- Trong năm năm qua cùng với sự biến ựộng chung của nền kinh tế: ựồng ựô la không ổn ựịnh, giá vàng liên tục tăng, Ầ ựã tác ựộng mạnh ựến giá các mặt hàng trong nước, trong ựó giá ựất không nằm ngoài quy luật. Giá ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh tăng nhanh ở tất cả các khu vực. Bên cạnh ựó, do ảnh hưởng của quá trình phát triển ựô thị tại các khu ựô thị mới, các vùng giáp với các khu ựô thị mới ựang ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng tốc ựộ tăng giá nhanh và biên ựộ gia tăng lớn hơn so với các khu vực khác trên ựịa bàn thành phố.
- Trong tất cả các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất thì yếu tố vị trắ có vai trò quyết ựịnh ựến sự khác nhau về giá ựất giữa các khu vực ựiều tra. Các khu vực nhóm I (gồm các tuyến ựường xung quang chợ thành phố Hà Tĩnh: Nguyễn Chắ Thanh, đặng Dung, Hà Tôn Mục, Ngô đức Kế, các tuyến ựường ngõ (ựường nhựa, bê tông) khu vực quanh chợ và các tuyến ựường: Xuân Diệu, Lý Tự Trọng, Hải Thượng Lãn Ông, Quốc lộ 1A, ựường nhựa bê tông khu vực phường Bắc Hà) là khu ựô thị cũ nằm khu vực trung tâm thành phố có mặt ựường rộng, cơ sở hạ tầng tốt và ựặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh buôn bán, có khả năng kết hợp giữa hai mục ựắch ở và SXKD cho nên có giá thị trường cao nhất trong các nhóm ựiều tra, thửa ựất có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 35,0 triệu ựồng/m2 (ựường Hà Tôn Mục, cuối năm 2009), và cao gấp 3,89 lần so với giá quy ựịnh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 85 Giá ựất thị trường tại các ựường phố ở khu vực trung tâm, khu ựô thị mới thuận lợi cho kinh doanh buôn bán và có cơ sở hạ tầng tốt (nhóm I, II) luôn cao hơn giá ựất tại khu vực xa trung tâm (nhóm III, IV). Giá ựất thị trường trung bình tại ựường Lý Tự Trọng là 17,766 triệu ựồng/m2 (năm 2009); tại ựường đặng Văn Bá là 3,45 triệu ựồng/m2 (ựoạn 1, năm 2009). Hệ số chênh lệch giữa hai tuyến ựường phố là 5,15 lần.
Trên cùng một tuyến phố nhưng có vị trắ khác nhau thì có giá trao ựổi trên thị trường khác nhau. Những thửa ựất tại ựoạn phố có hoạt ựộng kinh doanh sầm uất mang lại khả năng sinh lợi lớn do ựó giá ựất tại những vị trắ này luôn luôn cao. Giá ựất thị trường tại số nhà 97 ựường đặng Dung (gần với chợ tỉnh) giữa năm 2009 là 27,0 triệu ựồng/m2. Trong khi ựó giá ựất tại số nhà 137 ựường đặng Dung (nằm xa chợ tỉnh hơn số nhà 97) giá giao dịch thị trường giữa năm 2009 là 21,3 triệu ựồng/m2. Sự chênh lệch giữa 2 vị trắ trên cùng một tuyến phố là rất lớn.
Tại các vị trắ bám mặt ựường có khả năng kết hợp mục ựắch sử dụng ở và kinh doanh có giá cao hơn nhiều so với giá ựất trong ngõ. Giá ựất thị trường trung bình của ựường Xuân Diệu năm 2009 (19,15 triệu ựồng/m2) cao hơn giá ựất thị trường trung bình trong KDC phường Bắc Hà năm 2009 (6,4 triệu ựồng/m2) 3,0 lần.
- Diện tắch, chiều rộng, hình thể cũng ảnh hưởng ựến giá trị của thửa ựất. Những vị trắ có khả năng kinh doanh buôn bán có mặt tiền, diện tắch phù hợp thuận tiện cho việc buôn bán, giá ựất càng cao và ngược lại sẽ làm giảm giá trị của thửa ựất. Diện tắch những lô ựất lớn phù hợp ựể thiết kế xây dựng biệt thự thường có giá cao hơn những lô ựất có diện tắch nhỏ, không gian hẹp gây bất tiện cho sinh hoạt sẽ làm giảm giá trị của ựất.
- Giá ựất mặt tiền của các ựường phố chắnh biến ựộng mạnh phụ thuộc vào ựiều kiện kinh doanh trên từng ựoạn ựường, an ninh xã hội, vệ sinh môi trường, các nhân tố cá biệt của thửa ựất, tâm lý người mua. Giá ựất ở vị trắ trong ngõ chủ yếu phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng của khu vực, chiều rộng, diện tắch thửa ựất, hình dạng, bề rộng của ngõ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp ... 86 - Tắnh chất pháp lý của thửa ựất tác ựộng ựến giá ựất. Những thửa ựất có ựầy ựủ giấy tờ pháp lý hợp lệ có giá chuyển nhượng cao hơn những thửa ựất chưa có giấy tờ pháp lý. Tình hình an ninh của khu vực, mật ựộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu (trình ựộ dân trắ), môi trường xã hội ựều tác ựộng ựến giá ựất.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy ựịnh tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Hà Tĩnh mới chỉ quan tâm ựến yếu tố vị trắ và khả năng sinh lợi của các tuyến phố chắnh và các khu trung tâm ựể ựịnh giá ựất vì vậy giá do Nhà nước quy ựịnh chưa thực sự sát với giá thị trường. Do việc ựịnh giá thửa ựất ựược ựiều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Hà Tĩnh chưa quan tâm ựến các yếu tố cá biệt của thửa ựất và thực tế giá Nhà nước quy ựịnh luôn luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường.