Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong - Xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - Thành phố Hà nộ

ĐẠI HỌI THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  CÙ THỊ THU HÙY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ HÀ PHONG - XÃ TIỀN PHONG - HUYỆN MÊ LINH -THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS Đàm Xuân Vận Thái Nguyên năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Cù Thị Thu Hùy Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp nỗ lực thân nhận giúp đỡ động viên bảo thầy cô bạn bè đồng nghiệp người thân Nhân dịp xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Đàm Xuân Vận người theo sát tận tình hướng dẫn bảo suốt trình thực đề tài tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô giáo Khoa Sau Đại học Khoa Tài nguyên Môi trường trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh phúc Ban giải phóng mặt phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh tất bạn bè giúp đỡ hoàn thành đề tài Cuối xin cảm sâu sắc tới gia đình động viên tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Cù Thị Thu Hùy Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HN : Hà Nội VP : Vĩnh Phúc QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TM : Thương Mại TW : Trung ương TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh năm 2010 34 Bảng 4.2: Các tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh 36 Bảng 4.3: Giá khởi điểm gói đấu khu đô thị Hà Phong 51 Bảng 4.4: Bảng giá đất khu vực xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 53 Bảng 4.5: Bảng kế t quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo thửa) 56 Bảng 4.6: Bảng kết quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo lô) 56 Bảng 4.7: Kết trúng đấu giá QSD đất khu đô thị Hà Phong (Lần ngày 11/4/2008) 62 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong huyện Mê Linh 63 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ HÌNH VẼ Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 33 Hình 4.1: Sơ đồ quy hoạch chung khu đô thị huyện Mê Linh thành phố Hà Nội đến năm 2010 50 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vi MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.3 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.3.1 Mục đích 1.3.2.Yêu cầu đề tài PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.2.1 Khái quát giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2.3 Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.1 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.2 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá QSDD 13 2.3.3 Các phương pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất [9], [23] 14 2.4 Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới Việt Nam 16 2.4.1 Trung Quốc 16 2.4.2 Đài Loan 17 2.4.3 Nhật Bản 18 2.4.4 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 26 4.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 27 3.4.3 Phương pháp sử lý số liệu phần mềm máy tính 27 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 27 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên [29], [30] 28 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 30 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 32 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35 4.1.5 Đánh giá chung 37 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mê Linh 37 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mê Linh [10] 37 4.2.2 Quy trình chi tiết đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 4.3 Kết đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh 46 4.3.1 Giới thiệu dự án khu đô thị Hà Phong 46 4.3.2 Kết đấu giá khu đô thị Hà Phong – Mê Linh – Hà Nội 51 4.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 66 4.4.1 Hiệu kinh tế 66 4.4.2 Hiệu xã hội 67 4.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 68 4.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.5.1 Công tác tổ chức 69 4.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 70 4.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 70 4.6 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 71 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73 5.1 Kết luận 73 5.2 Đề nghị 74 Tài liệu tham khảo 75 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai thứ tài nguyên chưa có bàn tay người can thiệp vào Tuy nhiên, tài nguyên bắt đầu có kết tinh bàn tay người vào bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp đất đai - tài nguyên trở thành đất đai - tài sản Đối với đất nước, đất đai thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" không giới hạn Đất đai "vô giá, thiêng liêng" người quốc gia bỏ công sức xương máu để giữ gìn phát triển Tài sản đất không giới hạn đất vĩnh cửu đất nước chia sẻ thay đổi Thực đường lối đổi Đảng ta khởi xướng, năm gần kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày cải thiện Sự phát triển chung kinh tế xã hội đất nước, trước hết đặt phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia điều kiện để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Đến nước ta có 194 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia Để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, phát triển ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng [28] Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội" 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Do chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh pháp luật để liên kết, móc nối với số cán có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" Nhà nước núp danh nghĩa "dự án" Thực chất đem đất Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí điểm sau nhân rộng mô hình đấu giá đất Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu cao cần nghiên cứu phương pháp tổ chức thực đấu giá đất cho hợp lý Trên địa bàn huyện Mê Linh thời gian qua thực đấu giá quyền sử dụng đất số dự án theo nhiều phương thức khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Vì cần tiến hành sâu nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá dự án để đề xuất góp ý giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mê Linh 37 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Mê Linh [10] 37 4.2.2 Quy trình chi tiết đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị. .. thị Hà Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38 4.3 Kết đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh 46 4.3.1 Giới thiệu dự án khu đô thị Hà Phong 46 4.3.2 Kết đấu. .. sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội" 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Do chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên nhiều người lợi dụng quy