Hội nghị Trung ương 7 đó khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoỏ đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xõy dựng hành lang phỏp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phỏt triển lành mạnh, đỳng hướng, hạn chế những biến động tiờu cực, trong đú cú những biến động về giỏ đất ...”. Quỏ trỡnh xõy dựng Luật Đất đai và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
liờn quan đến lĩnh vực đất đai, chỳng ta đó đạt được những thành tựu rất lớn, gúp phần ổn định xó hội, phỏt triển kinh tế đất nước, cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai đang cú chiều hướng tớch cực, hiệu quả nhưng cũn cú nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyờn Mụi trường đỏnh giỏ “... Quỏ trỡnh liờn tục đổi mới về chớnh sỏch, phỏp luật đất đai đó tạo ra số lượng văn bản quỏ cồng kờnh, rất phức tạp trong ỏp dụng, cũn một số mõu thuẫn giữa cỏc văn bản, cú nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống phỏp luật phức tạp nhưng cũn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chớnh sỏch phỏp luật đất đai. Dự ỏn Luật Đất đai (Sửa đổi) đó đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong cụng tỏc quản lý, sử dụng đất đai và xõy dựng một số chế định mới giải quyết cỏc vấn đề phỏt sinh trong quan hệ phỏp luật đất đai những năm vừa qua, phự hợp với điều kiện phỏt triển kinh tế - xó hội thời kỳ cụng nghiệp hoỏ - hiện đại hoỏ đất nước. Một trong những nội dung đú là chế định Đấu giỏ quyền sử dụng đất và đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật trước đõy chưa quy định thành văn, chỉ cú một số Nghị định, Thụng tư đề cập đến một số nội dung liờn quan đến chế định này:
- Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển nhượng, bỏn nhà ở, vật kiến trỳc khỏc, cõy lõu năm mà người sử dụng đất cú được một cỏch hợp phỏp trờn đất được giao”, được Nhà nước đền bự thiệt hại thực tế và được giao đất khỏc khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi cú Luật Đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai được khẳng định, trong đú Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hỡnh thức cụ thể với cỏc đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tõm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ớch
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ớch của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đú cú thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất.
Để hoàn thiện khung phỏp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi cú Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chớnh phủ, cỏc Bộ ngành liờn quan đó ban hành một số văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan đến thị trường theo từng lĩnh vực:
- Thụng tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liờn Bộ: Ban Vật giỏ Chớnh phủ - Tài chớnh - Xõy dựng - Tổng cục Địa chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ;
- Thụng tư số 19/TT-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/NĐ-CP ngày 29 thỏng 12 năm 1994 của Chớnh phủ quy định về lệ phớ trước bạ;
- Thụng tư số 02/TT-BTC ngày 01/01/1995 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 85/NĐ-CP ngày 17/12/1986 của Chớnh phủ quy định về việc ban hành quy chế bỏn đấu giỏ tài sản quy định;
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chớnh phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chớnh phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, cỏc Thụng tư hướng dẫn số 1417/TT- TCĐC ngày 19/9/1999; Thụng tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải phỏp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc trường hợp chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng cú cơ sở phỏp lý tham gia thị
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
trường quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật;
- Thụng tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 thỏng 10 năm 2000 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chớnh phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chớnh phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23 thỏng 8 năm 2000 của Chớnh phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chớnh quy định về cơ chế tài chớnh trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng.
Từ khi cú Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chớnh phủ, cỏc Bộ ngành cú liờn quan đó ban hành một số văn bản quy phạm phỏp luật liờn quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26 thỏng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất;
- Thụng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 thỏng 11 năm 2004 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn đấu giỏ tài sản. Nghị định này cú hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chớnh phủ quy định về việc ban hành quy chế bỏn đấu giỏ tài sản.
- Thụng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 thỏng 5 năm 2005 của Bộ Tài chớnh hướng dẫn xỏc định giỏ khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bỏn đấu giỏ.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Theo cỏc quy định này giỏ đất để thu tiền sử dụng đất trong cỏc trường hợp đấu giỏ quyền sử dụng đất là giỏ trỳng đấu giỏ. Giỏ trỳng đấu giỏ là mức giỏ cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giỏ.