Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới hệ thống pháp luật ựược quy ựịnh chặt ựến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực ựịnh giá BđS nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng, các nước phát triển và một số quốc gia ựang phát triển ựã ựạt ựược sự ổn ựịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ựịnh giá BđS từ Trung ương ựến ựịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng rõ ràng, có hiệu quả; tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc gia.
2.6.1.1. Công tác ựịnh giá ựất tại Thái Lan
Hệ thống tổ chức ựịnh giá của Nhà nước Thái Lan về BđS ựược tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan ựịnh giá). Cơ quan ựịnh giá ựược thành lập năm 1978, trực thuộc Cục ựất ựai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ựạo của ỘUỷ ban ựịnh giá Trung ươngỢ nhằm mục ựắch thu thuế và quản lý Nhà nước về ựất ựai. Cơ quan này chỉ ựịnh giá các tài sản thuộc ựối tượng ựiều chỉnh của luật BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS (ựối với ựất ựô thị ở một số thành phố lớn); ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ựịnh giá ựược thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là ỘblockỢ.
Giá trị ước tắnh của thửa ựất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phắ phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 29 Phương pháp ựịnh giá BđS tại Thái Lan:
- Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở giá ựã ựược bán trên thị trường của các BđS có nhiều ựặc ựiểm tương ựối giống so với BđS thuộc ựối tượng xem xét, ựể ước tắnh giá trị thực của BđS ựó.
- Phương pháp giá thành: áp dụng ựể ựịnh giá những BđS không có hoặc ắt xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,ẦDựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ựịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ựược ựo bằng chi phắ làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ựất thay thế cộng với chi phắ xây dựng hiện hành.
- Phương pháp thu nhập: dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BđS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất ựịnh ựối với BđS ựó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ựể tắnh giá trị của BđS. [2]
2.6.1.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Singapore
Tại Singapore, công tác ựịnh giá ựất ựược tiến hành tại Văn phòng ựăng ký ựất. Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý ựất ựai, thực hiện việc quản lý giao dịch ựối với việc bán ựất công cho các dự án ựầu tư và cho tư nhân và thực hiện việc cho thuê ựất công, ngăn chặn việc mua bán ựất của Nhà nước bất hợp pháp.
Khi ựưa ra các phương thức bán ựất, cho thuê ựất, Văn phòng ựịnh giá ựất lập ra các dự thảo các phương pháp bán ựất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử dụng ựất công ựể trình lên cấp Bộ. Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tắnh khả thi ựể ban hành các văn bản pháp luật về ựất ựai.
Việc thu hồi ựất do Nhà nước giao, trưng thu và mua ựất của tư nhân chỉ ựược thực hiện khi quỹ ựất ựó sẽ ựược sử dụng vào mục ựắch công cộng.
Công tác ựịnh giá ựất tại Singapore nhằm mục ựắch tắnh thuế và tắnh giá trị cho việc thuê ựất; ựánh giá tài chắnh cho các dự án tái phát triển và thực hiện việc quản lý BđS.[2]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 30
2.6.1.3. Công tác ựịnh giá ựất tại Úc
Hoạt ựộng ựịnh giá ở Úc rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan ựịnh giá ựất ở Úc ựược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ựất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ựịnh; chịu trách nhiệm thi hành những ựiều khoản của Luật đất ựai ựể ựưa ra những ựánh giá ựất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan ựịnh giá của Úc ựược chia làm 2 bộ phận: bộ phận ựịnh giá ựất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ựịnh giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: định giá ựể phục vụ việc ựịnh mức thu thuế và ựánh giá thuế với 3 thành phần công việc chắnh: định giá ựể phục vụ cho thống kê tổng thể; định giá tạm thời và định giá ựể phân xử ựơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ ựịnh giá bao gồm dịch vụ ựịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ựịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ựịnh giá khác[2].
2.6.1.4. Công tác ựịnh giá ựất tại Thụy điển
Tại Thụy điển, giá ựất thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ựược xác ựịnh trên cơ sở người mua mua ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ựịnh giá ựưa ra phải ựạt 75% giá thị trường. định giá phải chỉ ra ựược BđS có khả năng ựóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ựược BđS nào sẽ quyết ựịnh việc ựóng thuế. Giá trị xác ựịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng ựất ựã tuyên bố trong hợp ựồng cho thuê. Những BđS mà không có khả năng ựóng thuế thì không cần ựịnh giá. định giá BđS ựược tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong ựó có nguyên tắc so sánh [2].