- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm ựiều tra.
- Phương pháp phân tắch: phân tắch ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở ựô thị.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 36
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Vị trắ ựịa lý và tình hình phát triển KTXH
4.1.1.Vị trắ ựịa lý
Thành phố Hà Tĩnh nằm ở toạ ựộ 180024Ỗvĩ ựộ Bắc, 105056Ỗ kinh ựộ đông, cách thủ ựô Hà Nội 360 km và thành phố Vinh 50 km về phắa Bắc. Thành phố có 16 xã, phường với tổng diện tắch ựất tự nhiên 5.654,78 ha; phắa Bắc giáp huyện Thạch Hà và huyện Lộc Hà; phắa Nam giáp huyện Cẩm Xuyên; phắa đông và phắa Tây giáp huyện Thạch Hà.
Thành phố nằm trong vùng ựồng bằng ven biển miền Trung, ựịa hình tương ựối bằng phẳng. địa hình của các khu vực ựã xây dựng trong nội thị có cao ựộ từ +2,0 ựến +3,0 m, các khu ruộng trũng có cao ựộ nền từ +1,0 m ựến +2,3m và khu vực dọc theo sông Rào Cái có cao ựộ nền từ + 0,7 ựến + 1,1 m.
4.1.2. điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng
4.1.2.1. điều kiện kinh tế - xã hội
Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Hà Tĩnh với số dân ựông nhất tỉnh, có vị trắ ựịa lý thuận lợi, nằm trong vùng kinh tế trọng ựiểm Bắc trung bộ. đặc biệt thành phố có hệ thống giao thông ựối nội, ựối ngoại thuận tiện là những ựộng lực cơ bản thúc ựẩy phát triển KTXH của thành phố. Nền kinh tế của thành phố ựã và ựang chuyển dịch theo hướng tốc ựộ tăng trưởng cao, có nguồn lao ựộng dồi dào, tỷ lệ lao ựộng qua ựào tạo lớn nhất so với các ựịa phương khác trong tỉnh. Tài nguyên thiên nhiên ựa dạng và phong phú ựể phát triển ngành nông công nghiệp, tài nguyên ựất cho phép mở rộng quỹ ựất phát triển ựô thị, công nghiệp và phát triển ngành nông - lâm ngư nghiệp một cách ựồng bộ. Nhân dân có truyền thống cách mạng, hiếu học, năng ựộng, sáng tạo, lực lượng lao ựộng có trình ựộ, tay nghề cao - ựáp ứng ựược nhu cầu phát triển trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 37
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh
đơn vị: Triệu ựồng
Năm GTSX
chung Nông Nghiệp
Công Nghiệp và xây Dựng Thương Mại, Dịch Vụ 2005 888.097,0 142.540,0 502.417,0 243.140,0 2006 1.120.504,0 135.386,0 668.150,0 316.968,0 2007 1.361.579,0 119.257,0 888.940,0 353.382,0 2008 1.704.025,0 143.105,0 1.095.536,0 465.384,0 2009 2.023.614,0 163.101,0 1.264.344,0 596.169,0
(Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê thành phố Hà Tĩnh) 4.1.2.2. điều kiện cơ sở hạ tầng
* Giao thông: Thành phố có tuyến Quốc lộ 1A chạy qua, dài khoảng
9km, ựoạn qua nội thị dài 3,2 km mặt cắt ngang rộng 41 m. Chạy qua thành phố có các tuyến tỉnh lộ: Tỉnh lộ 3 thành phố Hà Tĩnh - Khe Giao dài 2 km (ựường ựạt tiêu chuẩn cấp III ựồng bằng, nền 12m, mặt 10m); Tỉnh lộ 9 thành phố Hà Tĩnh - Thạch Kim dài 5 km (với mặt cắt rộng 35 m, bề rộng lòng ựường 14 m); Tỉnh lộ 17 thành phố Hà Tĩnh - hồ Kẻ Gỗ dài 1,5 km (nền ựường 6,5 m, mặt 3,5 m); Tỉnh lộ 26 thành phố Hà Tĩnh - Thạch Hải dài 4,4 km (nền 5,5 m, mặt 3,5 m); Tỉnh lộ 27 (HL05) thành phố Hà Tĩnh - Thạch Văn dài 1,2 km (nền rộng 5 m, mặt láng nhựa rộng 3 m).
* Thuỷ lợi: hệ thống thoát nước thành phố ựang dùng chung ựể thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt, nước thoát ựược thu gom và thoát ra hào thành, mương, hồ và kênh thuỷ lợi rồi ựổ ra sông chắnh. Hệ thống hiện trạng chủ yếu bố trắ trên các ựường giao thông chắnh còn trong khu ở hầu như chưa có cống thu gom nước thải. Dẫn ựến việc ngập úng gây tình trạng ùn tắc giao thông và việc tiêu thoát nước chậm.
* Giáo dục ựào tạo: Hệ thống giáo dục của thành phố phát triển toàn diện.
Cơ sở vật chất của hệ thống các trường ựã ựược ựầu tư cơ bản kiên cố hoá theo hướng ựạt tiêu chuẩn Quốc gia. Trên ựịa bàn thành phố có 1 Trường đại
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 38 học Sư phạm, Trường cao ựẳng Văn hoá Nghệ thuật, Trường cao ựẳng y tế, Trường cao ựẳng dạy nghề kỹ thuật Việt đức, Trường chắnh trị Hà Tĩnh, Trường dạy nghề số 5, Trường trung cấp nghề, Trường cao ựẳng Kinh tế.
Toàn thành phố có 04 trường PTTH, Tiểu học và THCS có 27 trường, Mẫu giáo Mầm non có 18 trường. đến nay thành phố có 3/18 trường mầm non, 13/17 trường tiểu học, 2/10 trường THCS ựạt tiêu chuẩn Quốc gia.
* Y tế: Mạng lưới y tế trên ựịa bàn thành phố ựáp ứng ựủ nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân. Hiện trạng thành phố có: 01 Bệnh viện ựa khoa Tỉnh; 01 bệnh viện Lao và bệnh viện phổi ựang ựược ựầu tư xây dựng mới; 01 bệnh viện ựiều dưỡng và phục hồi chức năng; 01 bệnh viện y học cổ truyền ựang chuẩn bị xây dựng; 01 bệnh viện thành phố; 01 trung tâm Bảo vệ bà mẹ trẻ em; 01 trung tâm kế hoạch hóa gia ựình; 01 trung tâm y tế dự phòng và trạm sốt rét; 01 hội ựồng giám ựịnh y khoa. Ngoài ra trên ựịa bàn thành phố còn có khoảng 16 cơ sở khám chữa bệnh và 15 trạm y tế xã phường.
* Dân số, lao ựộng: Tổng dân số của thành phố là 89.228 người, trong
ựó dân số nội thị (10 phường) là 63.830 người, mật ựộ dân số nội thị là 2.563 người/km2. Số người trong ựộ tuổi lao ựộng là 39.067 người (chiếm 43,78% dân số toàn thành phố), tỷ lệ lao ựộng phi nông nghiệp chiếm 63,56%.
4.1.3.Tình hình sử dụng ựất ựai
Kết quả thống kê ựất ựai năm 2009 ựược thể hiện ở bảng 4.2. Theo ựó, tổng diện tắch tự nhiên toàn thành phố Hà Tĩnh là 5.654,78 ha bao gồm:
- Nhóm ựất nông nghiệp: 3.128,69 ha, chiếm 55,33% tổng diện tắch ựất tự nhiên. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nhóm ựất phi nông nghiệp có diện tắch: 2.139,23 ha, chiếm 37,83% tổng diện tắch ựất tự nhiên.
- Nhóm ựất chưa sử dụng: 386,86 ha, chiếm 6,84% tổng diện tắch ựất tự nhiên.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 39 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh - Năm 2009 STT Mục ựắch sử dụng ựất Mã Diện tắch (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tắch tự nhiên 5.654,78 100 1 đất nông nghiệp NNP 3.128,69 55,33
1.1 đất sản xuất nông nghiệp SXN 2.775,09 88,70
1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 2.253,88 81,22
1.1.2 đất trồng cây lâu năm CLN 521,21 18,78
1.2 đất lâm nghiệp LNP 65,11 2,08
1.3 đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 288,49 9,22
2 đất phi nông nghiệp PNN 2.139,23 37,83
2.1 đất ở OTC 480,87 22,47
2.1.1 đất ở tại nông thôn ONT 158,24 32,91
2.1.2 đất ở tại ựô thị ODT 322,63 67,09
2.2 đất chuyên dùng CDG 1.184,85 55,39
2.2.1 đất trụ sở CQ, công trình SN CTS 31,49 2,66
2.2.2 đất quốc phòng, an ninh CQA 20,63 1,74
2.2.3 đất SX, KD phi nông nghiệp CSK 36,82 3,11
2.2.4 đất có mục ựắch công cộng CCC 1.095,91 92,49
2.3 đất tôn giáo, tắn ngưỡng TTN 16,06 0,75
2.4 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa NTD 68,20 3,19
2.5 đất sông suối và MNCD SMN 389,10 18,19
2.6 đất phi nông nghiệp khác PNK 0,15 0,01
3 đất chưa sử dụng CSD 386,86 6,84
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 41
4.2. Công tác ựịnh giá ựất tại tỉnh Hà Tĩnh
Thực hiện Luật đất ựai năm 1993, Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ và Thông tư liên bộ số 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chắnh - Bộ Xây dựng - Tổng cục địa chắnh - Ban Vật giá của Chắnh phủ hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất, hướng dẫn phân loại ựường phố và loại vị trắ. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Hà Tĩnh tiến hành công tác ựịnh giá ựất với tất cả các loại ựất.
