Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận đống đa thành phố hà nội

Luận văn, thạc sỹ, tiến sĩ, cao học, kinh tế, nông nghiệp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ----------      ---------- NGUYỄN VIẾT TUYẾN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN ðỐNG ðA-THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG HÀ NỘI – 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Viết Tuyến Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn ðình Bồng ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường quận ðống ða, thành phố Hà Nội ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Viết Tuyến Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Mục lục bảng, hình v Danh mục các từ viết tắt vi 1. MỞ ðẦU…………………………………………………………….……… .1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu: . 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .3 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu:……………………………………………………………….3 1.2.2. Yêu cầu:…………………………………………………………………………… 3 2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU………………………………… .5 2.1. Giá ñất và ñịnh giá ñất 5 2.1.1 Giá ñất……………………………………………………………………………….5 2.1.2 ðịnh giá ñất………………………………………………………………………….5 2. 2. Vai trò của ñịnh giá ñất và quản lý Nhà nước về giá ñất……………………………7 2.2.1 Vai trò của ñịnh giá ñất…………………………………………………………… .7 2.2.2 Vai trò quản lý của Nhà nước về giá ñất……………………………………………8 2.3. Cơ sở khoa học về ñịnh giá ñất…………………………………………………… 9 2.4. Kinh nghiệm quốc tế về ñịnh giá ñất và quản lý giá ñất .23 2.5. Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 26 2.5.1. Khái quát về thị trường bất ñộng sản Việt Nam………………………………… 26 2.5.2. ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản Việt Nam………………………………….31 2.6 Cơ sở pháp luật hiện hành về ñịnh giá ñất, bất ñộng sản .33 2.6.1 Các văn bản quy phạm pháp luật………………………………………………… 33 2.6.2 Phương pháp xác ñịnh giá ñất ở ñô thị…………………………………………….40 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU………………………………… 42 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .42 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu:…………………………………………………………….42 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:………………………………………………………………42 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… iv 3.2. Nội dung nghiên cứu: 42 3.3. Phương pháp nghiên cứu: 43 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN…………………………………… .46 4.1. Vị trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của quận ðống ða-TP Hà Nội 46 4.2 Tình hình sử dụng ñất và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn quận ðống ða .48 4.3. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn nghiên cứu 51 4.4. Kết quả ñiều tra giá ñất chuyển nhượng trên thị trường 2010. .54 4.4.1. Kết quả ñiều tra giá ñất ñường, phố nhóm I (từ 40 triệu ñồng/m 2 trở lên)……… 55 4.4.2. Kết quả ñiều tra giá ñất ñường, phố nhóm II (từ 33 triệu ñồng/m 2 ñến cận 40 triệu ñồng/m 2 )…………………………………………………………………………………58 4.4.3. Kết quả ñiều tra giá ñất ñường, phố nhóm III (từ 30 triệu ñồng/m 2 ñến cận 33 triệu ñồng/m 2 )…………………………………………………………………………………62 4.4.4. Kết quả ñiều tra giá ñất ñường, phố nhóm IV (từ 26 triệu ñồng/m 2 ñến cận 30 triệu ñồng/m 2 )…………………………………………………………………………………66 4.4.5. Kết quả ñiều tra giá ñất ñường, phố nhóm V (dưới 26 triệu ñồng/m 2 )………… .69 4.5. Giá ñất ở quy ñịnh của quận ðống ða từ năm 2005-2010………… .…………… 73 4.6. Các yếu tố ảnh hưởng chung ñến giá ñất trên ñịa bàn quận ðống ða 76 4.6.1.Cung cầu về nhà ñất………………………………………………………………76 4.6.2 Ảnh hưởng của yếu tố thông thường ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu………82 4.6.3 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu……………… 85 4.6.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu…………… .87 4.6.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu……………… 87 4.6.6. Giải pháp…………………………………………………………………………89 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ……………………………………………………… .91 5.1. Kết luận 91 5.2. Kiến nghị 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………………………….96 PHỤ LỤC……………………………………………………………………………… 96 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… v MỤC LỤC BẢNG, HÌNH Hình 3.1: Sơ ñồ các tuyến ñường, phố khảo sát giá ñất trên ñịa bàn q.ðống ða 45 Hình 4.1: Sơ ðồ hành chính Quận ðống ða 48 Hình 4.2: Biểu ñồ cơ cấu sử dụng ñất theo HTSDð ñến 2010 Q. ðống ða 50 Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng ñất quận ðống ða, thành phố Hà Nội 50 Bảng 4.2: Khung giá ñất ở tại ñô thị 53 Bảng 4.3: Giá ñất ở thành phố Hà Nội áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu trong năm 2010 54 Bảng 4.4: Giá chuyển nhượng ở vị trí 1, 2 nhóm I 56 Bảng 4.5: Giá chuyển nhượng ở vị trí 3, 4 nhóm I 57 Bảng 4.6: Sự chênh lệch các vị trí ñường, phố nhóm I 58 Bảng 4.7: Giá chuyển nhượng ở vị trí 1, 2 nhóm II 60 Bảng 4.8: Giá chuyển nhượng ở vị trí 3, 4 nhóm II 61 Bảng 4.9: Sự chênh lệch các vị trí ñường, phố nhóm II 62 Bảng 4.10: Giá ñất vị trí 1,2 ñường phố nhóm III 63 Bảng 4.11: Giá ñất vị trí 3,4 ñường phố nhóm III 65 Bảng 4.12: Sự chênh lệch vị trí ñường, phố nhóm III 66 Bảng 4.13: Giá ñất Vị trí 1,2 ñường phố nhóm IV 67 Bảng 4.14: Giá ñất vị trí 3,4 ñường phố nhóm IV 69 Bảng 4.15: Sự chênh lệch các vị trí ñường, phố nhóm IV 70 Bảng 4.16: Giá ñất vị trí 1,2 ñường phố nhóm V 71 Bảng 4.17: Giá ñất vị trí 3,4 ñường phố nhóm V 72 Bảng 4.18: Sự chênh lệch các vị trí ñường, phố nhóm V 73 Bảng 4.19: Sự chênh lệch giá quy ñịnh VT1 từ năm 2005 ñến năm 2010 74 Bảng 4.20: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất ở chuyển nhượng trung bình các nhóm ñường phố 87 Hình 4.3: Biểu ñồ ảnh hưởng của yếu tố vị trí ñến giá ñất ở chuyển nhượng trung bình các nhóm ñường, phố 88 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. TNMT: Tài nguyên Môi trường 2. Qð-UB: Quyết ñịnh Ủy ban. 3. TT: Thông tư. 4. Qð: Quyết ñịnh. 5. CP: Chính phủ. 6. TTg: Thủ tướng. 