4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ
4.6.5Ảnh hưởng của yếu tố khác ựến giá ựất ở trên ựịa bàn nghiên cứuẦẦẦẦẦẦ
- Yếu tố tâm lý: đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ ựến giá ựất chuyển nhượng trên ựịa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Tâm lý người Việt Nam là tâm lý ựám ựông, nóng vội. Khi giá ựất lên cao thường ựổ xô ựi mua do lo sợ những thửa ựất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì
0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 1000ự/m2 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Nhóm V VT1 VT2 VT3 VT4
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 88 vậy càng ựẩy giá ựất lên cao hơn, gây nên hiện tượng sốt ựất. Nhưng khi giá ựất ở mức thấp lại chần chừ chờ ựợi ựể mua ựược thửa ựất khác với giá rẻ hơn ựiều ựó dẫn tới thị trường bất ựộng sản bị ựóng băng.
- Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thắch nhà có hướng đông, đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do ựó những thửa ựất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn
- Yếu tố pháp lý của thửa ựất: đất ựai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước ựại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt ựối với ựất ựai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải ựảm bảo sử dụng ựất theo nguyên tắc: ựầy ựủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. để làm ựược ựiều ựó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ ựất của mình thông qua các chắnh sách pháp luật. Bởi thế nên ựất ựai rất Ộnhạy cảmỢ với sự thay ựổi của các yếu tố pháp lý. đất ựai là ựối tượng trực tiếp ựiều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan ựến ựất ựai: Hiến pháp, Luật ựất ựai, các Nghị ựịnh, quyết ựịnh, Thông tưẦ Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử dụng ựất ựai mà giao cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng dưới các hình thức: giao ựất, cho thuê ựấtẦ Họ ựược Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng ựó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Qua ựó ta thấy ựất ựai có mối quan hệ không thể tách rời. đó cũng chắnh là lý do ựể nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hưởng ựến giá ựất. Ta sẽ thấy rõ ựiều ựó qua các vắ dụ sau:
Mỗi thửa ựất ựược sử dụng hợp pháp ựều ựược Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất- ựó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa ựất ựó. Vì vậy nó vô cùng quan trọng ựối với người sử dụng ựất. Nếu hai thửa ựất tương tự nhau nhưng một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất còn một thửa chưa có thì ựiều chắc chắn thửa ựất chưa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu mua mảnh ựất ựó quyền sử dụng của họ không ựược ựảm bảo.
Một vắ dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chắnh sách pháp luật liên quan tới giá ựất. Khi Nhà nước quyết ựịnh thành lập quận Hoàng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 89 Mai, quận Long Biên (Hà Nội) ựã làm chuyển biến ựáng kể ựời sống xã hội những khu vực ựó, nhiều làng lên phố và nhiều nông dân ựã trở thành tỷ phú. đó không còn là ựiều lạ lẫm ở Việt Nam vì khi nông thôn ựã trở thành ựô thị giá ựất ở ựó sẽ tăng lên Ộchóng mặtỢ, có thể nói là tăng từng ngày. Vì thế không có lý do gì ựể nói rằng việc quyết ựịnh của Nhà nước không ảnh hưởng tới giá ựất. Theo ựiều tra có tới 90% số người ựược hỏi cho rằng ựiều họ quan tâm ựầu tiên khi hỏi mua ựất là các giấy tờ pháp lý của thửa ựất ựó.
Như vậy giá ựất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong ựó có những yếu tố lượng hóa ựược như: diện tắch, chiều rộng mặt tiền, ựộ dốcẦnhưng cũng có nhiều yếu tố không thể lượng hóa ựược như: tình hình an ninh, xã hội, tâm lý người dânẦVì vậy khi xác ựịnh giá ựất ở cần phải xem xét ựầy ựủ các yếu tố này một cách khoa học, thực tiễn, khách quan.