Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC SƠ ĐỒ DANH MỤC BIỂU ĐỒ MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thiết của đề tài. 1 2. Mục đích, yêu cầu 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Yêu cầu 2 3. Cấu trúc 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1Tổng quan thị trường đất đai 3 1.2. Tổng quan về giá đất 8 1.2.1. Khái niệm chung về giá đất 8 1.2.2.Cơ sở khoa học xác định giá đất 9 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.3. Khái niệm định giá đất và cơ sở pháp lý của công tác định giá đất 16 1.3.1. Khái niệm định giá đất 16 1.3.2. Cơ sở pháp lý về công tác định giá đất 17 1.4.Nguyên tắc và phương pháp định giá đất 19 1.4.1 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 19 1.4.2 Các phương pháp định giá đất 21 1.5. Quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. 26 1.6. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 29 1.6.1 Công tác định giá đất trên Thế Giới 29 1.6.2 Công tác định giá đất ở Việt Nam 32 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1. Đối tượng nghiên cứu 36 2.2. Phạm vi nghiên cứu 36 2.3. Nội dung nghiên cứu 36 2.4. Phương pháp nghiên cứu 36 2.4.1Các phương pháp điều tra, thu thập số liệu 37 2.4.2Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37 2. 4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu. 38 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 38 2.4.5 Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu điều tra 38 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 3.1 Điều kiện tự nhiên, Kinh Tế và Xã Hội 39 3.1.1 Vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên 39 3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội, phát triển hạ tầng 42 3.2. Tình hình quản lí, sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 49 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 49 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 53 3.3 Công tác định giá đất tại địa bàn thành phố Hà Tĩnh. 55 3.4 Giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh. 56 3.5 Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại thành phố Hà Tĩnh 60 3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 69 3.6.1 Yếu tố tình trạng pháp lý của thửa đất 69 3.6.2 Yếu tố vị trí 70 3.6.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 70 3.6.4 Yếu tố diện tích 74 3.6.5 Yếu tố chiều rộng mặt tiền. 75 3.6.6 Yếu tố hướng đất 76 3.6.7 Yếu tố chiều sâu thửa đất 76 3.6.8 Yếu tố hình dáng thửa đất 76 3.7 Đánh giá chung 76 3.7.1 Công tác định giá đất 76 3.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 77 3.8 Giải pháp 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 1. Kết Luận 79 2. Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

LỜI CẢM ƠN Trong năm đào tạo học tập trường Đại Học Tài nguyên Môi Trường Hà Nội, nhiệt tình giảng dạy thầy, cô trường nói chung khoa Quản lí đất đai nói riêng, trang bị kiến thức chuyên môn lối sống, đạo đức tạo cho hành trang vững sống Xuất phát từ lòng kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, xin chân thành cám ơn ban giám hiệu trường Đại Học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản lí đất đai, Bộ môn quản lí đất đai toàn thể quý thầy, cô giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo- Th.S Thái Thị Lan AnhGiảng viên môn Quản lí đất đai- Khoa Quản lí đất đai- Trường ĐH Tài nguyên Môi Trường Hà Nội, tận tình hướng dẫn hoàn thành báo cáo thực tập Qua đây, cho xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo toàn thể anh chị Phòng Định Giá Đất Bồi Thường thuộc Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Tĩnh phòng ban chức khác Sở quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ trình thực tập nghiên cứu đề tài Một lần xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Sinh Viên Thực Tập Trần Thị Ngọc Hà MỤC LỤC b) Nước ngầm 42 3.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 52 DANH MỤC VIẾT TẮT NTB GQĐ GTTCN GTTTN GTTTB HSĐC HĐND MĐCL QSDĐ TNMT TTBĐS TTCN UBND Chủ nghĩa tư Giá quy định Giá thị trường cao Giá thi trường thấp Giá thị trường trung bình Hồ sơ địa Hội đồng nhân dân Mức độ chênh lệch Quyền sử dụng đất Tài nguyên môi trường Thị trường bất động sản Tiểu thủ công nghiệp Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG b) Nước ngầm 42 3.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 52 DANH MỤC SƠ ĐỒ b) Nước ngầm 42 3.2.1.13 Phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 52 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá đời sống người sản xuất Chính nước ta nước khác giới việc quản lí sử dụng đất quy định Hiến pháp pháp luật Điều 53, hiến pháp 2013 quy định: Đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống thống quản lí Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi,mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường- quản lí nhà nước Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lí sử dụng đất tiếp cận với kinh tế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Thành phố Hà Tĩnh trung tâm kinh tế, trị, văn hóa tỉnh Hà Tĩnh thành lập theo nghị định số 89/2007/ NĐ-CP ngày 28/5/2007 Phủ sở công nhận thị xã Hà Tĩnh đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, từ đến thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, nhiều tuyến đường nâng cấp mở rộng làm mới, khu công nghiệp, khu đô thị hình thành,bệnh viện , trường học xây dựng mở rộng… Tuy nhiên, trình phát triển nảy sinh nhiều bất cập đặt công tác quản lí Nhà nước đất đai dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện kéo dài nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai gây khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách pháp luật đất đai địa phương mà nguyên nhân chủ yếu gây khó khăn vướng mắc giá đất Xuất phát từ sở thực tế sở khoa học nêu trên, hướng dẫn cô giáo Th.s Thái Thị Lan Anh, giảng viên môn khoa Quản Lí Đất Đai, thực đề tài : “ Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” Mục đích, yêu cầu 2.1 Mục đích - Tìm hiểu văn cụ thể cấp quyền quy định giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh - Tìm hiểu giá đất UBND cấp Tỉnh quy định giá đất giao dịch thực tế thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh - Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác định giá đất thị trường 2.2 Yêu cầu - Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định giá đất phải cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế - Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực , phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đánh giá xác biến động giá đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2015 - Các giải pháp đưa phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội quy định pháp luật hành Cấu trúc Ngoài phần mở đầu kết luận, kiến nghị, báo cáo gồm phần - Chương : Tổng quan vấn đề nghiên cứu - Chương : Đối tượng, phạm vi, nội dung phương pháp nghiên cứu - Chương : Kết nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Hay nói cách khác thị trường nơi trao đổi hàng hóa sản xuất với quan hệ kinh tế người với người thông qua trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai thương phẩm hóa Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lí” [16] nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất a.Thị trường đất đai giới - Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hóa Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lí, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trò có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế- xã hội - Tại nước tư phát triển, chế độ tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn Các quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại hàng ngàn hecta, mà người chủ người sở hữu người thuê đất - Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước thường diễn sốt giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ có hình thức tác động cho phù hợp - Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, phủ nhiều nước thi hành sách hạn điền quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp Anbani coi thuộc sở hữu gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, đến năm 1995 việc bán đất coi bất hợp pháp Ở Rumani, số mảnh đất bị quy định không bán vòng 10 năm chí có mảnh không bán vĩnh viễn, số trường hợp Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất [13] - Tính độc quyền sở hữu đất giá đất TBCN bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện không khả trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất sử dụng nhiều cho thuê đất đai Thị trường nhà đất giới vượt khuân khổ quốc gia, thu hút đầu tư nhà tư nước Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước Qua thể rõ rệt tính quốc tế thị trường đất đai xu hội nhập [13] b Thị trường đất đai Việt Nam Ở Việt Nam đặc điểm lịch sử, KTXH đất nước vài thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành phát triển thị trường đất đai - loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt đưa trao đổi, mua bán Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam trải qua giai đoạn sau : • Giai đoạn trước năm 1945 : Giai đoạn người dân có nhu cầu trao đổi đất đai, trừ trường hợp gán nợ nông dân cho địa chủ, thực dân Khi giá đất quy đổi thành tiền [23] • Giai đoạn từ năm 1945 đến 1980 : Sau cách mạng Tháng Tám 1945, Chính phủ ban hành nhiều văn pháp luật quan trọng quy định đất đai Hiến pháp năm 1946 hiến pháp 1959 khẳng định có hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tâp thể, sở hữu cá nhân Trong sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với [23] • Giai đoạn từ 1980 đến 1992: Hiến pháp năm 1980 lần quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Từ năm 1986, xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988 quy định: “ Nghiêm cấm việc mua bán đất đai hình thức” Tuy nhiên, người dân tìm kiếm nhà ở, Luật quy định: “ Người thừa kế nhà người chưa có nhà Khi