đấu giỏ quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam
Tỡnh hỡnh thực thi giỏ đất do Nhà nước quy định trước những yờu cầu thực tiễn của cuộc sống hiện nay đang cũn nhiều tồn tại kộo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiờn cứu một cỏch cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xõy dựng khung giỏ
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
đất hoàn chỉnh, phự hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Điểm tồn tại, hạn chế về giỏ đất là: Giỏ đất do Nhà nước quy định và giỏ đất thực tế - giỏ đất thị trường.
Xuất phỏt từ mục đớch của việc quy định giỏ đất, Điều 12 Luật Đất đai hiện hành quy định “Nhà nước quy định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”.
Từ quy định này cho thấy, giỏ đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cỏch là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuờ đất. Khụng ỏp dụng giỏ này trong cỏc giao dịch dõn sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thờ đất. Giỏ quyền sử dụng đất được hỡnh thành trong cỏc giao dịch dõn sự do cỏc bờn tự thỏa thuận và giỏ này được gọi là “giỏ đất trờn thực tế” hay “giỏ đất thị trường”.
Giỏ đất thị trường là giỏ bỏn quyền sử dụng của một mảnh đất nào đú cú thể thực hiện được phự hợp với khả năng của người bỏn và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường cú sự tỏc động của quy luật giỏ trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Như vậy, trờn thực tế cú hai loại giỏ đất là giỏ đất do nhà nước quy định và giỏ đất thị trường. Hai giỏ này đều cú mặt trong cỏc quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc giỏn tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đú, để tạo sự cụng bằng trong việc xử lý cỏc mối quan hệ đất đai núi trờn cần phải cú hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất.
Giỏ đất Nhà nước quy định vào 01 thỏng 01 hàng năm trong khi đú giỏ thị trường thường lại ở trạng thỏi động, mức độ chờnh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thỡ càng gõy ra những bất lợi, những hạn chế, những tiờu cực trong việc giải quyết một cỏch cụng bằng - hợp lý - hài hũa giữa lợi ớch của Nhà nước và lợi ớch của người sử dụng đất trong quỏ trỡnh thực hiện việc
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. [22]
Sự chờnh lệch lớn về giỏ đất thị trường so với giỏ đất do nhà nước quy định (là giỏ do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giỏ đất tại Nghị định 87/CP của Chớnh phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đụ thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đú cú đất đai) diễn ra sụi động.
Cho tới nay việc thực hiện giỏ đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất đó được cỏc tỉnh triển khai nhưng cỏc hạn chế về giỏ đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giỏ đất vẫn mang nặng tớnh hành chớnh.[12]
Như đó phõn tớch, giỏ đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giỏ đất thị trường, trong khi đú nhà nước chưa cú quy định về giỏ đất đấu giỏ quyền sử dụng đất và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giỏ quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đó cú khụng ớt trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khỏc theo giỏ thị trường, số lời này rất lớn nờn những người đú giàu lờn nhanh chúng. Do sự chờnh lệch giữa hai giỏ đất núi trờn nờn nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của phỏp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liờn kết, múc nối với một số cỏn bộ cú thẩm quyền quan liờu, biến chất “moi đất” của Nhà nước nỳp dưới danh nghĩa “dự ỏn”, thực chất là đem đất của Nhà nước thụng qua hỡnh thức giao đất cú thu tiền kiếm lời trờn cơ sở chờnh lệch giỏ, đõy là nguyờn nhõn của tệ nạn tiờu cực, tham nhũng trước đõy.