Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI *** TRƯƠNG ðỨC CƯỜNG ðề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 606216 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS Nguyễn Thanh Trà Hà Nội - 2008 LỜI CẢM ƠN Xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, các thầy cô giáo trong Khoa ðất và Môi trường, Khoa Sau ñại học của Trường ðại học Nông nghiệp, Phòng Tài nguyên và Môi trường - quận Hoàng Mai, Ban quản lý dự án quận Hoàng Mai, Viện nghiên cứu ðịa chính, Trung tâm Thông tin, Trung tâm ðiều tra quy hoạch ñất ñai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, lãnh ñạo các cơ quan và ñồng nghiệp ñã hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này./. Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2008 Tác giả Luận văn Trương ðức Cường LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2008 Tác giả Luận văn Trương ðức Cường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i MỤC LỤC MỤC LỤC………………………….…….……………………………… DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ……………………….…….….… PHẦN I MỞ ðẦU………………….…… ……………………….……… 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài…………………………………….……… 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài……… ………… ….… 1.3 Mục ñích của ñề tài………….………………………….…….……… 1.4 Yêu cầu của ñề tài……… ………………………………………… PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU………… ….…….…… 2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản………….…… 2.1.1 Bất ñộng sản 2.1.2 Thị trường bất ñộng sản………………… ……….……………… 2.1.3 Một số khái niệm khác 2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới…… 2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới………………………….……… 2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản… …………………… 2.2.3 ðấu giá ñất của một số nước……………………………………… 2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua……….…… 2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta……………… 2.3.2 ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam……… ………… 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt nam……… ………. 2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất …. 2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ñất ở Việt Nam 2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất PHẦN III ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ðối tượng nghiên cứu…………………………………………… …. 3.2 Nội dung nghiên cứu………….…………………………………… 3.3 Phương pháp nghiên cứu ……………………………………………. 3.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan……… ……. 3.3.2 Phương pháp ñiều tra thống kê………………………… … 3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp………………………….… i 1 2 2 2 3 3 4 4 4 5 5 6 6 6 9 14 14 16 21 21 25 34 41 41 41 42 42 42 42 42 42 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii 3.3.5 Phương pháp chuyên gia…………………… …………….…. PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN………… ……… 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai, Hà Nội …………………… ………………………………………….… 4.1.1. ðặc ñiểm tự nhiên 4.1.2. ðặc ñiểm kinh tế xã hội 4.1.3. Mục tiêu phát triển………………………………………… ……. 4.1.4. Dự kiến phát triển ngành công nghiệp, dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp quận Hoàng Mai…………………………………… ………… 4.2 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Hà Nội về ñấu giá quyền sử dụng ñất…………… …………………………………… ……. 4.2.2 Quỹ ñất ñể tổ chức ñấu giá …………………………….… 4.2.3 Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá QSDð. 4.2.4 Trình tự các bước nộp hồ sơ dự ñấu giá, mở phiên ñấu giá và xét giá………………………………………………… ………………… 4.2.5 Thủ tục sau khi ñấu giá …………………………………… 4.2.6 Quản lý và sử dụng tiền thu ñược từ ñấu giá quyền sử dụng ñất…………………………………………………………………………… 4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra 4.3.1 Khu ñô thị ðền Lừ II – Quận Hai Bà Trưng (từ năm 2004 ñã ñược ñiều chỉnh ñịa giới và thuộc quận Hoàng Mai) 4.3.2- Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu Sóng Hoàng phường Mai ðộng, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu ðất kẹt phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất…………………… ……… 4.4.1 Hiệu quả kinh tế…………….………………………………… 4.4.2 Hiệu quả xã hội 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 4.5.1 Công tác tổ chức 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá 43 43 43 44 47 48 54 54 55 57 58 59 60 60 61 64 82 82 82 87 88 90 90 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ……….…………………………….… 5.1. Kết luận 5.2. ðề nghị TÀI LIỆU THAM KHẢO………………….…………………………….… 90 92 95 95 97 99 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BðS Bất ñộng sản QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất Lðð Luật ðất ñai QSD Quyền sử dụng GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất TW Trung ương BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Nð Nghị ðịnh TT Thông Tư Qð Quyết ðịnh TCðC Tổng cục ñịa chính BTC Bộ Tài chính UBND Uỷ ban nhân dân CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng UBDSGð&TE Uỷ ban dân số Gia ñình và Trẻ em THCS Trung học cơ sở BQLDA Ban quản lý dự án ðTH ðô thị Hoá KHðT Kế hoạch ñầu tư TTLT Thông tư liên tịch Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 2 PHẦN I MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong qúa trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… nhưng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước ta. Nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai, chúng tôi ñã thực hiện ñề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội". 