người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu nhà quyền sử dụng đất có nhà Như vậy, giai đoạn pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận phát triển thị trường BĐS đất đai Tuy nhiên giao dịch mua bán đất diễn ngầm núp bóng hình thức mua bán nhà chủ yếu mua bán trao tay, tự cam kết người mua người bán Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thức đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, quan hệ hàng hóa tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố lực lượng sản xuất, ban hàm yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi thực tế phát triển, Điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: “ Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ôn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” [23] Nhìn chung, xã Thạch Đồng xã có sở hạ tầng chưa hoàn toàn đồng bộ, người dân chưa trọng đến quyền sử dụng đất chưua coi BĐS kênh đầu tư nên nhu cầu tìm mua đất thị trường không cao 3.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường địa bàn thành phố Hà Tĩnh Tùy thuộc vào khu vực mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả buôn bán kinh doanh vị trí đất( đất có vị trí thuận lợi nằm mặt đường chính, gần chợ, trường học, trung tâm hành giá đất cao), Tiếp đến diện tích, độ rộng mặt tiền yếu tố hình thể, sở hạ tầng xung quanh ảnh hưởng đến giá trị lô đất Giá đất khu vực ngoại thành tác động yếu tố vị trí chịu ảnh hưởng tâm lý đầu tư người dân Tiếp đến chi phối yếu tố diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền đất yếu tố môi trường Đối với khu vực thuận nông khả kinh doanh buôn bán không cao, người mua chủ yếu để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng sau hình thể, diện tích, bề rộng mặt tiền Kết điều tra, khảo sát giá đất thị trường thành phố cho thấy: giá đất bị tác động nhiều nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch thị trường có chênh lệch lớn so với mức giá quy định Nhà nước Sự tác động nhân tố không giống quy mô mức độ, yếu tố lại tác động theo khía cạnh khác Trong phạm vi đề tài này, giớ hạn tìm hiểu ảnh hưởng nhân tố chi phối đến giá đất là: Tình trạng pháp lý đất, vị trí, diện tích, chiều rộng mặt tiền, hình dáng đất sở hạ tầng đất 3.6.1 Yếu tố tình trạng pháp lý đất Trong nhân tố hành yếu tố tình trạng pháp lí đất người dân quan tâm Trước người mua đất tiến hành giao dịch đất đai họ thường quan tâm đến giấy tờ lien quan tới quyền sử dụng đất có đảm bảo hay không, việc ảnh hưởng tói định người mua Thửa đất có tính pháp 71 lý rõ ràng thường có giá cao so với đất có đặc điểm tính chất pháp lý chưa rõ ràng 3.6.2 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí yếu tố có mức độ ảnh hưởng quan đến giá đất,tất người hỏi cho vị trí yếu tố quan chi phối đến giá đất Kết điều tra giá đất giao dịch thực tế thị trường vị trí địa bàn cho thấy, giá đất có xu tăng từ khu vực xã phường đến khu vực phường trung tâm thành phố Có thể thấy, phường trung tâm Bắc Hà, Hà Huy Tập phường nằm trung tâm hành Thành Phố, có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh buôn bán, có khả kết hợp nhà để kinh doanh nên có giá thị trường đặc biệt cao, cụ thể đất ông Lê Văn Vinh đường Phan Đình Phùng, thành phố Hà Tĩnh có giá giao dịch thị trường 55tr/m2 cao gấp 2,2 lần so với giá quy định Yếu tố vị trí yếu tố định tới giá đất đai Tùy vào vị trí mà giá đất khác nhau, với đất có vị trí trung tâm giá cao nhiều so với đất vị trí xa trung tâm thành phố Vị trí đất ảnh hưởng lớn tới giá đất Vị trí trục đường lớn có giá cao nhất, vị trí lại có giá giảm dần Tại đất ông Hoàng Văn Hùng (stt phiếu 38) phường Hà Huy Tập Nằm trục đường Nguyễn Xí: mặt tiền 6,8m có giá chuyển nhượng 23tr/m2 cao đất ( số 44) của ông Nguyễn Văn Thạch khu vực ngõ có giá chuyển nhượng 7tr/m2 Nguyên nhân chênh lệch đất mặt đường có lợi kinh doanh ngõ, giáp với đường giao thông chủ sử dụng xây dựng nhà để kinh doanh, buôn bán, cho thuê… Như vậy, yếu tố vị trí yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất khu cực thành phố Hà Tĩnh Tuy nhiên vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố gây biến động giá đất thị trường 3.6.3 Yếu tố sở hạ tầng Xét mối quan hệ tổng thể yếu tố sở hạ tầng có mối quan hệ chặt chẽ với yếu tố vị trí yếu tố quy hoạch, điều kiện sở hạ tầng bao gồm 72 hạ tầng xã hội hạ tầng kĩ thuật Cơ sở hạ tầng yếu tố quan trọng lưu tâm hang đầu người dân tiến hành giao dịch đất đai thành phố Hà Tĩnh Theo kết điều tra, nơi có điều kiện sở hạ tầng tốt hơn, mảnh đất gần trường học, khu vui chơi, chợ, tuyến đường có cấp hạng cao có giá cao giá đất khu vực khác Ở khu vực phát triển kinh tế, xã hội, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng đến phận vị trí đất tuyến đường đầu tư Ở khu vực phát triển, đầu tư lại hạn chế sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất liền mặt đường phố đầu tư 73 T T Số phiếu Tên đường Giao thông Cấp thoát nước Điện Cơ sở giáo dục Cơ sở y tế T TB K T TB K T TB K T TB K T TB K (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) 10 11 12 Phan Đình Phùng Xuân Diệu Đường nhựa, bê tông có đường ≥5m đến < 7m Đường nhựa, bê tông có đường ≥ 3m đến < 5m Hà Huy Tập Nguyễn Xí Đường nhựa, bê tông có đường ≥ 12m đến < 15m Đường nhựa, bê tông có đường ≥7m đến < 12m Ngô Quyền Mai Thúc Loan Đường nhựa, bê tông có đường ≥ 15m đến < 18m Đường cấp phối, đường đất có đường > 12m GTT GQĐ TB Triệu Triệu đồng/ đồng/ 100 100 - - 100 100 - - 100 100 - - 100 100 - - 100 100 - - 52.5 29 25 11 57 43 - 100 - - 100 - - 71 29 - 43 67 - 4.5 2.0 42 57 - 29 71 - 100 - - 100 - - 71 29 - 4.3 1.9 100 100 - - 100 100 - - 100 100 - - 60 100 40 - - 60 100 40 - - 30 24.5 15 100 - - 40 60 - 100 - - 100 - - 60 40 - 57 43 - - 57 43 100 - - 60 40 - 100 - - 6.5 2.5 5 100 - 60 40 100 - 40 60 100 100 - - 60 100 40 - - 60 100 40 - - 7.6 3.8 4.0 2.0 75 25 - - 50 50 100 - - 50 50 - 50 50 - 3.4 1.8 - - 100 - 33 76 100 - - - 33 67 - 33 67 1.6 0.8 (Nguồn: Tổng hợp điều tra qua mẫu phiếu điều tra) Bảng 3.4: Đánh giá chất lượng sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất thành phố Hà Tĩnh 74 * Về chất lượng giao thông: -Đại diện cho phường Bắc Hà tuyến đường Phan Đình Phùng với mặt đường rộng: 19m2 tuyến đường Xuân Diệu 18m2 Thông thoáng nâng cấp thường xuyên Chiếm 100% phiếu chất lượng tốt Do vậy, giá đất tuyến đường thường cao so với tuyến đường khác - Xã Thạch Đồng có tuyến đường Mai Thúc Loan có chất lượng giao thông kém, đường nhựa bị xuống cấp 60% phiếu nhận xét Trung bình 40% số phiếu Riêng tuyến đường đất xóm Thắng Lợi có 100% tổng số phiếu nhận xét kém, đường đất nên mùa hè xe cộ qua lại gây bụi bẩn, ảnh hưởng đến sinh hoạt người dân mùa mưa nước mưa khiến đường bị ngập úng, bẩn t (Đoạn đường giao thông tuyến đường chạy qua địa phận xóm Thắng Lợi, xã Thạch Đồng) * Về cấp thoát nước - Tại tuyến đường lớn Phan Đình Phùng, Xuân Diệu, Hà Huy Tập, Nguyễn Xí, Ngô Quyền tuyến đường lớn, cấp thoát nước có chất lượng tốt, hệ thống đường ống kiên cố, sinh hoạt người dân đảm bảo 75 - Trong đó, tuyến đường ngõ hẻm nhỏ xảy tượng ngập úng mùa mưa to, hệ thống thoát nước chưa tốt - Như tuyến đường đường đất > 12m Thạch Đồng có hệ thống thoát nước chưa đảm bảo, nước xả trực tiếp hồ, mương Tuyến đường có chất lượng cấp thoát nước tốt có giá đất quy định giá đất giao dịch thực tế thị trường cao khu vực có chất lượng Ví dụ truyến đường Phan Đình Phùng có giá đất quy định 25tr/m2, đó, tuyến đường >15 đến [...]... đai, giá đất chính là quyền sở hữu mảnh đất trong không gian và thời gian xác định Trên thực tế, trên nhiều quốc gia, luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà... của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó - Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, nói về vị trí củ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các. .. các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá - Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá Bước 3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần... đất, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lí Tuy nhiên, trước yêu cầu của nền 11 kinh tế mở của và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thông và có giá + Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố có ảnh hưởng tới giá đất bởi quyết định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất Ngoài ra trong quy hoạch đô thị, các. .. ban hành bảng giá đất 27 Quy trình điều chỉnh bảng giá đất: Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm điều tra Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường và đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh Thẩm định dự thảo bảng giá đất. .. thửa đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng Mức điều chỉnh về giá Giá đất của = thửa đất so sánh từng thửa đất so sánh ± do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất Bước 4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã... về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng [13] 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dựa vào... với các khu vực khác nhau của thành phố hoặc các loại đất - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm : Điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần… Điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa. .. dựng bảng giá đất như sau: 26 Chuẩn bị xây dựng bảng giá đất Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi và theo loại đô thị trên địa bàn hành chính cấp tỉnh Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm điều tra Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị... vi và mức độ ảnh hưởng mà phân chia thành 3 nhóm nhân tố chính : nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt 1.2.3.1 Nhân tố thông thường a Nhân tố hành chính: Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thông qua các văn bản luật, chính sách… Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô nhằm đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố sau ảnh hưởng