Ngày 06/4/1995, UBND tỉnh Hà Tĩnh ựã ban hành Quyết ựịnh số 392 Qđ/UB quy ựịnh tạm thời loại ựường phố và giá ựất ở trên ựịa bàn thị xã Hà Tĩnh và thị xã Hồng Lĩnh. Ngày 15/8/1996, UBND tỉnh ựã ban hành Quyết ựịnh số 1204 Qđ/UB-NL1 quy ựịnh loại ựường phố và giá ựất thay thế Quyết ựịnh số 392 Qđ/UB. đến ngày 23/12/2002, UBND tỉnh ban hành Quyết ựịnh số 2800 Qđ/UB-NL1 quy ựịnh giá ựất ở, ựất nông nghiệp, ựất lâm nghiệp các khu vực trong tỉnh thay thế Quyết ựịnh số 1204 Qđ/UB-NL1 nhìn chung Quyết ựịnh số 2800 Qđ/UB-NL1 ựược quy ựịnh có sự khác biệt lớn so với các quy ựịnh ựã ban hành trước ựây cụ thể: Bảng giá ựất của tỉnh Hà Tĩnh không xây dựng theo phân loại ựường phố, mà xây dựng giá chi tiết theo từng phân ựoạn của các tuyến ựường với các hệ số ựiều chỉnh giá phù hợp với từng vị trắ.
Sau khi Luật đất ựai 2003 có hiệu lực, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ, Thông tư số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 và Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chắnh, UBND tỉnh Hà Tĩnh ựã thực hiện công bố giá ựất vào ngày 01/01 hàng năm ựể làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng ựất. Theo ựó, các Quyết ựịnh quy ựịnh giá ựất qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 lần lượt là Quyết ựịnh số 2404 Qđ/UB-NL1 ngày 27/12/2004, Quyết ựịnh số 199/2004/Qđ-UB ngày 29/12/2004, Quyết ựịnh số
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 42 461/Qđ-UBND ngày 10/02/2006, Quyết ựịnh số 3099/Qđ-UBND ngày 27/12/2006, Quyết ựịnh số 3377/Qđ-UBND ngày 26/12/2007, Quyết ựịnh số 3737/Qđ-UBND ngày 25/12/2008 và Quyết ựịnh số 4155/Qđ-UBND ngày 23/12/2009.
4.3. Giá ựất ở quy ựịnh chung trên phạm vi cả nước và ựịa bàn nghiên cứu.
4.3.1. Giá ựất ở quy ựịnh chung trên phạm vi cả nước. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Căn cứ vào Luật đất ựai 2003, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả nước tiến hành xác ựịnh giá ựất sau một thời gian triển khai thực hiện ngày 27/07/2007 Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP theo ựó Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004.
Theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP của Chắnh phủ giá ựất ở ựô thị ựược thể hiện cụ thể ở bảng sau (Bảng 4.3)
Bảng 4.3: Khung giá ựất ở ựô thị
đơn vị tắnh: 1.000,0 ự/m2
Mức giá Loại ựô thị
Giá tối thiểu Giá tối ựa
đặc biệt 1.500,0 67.500,0 I 400,0 42.500,0 II 150,0 30.000,0 III 120,0 19.500,0 IV 50,0 13.350,0 V 30,0 6.700,0
Bảng 4.3 cho thấy giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh (ựô thị loại III) ựược Chắnh phủ quy ựịnh mức tối ựa là 19,5 triệu ựồng/m2 và tối thiểu là 120 nghìn ựồng/m2.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 43
4.3.2. Giá ựất ở quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh
Căn cứ vào tình hình thực tế của ựịa phương và hướng dẫn của Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007, tỉnh Hà Tĩnh không thực hiện việc phân loại ựường phố và phân loại vị trắ ựất trong từng tuyến ựường phố mà thực hiện việc xây dựng giá ựất ựến từng ựoạn của tuyến ựường cụ thể. Riêng những tuyến ựường chưa có tên tại các phường, xã trên ựịa bàn ựược quy ựịnh cùng một mức giá và áp dụng các hệ số ựiều chỉnh giá phù hợp với phân loại xóm và phân loại phường xã. Giá ựất trên ựịa bàn thành phố tuy chưa xây dựng ựến từng thửa ựất nhưng ựã quy ựịnh ựến từng cấp tuyến phố (bề rộng mặt ựường, nền ựường) và có quy ựịnh giá ựến những ựiểm giá không có ựường. Mức ựộ chi tiết của bảng giá ựất cũng tăng dẫn theo từng năm.
Năm 2005, 2006, 2007, 2008 và 2009 giá ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh ựược ban hành theo các Quyết ựịnh số 2404 Qđ/UB-NLl ngày 27/12/2004, Quyết ựịnh số 461/Qđ-UBND ngày 10/02/2006, Quyết ựịnh số 3099/Qđ-UBND ngày 27/12/2006, Quyết ựịnh số 3377/Qđ-UBND ngày 26/12/2007, Quyết ựịnh số 3737/Qđ-UBND ngày 25/12/2008 chi tiết cho từng tuyến ựường phố. Giá ựất UBND tỉnh Hà Tĩnh quy ựịnh cho ựịa bàn nghiên cứu trong các năm 2005, 2006, 2007, 2008 và 2009 ựược thể hiện tại bảng 4.4.
Qua bảng 4.4 ta có thể nhận thấy giá ựất do UBND tỉnh Hà Tĩnh quy ựịnh áp dụng trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh qua các năm nhìn chung không có biến ựộng lớn, giá quy ựịnh tương ựối ổn ựịnh có chiều hướng tăng nhẹ qua các năm ựiều tra. Ở các vị trắ khác nhau thì sự biến ựộng giá cũng khác nhau. Vắ dụ: tại tuyến ựường đặng Dung (ựoạn từ Nguyễn Công Trứ ựến Nguyễn Chắ Thanh) giá ựất quy ựịnh năm 2005 là 6.000.000,0 ựồng/m2. Năm 2006, 2007 và 2008 giá ựất quy ựịnh ổn ựịnh ở mức là 7.000.000,0 ựồng/m2. đến năm 2009 giá ựất quy ựịnh tăng lên mức 9.000.000,0 ựồng/m2.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 44
Bảng 4.4: Giá ựất ở quy ựịnh tại thành phố Hà Tĩnh áp dụng cho khu vực nghiên cứu từ năm 2005 ựến năm 2009
đơn vị tắnh: 1.000,0 ự/m2 đoạn ựường TT Tên ựường phố Từ đến Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Ghi chú
1 Nguyễn Chắ Thanh đường 26/3 Phan đình Phùng 6.000,0 7.500,0 8.000,0 8.000,0 9.000,0
Phan đình Giót Nguyễn Công Trứ 4.000,0 5.000,0 5.000,0 5.000,0 6.000,0
Nguyễn Công Trứ Nguyễn Chắ Thanh 6.000,0 7.000,0 7.000,0 7.000,0 9.000,0
Nguyễn Chắ Thanh Tây Tỉnh đội 3.500,0 4.000,0 4.000,0 5.000,0 5.500,0 2 đặng Dung
Tây Tỉnh đội Nguyễn Trung Thiên 2.500,0 2.500,0 2.500,0 3.500,0 4.000,0
đường 26/3 Ngô đức Kế 4.000,0 5.000,0 5.000,0 5.000,0 9.000,0 3 Hà Tôn Mục
Ngô đức Kế Phan đình Giót 1.600,0 4.000,0 4.000,0 4.000,0 5.500,0
4 Ngô đức Kế 5.000,0 5.000,0 5.000,0 5.000,0 9.000,0
5 đường nhựa, bê tông khu vực quanh chợ 2.000,0 2.000,0 2.000,0 2.000,0 2.500,0 Phan đình Phùng Hải Thượng Lãn Ông 2.200,0 2.200,0 2.200,0 2.200,0 3.000,0 6 Xuân Diệu
Hải Thượng Lãn Ông Nguyễn Du 2.500,0 1.500,0 2.500,0 2.500,0 3.500,0
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 45 đoạn ựường TT Tên ựường phố Từ đến Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Ghi chú
Nguyễn Công Trứ Nguyễn Trung Thiên 2.000,0 2.000,0 2.000,0 2.000,0 3.500,0
8 Lý Tự Trọng 3.500,0 3.500,0 3.500,0 3.500,0 4.500,0
Quốc lộ 1 A (HH Tập) Phan đình Phùng Phan đình Giót 4.000,0 4.500,0 4.500,0 4.500,0 5.000,0 9 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Quốc lộ 1 A (T Phú) Phan đình Phùng Nguyễn Du 5.500,0 6.000,0 6.000,0 6.000,0 6.500,0
10 Các ựường nhánh khu vực trung tâm phường Bắc Hà 1.000,0 1.000,0 1.000,0 1.500,0 1.800,0