Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  NGUYỄN THỊ TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên, Năm 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, có đất đai Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp Công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước có chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền SDĐ Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ giai đoạn 2006 - 2010 địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ” Mục đích nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền SDĐ địa phương Yêu cầu đề tài - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội SDĐ huyện - Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Kết đấu giá số dự án đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.1 Ý nghĩa khoa học Do có chênh lệch giá đất quy định giá thị trường nên có nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh Pháp luật để liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” Nhà nước núp danh nghĩa “dự án” Thực chất vấn đề đem đất Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước Vì để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí điểm sau nhân rộng mô hình đấu giá đất Để công tác đấu giá đất đạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực đấu giá đất cho hợp lý 4.2 Ý nghĩa thực tiễn Thanh Sơn huyện Miền núi tỉnh Phú Thọ, thời gian qua, công tác đấu giá đất triển khai mạnh, nhiên theo nhiều phương thức khác nhau, hình thức có thành công hạn chế khác Do cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá qua dự án khác với phương án khác để đề xuất góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách địa phương Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn CHƢƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực, kể kinh tế pháp lý, tài sản chia thành loại: bất động sản động sản bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác di dời Đây thuật ngữ rộng tài sản đất trống, đất đai công trình xây dựng dùng cho mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh thương mại Theo Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005, chương XI, điều 174, khoản có nêu: “Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, với thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản hàng rào, cối trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin Như vậy, ta thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Đất đai bất động sản pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường bất động sản Một số nước, nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai) bất động sản (Đất đai tài sản đất) hàng hoá giao dịch thị trường bất động sản Một số nước khác, ví dụ Trung Quốc quy định bất động sản (Đất đai tài sản đất) phép giao dịch thị trường bất động sản, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không mua bán mà chuyển quyền SDĐ Ở nước ta vậy, tất loại bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản có nhiều bất động sản bất động sản hàng hoá Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định Pháp luật xây dựng; b) Quyền SDĐ tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định Pháp luật Đất đai bất động sản theo Pháp luật chế độ sở hữu nước ta, đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, đất đai hàng hoá Thực chất hàng hoá trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hoá quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế Đó nơi tiến hành hoạt động giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Thị trường bất động sản chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu theo mô hình chung thị trường hàng hoá với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường bất động sản Pháp luật nước quy định nên không đồng Đó phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức thị trường bất động sản đưa người mua người bán bất động sản đến với nhau; Xác định giá cho bất động sản giao dịch; Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường 1.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá, giá cao - Đấu giá bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền SDĐ hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định - Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản - Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản 1.2 Giá đất, định giá đất thị trƣờng bất động sản Thế giới 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền SDĐ Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền SDĐ Trên thực tế tồn loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành sở thoả thuận thành bên sở hữu đất bên khác có liên quan (Thường giao dịch thành công thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, hình thành từ kết giao dịch thực tế hoàn thành, mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ưu đãi trường hợp khác Bộ Tài quy định Giá đất Nhà nước quy định sở giá thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, giá đất Nhà nước quy định thường trạng thái tĩnh tương đối, giá đất thị trường trạng thái động 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản định giá đất Định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng lĩnh vực nhiều nước Thế giới kể nước phát triển nước phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước phát triển thành luật bất động sản Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất bất động sản đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Mặc dù có khác hình thức tổ chức máy Nhà nước, Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nội dung định giá quản lý Nhà nước hoạt động định giá đất bất động sản nói chung nhiều nước giới có điểm giống nhau, cụ thể là: - Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước - Hoạt động định giá đất bất động sản diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết 1.2.2.1 Định giá quản lý hoạt động định giá đất xác định nội dung hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động Nhà nước tăng cường sức mạnh việc đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định hình thức thuế lệ phí mà người sở hữu đất bất động sản khác phải nộp theo quy định pháp luật 1.2.2.2 Hoạt động định giá đất bất động sản diễn hành lang pháp lý xác lập, nội dung thể chế hoá đầy đủ chi tiết a) Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá đất bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá loại đất bất động sản thuộc diện phải chịu thuế chịu lệ phí có chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất bất động sản sản tiến hành theo định kỳ năm, năm năm lần tuỳ theo quy định nước, trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, chấp chuyển mục đích SDĐ bất động sản việc định giá đất bất động sản tiến hành đột xuất theo yêu cầu b) Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất bất động sản nước phân chia thành số bước nhiều khác nhau, nội dung sản phẩm hoạt động định giá quy định nước tương tự c) Về phương pháp định giá đất bất động sản Tất nước sử dụng phương pháp định giá truyền thống, là: - Phương pháp so sánh: Là sử dụng giá bán bất động sản tương tự giao dịch thị trường (bất động sản so sánh) làm sở để xác định giá cho bất động sản cần định giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) dựa sở lý thuyết cho giá trị thị trường đất đầu tư ước tính tổng giá trị đất giá trị công trình gắn liền với đất khấu hao - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận có khả thu tương lai d) Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ chế hoạt động quan định giá Nói