Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa

MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU …………………………………………………………………………...1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU3 1.1.Tổng quan thị trường đất đai3 1.1.1.Thị trường đất đai trên Thế giới3 1.1.2.Thị trường đất đai tại Việt Nam5 1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam5 1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua9 1.2.Tổng quan về giá đất10 1.2.1.Khái niệm về giá đất10 1.2.2.Cơ sở khoa học xác định giá đất11 1.2.2.1.Địa tô…….11 1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng13 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu13 1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất14 1.2.3.1. Nhân tố thông thường14 1.2.3.2. Nhân tố khu vực18 1.2.3.3. Nhân tố cá biệt19 1.3.Nguyên tắc và phương pháp định giá đất20 1.3.1.Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất20 1.3.1.1.Nguyên tắc thay thế20 1.3.1.2.Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất20 1.3.1.3.Nguyên tắc biến động21 1.3.1.4.Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận21 1.3.2.Các phương pháp định giá đất22 1.4.Căn cứ pháp lý của công tác định giá đất24 1.5.Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam26 1.5.1.Công tác định giá đất trên Thế giới26 1.5.1.1.Công tác định giá đất tại Úc26 1.5.1.2.Công tác định giá đất tại Thụy Điển26 1.5.1.3.Công tác định giá đất tại Trung Quốc27 1.5.1.4.Công tác định giá đất tại Thái Lan27 1.5.2.Công tác định giá đất tại Việt Nam28 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu30 2.2. Nội dung nghiên cứu30 2.3.Phương pháp nghiên cứu30 2.3.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu30 2.3.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu31 2.3.3.Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu điều tra31 2.3.4.Phương pháp chuyên gia31 2.3.5.Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp32 2.3.6Phương pháp minh họa bằng, bản đồ, biểu đồ, ảnh32 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU33 3.1. Điều kiện tự nhiên, phát triển kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa33 3.1.1.Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên33 3.1.1.1.Vị trí địa lý33 3.1.1.2.Điều kiện tự nhiên33 3.1.2.Điều kiện kinh tế, xã hội, phát triển hạ tầng34 3.1.2.1.Điều kiện kinh tế34 3.1.2.2.Điều kiện xã hội36 3.1.2.3.Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng37 3.1.3.Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn39 3.1.3.1.Thuận lợi............................................................................................................38 3.1.3.2.Khó khăn, hạn chế:39 3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai:40 3.2.Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thanh Hóa42 3.2.1.Giá đât ở quy định tại thành phố Thanh Hóa42 3.2.2.Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại thành phố Thanh Hóa52 3.2.2.1.Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực I53 3.2.2.2.Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực II60 3.2.2.3.Giá đất ở giao dịch trên thị trường tại khu vực III63 3.3.Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.67 3.4.Đánh giá chung75 3.4.1.Công tác xác định giá đất ở75 3.4.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đât ở76 3.5.Đề xuất hướng giải pháp76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ79 TÀI LIỆU THAM KHẢO83 PHỤ LỤC

MỤC LỤC Tùy thuộc vào khu vực mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả buôn bán kinh doanh yếu tố quan trọng vị trí đất (những đất có vị trí thuận lợi nằm mặt đường chính, gần chợ, trường học, trung tâm hành chính…thì giá đất cao) Tiếp đến diện tích, độ rộng mặt tiền yếu tố hình thể, sở hạ tầng xung quanh ảnh hưởng đến giá trị lô đất .67 Giá đất khu vực ngoại thành tác động yếu tố vị trí chịu ảnh hưởng lớn tâm lý đầu tư người dân Tiếp đến chi phối yếu tố diện tích, 67 hình dạng, bề rộng mặt tiền đất yếu tố môi trường Đối với khu vực thuận nông khả kinh doanh buôn bán không cao, người mua chủ yếu để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng sau hình thể, diện tích, bề rộng mặt tiền 67 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG Tùy thuộc vào khu vực mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả buôn bán kinh doanh yếu tố quan trọng vị trí đất (những đất có vị trí thuận lợi nằm mặt đường chính, gần chợ, trường học, trung tâm hành chính…thì giá đất cao) Tiếp đến diện tích, độ rộng mặt tiền yếu tố hình thể, sở hạ tầng xung quanh ảnh hưởng đến giá trị lô đất .67 Giá đất khu vực ngoại thành tác động yếu tố vị trí chịu ảnh hưởng lớn tâm lý đầu tư người dân Tiếp đến chi phối yếu tố diện tích, 67 hình dạng, bề rộng mặt tiền đất yếu tố môi trường Đối với khu vực thuận nông khả kinh doanh buôn bán không cao, người mua chủ yếu để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng sau hình thể, diện tích, bề rộng mặt tiền 67 Bảng 3.9 :Mức độ chênh lệch vị trí thứa đất khu vực thành phố Thanh Hóa năm 2014 .72 DANH MỤC HÌNH Tùy thuộc vào khu vực mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả buôn bán kinh doanh yếu tố quan trọng vị trí đất (những đất có vị trí thuận lợi nằm mặt đường chính, gần chợ, trường học, trung tâm hành chính…thì giá đất cao) Tiếp đến diện tích, độ rộng mặt tiền yếu tố hình thể, sở hạ tầng xung quanh ảnh hưởng đến giá trị lô đất .67 Giá đất khu vực ngoại thành tác động yếu tố vị trí chịu ảnh hưởng lớn tâm lý đầu tư người dân Tiếp đến chi phối yếu tố diện tích, 67 hình dạng, bề rộng mặt tiền đất yếu tố môi trường Đối với khu vực thuận nông khả kinh doanh buôn bán không cao, người mua chủ yếu để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng sau hình thể, diện tích, bề rộng mặt tiền 67 Hình 3.11: Đường Trục thôn Sơn xã Đông Lĩnh………………………………… 64 Hình 3.12: So sánh trung bình giá đất quy định giá đất giao dịch thị trường số tuyến đường khu vực II………………………………… .66 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BTC BQ CNTB Bất động sản Bộ Tài Chính Bình quân Chủ nghĩa tư CP CNH-HĐH HSĐC MBQH NĐ QĐ QL QSDĐ TT XHCN UBND Chính phủ Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa Hồ sơ địa Mặt quy hoạch Nghị định Quyết định Quốc lộ Quyền sử dụng đất Thông tư Xã hội chủ nghĩa Ủy Ban Nhân Dân LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan nội dung Đồ án tốt nghiệp: “ Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa” hoàn toàn em tự tìm hiểu, tham khảo nghiên cứu tài liệu thu thập Phòng Tài Nguyên Môi Trường Thành phố Thanh Hóa, số liệu kết thu Đồ án hoàn toàn trung thực,không chép học vị Mọi kết thu thập có ghi rõ nguồn gốc tài liệu tham khảo Hà Nội, tháng năm 2015 Tác giả Lê Diệu Linh LỜI CẢM ƠN Trong năm đào tạo trường Đại Học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, bảo giảng dạy nhiệt tình thầy, cô trường nói chung khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng, em trang bị nhiều kiến thức chuyên môn tu dưỡng rèn luyện đao đức, tiếp thêm cho em hành trang vững sống sau Xuất phát từ lòng kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai toàn thể quý thầy, cô giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập trường Để hoàn thành Đồ án tốt nghiệp này, cố gắng nỗ lực thân, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo – Th.S Thái Thị Lan Anh – Giảng viên Khoa Quản Lý Đất Đai – Người dành thời gian trực tiếp hướng dẫn, bảo nhiệt tình em suốt thời gian thực tập thực đồ án tốt nghiệp Qua đây, cho em gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban lãnh đạo toàn thể anh, chị phòng Tài nguyên Môi trường số phòng ban chức khác Thành phố Thanh Hóa quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập nghiên cứu đề tài Do điều kiện thời gian nhận thức trình độ chuyên môn hạn chế nên em không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận bảo, đóng góp ý kiến quý thầy, cô bạn bè để Đồ án tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội ,tháng năm 2015 Sinh viên thực Lê Diệu Linh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô thiên nhiên ban tặng cho loài người, gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xưa quốc gia, dân tộc Dưới thời đại, chế độ xã hội nào, đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu máy nhà nước, nhằm nắm tình hình quản lý chặt chẽ vốn đất; hướng việc sử dụng đất đai vào mục đích phục vụ quyền lợi giai cấp thống trị Mỗi quốc gia, địa phương có quỹ đất đai định giới hạn diện tích, ranh giới, vị trí…Cùng với thời gian, giá trị sử dụng tài nguyên đất có biến đổi theo chiều hướng tốt xấu phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử dụng người Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa - đại hóa đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp hữu hiệu thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Thành phố Thanh Hóa trung tâm trị, kinh tế, văn hóa xã hội khoa học kỹ thuật tỉnh Thanh Hóa Trong giai đoạn nay, Thành phố đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng chương trình hành động để trở thành đô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ công nhận đô thị loại I vào tháng 11/2014 Là đầu mối giao thương Bắc Bộ Trung Bộ Những năm vừa qua, theo xu hướng phát triển nước , thành phố Thanh Hóa có nhiều bước tiến mới, phát triển đồng lĩnh vực, thu hút nhiều nguồn đầu tư nước thúc đẩy kinh tế phát triển Trên địa bàn thành phố tốc độ đô thị hóa diễn mạnh mẽ, dự án đầu tư triển khai xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, công trình công cộng lợi ích quốc gia không ngừng tăng lên, thị trường BĐS hoạt động sôi Tuy nhiên, với vấn đề công tác quản lý Nhà nước đất đai trở nên khó khăn nhiều bất cập, việc xác định giá đất chưa phù hợp với giá phổ biến thị trường nguyên nhân gây khó khăn công tác quản lý sử dụng đất đai Xuất phát từ thực tế trên, phân công Khoa Quản lý đất đaiTrường Đại học Tài nguyên môi trường Hà Nội,dưới hướng dẫn trực tiếp cô giáo Th.S Thái Thị Lan Anh tiến hành thực đồ án :“ Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa tỉnh Thanh Hóa” Mục đích yêu cầu 2.1 Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Thanh Hóa,tỉnh Thanh Hóa - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn - Đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 2.2 Yêu cầu - Giá đất điều tra phải đảm bảo xác - Đánh giá xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố - Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi Hay nói cách khác thị trường nơi trao đổi hàng hóa sản xuất với quan hệ kinh tế người với người thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai thương phẩm hoá Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý ” nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Thị trường đất đai Thế giới Thị trường đất đai thị trường đặc biệt, hình thành phát triển thị trường gắn liền với hình thành phát triển sản xuất hàng hoá Đất đai mua bán thị trường, giá đất biến động theo giá trị miếng đất tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển chịu tác động nhiều nhân tố, thị trường đất đai không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý, cấu thị trường, biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trò có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội Tại nước tư phát triển, chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo đất mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn Các quốc gia thường áp dụng luật thuế việc mua bán đất không áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại hình thành trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ người sở hữu người thuê đất Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước thường diễn sốt giá đất vùng kinh tế phát triển khu đô thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến kinh tế thu hút đầu tư nước Chính phủ có hình thức tác động cho phù hợp Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước thi hành sách hạn điền qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp Anbani coi thuộc sở hữu gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, đến năm 1995 việc bán đất coi bất hợp pháp Ở Rumani, số mảnh đất bị qui định không bán vòng 10 năm chí có mảnh không bán vĩnh viễn, số trường hợp Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, gia đình sở hữu đất trồng trọt không 13,5 đất canh tác cộng với 1,35 đất ở, vượt hạn mức phải Nhà nước cho phép.[14] Tính độc quyền sở hữu đất giá đất CNTB bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện không khả trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất áp dụng nhiều cho thuê đất đai Thị trường nhà đất giới vượt khuôn khổ quốc gia, thu hút đầu tư nhà tư nước Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước Qua thể rõ rệt tính quốc tế thị trường đất đai xu hội nhập nay.[14] * Về sở giáo dục: Theo khảo sát cho thấy tâm lý người dân có nhu cầu giao dịch đất có điều kiện sở giáo dục tốt Những khu vực trung tâm thành phố tiêu chất lượng giáo dục chất lượng tốt, khu vực ngoại thành đường trục thôn thôn Sơn tuyến đường nằm cách xa trường học nên tiêu sở giáo dục * Về sở y tế: Nhu cầu sức khỏe vấn đề mà người dân quan tâm, đường Lê Hoàn, Lê Đình Chinh hay Chu Văn An, tiêu sở y tế đánh giá mức tốt gần bệnh viện, trạm y tế Trong tuyến đường Nguyễn Tĩnh với 12/16 phiếu đánh giá mức trung bình chiếm 75% tổng số phiếu, tuyến đường trục thôn đánh giá mức trung bình Như vậy, khu vực trung tâm thành phố khu vực I quan tâm đầu tư sở hạ tầng, giao thông, cấp thoát nước, điện tốt lượng giao dịch diễn nhiều giá giao dịch cao nhiều so với nơi có giao thông, điện, cấp thoát nước khu vực II, III Những khu vực gần bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí giá giao dịch cao nơi có điều kiện hơn, xa khu trung tâm, sở y tế giáo dục - Yếu tố hướng đất: Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hơp với tuổi gia chủ thứ hai thuận lợi cho sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chung có giá coa mảnh đất có điều kiện có hướng Bắc Đông Bắc ( hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực) - Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí yếu tố có mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất, hầu hết cho vị trí yếu tố quan trọng chi phối đến giá đất Kết điều tra giá đất giao dịch thực tế thị trường vị trí địa bàn cho thấy, giá đất có khác biệt rõ rệt vị trí 1,2,3,4 ; giá đất có xu tăng dần từ khu vực xã đến khu vực trung tâm thị trấn 71 Bảng 3.9: Mức độ chênh lệch vị trí thứa đất khu vực thành phố Thanh Hóa năm 2014 Đơn vị : Lần Khu vực Tên đường I Lê Hoàn Chu Văn An Lê Đình Chinh MBQH 89 Nguyễn Tĩnh Sơn Vạn Trục thôn Sơn Trục thôn II III Giá quy định VT1/VT2 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 VT1/VT3 1.67 1.67 1.67 1.67 - Giá thị trường VT1/VT4 2.5 2.5 - VT1/VT2 1.26 1.14 1.30 1.21 1.27 1.41 1.4 1.75 VT1/VT3 1.88 1.55 1.62 1.99 - VT1/VT4 2.25 2.47 - ( Nguồn : Bảng giá đất năm 2014 số liệu điều tra Phụ lục I) Qua khảo sát ( chi tiết Phụ lục 1) đất có vị trí giáp mặt đường thường vị trí có giá cao đất năm ngõ ( vị trí 2,3,4) Ở bảng 3.9 thể chênh lệch giá vị trí khu vực thành phố, ví dụ : - Tại tuyến đường Lê Đình Chinh : mức chênh lệch giá thị trường vị trí vị trí 1.30 lần, vị trí vị trí 1.88 lần - Tại tuyến đường phố Sơn Vạn : mức chênh lệch giá thị trường vị trí vị trí 1.41 lần, vị trí vị trí 1,99 lần, vị trí vị trí 2.47 lần Những đất nằm vị trí trung tâm thành phố có giá thị trường khác so với đất nằm ngoại thành So sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường Lê Hoàn( thuộc trung tâm thành phố ) với giá đất trung bình thị trường tuyến đường trục thôn ( thuộc khu vực ngoại thành),mức chênh lệch giá 15,39 lần 72 Bên cạnh đó, thứa đất có khoảng cách đến trục giao thông gần giá giao dịch thị trường lại cao so với đât nằm xa trục giao thông Như vậy, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng quan trọng định đến giá đất thành phố Thanh Hóa - Yếu tố chiều rộng mặt tiền Thửa đât có chiêu rộng mặt tiền lại đáp ứng nhu cầu sử dụng với nhiều mục đích khác : làm nhà ở, kinh doanh, văn phòng, Qua điều tra thấy, giao dịch thường diễn mặt tiền từ 5- m khu vực trung tâm thành phố từ 6-7 m2 khu vực khu dân cư khu vực ven thành phố Trong tổng số phiếu điều tra có 44 phiếu đất có chiều rộng mặt tiền từ 5-6m, chiếm 50%, chiều rộng mặt tiền từ 6-7m có 31 phiếu,chiếm 35.2%, mặt tiền rộng 7m 10 phiếu chiếm 11.4%, 3,4 % tổng số phiếu đất có chiều rộng mặt tiền 5m Ví dụ kết điều tra Phụ lục : truyến đường MBQH89, đất có diện tích 70m 2, có kích thước 6.2m x 11.29m 5.8m x 12.07m, đất có chiều rộng mặt tiền 6.2m có giá chuyển nhượng 12 triệu đồng/m2, cao triệu đồng/m2 so với đất có diện tích vị trí tương tự Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tương quan tới giá đất Những đất có chiều rộng mặt tiền rộng ưu tiển, lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn diện tích tương đương Theo tâm lý người dân mức giá đưa cao hay thấp phụ thuộc vào chiều rộng mặt tiền - Yếu tố diện tích Yếu tố diện tích đất yếu tố chi phối đến giá đất, Qua điều tra, mảnh đất có diện tích khoảng từ 60 đến 120 m chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch đất có diện tích khoảng nhiều diện tích khác mức giá bình quân tính m2 cao Trong 88 phiếu điều tra Phụ lục cho thấy : 73 - Số phiếu điều tra giao dịch có diện tích từ 60-80m chiếm 43 phiếu, chiếm gần 49% tổng số phiếu - Những đất có diện tích từ 80-100m có 30 phiếu, chiếm 34 % - Những đất có diện tích 100-120m 13 phiếu, chiếm 15%, phiếu điều tra có diện tích 50m Những mảnh đất có diện tích lớn số tiền phải trả cho mảnh đất lớn nên có giao dịch mức giá bình quân tính m thấp hơn, mảnh có diện tích bé không thuận lợi cho sử dụng nên người mua giá thấp - Yếu tố hình dáng đất Yếu tố hình dáng đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cần ý trình giao dịch, mảnh đất có hình thể vuông vắn nở hậu có số lượng giao dịch nhiều mức giá cao so với đất có chung điều kiện khác hình thể xấu Tuy nhiên, mẫu điều tra có hình dáng đẹp vị trí không thuận lợi giá đất không cao Chiếm đa số tổng số phiếu điều tra thu giao dịch chủ yếu diễn thứa đất có hình thể hình đa giác hình chữ nhật, Thửa đất hình thang hình chữ L Qua khảo sát Phụ lục hình dáng đất chủ yếu hình chữ nhật, vuông vắn có lượng giao dịch nhiều giá cao đất hình dáng khác, điều phần tâm lý người dân, hạn chế giao dịch đất có hình thể hình tam giác,hình bình hành, …đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất 3.4 Đánh giá chung: 3.4.1 Công tác xác định giá đất Công tác định giá đất UBND thành phố Thanh Hóa thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành Nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt tuyến đường thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, công trình công cộng,… 74 có giá cao tuyến đường khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt nhân dân - Giá đất tuyến phố vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cao vị trí thuận lợi - Tuy nhiên định giá hàng loạt đất giá quy định thành phố ban hành không quan tâm đến yếu tố cá biệt đất như: diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền - Nhìn chung giá đất nhà nước quy định địa bàn thành phố Thanh Hóa thấp so với giá thực tế thị trường 3.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đât Tùy thuộc vào khu vực mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có vai trò khác nhau, tuyến đường có khả buôn bán kinh doanh yếu tố quan trọng vị trí đất (những đất có vị trí thuận lợi nằm mặt đường chính, gần chợ, trường học, trung tâm hành chính…thì giá đất cao) Tiếp đến diện tích, độ rộng mặt tiền yếu tố hình thể, sở hạ tầng xung quanh ảnh hưởng đến giá trị lô đất Giá đất khu vực ven đô tác động yếu tố vị trí chịu ảnh hưởng lớn yếu tố quy hoạch tâm lý đầu tư người dân Tiếp đến chi phối yếu tố diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền đất yếu tố môi trường Đối với khu vực thuận nông khả kinh doanh buôn bán không cao, người mua chủ yếu để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng sau hình thể, diện tích, bề rộng mặt tiền 3.5 Đề xuất hướng giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thanh Hóa thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực phù hợp với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 4075 50%, chí cá biệt có nơi 30-40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho phù hợp với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao 76 - Thường xuyên tuyên truyền, vận động giải thích đầy đủ mục đích ý nghĩa việc định giá Bên cạnh đó, cần công khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm, tham khảo ý kiến nhân dân để từ đảm bảo tính dân chủ, minh bạch - Giải pháp chống đầu đất đai + Giải pháp chống đầu đất thông qua quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng sở hạ tầng công cộng + Giải pháp chống đầu thông qua công cụ thuế: Để hạn chế đầu đất đai, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất không đưa vào khai thác sử dụng mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách - Cơ quan quản lý định giá đất Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách định giá đất, có tính độc lập chuyên môn, chịu quản lý quan Tài nguyên Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện (yêu cầu số lượng định giá viên giá đất…) - Thường xuyên tổ chức tập huấn triển khai văn pháp quy nhà nước, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá đất 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trong trình nghiên cứu đề tài, vấn đề đặt mục đích đề tài bước làm sáng tỏ Thành phố Thanh Hóa phát triển với tốc độ nhanh Cùng với xu hướng phát triển chung toàn tỉnh, trình đô thị hóa diễn địa bàn thành phố mạnh mẽ Vào tháng 11 năm 2014 thành phố vừa công nhận đô thị loại Hiện có nhiều khu công nghiệp xây dựng phát triển, giàu nguồn nhân lực, thành phố có nhiều tiềm phát triển nhiều mặt kinh tế xã hội Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, rút số kết luận sau:: Thành phố Thanh Hoá có vị trí thuận lợi, cửa ngõ nối liền Bắc với Trung Nam bộ; trung tâm kinh tế, trị, khoa học, kỹ thuật, văn hoá tỉnh, thành phố Thanh Hoá có nhiều thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội Công tác định giá đất đai địa bàn thành phố bám sát quy định Chính phủ, văn Thông tư hướng dẫn Bộ ngành liên quan Tại thành phố Thanh Hóa, thị trường giao dịch đất đai diễn sôi động giá biến động theo khu vực Công tác định giá đất ngày tiến bộ, xây dựng bảng giá đất cập nhật giá đất quy định Nhà nước để phù hợp với giá giao dịch thực tế thị trường Giá đất quy định thị trường có xu hướng tăng dần qua năm từ 2010 đến năm 2014 Vào năm 2014, mức giá đất quy định cao tuyến đường Lê Hoàn( phường Trường Thi) 34.000.000 đồng/m thấp trục đường thôn 7( xã Quảng Phú) 640.000 đồng/m2 Giá đất thị trường thành phố Thanh Hóa luôn cao giá đất Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch dao động từ 1.39 đến 3.84 Mức chênh lệch cao khu vực ven, thấp trung tâm thành phố Giá đất thị trường cao giảm dần khu vực từ trung tâm thành phố đến xã ngoại thành 78 Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn huyện, có yếu tố như: Tình trạng pháp lý đất, vị trí, diện tích, chiều rộng mặt tiền, hình dáng đất, sở hạ tầng: Tại khu vực trung tâm thành phố, gần trục giao thông giá giao dịch cao khu vực lại, điều kiện không thuận lợi Yếu tố diện tích yếu tố hình dáng đất có mối tương quan với giá đất chi phối phần tới giá đất địa bàn Yếu tố chiều rộng mặt tiền có chi phối đến giá đất, đất có chiều rộng mặt tiền lớn, thuận lợi cho sinh hoạt sản xuất kinh doanh ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương Yếu tố sở hạ tầng bên đất ảnh hưởng tới giá đất, nơi có đầu tư hạ tầng, giao thông điện nước tốt giá giao dịch cao nơi Hiện nay, theo quy định Luật Đất đai ban hành năm 2013, giá đất áp dụng cho nhiều lĩnh vực nghĩa vụ tài Mặc dù UBND tỉnh có áp dụng hệ số điều chỉnh mức giá thu số lĩnh vực tài có liên quan đến đất đai, song thực tế nhiều lĩnh vực chưa phù hợp với chất nghĩa vụ tài hình thức thu, gây nhiều tồn nhiều khúc mắc công tác quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước lợi ích cho người sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể sau: - Đối với Chính phủ: Nghiên cứu cho phép UBND tỉnh xây dựng vàáp dụng hệ số điều chỉnh việc áp dụng giá vào nhiều lĩnh vực có liên quan đến đất đai + Đầu tư ngân sách việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức công tác quản lý đất đai đặc biệt khâu thẩm định giá 79 + Thành lập quan định giá có chuyên môn, quan giao dịch BĐS để tránh thất thu cho ngân sách nhà nước thiệt hại cho người sử dụng + Đối với UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nói chung Thanh Hóa nói riêng cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách toàn diện - Trong điều kiện giá đất thị trường là“giá ảo”, thị trường đất đai diễn biến cách bất bình thường việc xác định giá sát thị trường điều kiện bình thường khó khăn Hơn nữa, việc điều chỉnh tăng giá đất UBND tỉnh lên cao đột ngột ảnh hưởng đến số mục tiêu xã hội khác hạ sốt giá đất, gánh nặng ngân sách chi phí đền bù giải toả, giải phóng mặt bằng… Vì thế, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường cần đưa nhiều giải pháp để trình Chính phủ việc giải vấn đề sách tài đất đai như: hướng dẫn việc xác định giá sát với giá thị trường để thực sách thu tiền SDĐ; tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,…bằng việc định giá thông qua tổ chức có chức định giá thời điểm thực quan hệ đất đai - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giáđ ất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu 80 tiền SDĐ, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục sơ hở giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn việc giải vấn đề “thu, chi” đất vấn đề quản lý đất đai như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu lệ phí chuyển nhượng, Vì vậy, Chính phủ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, tư vấn xác định giá đất Chính phủ (1994) Nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất Đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất Võ Diệu Linh, Thái Thị Lan Anh, Trần Thị Oanh (2015), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại Học Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, Hà Nội Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 10 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Thanh Hóa, Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2014 11 Quốc hội (1993), Luật đất đai 1993 12 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 13 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 82 14 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 15 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2009), Quyết định số 4539/2009/QĐ.UBND ngày 21/12/2009 UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010 16 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2010), Quyết định số 4555/2010/QĐ.UBND ngày 20/12/2010 UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2011 17 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2011), Quyết định số 4293/2011/QĐ.UBND ngày 21/12/2011 UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2012 18 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2012), Quyết định số 4194/2012/QĐ.UBND ngày 13/12/2012 UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2013 19 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa (2013), Quyết định số 4515/2013/QĐ.UBND ngày 18/12/2009 UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2014 20 Phạm Sỹ Vinh (2012), Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An”, Trường Đại Học Nông Nghiệp,Hà Nội 83 PHỤ LỤC 84 PHỤ LỤC 3: SƠ ĐỒ CÁC ĐIỂM ĐIỀU TRA 85