7. ðð: ðất ñai. 8. QLðð: Quản lý ñất ñai. 9. KH: Kế hoạch. 10. BðS: Bất ñộng sản. 11. QH: Quy hoạch. 12. TP: Thành phố. 13. UBND: Ủy ban Nhân dân. 14: XHCN: Xã hội chủ nghĩa. 15: QSDð: Quyền sử dụng ñất. 16: KT-XH: Kinh tế-Xã hội. 17: QH-KH: Quy hoạch-Kế hoạch. 18: MT: Môi trường. 19: ðGð: ðịnh giá ñất. 20:NQ: Nghị quyết 21: HðND: Hội ñồng Nhân dân 22: CNH-HðH: Công nghiệp hóa-Hiện ñại hóa Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài nghiên cứu: (1) Trong quá trình công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, nhu cầu sử dụng ñất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển ñô thị ngày càng tăng. Việc chuyển ñổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñòi hỏi việc quản lý và sử dụng ñất ñai, trong ñó quản lý Nhà nước về giá ñất và ñịnh giá ñất phải ñổi mới ñể phù hợp với thể chế kinh tế mới . (2) Luật ðất ñai 1993 ñã xác ñịnh ñất có giá, “ Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất; Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian (Luật ðất ñai 1993, ðiều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, khi ñó người bị Nhà nước thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại (ðiều 27)”. (3) Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa và phát triển các quy ñịnh của Luật ñất ñai 1993 về giá ñất và ñã dành một mục quy ñịnh riêng về tài chính và giá ñất (mục 6) và một mục quy ñịnh về quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản (mục 7) với quy ñịnh cụ thể về : - Nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất ñai (ðiều 54) - Giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp: do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh theo pháp luật; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất (ðiều 55) - Giá ñất Nhà nước: Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… 2 trong ñiều kiện bình thường; giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. (ðiều 56) ; - Quyền của Nhà ñầu tư trong nước, có quyền lựa chọn một trong 2 hình thức tiếp cận ñất ñai là ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm hoặc ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và các nhà ñầu tư nước ngoài có quyền lựa chọn hoặc ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm hoặc ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê (ðiều 108) - ðất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản (ðiều 61); ðiều kiện ñể ñất tham gia thị trường bất ñộng sản (ðiều 62) , Quản lý ñất ñai trong việc phát triển thị trường bất ñộng sản (ðiều 63); - Cơ chế Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư phát triển kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận của nhà ñầu tư ñược áp dụng hạn chế trong một số trường hợp (dự án ñầu tư có hạ tầng sử dụng chung cho các nhà ñầu tư thứ cấp, dự án có vốn ñầu tư lớn thuộc nhóm A, dự án có toàn bộ vốn ñầu tư từ nguồn của nước ngoài) (4) Từ khi có Luật ñất ñai 2003, chính sách ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc ñảm bảo cân ñối và ổn ñịnh cho phát triển, khuyến khích ñược nhà ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi ñất ñược ñặt vào vị trí trung tâm ñể giải quyết mọi xung ñột, các lợi ích phi vật thể bắt ñầu ñược quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc thu hồi ñất mang lại ñược chú ý khi ñánh giá các dự án xây dựng có thu hồi ñất và ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………………… 3 Tuy nhiên ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất hiện vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc nhất ñối với sự phát triển bền vững của ñất nước, trong ñó giá ñất, ñịnh giá ñất là vấn ñề trung tâm. (5) Hà Nội ñang trong quá trình ñẩy mạnh thực hiện CNH-HðH; tốc ñộ ñô thị hóa của thành phố diễn ra rất nhanh, giá ñất luôn luôn biến ñộng và có xu hướng tăng cao, ñã làm phát sinh nhiều vấn ñề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách ñền bù, giải tỏa, tái ñịnh cư cho người dân khi thu hồi ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sử dụng ñất ở v.v dẫn ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan ñến việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn ñối với chính quyền và ảnh hướng ñến việc phát triển kinh tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của ñịa phương . Có nhiều nguyên nhân dẫn ñến tình trạng trạng trên, trong ñó giá ñất là một trong nguyên nhân chủ yếu. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi thực hiện ñề tài luận văn tốt nghiệp: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận ðống ða-thành phố Hà Nội” 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: - Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng giá ñất ở trên ñịa bàn quận ðống ða - Thành phố Hà Nội. - ðề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá ñất ở và các loại ñất khác trên ñịa bàn quận ðống ða và toàn Thành phố Hà Nội. 1.2.2. Yêu cầu: - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị ñịnh của Chính phủ, . 4.6.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu …………...87 4.6.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác ñến giá ñất ở trên ñịa bàn nghiên cứu ……………..87. tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận ðống ða -thành phố Hà Nội 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: - Nghiên cứu những yếu tố ảnh