4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬNẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ
4.6. Các yếu tố ảnh hưởng chung ựến giá ựất trên ựịa bàn quận đống đa
đa
Qua quá trình tìm hiểu giá ựất ở trên ựịa bàn quận đống đa năm 2010, chúng tôi ựã tiến hành phân tắch và làm rõ các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất. Trong các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất như: yếu tố cung cầu về nhà ựất; nhóm yếu tố thông thường, yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt thì yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét nhất ựến giá ựất.
4.6.1.Cung cầu về nhà ựất
4.6.1.1/ Cầu về nhà ựất
Giá ựất ở tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá ựất ở thường bị ựẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá ựất ở có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như Ộựộc quyềnỢ, Ộựầu cơỢ, Ộcạnh tranh không lành mạnhỢ... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ựầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (ựường giao thông, cấp và thoát nước, cấp ựiện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ựịa ốc, áp dụng việc bán ựấu giá tài sản BđS thuộc sở hữu Nhà nước, chắnh sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà ựất do cha ông ựể lại, hoặc không thắch ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác ựộng ảnh hưởng ựến giá nhà ựất nói riêng cũng như ựối với ựất ở nói chung, cụ thể là: a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo ựó cầu về nhà ựất tăng lên. Lượng cầu nhà ựất là một ựại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, ựặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những ựột biến về cầu nhà ựất. độ co giãn của cầu về ựất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia ựình, thu nhập và giá cả.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 77 Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia ựình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tắch nhà ở và ựất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ ựơn thuần phụ thuộc vào sự thay ựổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia ựình. Sự thay ựổi về quy mô giữa một gia ựình ựộc thân và một gia ựình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia ựình có thêm con nhỏ làm thay ựổi không ựáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác ựộ co giãn của cầu so với quy mô khi ựó là rất nhỏ.
Tóm lại, sự thay ựổi về quy mô gắn liền với sự thay ựổi về kết cấu trong gia ựình (lập gia ựình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra ựộ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia ựình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia ựình không thay ựổi thì cầu về diện tắch nhà ở sẽ thay ựổi chậm lại và ựộ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập ựược xác ựịnh là tốc ựộ biến thiên của cầu so với tốc ựộ thay ựổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì ựộ co giãn của cầu nhà ở ựối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn ựói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập ựược dành ựể ựầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc ựộ tăng của thu nhập khi mức thu nhập ựã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chắ giảm ựi thay vào ựó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai ựoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một ựường thẳng, không co giãn so với thay ựổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể ựược xác ựịnh bằng phương trình tuyến tắnh giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 78 hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn ựói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt ựầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi ựã ựến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
c. Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay ựổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng ựã vượt quá giới hạn cần thiết. Mỗi một giá trị nhà ựất ựều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác ựộng qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà ựược xây thêm diện tắch sử dụng hoặc ựược cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà ựó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của nhà ựất còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa ựất, một căn hộ ở vào thời kỳ "sốt nóng" thì giá của chúng có thể cao gấp ựôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ "ựóng băng", giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Thành phố:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức ựộ thu hút ựầu tư bên ngoài vào các ựô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ựất nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh mương cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ựất.
Việc tăng nhanh tốc ựộ ựô thị hoá là một yếu tố vừa tác ựộng ựến cả yếu tố cung cũng như cầu về nhà ựất.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các ựô thị hiện hữu hoặc tại các khu ựô thị mới có thể tác ựộng nhanh chóng làm tăng mức cầu về nhà ựất, ựồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về nhà ựất.
Các chắnh sách hỗ trợ của Chắnh phủ về tắn dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn ựề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 79 Ngoài ra, các quy ựịnh về quyền và nghĩa vụ của người quản lý nhà ựất, các quy ựịnh về quyền và nghĩa vụ của người quản lý nhà ựất cũng có thể tác ựộng trực tiếp làm cho thị trường nhà ựất "ựóng băng" hay vận hành một cách sôi ựộng.
Ngoài ra, còn phải kể ựến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tắnh chất của cầu về nhà ựất ựó là trình ựộ phát triển sản xuất, sự chuyển ựổi cơ cấu nền kinh tế, tác ựộng của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
4.6.1.2/ Cung về nhà ựất
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa nhà ựất gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tắch, quy hoạch sử dụng ựất, quy hoạch ựô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về nhà ựất gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân ựầu người thay ựổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay ựổi mức cung nhà ựất phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng...
a. Giá cả nhà ựất:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng ựến sự biến ựộng mức cung nhà ựất là giá cả nhà ựất. Cũng như các hàng hoá khác, cung nhà ựất sẽ tăng lên khi giá cả nhà ựất tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá ựó tăng lên.
