đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2007 -2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 L L U U Ậ Ậ N N V V Ă Ă N N T T H H Ạ Ạ C C S S Ĩ Ĩ K K H H O O A A H H Ọ Ọ C C N N Ô Ô N N G G N N G G H H I I Ệ Ệ P P Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chƣa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã đƣợc cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Văn Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. TS. Hoàng Hải - Cục Thẩm định và đánh giá tác động môi trƣờng - Tổng cục Môi trƣởng, Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng. Ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, chỉ đạo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này. 2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Phú Lƣơng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên; cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, thị trấn: thị trấn Đu, thị trấn Giang Tiên, xã Yên Đổ, xã Ôn Lƣơng, xã Yên Ninh, xã Phấn Mễ, xã Vô Tranh, xã Tức Tranh huyện Phú Lƣơng - Tỉnh Thái Nguyên cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Văn Thành Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 * Mục đích 2 * Yêu cầu 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1.1. Bất động sản 3 1.1.2. Thị trƣờng bất động sản 3 1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4 1.2.1. Khái niệm về giá đất 4 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 5 1.2.2.1. Địa tô 5 1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng 6 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu 6 1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8 1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2.5. Các khái niệm liên quan 13 1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 15 1.3.1. Trung Quốc 15 1.3.2. Đài Loan 17 1.3.3. Nhật Bản 18 1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 20 1.4.1. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam 20 1.4.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 20 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.4.1.2. Hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam 22 1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 23 1.4.3. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 26 1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng 28 1.4.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 28 1.4.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng 29 1.4.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 30 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 32 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt 33 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 33 2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan 33 2.4.2. Phƣơng pháp điều tra thống kê 33 2.4.3. Phƣơng pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 33 2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 34 2.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia 34 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƢƠNG 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 35 3.1.1.1. Vị trí địa lý 35 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 35 3.1.1.3. Khí hậu 37 3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37 3.1.2.1. Kinh tế 37 3.1.2.2. Dân số và lao động 38 3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng 40 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai 40 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƢƠNG41 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 41 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lƣơng 44 3.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2005 - 2010 46 3.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG TRONG THỜI GIAN QUA 47 3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lƣơng 47 3.3.1.1. Văn bản của tỉnh Thái Nguyên 47 3.3.1.2. Văn bản của huyện Phú Lƣơng 48 3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.1 . Đối tƣợng đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50 3.3.2.2. Ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50 3.3.2.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.4. Điều kiện đƣợc đăng ký tham gia đấu giá 50 3.3.2.5. Đăng ký tham gia đấu giá 52 3.3.2.6. Giá khởi điểm đấu giá 52 3.3.2.7. Hình thức và trình tự đấu giá 53 3.3.2.8. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 54 3.3.2.9. Các vấn đề khác 56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57 3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƢƠNG 57 3.4.1. Khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên 59 3.4.2. Đấu giá tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu 60 3.4.3. Đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân trƣờng - xã Ôn Lƣơng 64 3.4.4. Đấu giá các lô đất tại khu dân cƣ Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ 66 3.4.5. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cƣ 68 3.4.6. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng 78 3.4.7. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG 81 3.5.1. Hiệu quả kinh tế 81 3.5.1.1. Đối với Nhà nƣớc 81 3.5.1.2. Đối với ngƣời sử dụng đất 83 3.5.2. Hiệu quả xã hội 84 3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. 85 3.5.4. Hiệu quả môi trƣờng 86 3.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 87 3.6.1. Công tác tổ chức 87 3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá 87 3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 88 3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90 KẾT LUẬN 90 KIẾN NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lƣơng năm 2009 39 Bảng 3.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 45 Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010 46 Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2007 - 2010 58 Bảng 3.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên 59 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Phố Giang Bình 60 Bảng 3.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu 62 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Thác Lở - Thị trấn Đu 63 Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng - xã Ôn Lƣơng 65 Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng - xã Ôn Lƣơng 66 Bảng 3.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Chợ xã Yên Đổ 67 Bảng 3.12 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân Chợ xã Yên Đổ 68 Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả đấu giá 04 khu quy hoạch dân cƣ tại huyện Phú Lƣơng 69 Bảng 3.14: Tổng hợp bƣớc giá, giá sàn tại khu đất đấu giá 72 Bảng 3.15: Số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 75 Bảng 3.16: Kết quả phân loại ngƣời tham gia đấu giá và ngƣời trúng đấu giá 76 Bảng 3.17: Tổng số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá 78 Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trƣờng 79 Bảng 3.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đƣa vào sử dụng 80 Bảng 3.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức: giao đất và đấu giá đất 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản 19 Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 36 Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lƣơng năm 2010 38 Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lƣơng năm 2010 46 Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 47 Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57 Hình 3.6. Hình thức và trình tự đấu giá 73 Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trƣờng 79 Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cƣ 81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ix DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BTC Bộ Tài chính CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định STT Số thứ tự TT Thông tƣ QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định UBND Uỷ ban nhân dân [...]... thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007- 2010” 2 Mục đích - yêu cầu của đề tài * Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một... năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí... thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất [15] Đất để đấu giá mà không có ngƣời tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất đƣợc sử dụng để tạo vốn cho đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất. .. hợp đất đƣợc tham gia thị trƣờng bất động sản, các hoạt động đƣợc pháp luật thừa nhận của thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ sau: Tại Điều 61 qui định các trƣờng hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất: - Đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc áp dụng khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. .. đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3 Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [26] Thời gian qua, giá đất trên thị trƣờng biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thƣờng thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm đƣợc sửa đổi,... sử dụng đất của Việt Nam Tại Trung Quốc, Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhƣợng quyền sử dụng. .. dụng đất qua một số khu quy hoạch dân cƣ đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên; - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, biện pháp để công tác đấu giá hiệu quả hơn; * Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ƣơng và địa phƣơng - Số liệu điều tra phải khách quan... hết quyền xuất nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tƣ trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng phƣơng thức đấu giá, đấu. .. từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học,... sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 25 - Trƣờng hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng . qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007- 2010” huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền. quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy hoạch dân cƣ đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu