Giá ựất chịu chi phối của rất nhiều nhân tố phức tạp, vì vậy khi ựịnh giá BđS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhân tố ảnh hưởng ựến giá ựất bao gồm các nhân tố chủ yếu sau:
Số lượng ựất ựai D1 S
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 18
2.2.3.1. Nhóm nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tắnh phổ biến, cộng ựồng ựến giá ựất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ựến mức giá cả ựất trong ựiều kiện KTXH thông thường, từ ựó trở thành cơ sở ựể quyết ựịnh giá cụ thể cho các loại ựất[2].
* Nhân tố hành chắnh
Nhân tố hành chắnh chỉ sự can thiệp của Nhà nước tác ựộng ựến giá ựất bằng các chắnh sách pháp luật và quy hoạch ựất ựai nhằm mục ựắch nâng cao hiệu quả sử dụng ựất tổng thể. Nhân tố hành chắnh ảnh hưởng tới giá ựất bao gồm các mặt:
- Chế ựộ về ựất: gồm chế ựộ sở hữu ựất và chế ựộ sử dụng ựất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả ựất.
- Chế ựộ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng trong BđS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá ựất.
- Quy hoạch ựô thị: Quy hoạch quyết ựịnh tới mục ựắch sử dụng ựất của các thửa ựất cụ thể. Cùng một mảnh ựất nhưng mục ựắch sử dụng khác nhau thì giá ựất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy ựịnh mục ựắch sử dụng ựất có ý nghĩa vô cùng to lớn ựối với sự duy trì tắnh hoàn chỉnh của phân khu chức năng ựô thị, tắnh tối ưu của hiệu ắch sử dụng tổng thể và tắnh hợp lý tối ựa trong việc kết hợp giữa hiệu ắch xã hội và hiệu ắch kinh tế trong sử dụng ựất.
- Chắnh sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt ựến giá ựất của BđS vì thuế tăng thì tắch lũy trong xã hội giảm, từ ựó giảm ựầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn ựầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu ựất giảm, nên giá cả ựất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tắch lũy tăng, giá cả ựất tăng lên.
- Ngoài ra các chắnh sách về giá ựất, những thay ựổi về hành chắnh cũng có những tác ựộng tới giá ựất.
* Nhân tố nhân khẩu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 19 thiết với mật ựộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ựình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về ựất tăng, gây tác ựộng tăng giá ựất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ựộ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá loại ựất này. Sự thay ựổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của ựô thị hoá khiến kết cấu gia ựình nhỏ ựi, lấy ựôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay ựổi này làm tăng nhu cầu ựối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [2].
* Nhân tố xã hội
Nhân tố xã hội ảnh hưởng ựến giá ựất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị: Tình trạng ổn ựịnh chắnh trị là tình trạng ổn ựịnh của cục diện chắnh trị trong nước, quyết ựịnh việc ựầu tư tài sản và ựất, mức ựộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ựúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà ựầu tư lớn sẽ kéo theo giá ựất tăng lên, và ngược lại. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng ựầu tư, mua bán, cư trú, do ựó kéo theo giá ựất tăng lên.
- đầu cơ nhà ựất: đầu cơ nhà ựất là hành vi người ựầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ựộng của giá cả nhà ựất ựể thu ựược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng ựột xuất tới giá ựất.
- Tiến trình ựô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc ựẩy quá trình ựô thị hóa. Mật ựộ nhân khẩu ựông ựúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi ựô thị hoá kéo theo mức ựộ và tốc ựộ tăng giá ựất ựều cao hơn ựất khu vực thông thường.
* Nhân tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ựất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chắnh trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ ựến kinh tế, chắnh trị xã hội trong nước và nguồn ựầu tư nước ngoài. Khi ựó, lượng cầu về ựất ựai cũng thay ựổi và gây tác ựộng tới giá ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 20
* Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác ựộng quan trọng ựối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ựến ựịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác ựộng chi phối giá ựất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chắnh tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ựó tổng nhu cầu về ựất tăng tác ựộng làm giá ựất tăng lên. Xu thế biến ựộng về nhu cầu ựất tương ựối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức ựộ dự trữ và ựầu tư : Mức ựộ dự trữ và mức ựộ ựầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ựầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tắch sự ảnh hưởng của mức ựộ dự trữ và ựầu tư ựối với giá ựất, có thể khái quát bằng sự phân tắch ảnh hưởng của mức ựộ dự trữ ựối với mức giá ựất. Mức ựộ dự trữ nhiều hay ắt, hành vi dự trữ của mỗi gia ựình và sự biến ựộng giá cả trong thị trường nhà ựất tác ựộng qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ựộ ựầu tư vì phần lớn số tiền ựầu tư trong thị trường BđS là các khoản vay hoặc ựem tài sản nhà ựất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ựầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà ựầu tư và nhân viên ựịnh giá cần nắm ựược tình hình vốn ựầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chắnh sách về cho vay làm nhà ở, ựặc biệt là tình hình về biến ựộng mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chắnh và tiền tệ, trình ựộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ựộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về ựất ựai và giá ựất.
2.2.3.2. Nhóm nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ ựiều kiện tự nhiên, ựiều kiện KTXH của nơi có ựất, những ựặc tắnh ựịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ựịnh ựến mức giá cả ựịa sản trong ựịa phương ựó [2].
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 21
- Vị trắ ảnh hưởng ựến giá ựất thông qua vị trắ kinh tế ựối với các khu
vực khác.
- điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ựất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, ựó là: ựường nước ngầm, ựiện lực, ựiện thoại, khắ ựốt, hơi nước sưởi ấm cho ựến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét ựến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ựảm, mức ựộ ựồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp ựến sức khoẻ và ựời sống của cộng ựồng. đặc biệt ựối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết ựịnh ựến giá ựất.
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá ựất qua tắnh chất sử dụng ựất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ựiều kiện hạn chế sử dụng ựất, chế ựộ quản lý giao thông... Mức ựộ ảnh hưởng ựến giá ựất khu vực có tương quan trực tiếp với tắnh chất của phân khu chức năng và tắnh chất sử dụng ựất chức năng khác nhau trong ựô thị.
2.2.3.3. Nhóm nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ ựặc trưng và ựiều kiện của bản thân thửa ựất, nên cũng gọi là nhân tố thửa ựất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ựến giá ựất tức là ảnh hưởng ựến giá cả của từng thửa ựất của mỗi loại [2].
- Diện tắch: Diện tắch loại ựất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ựều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ựến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ựến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Chiều sâu: Loại ựất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ựều khó sử dụng nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh ựất ựẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, Ầ ựều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ựắch ựể ở nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 22 - độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Hạn chế của quy hoạch ựô thị: Nhân tố quy hoạch ựô thị ựược xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tắch của loại ựất, chiều cao vật kiến trúc, mật ựộ xây dựng, loại hình sử dụng ựất...
- Vị trắ ựất: Thửa ựất nằm tại ựịa ựiểm nào cụ thể trong khu ựất, cách bao xa ựể ựến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa ựất nằm ựầu ựường hay góc phố ựều có ảnh hưởng rất lớn ựến giá ựất.
- Thời hạn sử dụng ựất: Nhân tố này quyết ựịnh thời gian ựược sử dụng và thu lợi từ thửa ựất ựó nên trực tiếp ảnh hưởng ựến giá ựất.