chung, có mô hình tổ chức định giá: Tổ chức định giá Nhà nước tổ chức định giá tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu quản lý Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn mặt nhà nước quan định giá Nhà nước - Đối với quan định giá Nhà nước: + Chức năng: Xây dựng giá đất bất động sản; Thực quản lý nhà nước công tác định giá đất bất động sản phạm vi nước; + Cơ chế ban hành giá đất bất động sản định giá theo chu kỳ định giá ban đầu, bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định nước) có hiệu lực pháp luật Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (Một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành Chính phủ đại diện Hiệp hội định giá Trung ương – tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia) Trường hợp đất bất động sản có tham gia định giá tư nhân, kết định giá quan có chênh lệch lớn giá trị mà bên không thương lượng buộc phải đưa để giải quyết, định định cuối có hiệu lực pháp luật - Đối với quan định giá tư nhân: Được hình thành phát triển chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thường xuyên, đa dạng khu vực sở hữu tư nhân đất đai bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển nhiều trường hợp nhằm giải tranh chấp giá trị đất bất động sản bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn [1] 1.2.3 Đấu giá đất số nƣớc Thế giới a) Đấu giá đất Trung Quốc Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" đời năm 1994, thị trường bất động sản thực xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước số năm định việc nộp tiền cho Nhà nước quyền SDĐ người SDĐ gọi xuất nhượng quyền SDĐ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ UBND huyện trở lên để làm nhà phải vào tiêu khống chế phương án giao đất làm nhà hàng năm UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính Phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn Chính Phủ Việc giao đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng điều kiện khác quan quản lý cấp huyện, thị quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định Chính Phủ, trình báo quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị thực Việc xuất nhượng quyền SDĐ lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí nhà sang trọng, có điều kiện phải thực phương thức đấu giá đấu thầu, điều kiện đấu giá, đấu thầu dùng phương thức thương lượng song phương Tiền SDĐ trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ thương lượng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn song phương không thấp mức giá thấp Nhà nước Toàn tiền SDĐ phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng sở hạ tầng mở mang đất đai Chính Phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ biện pháp sử dụng cụ thể Việc xuất nhượng quyền SDĐ phương thức đấu giá, đấu thầu thỏa thuận song phương chủ yếu giao cho Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) Viện Quốc gia bất động sản chuyên trách cung cấp dịch vụ cho việc phát triển chuẩn hoá thị trường bất động sản Trung Quốc Trung tâm thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động đạo trực tiếp Cục Quản lý đất đai Quốc gia b) Đấu giá đất Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu thực tài sản bảo lãnh, cầm cố hạn, thi hành án theo định án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất thị trường bất động sản bị ảnh hưởng suy thoái kinh tế, nhà chuyên kinh doanh bất động sản nợ án để tập trung giải bất động sản bị ngân hàng cầm cố tiến hành đấu giá Khi án địa phương tịch thu bất động sản cá nhân không toán nợ rao bán tài sản này, số tiền thu tiến hành toán cho khoản nợ c) Đấu giá đất Australia Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân dạng thuê quyền sử dụng Luật pháp bang chế định mối quan hệ chủ sử hữu đất người thuê nhà đất Trong số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo loại nhà đất bất động sản đề quy định bảo vệ quyền lợi người thuê nhà đất bảo đảm quyền chủ đất Các công tác Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực d) Một số nước Nghị viện nước ASEAN - Campuchia: Chỉ cá nhân thể nhân có quốc tịch Khơ-me có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị Xây dựng - Inđônêxia: Khái niệm bất động sản đề cập tới đất tài sản gắn với đất Khung pháp lí bất động sản hệ thống Luật Đất đai số ban hành năm 1960 gọi Luật ruộng đất (BAL) - Singapo: Vai trò Nhà nước giao dịch bất động sản can thiệp qua sách thuế bất động sản giao dịch mua bán, chuyển nhượng có sách tài tín dụng: kích cầu việc khuyến khích cho vay tiền mua bất động sản qua ngân hàng - Philippin: Phạm vi điều chỉnh luật mua bán bất động sản nhân tố cấu thành thị trường bất động sản; Phân loại bất động sản; Các hợp đồng mua bán bất động sản; Các hoạt động kinh doanh bất động sản Qua tham khảo số nước thấy thể chế trị, pháp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn luật sách đất đai, chức năng, nhiệm vụ hệ thống tổ chức quản lý đất đai khác nước, khu vực giới, công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất hầu giới coi trọng tổ chức thành hệ thống công cụ có điểm giống để thực nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai chế thị trường bất động sản 1.3 Đất đai, nhà thị trƣờng bất động sản Việt Nam 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nƣớc ta Ở nước ta, đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường bất động sản nói chung có vấn đề giá đất Có thể chia trình hình thành giá đất phát triển thị trường bất động sản nước ta thành giai đoạn sau đây: a) Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, mua bán, chuyển nhượng đất đai giai đoạn diễn chủ yếu bên người bị áp bức, bóc lột với bên kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán gọi quan hệ bình đẳng, kết mua bán nói nói kết thoả thuận tất bên, điều trái với nguyên tắc thị trường Tuy nhiên, giá đất hình thành giai đoạn b) Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980 Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể cá nhân, sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, loại đất phép mua bán bị hạn chế theo trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai không pháp luật thừa nhận Tuy nhiên thực tế có giao dịch nhà, đất với phạm vi quy mô nhỏ bé, chủ yếu chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát nằm kiểm soát pháp luật c) Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993 Tại điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Để cụ thể hoá điều 19 Hiến pháp, điều điều 17 Luật Đất đai năm 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; chuyển quyền sở hữu nhà để ở, người nhận chuyển nhượng nhà có quyền SDĐ nhà Như vậy, chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận Việt Nam có thị trường đất đai mà có thị trường bất động sản nhà để ở(mặc dù thực tế thị trường ngầm đất đai tồn diễn sôi động hầu hết đô thị) Thị trường bất động sản giai đoạn bị chia cắt: thị trường nhà công trình xây dựng khác gắn liền với đất thị trường hợp pháp, thị trường đất không pháp luật thừa nhận diễn bất hợp pháp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... huyện - Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Kết đấu giá số dự án đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ - Đề xuất số giải pháp công tác đấu. .. 2010 địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ Mục đích nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đánh. .. án địa bàn huyện - Đánh giá hiệu đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện công tác đấu giá quyền SDĐ địa phương Yêu cầu đề