Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn phong thổ huyện phong thổ tỉnh lai châu giai đoạn 2015 2017

Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 [10] Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyểnnhượng, nhận

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018

Thái Nguyên – Năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

THỔ, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2015 - 2017”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn :Th.S Trương Thành Nam

Thái Nguyên – Năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu thực tập và hoàn thành khóa luậntốt nghiệp, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tậpthể, cá nhân trong và ngoài trường

Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S.Trương Thành Nam.Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực

tập và viết khóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên,ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo

đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trongquá trình học tập, rèn luyện Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinhviên khi ra trường.Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận vàphương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các cô chú, anh chị trong UBND thị trấnPhong Thổ đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luậnmột cách tốt nhất

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế vàphương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu

sót

Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo vàbạn bè để khóa luận em được hoàn thiện hơn

Một lần nữa em xin chân trọng cảm ơn!

Thái nguyên, ngày 16 tháng 06 năm 2018

Sinh viên

LÒ MẠNH DINH

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thị trấn Phong Thổ 36Bảng 4.2: Hiện trạngsử dụng đất năm 2017 của thị trấn Phong Thổ 44Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai 46Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chínhtại thị trấn Phong Thổ năm 2016, 2016, 2017 48Bảng 4.5 : Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng đất tại thị trấnPhong Thổ giai đoạn 2015 – 2017 49Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại thị trấn PhongThổ giai đoạn 2015 – 2017 50Bảng 4.7:Kết quả sự hiểu biết của cán bộ địa chính 51Bảng 4.8:Kết quả sự hiểu biết của người dân 53

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Cơ cấu đất thị trấn Phong Thổ năm 2017 -45

13 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2.Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 14

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất 15

2.2.4 Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất 19

2.2.5 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP 19

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước trên thế giới 21

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới 21

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 29

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 29

3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 30

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 30

3.4.2 Phương pháp so sánh 31

3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 31

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 31

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 31

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Tình hình kinh tế xã hội của thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu 35

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn 38

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị trấn Phong Thổ 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất 43

4.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ giai đoạn 2015 – 2017 47

4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành chính 47

4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất 49 4.3.3 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian 50

4.4 Kết quả điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tại thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu 51

4.4.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán bộ địa chính 51

4.4.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất 52

4.5 Những khó khăn,tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện cho công tác

chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn thị trấn Phong Thổ 54

4.5.1 Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng QSDĐ của thị trấn Phong Thổ 54

4.5.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới 54

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

1

1.1 Đặt vấn đề

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai

đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm của

tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các côngtrình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng

Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với tríthông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất Cũng từ

đó đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành cơ sở để thực hiện quá trình sảnxuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất Mọi quá trình sản xuất và các hoạtđộng của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổnhất định Nếu không có đất đai thì không có một ngành sản xuất nào, một xínghiệp nào có thể hoạt động được Như vậy, nếu không có đất sẽ không có hoạtđộng sản xuất, không có sự tồn tại của con người

Đất là bất động sản nhưng luôn “ động” quyền sử dụng đất được nguờidân trao đổi trên thị trường khiến cho đất đai trở thành một thị trường nóng vàsôi động rất khó quản lý Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dânngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo chomọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lýhoạt động này cần phải thường xuyên hơn

Thị trấn Phong Thổ nằm khu vực phía bắc và gần cửa khẩu giáp biên giớiVân Nam Trung Quốc Với vị trí địa lý trên,thị trấn Phong Thổ có nhiều cơ hộitrao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với tiến bộ khoa học tiêntiến Trong những năm qua,đặc biệt trong những năm trở lại đây việc thực hiệnquyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đãđạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó còn gặp nhiều khó

khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai Do đó để thấy được nhữngmặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung vàtrong việc bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước về chủ sở hữutrong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quantrong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý

và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của ban giám hiệunhà trường, ban chủ nhiệm khoa quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm

Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Trương Thành Nam, em tiến hành thực hiện đề tài :“ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châu giai đoạn

2015 - 2017” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất ,

phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trongcông tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn

1.2.Mục tiêu và yêu cầu của đề tài

- Yêu cầu của đề tài

+ Nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Phong Thổ

+ Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Phong Thổ giaiđoạn 2015 – 2017

+ Nhằm đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của thị trấn PhongThổ giai đoạn 2015 – 2017

+ Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của ngườidân thị trấn Phong Thổ về chuyển quyền sử dụng đất

+ Tìm ra những khó khăn tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm tạo điềukiện thuận lợi và quản lý tốt việc chuyển quyền sử dụng đất.

