BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI LÊ CÔNG HỮU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN Q
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
LÊ CÔNG HỮU
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Hà Nội - 2016
Header Page 1 of 120.
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-
LÊ CÔNG HỮU kho¸ 2014-2016
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
Luận văn thạc sĩ quản lý đô thị và công trình
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
Hà Nội – 2016 Header Page 2 of 120.
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự quan tâm góp ý của các thầy giáo, cô giáo, khoa sau đại học trường Đại học kiến trúc Hà Nội Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ lãnh đạo, cán bộ công nhân viên tại Uỷ ban nhân dân quận Cầu Giấy, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội, Chi nhánh Phát triển quỹ đất Cầu Giấy Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó
Cho phép tôi được bày tỏa lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy giáo hướng dẫn khoa học Ts Nguyễn Đình Bồng đã dành nhiều thời gian
để giảng dạy, hướng dẫn cho tôi trong học tập và nguyên cứu chuyên môn, đã giúp đỡ chỉ bảo tôi tận tình để tôi hoàn thành công việc nghiên cứu của mình
Cuối cùng tôi xin cảm ơn đến tất cả các anh chị, em, bạn bè người thân
và đồng nghiệp đã động viên giúp đỡ về mọi mặt trong cuộc sống để tôi yên tâm học tập và nghiên cứu
Hà nội, tháng 7 năm 2016
Header Page 3 of 120.
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định
Tác giả
Lê Công Hữu
Header Page 4 of 120.
Trang 5MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VÀ CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU GIÁ 7
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 7
1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy 7
1.1.1 Điều kiện tự nhiên 7
1.1.2 Điều kiện kinh tế 10
1.1.3 Điều kiện xã hội 12
1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy 18 1.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 18
1.2.2 Tình hình quản lý đất đai đô thị quận Cầu Giấy 22
1.3 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quận Cầu Giấy giai đoạn 2004 - 2015 29
1.3.1 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy 29
1.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 35
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 40
2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 40
Header Page 5 of 120.
Trang 62.1.1 Đất đô thị 40
2.1.2 Thị trường bất động sản 45
2.1.3 Các quyền về đất đai / Bất động sản 49
2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 53
2.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành ở Việt Nam 59
2.2.1 Các văn bản pháp quy hướng dẫn thực hiện đấu giá QSDĐ 59
2.2.2 Các nội dung chủ yếu về đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành 61
2.2.3 Quy trình đấu giá QSDĐ 68
2.3 Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới 74
2.3.1 Đấu giá đất ở Trung Quốc 74
2.3.2 Đấu giá đất ở Nhật Bản 76
2.3.3 Đấu giá đất ở Pháp 78
2.3.4 Kinh nghiệm đấu giá đất ở các nước và bài học cho Việt Nam 80
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 83
3.1 Dự báo nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2016 - 2020 83
3.2 Định hướng phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất 84
3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 85
3.3.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 85
3.3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 88
3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và cán bộ 92 Header Page 6 of 120.
Trang 73.3.4 Nhóm giải pháp về tăng cường năng lực cơ sở vật chất, trang thiết bị,
và công nghệ 95 3.3.5 Kiến nghị giải pháp về quản lý sử dụng đất, quá trình tổ chức thực hiện ĐGQSDĐ của UBND quận Cầu giấy 97
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
Header Page 7 of 120.
Trang 8DANH MỤC CÁC TỪ VÀ CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất ĐTM : Đô thị mới
GPMB : Giải phóng mặt bằng GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTKT : Hạ tầng kỹ thuật
NĐ-CP : Nghị định chính phủ
KT - XH : Kinh tế - Xã hội TT-BTNMT : Thông tư Bộ tài nguyên và môi trường QSDĐ : Quyền sử dụng đất
QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất
Sở TNMT : Sở Tài nguyên và Môi trường CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam UBND : Uỷ ban nhân dân
THPL : Thi hành pháp luật QPPL : Quy phạm pháp luật TTBĐS : Thị trường bất động sản Header Page 8 of 120.
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2015 19
Bảng 1.3 Bảng kế hoạch sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2015 21
Bảng 1.4 Các dự án hoàn thành GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy 2013 26
Bảng 1.5 Các dự án đang GPMB trên địa bàn Quận Cầu Giấy 2013 27
Bảng 1.6 Bảng tổng hợp diện tích đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy 30 Bảng 1.7 Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy năm 2014 31
Bảng 1.8 Giá trúng đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy năm 2014 32
Bảng 1.9 Giá khởi điểm đấu giá QSDĐ lô E, Khu X3 phố Phan Văn Trường 34 Bảng 1.10 Giá trúng đấu giá QSDĐ lô E, Khu X3 phố Phan Văn Trường 34
DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Vị trí quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, 7
Hình 1.2: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội 18
Hình 1.3: Quy trình tổ chức phiên đấu giá QSĐ 69
Hình 1.4: Quy trình đấu giá tại Nhật Bản [41] 77 Header Page 9 of 120.
Trang 10và nó mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất
Đô thị là trung tâm phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của một vùng, lãnh thổ nhất định Đất đai là cơ sở để hình thành, phát triển đô thị, như xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, năng lượng, thông tin liên lạc ), cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, văn hóa, khoa học
kỹ thuật, thể dục thể thao ), các công trình phục vụ ăn, ở, làm việc, đi lại và nghỉ ngơi của dân cư đô thị
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, các cơ sở sản xuất, kinh doanh chủ yếu do Nhà nước nắm quyền kiểm soát dưới tác dụng của bàn tay hữu hình đã làm cho hoạt động khai thác, kinh doanh của các doanh nghiệp chưa tận dụng được tối đa hiệu quả sử dụng đất được Nhà nước giao Trong nền kinh tế thị trường, thị trường tự điều tiết để hoạt động kinh doanh đạt được những hiệu quả cao nhất, trong đó có việc sử dụng đất mà trước kia nó chưa có được Ỏ các Thành phố lớn như Hà Nội, số lượng người lao động chuyển từ khu vực ngoại ô vào Thành phố ngày càng cao, dân cư tăng nhanh dẫn tới nhu cầu sử dụng đất xây dựng nhà ở, các khu vui chơi giải trí, khu nghỉ dưỡng, khu trung tâm thương mại, dịch vụ cũng như xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, các công ty trong và ngoài nước ngày càng cao, Header Page 10 of 120.
Trang 112
chính những điều đó khiến cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh chóng, trong khi quỹ đất là có hạn Đứng trước vấn đề nan giải đó đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách và biện pháp xử lý kịp thời với tầm nhìn chiến lược nhằm phát triển đất nước nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng trong tương lai Thể hiện rõ nhất là việc quy hoạch đúng hướng, có tầm nhìn dài hạn để hạn chế tối đa tổn thất do việc quy hoạch sai, quy hoạch chồng chéo Bên cạnh đó, để giúp cho việc sử dụng đất một cách có hiệu quả đòi hỏi Nhà nước cần phải có sự lựa chọn đúng đắn trong vấn đề quyết định giao đất cho các cá nhân cũng như các tổ chức có đủ năng lực và đảm bảo đúng tiến độ thực hiện đầu tư được mua đất để xây dựng nhà ở, cơ sở sản xuất, kinh doanh… bằng cách tiến hành tốt các khâu trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Việc tiến hành nghiêm túc và đúng đắn quy trình này sẽ góp một phần đáng kể vào nguồn thu của Ngân sách Thành phố Tăng Ngân sách Thành phố, góp phần vào việc cải tạo, xây dựng và thực hiện các dự án công cộng, qua đó góp phần phát triển KT - XH và phân phối một cách công bằng hơn
Tuy nhiên, công tác đấu giá QSDĐ được áp dụng ở nước ta chưa lâu, ban đầu vẫn còn sơ khai nên việc áp dụng còn hạn chế trong quy trình đánh giá, từ việc quy hoạch, GPMB chuẩn bị quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá đến việc đầu tư xây dựng CSHT kỹ thuật và quá trình tổ chức đấu giá, quản lý việc sử dụng đất đúng theo mục đích ban đầu trong hồ sơ đấu giá cũng như việc phân phối sử dụng nguồn tài chính thu được sau đấu giá chưa chặt chẽ và đúng hiệu quả
Trong bối cảnh trên, nhận thức rõ được tầm quan trọng của công tác đấu giá QSDĐ đối với sự phát triển kinh tế xã hội, vì vậy tôi đã chọn đề tài:
“Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội ”
Header Page 11 of 120.
Trang 12* Phương pháp nghiên cứu của luận văn
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Thu thập các văn bản của Chính phủ, các văn bản của UBND Thành phố có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất và thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản láy đất đai đô thị trên địa bàn nghiên cứu nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Thu thập các thông tin chi tiết, cụ thể về việc thực hiện và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội: Điều tra giá đất trên thị trường tại các điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo các kênh như giá bán các tài sản tương tự trên thị trường, thông qua nguồn số liệu thống kê tại Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký nhà đất quận Cầu Giấy và qua các phương tiện truyền thông
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Lựa chọn một số dự án đấu giá QSDĐ đặc trưng trên địa bàn nghiên cứu nhằm đánh giá công tác đấu giá và ảnh hưởng của giá đấu giá đến phát triển kinh tế xã hội nói chung và công tác quản lý đất đai nói riêng của địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp
Số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp vào các bảng biểu theo từng nội dung nghiên cứu
- Phương pháp xử lý số liệu Header Page 12 of 120.
Trang 134
Số liệu được xử lý trên máy tính theo phần mềm Microsof Exels
- Phương pháp phân tích so sánh Phân tích các kết kết quả điều tra theo mục đích nghiên cứu So sánh kết quả thực tế với các quy định của pháp luật để rút ra các kết luận về việc thực hiện đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ, bảng biểu
* Đối tượng nghiên cứu
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
* Phạm vi nghiên cứu của luận văn
- Phạm vi không gian một số dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, cụ thể như sau:
+ Dự án đấu giá QSDĐ khu đô thị mới Cầu Giấy tại phường Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu
+ Dự án đấu giá QSDĐ tại lô E khu X3 ngõ 24 phố Phan Văn Trường, phường Dịch Vọng Hậu
- Phạm vi thời gian 2014 - 2016
* Một số khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong luân văn
1 Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
2 Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
3 Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần Header Page 13 of 120.
Trang 145
đầu đối với thửa đất xác định
4 Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất
5 Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
6 Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất
7 Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được
8 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển
9 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai
và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
11 Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
Header Page 14 of 120.
Trang 15(Luật Đất đai 2013, Điều 3)
* Kết cấu của đề tài
Kết cấu của luận văn: ngoài phần mở đầu và phần kết luận và kiến nghị, luận văn còn có 3 chương, bao gồm:
Chương I: Thực trạng quản lý sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2015
Chương II: Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương III: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
Header Page 15 of 120.
Trang 16THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN
Header Page 16 of 120.