận xét chung 59 4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì 59 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố Việt Trì 59 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 60 4.3.3. Thanh toán, hạch toán và quản lý số tiền thu được từ đấu giá 63 4.3.4. Các vấn đề khác 64 4.3.5. Căn cứ để xác định giá sàn 65 4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì 66 4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2007- 2010 66 4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án điển hình 71 4.4.2.1. Dự án khu vùc däc tuyÕn ®-êng tõ ®-êng TrÇn Phó vµo trung tâm bồi dưỡng chính trị Thµnh phè 71 4.4.2.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu nhà vườn đồi Ong Vang địa điểm phường Tân Dân - thành phố Việt Trì 75 Hội đồng đấu giá đất thành phố Việt Trì do Chủ tịch UBND thành phố Việt Trì quyết định tại Quyết định số 2327/2007/QĐ-UBND ngày 13/7/2007. Hội đồng đấu giá đất thành phố gồm: 75 4.4.2.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu vực băng 1, tổ 9, phố Tân Xuân, phường Tân Dân 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.5. Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 83 4.5.1. Hiệu quả kinh tế 83 4.5.2.Hiệu quả xã hội 86 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 87 4.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ 88 4.6.1. Công tác tổ chức 88 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 89 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 89 4.7. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá QSDĐ 90 Phần V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 5.1. Kết luận 92 5.2. Đề nghị 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 Phần I MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai với vai trò và ý nghĩa to lớn theo quy định của Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Để chủ động và tạo sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai cần thiết phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [20]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005). Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH. Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án đang là vấn đề hết sức nhạy cảm đã được áp dụng ở một số tỉnh, thành phố đem lại hiệu quả thiết thực, giải đáp những vướng mắc của các nhà quản lý bằng các con số cụ thể, rút ra những bài học kinh nghiệm, từng bước giải quyết những tồn tại về kinh tế đất đai trong suốt một thời gian dài trôi nổi. Với chính sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua thành phố Việt Trì đã triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu được hiệu quả to lớn không chỉ cho Nhà nước mà cho cả người dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên thành phố cũng gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai và thực hiện. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 - 2010". 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Như đã biết, do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. [...]... - 2010 trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ; - So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm từ đó đưa ra kiến nghị với UBND tỉnh nhằm xây dựng giá đất sát với giá thị trường hơn; - Đưa ra ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2 Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của... trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng. .. Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 23 Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá 2.3.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 2.3.2.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam Trước năm... trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là giá đất trên thực tế” hay giá đất thị trường” Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù... đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất 1.3 Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1 Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án điển hình từ năm 2007 - 2010. .. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý Thành phố Việt Trì là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu. .. dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn) [2],[3],[4],[12],[20] 2.2.5 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực... giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát... vực tổ chức đấu giá - Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng - Chi phí bồi thường thiệt hại - Hệ số sinh lợi của khu đất - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt... đai hình thành ngày càng rõ nét 2.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ 2.2.1 Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [18] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 Giá đất cũng chịu sự tác động . mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì - tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2007 -. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì 66 4.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại thành phố Việt Trì giai đoạn 200 7- 2010 66 4.4.2. Đánh giá kết quả đấu giá. http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.2.4. Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2007 - 2010 44 3.2.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt