Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

Luận văn, thạc sỹ, tiến sĩ, cao học, kinh tế, nông nghiệp

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s kinh t nụng nghip 1 bộ giáo dục và đào tạo trờng đạI học nông nghiệp hà nội nguyễn thị mỹ hạnh Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyờn ngnh: Qun lý ủt ủai Mó s : 60.62.16 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. Nguyn Thanh Tr Hà Nội - 2010 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Thị Mỹ Hạnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Hà Tĩnh, Trung tâm kỹ thuật ñịa chính và công nghệ thông tin tỉnh Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Mỹ Hạnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng v Danh mục hình vi Danh mục từ viết tắt vii PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ .1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Mục ñích và yêu cầu 2 1.2.1. Mục ñích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 3 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 3 2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam . 5 2.2. Tổng quan về giá ñất 12 2.2.1. Khái quát chung về giá ñất . 12 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 13 2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất . 17 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 22 2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 25 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 28 2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới . 28 2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam . 30 PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33 3.1. Nội dung nghiên cứu 33 3.2. Phương pháp nghiên cứu 33 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp iv 3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu . 33 3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu . 33 3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu . 34 3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu . 35 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .36 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển KTXH 36 4.1.1.Vị trí ñịa lý 36 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng . 36 4.1.3.Tình hình sử dụng ñất ñai 38 4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Tĩnh .41 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu. .42 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 42 4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh . 42 4.4. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng 47 4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm I . 53 4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 62 4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 69 4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm IV 76 4.5. ðánh giá chung .83 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 83 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất . 84 4.6. Giải pháp 86 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 5.1. KẾT LUẬN 88 5.2. KIẾN NGHỊ .89 Tài liệu tham khảo ……………………………………………………….89 Phụ lục …………………………………………………………………….91 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh . 37 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Hà Tĩnh - Năm 2009 39 Bảng 4.3: Khung giá ñất ở ñô thị 42 Bảng 4.4: Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Hà Tĩnh áp dụng cho khu vực nghiên cứu từ năm 2005 ñến năm 2009 44 Bảng 4.5. Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra . 50 Bảng 4.6. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm I 55 Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II . 64 Bảng 4.8. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III 71 Bảng 4.9. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm IV 78 Bảng 4.10. Mức chênh lệch giá trung bình giữa giá thị trường so với giá do UBND tỉnh Hà Tĩnh quy ñịnh từ năm 2005 ñến năm 2009 . 84 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 16 Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 17 Hình 4.3. Giá ñất thị trường trung bình khu vực chợ tỉnh 57 Hình 4.4. Giá ñất thị trường trung bình khu vực phường Bắc Hà 58 Hình 4.5. ðường Nguyễn Chí Thanh 60 Hình 4.6. ðường Xuân Diệu 61 Hình 4.7. Giá ñất thị trường trung bình khu vực 1, nhóm II 65 Hình 4.8. Giá ñất thị trường trung bình khu vực 2, nhóm II 65 Hình 4.9. ðường Nguyễn Du 66 Hình 4.10. Khu vực ñường bao phía tây (P.Trần Phú) 68 Hình 4.11. Giá ñất thị trường trung bình khu vực phường Văn Yên 73 Hình 4.12. ðường Lê Khôi 73 Hình 4.13. Giá ñất thị trường trung bình khu vực phường Thạch Linh 74 Hình 4.14. ðường Lê Hồng Phong 75 Hình 4.15. Giá ñất thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV 79 Hình 4.16. ðường ðồng Môn 80 Hình 4.17. Giá ñất thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV (X. Thạch Bình) 80 Hình 4.18. ðường ðặng Văn Bá 81 Hình 4.19. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV …77 Hình 4.20. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV……………78 Hình 4.21. ðường ðồng Môn (ñoạn qua xã Thạch Môn) . 80 Hình 4.22. Giá ñất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV (X. Thạch Bình)80 Hình 4.23. ðường ðặng Văn Bá 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp vii DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT - BðS : Bất ñộng sản - CNTB : Chủ nghĩa tư bản - CNXH : Chủ nghĩa xã hội - GPMB : Giải phóng mặt bằng - KDC : Khu dân cư - KTXH : Kinh tế xã hội - PTTH : Phổ thông trung học - QSDð : Quyền sử dụng ñất - SXKD : Sản xuất kinh doanh - THCS : Trung học cơ sở - UBND : Ủy ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp 1 PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất. Là nguồn nội lực cơ bản ñể xây dựng và phát triển nền kinh tế của một quốc gia. ðể phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai ñòi hỏi mỗi quốc gia phải có những cơ chế, chính sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BðS, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá, hay nói một cách khác giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai. Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Hà Tĩnh ñược thành lập theo Nghị ñịnh số 89/2007/Nð-CP ngày 28/5/2007 của Chính phủ trên cơ sở công nhận thị xã Hà Tĩnh ñạt tiêu chuẩn ñô thị loại III từ ñó ñến nay thành phố có tốc ñộ ñô thị hóa khá nhanh chóng, nhiều tuyến ñường ñược nâng cấp mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược hình thành, bệnh viện, trường học ñược xây dựng và mở rộng…; Tuy nhiên trong quá trình phát triển ñã nảy sinh nhiều bất cập ñặt ra trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai như: vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư; vướng mắc khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính;…. dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện kéo dài của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và gây khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp 2 phương mà một trong những nguyên nhân chủ yếu gây ra những khó khăn vướng mắc ñó là giá ñất. Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh” 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh; - Phân tích, ñánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lời của ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường; - ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.2.2. Yêu cầu - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ðất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Hà Tĩnh; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở. - Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. . .......... 1 bộ giáo dục và đào tạo trờng đạI học nông nghiệp hà nội nguyễn thị mỹ hạnh Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh luận. Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh 1.2. Mục ñích và yêu cầu 1.2.1. Mục ñích - Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất ở