b. Quỹ nhà ựất trong quy hoạch của Thành phố:
Nhân tố làm thay ựổi cung nhà ựất nhiều nhất sau giá cả nhà ựất phải kể ựến các chắnh sách của Thành phố về chế ựộ quản lý xây dựng nhà ựất như cấp phép xây dựng, các quy ựịnh về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình... thường làm cho ựường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất sẽ làm ựường cung dịch chuyển ựáng kể về bên phải (cung tăng). Chắnh vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chắnh phủ vào thị trường nhà ựất là sự can thiệp vào những thể chế làm thay ựổi ựường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chắnh phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp ựã tạo ra sự khan hiếm về
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 80 cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ ựầu cơ kinh doanh nhà ựất phi chắnh thức. Mục ựắch sử dụng những hàng hoá thông thường do tắnh năng tác dụng của nó quyết ựịnh, trong khi ựó mục ựắch sử dụng của ựất ựai do Nhà nước là người quản lý và ựịnh ựoạt. Thành phố thực hiện quy hoạch và phân ựịnh các vùng ựất ựai dành cho các mục ựắch sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng ựất nằm ngay trong thành phố nếu nó ựược quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh ựất này không hề có ựóng góp gì cho việc tăng cung về nhà ựất. Chỉ cần một quyết ựịnh về việc chuyển mục ựắch sử dụng thì chắnh mảnh ựất ựó sẽ ngay lập tức làm tăng cung nhà ựất.
c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các ựiều kiện tiếp cận cũng thường dẫn ựến những sự thay ựổi làm thay ựổi cung nhà ựất (làm dịch chuyển ựường cung). Sự dịch chuyển này thường tác ựộng rất lớn ựến cung về nhà ựất ựược tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, ựồng thời nó cũng làm giảm ựi tỷ lệ diện tắch nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay ựổi công dụng và giá trị của nhà ựất hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà ựiều kiện tiếp cận của ựất
ựai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể ựáp ứng và thoả mãn ựược nhiều yêu cầu khác
nhau của thị trường và nhờ ựó có thể tham gia vào nguồn cung ựất ựai trên thị
trường. Một khu vực ựất ựai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung
bằng không ựối với thị trường nhà ở và ựất ở, song cũng vùng ựất ựó, nếu ựược xây
dựng kết cấu hạ tầng ựồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì ựó lại là nguồn cung
rất có ý nghĩa ựối với thị trường nhà ựất.
d. Các yếu tố ựầu vào và chi phắ phát triển nhà ựất:
Các yếu tố nguyên liệu ựầu vào cũng có vai trò rất quan trọng ựến lượng cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ ựược mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp ựộ khác nhau tạo thêm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 81 tắnh phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các ựiều kiện ựặc thù về ựịa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải ựược thiết kế, xây dựng với kỹ thuật ựặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
ự. Chắnh sách và pháp luật của Nhà nước:
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về nhà ựất phụ thuộc rất lớn vào chắnh sách của của Nhà nước và các chế ựộ quản lý ựất ựai và nhà ở, về chắnh sách sử dụng ựất v.v. Trước hết là các chế ựộ quy ựịnh về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà ựất. Việc quy ựịnh rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này ựối với các nguồn ựất ựai và nhà ở hiện có là ựiều kiện ựể các nguồn ựất ựai và nhà ở này sẵn sàng và có ựầy ựủ ựiều kiện tham gia vào thị trường nhà ựất hợp pháp. Những nguồn ựất ựai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không ựược hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường nhà ựất hợp pháp và không ựược tắnh vào nguồn cung chắnh thức về nhà ựất; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường ựen và do vậy nó cũng không ựược thể hiện mức cung ựầy ựủ.
Tắnh chủ ựộng và tắch cực ựón nhận những thay ựổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển ựổi giữa các khu vực hoạt ựộng kinh tế-xã hội là cơ sở ựể Nhà nước có chủ trương chắnh sách trong việc chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất ựai. Nếu xu thế ựô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt ựộng kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục ựắch sử dụng ựất ựai không ựược ựiều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung nhà ựất. Từ sự mất cân ựối giữa cung và cầu dẫn ựến sự xuất hiện của những nguồn cung BđS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn ựược chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà ựất cùng với việc thừa nhận và cho ra ựời hoạt ựộng công khai của thị trường nhà ựất cũng là một nhân tố tác ựộng rất lớn ựến lượng cung và cầu về nhà ựất. Sự hoạt ựộng công khai hoá của thị trường cho phép mọi ựối tượng ựều có thể tham gia thị trường, làm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 82 phong phú thêm nguồn cung và ựa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt ựộng không công khai, không ựược thừa nhận và không có sự ựiều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực ựen chi phối và ựiều tiết. để thu ựược lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chắnh vì vậy, tắnh chất hoạt ựộng của thị trường nhà ựất, thái ựộ cũng như những can thiệp của Nhà nước ựối với hoạt ựộng của thị trường nhà ựất cũng là những tác ựộng hết sức quan trọng ựối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương ựa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở ựường cho việc ựa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
