Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2007-2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS HOÀNG HẢI THÁI NGUYÊN - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chƣa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đƣợc cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn đƣợc ghi rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Văn Thành Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận đƣợc quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trƣờng phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: TS Hoàng Hải - Cục Thẩm định đánh giá tác động môi trƣờng Tổng cục Môi trƣởng, Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng Ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn, đạo tận tình đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho hoàn thành luận văn Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên Môi trƣờng thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Phú Lƣơng phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên; cấp uỷ, quyền nhân dân xã, thị trấn: thị trấn Đu, thị trấn Giang Tiên, xã Yên Đổ, xã Ôn Lƣơng, xã Yên Ninh, xã Phấn Mễ, xã Vô Tranh, xã Tức Tranh huyện Phú Lƣơng - Tỉnh Thái Nguyên bạn bè đồng nghiệp ngƣời thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Văn Thành Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích - yêu cầu đề tài * Mục đích * Yêu cầu CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.2.1 Khái niệm giá đất .4 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.2.1 Địa tô 1.2.2.2 Lãi suất Ngân hàng 1.2.2.3 Quan hệ cung cầu .6 1.2.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Các phƣơng pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .12 1.2.5 Các khái niệm liên quan 13 1.3 ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 15 1.3.1 Trung Quốc 15 1.3.2 Đài Loan 17 1.3.3 Nhật Bản .18 1.4 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .20 1.4.1 Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá đất Việt Nam 20 1.4.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất chế giao đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng Việt Nam 20 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.4.1.2 Hình thành chủ trƣơng đấu giá đất Việt Nam 22 1.4.2 Quy định đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 23 1.4.3 Các văn quy định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 26 1.4.4 Đấu giá quyền sử dụng đất số địa phƣơng .28 1.4.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội 28 1.4.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Đà Nẵng 29 1.4.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 30 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 32 2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .32 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên .32 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua mặt 33 2.3.4 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất 33 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.4.1 Phƣơng pháp kế thừa tài liệu liên quan 33 2.4.2 Phƣơng pháp điều tra thống kê 33 2.4.3 Phƣơng pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 33 2.4.4 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 34 2.4.5 Phƣơng pháp chuyên gia 34 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƢƠNG .35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .35 3.1.1.1 Vị trí địa lý .35 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo .35 3.1.1.3 Khí hậu .37 3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên tự nhiên 37 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37 3.1.2.1 Kinh tế 37 3.1.2.2 Dân số lao động 38 3.1.2.3 Cơ sở hạ tầng 40 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất đai 40 3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƢƠNG41 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lƣơng 44 3.2.3 Biến động đất đai huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2005 - 2010 46 3.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG TRONG THỜI GIAN QUA 47 3.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Phú Lƣơng 47 3.3.1.1 Văn tỉnh Thái Nguyên 47 3.3.1.2 Văn huyện Phú Lƣơng 48 3.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.1 Đối tƣợng đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.2 Ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.3 Điều kiện lô đất đấu giá quyền sử dụng đất 50 3.3.2.4 Điều kiện đƣợc đăng ký tham gia đấu giá .50 3.3.2.5 Đăng ký tham gia đấu giá 52 3.3.2.6 Giá khởi điểm đấu giá 52 3.3.2.7 Hình thức trình tự đấu giá 53 3.3.2.8 Quyền nghĩa vụ ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 54 3.3.2.9 Các vấn đề khác .56 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57 3.4 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƢƠNG 57 3.4.1 Khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên .59 3.4.2 Đấu giá khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu .60 3.4.3 Đấu giá khu dân cƣ xóm Xuân trƣờng - xã Ôn Lƣơng 64 3.4.4 Đấu giá lô đất khu dân cƣ Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ 66 3.4.5 Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cƣ 68 3.4.6 So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng 78 3.4.7 Hiện trạng sử dụng đất sau đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG .81 3.5.1 Hiệu kinh tế 81 3.5.1.1 Đối với Nhà nƣớc 81 3.5.1.2 Đối với ngƣời sử dụng đất .83 3.5.2 Hiệu xã hội 84 3.5.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 85 3.5.4 Hiệu môi trƣờng 86 3.6 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 87 3.6.1 Công tác tổ chức 87 3.6.2 Đối với ngƣời tham gia đấu giá 87 3.6.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 88 3.7 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90 KẾT LUẬN 90 KIẾN NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Diện tích, dân số mật độ dân số huyện Phú Lƣơng năm 2009 39 Bảng 3.2 Cơ cấu loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 45 Bảng 3.3 Tình hình biến động đất đai huyện năm giai đoạn 2005-2010 46 Bảng 3.4: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2007 - 2010 58 Bảng 3.5 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên 59 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Phố Giang Bình 60 Bảng 3.7: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu 62 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Thác Lở - Thị trấn Đu 63 Bảng 3.9: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng - xã Ôn Lƣơng 65 Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp cá nhân trúng đấu giá khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng - xã Ôn Lƣơng 66 Bảng 3.11: Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Chợ xã Yên Đổ 67 Bảng 3.12 : Bảng tổng hợp cá nhân trúng đấu giá khu dân Chợ xã Yên Đổ 68 Bảng 3.13: Tổng hợp kết đấu giá 04 khu quy hoạch dân cƣ huyện Phú Lƣơng 69 Bảng 3.14: Tổng hợp bƣớc giá, giá sàn khu đất đấu giá 72 Bảng 3.15: Số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 75 Bảng 3.16: Kết phân loại ngƣời tham gia đấu giá ngƣời trúng đấu giá 76 Bảng 3.17: Tổng số tiền thu đƣợc sau đấu giá 78 Bảng: 4.18 Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trƣờng 79 Bảng 3.19 Tổng số lô diện tích đất đƣa vào sử dụng 80 Bảng 3.20: So sánh hiệu kinh tế theo hình thức: giao đất đấu giá đất 83 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản Nhật Bản 19 Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 36 Hình 3.2 Cơ cấu dân số huyện Phú Lƣơng năm 2010 38 Hình 3.3 Cơ cấu đất đai huyện Phú Lƣơng năm 2010 46 Hình 3.4 Biến động cấu sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 47 Hình 3.5 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57 Hình 3.6 Hình thức trình tự đấu giá 73 Hình 3.7 Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trƣờng 79 Hình 3.8 Biểu đồ trạng sử dụng đất khu quy hoạch dân cƣ 81 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ix DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BTC Bộ Tài CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định STT Số thứ tự TT Thông tƣ QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định UBND Uỷ ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... hội huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32 2.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên .32 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu. .. .6 1.2.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Các phƣơng pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .12 1.2.5... trƣờng 78 3.4.7 Hiện trạng sử dụng đất sau đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG .81 3.5.1 Hiệu kinh