Luận văn thạc sĩ tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận hoàng mai thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -
- VÕ DIỆU LINH TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI - 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -
- VÕ DIỆU LINH TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số: 60 62 16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa ñược sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan, thơng tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Võ Diệu Linh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN Với lòng biết ơn sâu sắc xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà ñã trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường ðại học Nơng nghiệp – Hà Nội, Lãnh đạo Viện Sau ðại học, Khoa Tài ngun Mơi trường, đặc biệt thầy, giáo Bộ mơn Quản lý đất đai Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới anh chị em ñồng nghiệp, gia ñình, bạn bè ñã ñộng viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Tác giả luận văn Võ Diệu Linh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan Error! Bookmark not defined Lời cảm ơn Error! Bookmark not defined Mục lục Error! Bookmark not defined Danh mục viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vError! Bookmark not defined ðẶT VẤN ðỀ 1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục ñích yêu cầu 1.2.1 Mục ñích 1.2.2 Yêu cầu TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận giá ñất 2.1.1 Khái quát chung giá ñất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 10 2.1.4 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất 15 2.1.5 Các phương pháp định giá đất 19 2.2 Cơng tác ñịnh giá ñất Thế giới Việt Nam 23 2.2.1 Cơng tác định giá đất Thế giới 23 2.2.2 Cơng tác định giá đất Việt Nam 26 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Nội dung nghiên cứu: 30 3.2 Phương pháp nghiên cứu 30 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30 3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 30 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 3.2.3 Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ñiều tra 31 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 32 3.4.5 Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 32 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội 33 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 33 4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 36 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 Quận Hồng Mai 41 4.3 Cơng tác định giá đất thành phố Hà Nội 44 4.4 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn nghiên cứu 45 4.4.1 Giá ñất quy ñịnh chung phạm vi nước 45 4.4.2 Giá ñất quy ñịnh ñịa bàn quận Hoàng Mai 46 4.5 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá ñất 50 4.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 55 4.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố nhóm II 62 4.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III 67 4.5.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 73 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nghiên cứu 80 4.6.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 80 4.6.2 Ảnh hưởng yếu tố khác ñến giá ñất 81 4.7 Giải pháp 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 5.1 Kết luận 85 5.2 Kiến nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 88 iv DANH MỤC VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDð Quyền sử dụng ñất TTBðS Thị trường bất động sản VT Vị trí BðS Bất động sản GTSX Giá trị sản xuất CN - TTCN - XD Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình qn qua năm quận Hồng Mai 36 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội 43 4.3 Khung giá đất thị 45 4.4 Giá ñất quy ñịnh Quận Hoàng Mai năm 2011 47 4.5 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 54 4.6 Giá đất đường phố nhóm I 57 4.7 Giá đất đường phố nhóm II 64 4.8 Giá đất đường phố nhóm III 68 4.9 Giá đất đường phố nhóm IV 74 4.10 Chênh lệch giá trung bình vị trí đường phố 79 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang 2.1 ðồ thị cung cầu ñất ñai 2.2 ðồ thị cung cầu ñất ñai - thời gian ngắn 10 4.1 Sơ ñồ tuyến ñường, phố ñịa bàn quận Hồng Mai 51 4.2 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm I 59 4.3 ðường Trương ðịnh 61 4.4 Giá đất thị trường trung bình ñường, phố nhóm II 65 4.5 Giá ñất thị trường trung bình đường, phố nhóm III 69 4.6 ðường Kim Giang 70 4.7 Phố Trần ðiền 71 4.8 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm IV 75 4.9 ðường Lĩnh Nam 76 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii ðẶT VẤN ðỀ Tính cấp thiết đề tài ðất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tài nguyên mà thiên nhiên ñã ban tặng cho người ðất ñai vấn ñề kinh tế - xã hội phức tạp, chứa ñựng nhiều yếu tố liên quan ñến tầng lớp dân cư, liên quan đến lợi ích thiết thực tồn đất nước Khi kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, mối quan hệ kinh tế xã hội nói chung quan hệ ñất ñai nói riêng bị tác ñộng quy luật kinh tế thị trường, tác động yếu tố tích cực, yếu tố tiêu cực Chính lẽ đó, Nhà nước cần phải ñiều tiết ñể ñảm bảo cho mối quan hệ vận ñộng ñúng, phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñã ñược hình thành ñang trình phát triển bước ñầu ñược mở rộng ðến tác nhân tham gia thị trường bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt ñộng Quyền sử dụng ñất loại hàng hoá quan trọng thị trường Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trường bất ñộng sản, thu hút ñược quan tâm nhiều ñối tượng Ở Việt nam quan hệ giao dịch ñất ñai ñã xuất từ sớm Khi hiến pháp năm 1980 ñời, lần ñầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân nghiêm cấm hồn tồn việc mua bán đất đai, nhiên giao dịch mua bán ñất diễn ngầm núp bóng hình thức mua bán nhà chủ yếu ñược mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp năm 1992 đời “cởi trói” mặt pháp lý với quy định: “tổ chức hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh pháp luật” Lần giá đất thức sử dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho th đất, tính Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ... 4.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 55 4.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố nhóm II 62 4.5.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đường, phố nhóm III 67 4.5.4 Các yếu. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI -
- VÕ DIỆU LINH TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG... ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội - Tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn quận Hồng Mai Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất thị phù hợp với giá chuyển