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Như ñã biết, do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị trường nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án”, thực chất là ñem ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 3 của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất. Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý. Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời gian qua Hà Nội ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất. 1.3 Mục ñích của ñề tài - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội; - Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn. 1.4 Yêu cầu của ñề tài - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất của Trung ương và ñịa phương liên quan ñến ñấu giá ñất, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất; - Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy; - ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất; Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 4 - Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. [...]... quan ñ nh giá Nói chung, có 2 mô hình t ch c ñ nh giá: t ch c ñ nh giá c a Nhà nư c và t ch c ñ nh giá c a tư nhân T ch c ñ nh giá tư nhân ch u s qu n lý v m t nhà nư c c a cơ quan ñ nh giá nhà nư c - ð i v i cơ quan ñ nh giá c a Nhà nư c: + Ch c năng: xây d ng giá ñ t và b t ñ ng s n; th c hi n qu n lý nhà nư c v công tác ñ nh giá ñ t và b t ñ ng s n trên ph m vi c nư c; + Cơ ch ban hành giá ñ t và... Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian xác ñ nh Trên th c t luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n c a bên s h u ñ t và các bên khác có liên quan; giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá th trư ng nh m ph c v cho... cu i năm 2000, qu nhà nông thôn tăng thu c s h u Nhà nư c c a các t nh, thành ph tr c thu c TW là 25.553.392m2/t ng s 425.874 căn h , Nhà nư c bán, thanh lý nhà cho ngư i ñang thuê nhà và c p GCN - QSDð c a 28 t nh, thành ph tr c thu c TW là 3.281.260 m2 chi m 12,8% t ng qu nhà thu c s h u Nhà nư c Theo chính sách nhà v nhà c a nư c ta, ngoài vi c chuy n như ng trao tay và QSDð mà Nhà nư c chưa ki m... văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………27 Theo các quy ñ nh này giá ñ t ñ thu ti n s d ng ñ t trong các trư ng h p ñ u giá quy n s d ng ñ t là giá trúng ñ u giá Giá trúng ñ u giá là m c giá ñ u giá ñ t cao nh t Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………28 2.4.2 Quá trình hình thành ch trương ñ u giá ñ t Vi t Nam 2.4.2.1 Quá trình khai thác qu ñ t trong cơ ch... ………………………6 - Giá c : Là bi u hi n b ng ti n c a giá tr c a m t tài s n, là s ti n tho thu n gi a ngư i mua và ngư i bán t i m t th i ñi m xác ñ nh Giá c có th l n hơn ho c nh hơn giá tr th trư ng c a tài s n 2.2 Giá ñ t, ñ nh giá ñ t và th trư ng b t ñ ng s n trên th gi i 2.2.1 Khái quát v giá ñ t trên th gi i H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy... v i m c ñích s d ng t t hơn và làm cho thành Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ………………………12 ph phát tri n, th nh vư ng Vi c hoàn thành ñ án c ng c ñ t ñô th s làm cho 80% ñ t ñai có hình th méo l ch không phù h p cho xây d ng tr thành hình dáng ñ u ñ n thích h p cho vi c s d ng, t o thêm ñư c ngu n ñ t công ích r t l n M t thành t u khác do các ñ án v c ng c ñ t... NĂNG, NHI M V VÀ H TH NG T CH C QU N LÝ ð T ðAI R T KHÁC NHAU ð I V I M I NƯ C, M I KHU V C TRÊN TH GI I, NHƯNG CÔNG TÁC ð NH GIÁ ð T, ð NH GIÁ B T ð NG S N G N V Ið T H U H T CÁC NƯ C TRÊN TH GI I ð U ðƯ C COI TR NG VÀ ðƯ C T CH C THÀNH M T H TH NG CÔNG C NH NG ðI M GI NG NHAU ð TH C HI N NHI M V CÓ QU N LÝ NHÀ NƯ C V ð T ðAI TRONG CƠ CH TH TRƯ NG B T ð NG S N TRONG 4 NGU N L C PHÁT TRI N C A S N XU... ng s n tương t ñã ñư c giao d ch trên th trư ng (b t ñ ng s n so sánh) làm cơ s ñ xác ñ nh giá cho nh ng b t ñ ng s n c n ñ nh giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là d a trên cơ s lý thuy t cho r ng giá tr th trư ng c a m t th a ñ t ñã ñư c ñ u tư có th ư c tính b ng t ng giá tr ñ t và giá tr các công trình g n li n v i ñ t ñã ñư c kh u hao - Phương pháp thu nh p (phương pháp ñ u tư) là... là 7.988 ha (tính ñ n tháng 7/2001) trong ñó có 67 khu công nghi p, 03 khu ch xu t và 01 khu công ngh cao trên ñ a bàn 31 t nh, thành ph tr c thu c TW v i 3 lo i hình ñ u tư: khu công nghi p do các doanh nghi p trong nư c ñ u tư, khu công nghi p liên doanh v i nư c ngoài, khu công nghi p 100% v n ñ u tư c a nư c ngoài - Góp v n liên doanh b ng nhà - ñ t v i các t ch c, cá nhân trong nư c và t ch c cá... u trư ng h p nh m gi i quy t các tranh ch p v giá tr ñ t và b t ñ ng s n c a các bên có liên quan T ch c ñ nh giá tư nhân ho t ñ ng ch y u dư i hình th c công ty trách nhi m h u h n 2.2.3 ð u giá ñ t c a m t s nư c Trung Qu c T 01/7/1997 Trung Qu c ñã chia thành 23 t nh, 5 khu t tr , 4 thành ph tr c thu c Trung ương và 1 khu v c Hành chính ñ c bi t (H ng Công) Theo Lu t qu n lý b t ñ ng s n c a Trung . Sóng Hoàng phường Mai ðộng, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu ðất kẹt phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội 4.4 ðánh giá hiệu quả của công. GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI *** TRƯƠNG ðỨC CƯỜNG ðề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố. "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội& quot;. 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài Như ñã biết, do sự chênh lệch giữa giá ñất