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học : Giúp chúng em vậndụng được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức và kinhnghiệm phục vụ công tác sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua việc nghiên cứu đánh giá công tác chuyểnquyền sử dụng đất tại thị trấn Phong Thổ, huyện Phong Thổ, tỉnh Lai Châuchúng em tìm ra những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện công tác tổ chức cũngnhư việc thực hiện quản lý quy trình chuyển quyền sử dụng đất của các cơ quanban ngành Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính một cách tốthơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động dochuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1993 Nhà nước chỉ quy định phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền

sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền nàyvẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước

Luật Đất Đai 2013 được sửa đổi thời là hành lang pháp lí điều chỉnh cácquan hệ về đất đai đã được quốc hội thông qua vào sáng 29 tháng 11 năm 2013

Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiếp tục bổ xung thêm những điều luật mới

về chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất dễ dàng và thuận lợi hơn và cũng đồngthời chọn lọc và rút gọn những điểm chưa phù hợp như bỏ đi hình thức, bảo lãnhbằng giá trị QSDĐ.[7]

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xuthế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngàycàng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đấtcũng như công tác quản lý hành chính Nhà nước về đất đai là một yếu tố kháchquan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêucầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Thị trấn Phong Thổ là một thị trấn thuộc huyện Phong Thổ, tỉnh LaiChâu, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quantrọng phục vụ cho việc phát triển Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn,nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng

Công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanhchóng cập nhật các Thông tư, Nghị định mới Đa phần người dân chưa bắt kịpvới những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấyđược tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà hộ đang có Còn rấtnhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua Pháp luật,chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn khó khăn.

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và

có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất Cùngvới sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền Pháp luật đến từng nguời đân thì côngtác quản lý Nhà nước về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn.Người dân ý thức hơn về vấn đề QSD đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tụcpháp lý về chuyển quyền sử dụng đất Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thịtrấn Phong Thổ cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho cáchoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sửdụng đất tại địa phương Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơnnữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tếnói riêng và cho thành phố nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bênngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống nhân dân, thay đổi bộ mặtcủa thành phố trong tương lai.[2]

2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

Để thực hiện tốt các QSD đất, từ năm 2013 đến nay Nhà nước đã banhành các văn bản pháp quy liên quan như sau :

- Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của các Luật về thuế 2014;

- Bộ Luật dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hộithông qua;

- Luật thuế thu thập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;

- Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012

* Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của ChínhPhủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của ChínhPhủ quy định về tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của ChínhPhủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chínhphủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2014 của Chínhphủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chínhphủ Quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ

về quản lý,sử dụng đất trồng lúa;

- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủQuy định chức năng, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường;

- Nghị định số 65/2013/NĐ/CP của Chính phủ quy định chi tiết một sốđiều của Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật thuếthu nhập cá nhân;

- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộtrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư số 26/2014/TT - BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về quy trình và định mức kinh

tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu Tài nguyên và Môi trường;

- Thông tư số 28/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai

và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 29/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnhquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ - CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàichính hướng dẫn một số điều của nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết phương pháp định giáđất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giáđất;

- Thông tư số 37/2014/TT - BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 42/2014/TT - BTNMT ngày 29 tháng 7 năm 2014 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuậtthống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 02/2015/TT - BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của BộTrưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định chi tiết một số điều của Nghịđịnh số 43/2014/NĐ - CP và Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5năm 2014 của Chính phủ;

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT - BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Trưởng Bộ Tưpháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cóthu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT - BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng

4 năm 2015 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng Bộ Nội

Vụ, Bộ Trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,nhiệm vụ,quyền hạn,cơ cấu

tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc SởTài Nguyên và Môi Trường;

- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT – BTNMT – BNV - BTC ngày 04tháng 4 năm 2015 của Bộ Trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ trưởng BộNội Vụ, Bộ trưởng Bộ Tài Chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn,

phạm vi hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài Nguyên vàMôi Trường cấp tỉnh.

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 thì có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, đólà: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấpvà góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền

sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụngđất,nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tìnhtrạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 )[10]

Theo điều 190 của Luật đất đai 2013 Quy định hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyểnnhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khácthì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường,thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp vàkhông phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phítrước bạ

Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được Quy định tại điều 78 củaNghị định 43/2014/NĐ – CP

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việcchuyển quyền sử dụng đất.Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người kháctrên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận phải trả cho ngườichuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mộtkhoản tiền hoặc mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đc QSD đất và tất cả chi phíđầu tư làm tăng giá trị của đất đó.( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [10]

Người sử dụng đất được phép chuyển đổi nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủcác điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013.

Luật đất đai 2013 tại điều 191 Quy định cụ thể các trường hợp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong các trường hợp sau:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ,nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà Pháp luật không cho phép chuyểnnhượng, tặng cho QSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồnglúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừtrường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choQSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó ( Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nôngnghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDđất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trongkhu vực rừng phňng hộ đó

3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giaođất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDđất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo Quy định của Chính phủ.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều 79của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng quyền

sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời giannhất định bằng hợp đồng theo Quy định của Pháp luật.(Nguyển Khắc Thái Sơn,2007) [10]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng đất nhượng QSDĐcho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sửdụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê

Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được Quy định

cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất củamình cho người khác theo di trúc hoặc theo Pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nộidung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xãhội

Bởi từ Luật đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị vàcho phép người sử dụng đất rộng rãi theo Quy định của Pháp luật Từ đó QSDĐđược coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa

kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theoQuy định của Luật dân sự để thừa kế

Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất màkhông thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào ditrúc mà chia;

- Nếu toàn bộ dị chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thìchia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào không hợp pháp thì chỉ chia những phần hợp pháp theoPháp luật;

- Chia theoPháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng mộthàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì ngườiđứng ở hàng sau mới được hưởng:

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, connuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, con ruột (Nguyễn Khắc TháiSơn, 2007) [10]

Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được Quy định cụ thểtại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Quyền tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất chongười khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất khôngthu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyếtthống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưngtrước đây không có quy định trong Luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng các Quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà ngườiSDĐ không thu lại tiền và hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này

để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép

tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và nhữngtrường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [9]

Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được Quy định cụ thể tại điều

Hiện nay trong Luật đất đai cho phép thuế chấp rộng rãi nhưng chỉ Quyđịnh là được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại ViệtNam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm viđược thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, hoặc cá nhânđược phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một Quy định đã giải quyếtđược một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn đểphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động,

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tíndụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [10]

Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được Quyđịnh cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyềncoi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn vớingười khác cùng sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai

hay nhiều đối tác và rất linh động , các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặcgóp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.(NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [10]

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng giá trị QSDĐ được Quy định cụ thể tạiđiều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2.2.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện chung theo Quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sửdụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau :

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cóđiều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nôngnghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đangsinh sống trong khu vực rừng phňng hộ đó

- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinhthái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sốngtrong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

2.2.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất

* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về người nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“ 1 Người nhận QSD đất được Quy định như sau:

a ) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD đất đất nông nghiệp thông quachuyển đối QSDĐ Quy định tại khoản 2 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều

102 của Nghị định này

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSD thông qua nhậnchuyển nhượng QSD đất trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghị địnhnày; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua nhận

chuyển nhượng QSD đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đấtthông qua nhận tặng cho QSD đất theo Quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 vàkhoản 6 điều 113 của Luật 2003 trừ trường hợp Quy định tại điều 103 của Nghịđịnh này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư được nhận QSD đấtthông qua nhận thừa kế QSD đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp Quy định tạiđiều 121 của Luật đất đai 2003 được nhận QSD đất thông qua mua nhà ở, nhậnthừa kế nhà ở, được tặng cho nhà gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng QSD đất được nhận QSD đất từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư , cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước giao đất; h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhân QSD đất thông quaviệc Nhà Nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSD đất thông qua việc Nhà Nước công nhận QSD đất đối với đất đangđược sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đượcnhận QSD đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dâncấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bản lãnh để

xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giảiquyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án củatòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản côngnhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với Pháp luật, văn bản chia tách QSD đấtphù hợp với Pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với Pháp luật được nhân QSD đất từ các

tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích

đã được xác định trong thời gian sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp Quy định tại khoản

3 và 4 điều 103 và 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đượcnhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương kháctrừ trường hợp Quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.

Người nhận chuyển nhượng QSD đất Quy định tại khoản này được cấpgiấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộkhẩu, nơi đăng ký kinh doanh.”

* Điều 100 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 quy định về điều kiện nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư,phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

“1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDđất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp khi có các điều kiện sau:

a) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt;

b) Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu

sử dụng đất theo những căn cứ Quy định tại Điều 30 của Nghị định này;

c) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụngđất theoQuy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và Quy định của Chính phủ vềthu tiền sử dụng đất

2 Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nôngnghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệptrước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết định xét duyệt

dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xácđịnh thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày Quyếtđịnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.”

* Điều 106 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về quyền và nghĩa

vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất như sau:

“1 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất phi nông nghiệp hợppháp từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân do được Nhà Nước giao đất có thutiền sử dụng đất hoặc từ hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận QSDđất được quy định như sau:

a) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất không cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền sử dụng đất, khôngphải chuyển sang thuê đất và có các quyền và nghĩa vụ Quy định tại Khoản 2

Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSD đất có nguồngốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD phảichuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại Khoản 1Điều111của Luật đất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sửdụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,huyện trực thuộc Trung ương Quy định và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tạikhoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trướckhi nhận chuyển nhượng đối với trường hợp đất trước khi nhận chuyển nhượngđược sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài đối với trườnghợp đất trước khi nhận chuyển nhượng được sử dụng ổn định lâu dài

2 Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp kèmtheo chuyển mục đích sử dụng đất theo Quy định của Pháp luật về đất đai trướcngày 01 tháng 7 năm 2004 được Quy định như sau:

a) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích

sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không phải nộp tiền

sử dụng đất, không phải chuyển sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quyđịnh tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

b) Trường hợp tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì tổ chức kinh tế phải chuyển

sang thuê đất và có các quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luậtđất đai; nếu tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấtthì phải nộp tiền sử dụng đất đối với loại đất đã chuyển mục đích sử dụng theogiá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương quy định và cócác quyền, nghĩa vụ Quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật đất đai;

c) Thời hạn sử dụng đất là thời hạn của dự án đã được cơ quan Nhà nước

+ Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bấtđộng sản

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chứccông chứng bao gồm:

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tàinguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

 Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định

vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thẩm quyền: cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửithông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thànhphố quy định

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua) Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ

quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên

chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên có thể

tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạcho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người muatối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian này không tính vàothời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước

2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam và một số nước trên thế giới

2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số nước trên Thế giới

Như chúng ta đã biết, thị trường đất đai hình thành và phát triển gắn với

sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa của con người Quá trình hình thành vàphát triển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đaihình thành trong lịch sử, tuy nhiên sự phát triển của nền kinh tế và chế độ chínhtrị có khác nhau ở các Quốc gia, vì vậy mà mức độ phát triển của thị trường đấtđai cũng như các quan hệ đất đai ở mỗi Quốc gia là khác nhau

Trên Thế giới tại các nước tư bản phát triển như Mỹ, các nước EU, Úc,…chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất

đã dạt tới đỉnh cao, đất đai là hàng hóa được giao dịch trên TTBĐS Ví dụ: Ở ÚcPháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS, không phân biệt trongviệc giao dịch BĐS đối với các hoạt động nông nghiệp, công nghiệp, thươngmại, đất ở Nhờ tính chất không tái tạo, có hạn của đất đã mang lại cho thịtrường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vậnhành nền kinh tế lũng đoạn và những quốc gia này cũng thường ban hành luậtthuế đối với thị trường đất đai

Tại các nước đang phát triển như Trung Quốc, một số nước Asean…những Quốc gia này có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, thu hút đầu tư nướcngoài, nhu cầu đất đai nhiều tất yếu sẽ diễn ra cơn sốt đất làm tăng giá tại cácvùng kinh tế phát triển và các khu công nghiệp, khu đô thị Tùy theo những ảnhhưởng cụ thể của các cơn sốt đất đối với nền kinh tế nước nhà mà Chính phủ sẽ

có tác động phù hợp vào thị trường đất đai nhằm giảm thiểu những ảnh hưởngcủa tác động đó [2]

Một cơn sốt nhà đất nổi bật ở các Quốc gia: Cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20cũng làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anhtrong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tạiTokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế diễn ra vào những năm 1992 –

1993 giá nhà đất giảm 40% làm cho các Ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đềnhà đất đến 53 ngàn tỷ yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà năm 1989 – 1990 đã làm cho khối lượng giaodịch ở Pari giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các vănphòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trườngnày nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúpngười mua giảm thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới [2]

Từ những cơn sốt đất ở các nước phát triển, những nước đang phát triển

đã có được những kinh nghiệm cho mình trong quá trình phát triển TTBĐS bằngviệc ban hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảmbớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai Tại một số nước để đảm bảo cho nông dân

có ruộng, Chính phủ đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế

về quyền chuyển nhượng đất đai

- Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các hộ gia đình nôngdân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 nhưng cho tới năm 1995 việc bán đấtvẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợppháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng mộtnăm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

- Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng nhữngmảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước

- Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đấtnông nghiệp chỉ đơn thuần hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó.

- Tại Philipin đầu năm 1973 giới hạn cho mỗi gia đình là 100 ha giữa năm

là 50 ha và cuối năm là 24 ha.Nhưng đến năm 1978 giới hạn là mỗi gia đìnhđược sở hữu 7 ha.[1]

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạnkhả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc, hiện nay chủ nghĩa tưbản không còn khả năng này, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnhcao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép thị trườngđất đai mở cửa

Các nước theo nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán hoặc cho thuêmột cách rộng rãi Việc chuyển nhượng đất đai và chế độ thuê ruộng đất tại đâyđược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất đai Bởi vì ruộngđất về tay chủ mới chắc chắn sinh lợi nhiều hơn chủ cũ, vì những lý do nào đó

mà chủ cũ không thể tiếp tục canh tác trên mảnh đất này, bắt buộc phải chuyểnnhượng hoặc cho thuê

Ở một số nước như: Balan, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tưnhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuêđất và mua bán ruộng đất đã giúp cho các nước này phát triển năng động hơn vàđược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Hiện nay thị trường đất đai đã vượt ra khỏi khuôn khổ của một Quốc gia

và trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước có dựtrữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là nước đi đầu trong lĩnh vực kinhdoanh BĐS ở nước ngoài Điều đó đã thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trườngđất đai trong xu thế hội nhập toàn cầu hiện nay của thế giới

Tóm lại thị trường đất đai là thị trường đặc biệt, sự hình thành và pháttriển ở mỗi Quốc gia là khác nhau Nó phụ thuộc vào những chính sách, Pháp

luật, định hướng phát triển của mỗi Quốc gia cũng như sự phát triển của nềnkinh tế, xã hội… của Quốc gia đó.

2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt nam

 Quá trình hình thành và phát triển

Trong luật đất đai 2013 nước ta Quy định: “ đất đai thuộc chế độ sở hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Do vậy thị trường bất động sản và thịtrường quyền sử dụng đất ở nước ta có khác so với một số Quốc gia trên thế giới

Thị trường BĐS ở nước ta chính thức được công nhận năm 1996, tuynhiên trên thực tế trước đó thì thị trường này vẫn tồn tại.Cùng với sự phát triểncủa nền kinh tế, xã hội mà ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ thị trường này có nhữngđặc điểm khác nhau Chúng ta có thể khái quát quá trình hình thành, phát triểnTTBĐS ở Việt Nam qua các thời kỳ như sau:

a Thời kỳ trước khi đổi mới năm 1986

Trước tháng 8 năm 1945, giai đoạn này đất nước ta chịu ách đô hộ củathực dân phong kiến, mọi mặt của nền kinh tế cũng như xã hội chịu ảnh hưởngnhiều từ sự cai trị của thực dân Toàn bộ đất đai tập trung chủ yếu vào tay Địachủ, Vua, Quan lại, Phong kiến, người dân không có đất, họ chỉ là người làmthuê mướn cho Địa chủ, Quan lại, do vậy nhu cầu trao đổi đất đai hầu nhưkhông xuất hiện, trường hợp người dân phải gán nợ cho bọn Địa chủ, thực dânPhong kiến Vì vậy, thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồntại

Sau cách mạng tháng 8 thành công, nhân dân ta giành được chính quyền

từ tay thực dân, kết thúc gần nghìn năm nước ta trong ách đô hộ của thực dânPhong kiến Ngày 01/01/1946 Nước ta tổ chức cuộc bầu cử đại biểu Quốc hộiđầu tiên lập nên nước Việt nam dân chủ Cộng hòa, dân ta được tự do, bước lênlàm chủ đất nước Thời kỳ này Quốc hội đã ban hành hiến pháp 1946 Quy địnhđất đai ở nước ta có 3 hình thức sở hữu bao gồm: sở hữu tý nhân, sở hữu tập thể,

sở hữu Nhà nýớc Ở Miền Bắc TTBÐS vẫn diễn ra những giao dịch thuê mýớn,

thế chấp, cầm cố BÐS hầu nhý ít xuất hiện do nhiều yếu tố tác ðộng Thời kỳsau nãm 1958 – 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc danh và kinh tếhợp tác xã, TTBĐS hoạt động với nhịp độ thấp yếu là mua bán đất ở và nhà ở.

Những năm 1975 – 1980 ở Miền Bắc thực hiện cải tạo nông nghiệp, cảitạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, đất đai được phân phối lại, các giaodịch trên thị trường diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tự thỏa thuận giá cảvới nhau, thị trường BĐS vẫn chưa hình thành

Hiến pháp năm 1980 ra đời Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó Nhà nước không ban hành hệ thốngcác Văn bản Pháp luật cho TTBĐS Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng kýquyền sử dụng đất cũng không được thực hiện bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệchuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến thập

kỷ 90 không được thừa nhận, nhưng trên thực tế chúng vẫn được diễn ra trênnhiều hình thức Như vậy, thị trường đất đai giai đoạn này là thị trường với cácgiao dịch ngầm, và các yếu tố Pháp luật cho thị trường đất đai vẫn chưa xác lập

b Thời kỳ 1986 đến nay

Năm 1986 thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước thựchiện đổi mới toàn bộ nền kinh tế, chuyển từ cơ chế quản lý kinh tế tập trungquan liêu bao cấp sang cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản

lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho pháttriển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển công nghiệp, thương mại thuộccác thành phần kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu đất đai trở nên cấp bách Giaiđoạn này được coi là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự thay đổi hình thành chínhsách Pháp luật về đất đai có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường đấtđai ở nước ta Luật đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùngvới chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng và Nhà nước, cùng với đó Luậtđất đai 1993 được Quốc hội khóa VII thông qua và đi vào cuộc sống Về chế độ

quản lý đất đai: Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân,người sử dụng đất có 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,thế chấp Do đó, đã thừa nhận về mặt pháp lý giá của quyền sử dụng đất Chế độquản lý nhà ở: Pháp lệnh nhà ở năm 1991, khi người sử dụng đất thực hiện cácquyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về nhà ở, chuyển nhà ở sang kinh doanh,khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, thị trường quyền sử dụngđất chưa hình thành, nhà ở được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sửdụng đất Những văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý cho thị trường BDDS ở nước

ta và thị trường này đã dần được hình thành và từng bước phát triển Ngoài raNhà nước xác định đất có giá trị và giá do Nhà nước quy định Lần đầu tiên giáđất được chính thức sử dụng: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất

Hiện tượng mua bán đất đai, mua bán BĐS xuất hiện và diễn ra khá sôiđộng tại các thị trường từ năm 1991 – 1993 Tuy nhiên thực chất quan hệ muabán, giao dịch ở giai đoạn này là hiện tượng mua bán đất đai ngầm vẫn chưađược chính thức công nhận Tình trạng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩmquyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoài thành, đô thị, các khu vựcven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các vụkhiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và gia tăng

Bộ luật dân sự năm 1995 đã Quy định về các điều kiện, nội dung hợpđồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thủtục hợp đồng mua bán… Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hìnhthành và phát triển các giao dịch BĐS

Tuy nhiên, cùng với sự phát triền của nền kinh tế Thế giới, thì nền kinh tếViệt Nam cũng ngày càng phát triển, các quan hệ xã hội ngày càng trở nên phứctạp hơn nhu cầu sử dụng và mua bán đất đai diễn ra nhiều hơn, thường xuyênhơn làm phát sinh thêm nhiều vấn đề mà Luật đất đai 1993 không đáp ứng đượcđời hỏi những quy định, chính sách mới Nhận thức sự cần thiết phải có những

điều chỉnh thay đổi cho Luật đất đai, do vậy Quốc hội đã ban hành Luật đất đai

bổ sung sửa đổi năm 1998 bổ sung thêm quyền sử dụng đất cho người dân baogồm: Quyền cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằngquyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung trường hợp các tổ chứctrong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê lạiquyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tiếp đóLuật đất đai sử đổi bổ sung năm 2001 bổ sung thêm và quy định về khung bảnggiá các loại đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường, quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xuất phát từ thực tiễn của nền kinh tế thị trường, nhu cầu đất đai gia tăng,hiện tượng giao dịch mua bán đất đai ngày càng nhiều Do vậy chính sách Phápluật liên quan đến đất đai cũng có sự thay đổi phù hợp với sự phát triển đó Luậtđất đai 2003, Luật dân sự 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà ở 2005, Luật dân

sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nhiều văn bản dưới luật khác đãlần lượt được Quốc hội ban hành nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc phát triểnTTBDDS ở nước ta Luật 2003 quy định người sử dụng đất có 8 quyền, Nhànước giao đất ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, được lựachọn hình thức giao đất không thu tiền và có thu tiền và được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Chính vì vậy TTBĐS giai đoạn này phát triển khámạnh mẽ.Các giao dịch diễn ra khá phổ biến ở những nơi có nền kinh tế pháttriển, khu tập trung đông dân cư, các đô thị thành phố lớn.Tuy nhiên, bên cạnhnhững giao dịch công khai hợp lệ thì còn có những giao dịch ngầm, người sửdụng đất tự thỏa thuận với nhau không qua đăng ký khai báo với cơ quan Nhànước Hiện tượng giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, điều này làm cho việc quản lýkiểm soát TTBĐS ở nước ta gặp nhiều khó khăn, số thu thuế ngân sách Nhànước bị thất thu nhiều Mới đây nhất Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009 đã cónhững Quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Tuy vậy thìTTBĐS nước ta thời kỳ này đã chính thức được công nhận và những hành lang

pháp lý cho hoạt động của thị trường đã hình thành, do đó TTBĐS nước ta từngbước có sự phát triển mạnh mẽ và đã góp phần quan trọng trong sự phát triểnnền kinh tế của đất nước.