Trong quá trình tiến hành ựề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ựã ựược sử dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài ựặt ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.3.1 điều tra chọn mẫu:
Chọn các khu vực, tuyến ựường phố có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá ựất của các khu vực, ựường phố ựó có nhiều biến ựộng.
Căn cứ vào giá quy ựịnh của UBND thành phố Hà Nội năm 2010 và ựiều kiện thực tế của quận đống đa, thành phố Hà Nội. Chúng tôi chọn 25 ựường phố có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển kinh tế, xã hội của quận và giá ựất của các ựường có nhiều biến ựộng và chia làm 5 nhóm theo giá ựất của UBND Thành phố Hà Nội quy ựịnh trong năm 2010.
Nhóm I (trên 40 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Tây Sơn, Láng Hạ, Cát Linh, Xã đàn, Lê Duẩn (ựoạn không có ựường tầu).
Nhóm II (từ 33 ựến cận 40 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Láng, Ngô Sỹ Liên, Nguyễn Trãi, Trường Chinh, Trần Quý Cáp.
Nhóm III (từ 30 ựến cận 33 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Phan Văn Trị, Ngô Tất Tố, Vũ Ngọc Phan, Lương định Của, Phương Mai.
Nhóm IV (từ 26 ựến cận 30 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: Hoàng Ngọc Phách, Trần Hữu Tước, đặng Văn Ngữ, đặng Tiến đông, Tôn Thất Tùng. Nhóm V (dưới 26 triệu ựồng/m2) gồm các ựường phố: đông Tác, Khương Thượng, Giải Phóng (ựi qua ựường tàu), Trung Liệt, Vĩnh Hồ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 44 Hình 3.1: Sơ ựồ các tuyến ựường, phố khảo sát giá ựất trên ựịa bàn q.đống đa
[20]
3.3.2 Thu thập thông tin:
Thu thập số liệu tại Phòng tài nguyên Môi trường quận đống đa, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, qua mạng Internet, qua sách báoẦ Dùng ựể thu thập các thông tin liên quan ựến ựặc ựiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng ựất và các tài liệu liên quan ựến giá ựất ở khu vực nghiên cứu.
3.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh
Thống kê số liệu ựiều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm; So sánh các số liệu ựể làm rõ biến ựộng và các yếu tố tác ựộng
3.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tắch
Phân tắch ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở ựô thị.
3.3.5 Phương pháp xử lý số liệu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 45
3.3.6 Phương pháp Chuyên gia
Trao ựổi, tiếp thu các kinh nghiệm về lý luận và thực tiễn về giá ựất với các chuyên gia trong lĩnh vực này ựể nâng cao nhận thức và chất lượng nghiên cứu.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 46 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Vị trắ ựịa lý, ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận đống đa-thành phố Hà Nội thành phố Hà Nội
4.1.1 Vị trắ ựịa lý
Quận đống đa xưa kia thuộc huyện Hoàng Long, tỉnh Hà đông, có vị trắ ựịa lý quan trọng trong quan hệ với các quận huyện khác của thành phố, cũng như các ựịa phương của cả nước. Quận đống đa nằm ở trung tâm thủ ựô Hà Nội:
- Phắa Bắc giáp quận Ba đình.
- Phắa đông Bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là ựường Lê Duẩn) - Phắa đông giáp quận Hai Bà Trưng ( ranh giới là ựường Lê Duẩn và Giải Phóng).
- Phắa Nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là ựường Trường Chinh và ựường Láng).
- Phắa Tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là sông Tô Lịch).
Vị trắ quận nằm trên trục phát triển phắa Tây thành phố, nơi tập trung các cơ sở sản xuất công nghiệp và nơi thông thương với các quận, huyện của tỉnh Hà Tây cũ, thuận lợi trong trao ựổi thương mại và hợp tác phát triển toàn diện kinh tế, xã hội.
4.1.2 đơn vị hành chắnh
Quận đống đa, có 21 ựơn vị hành chắnh cấp phường, ựó là: Văn Miếu, Quốc Tử Giám, Hàng Bột, Nam đồng, Trung Liệt, Khâm Thiên, Phương Liên, Phương Mai, Khương Thượng, Ngã Tư Sở, Láng Thượng, Cát Linh, Văn Chương, Ô Chợ Dừa, Quang Trung, Thổ Quan, Trung Phụng, Kim Liên, Trung Tự, Thịnh Quang, Láng Hạ (Hình 4.1) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 47 Hình 4.1: Sơ đồ hành chắnh Quận đống đa [20]
4.1.3 địa hình
địa hình quận đống đa tương ựối bằng phẳng, có hướng dốc từ Tây Bắc tới đông Nam. Có một số hồ lớn như Ba Mẫu, Kim Liên, Xã đàn, đống đa, Văn Chương. Trước có nhiều ao, ựầm nhưng cùng với quá trình ựô thị hóa ựã bị lấp. Quận có hai sông nhỏ chảy qua là sông Tô Lịch và sông Lừ. Phắa ựông có một vài gò nhỏ, trong ựó có gò đống đa.
4.1.4 Diện tắch và dân số
- Diện tắch: 9,9576 km2.
- Dân số: Dân số 374.722 người. Mật ựộ dân số là: 37.631 người/km2
Phắa Nam của quận đống đa là những khu dân cư tập trung với những khu nhà chung cư ựược xây dựng sớm nhất của Hà Nội như Phương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Nam đồng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 48
4.1.5 Kinh tế
Những năm qua, kinh tế quận đống đa luôn giữ vững ổn ựịnh, mức tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước. Năm 2008, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh ựạt 1.541 tỷ ựồng. Riêng 6 tháng ựầu năm 2010, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh ựạt 770 tỷ ựồng, với một số nhóm hàng chủ yếu như chế biến thực phẩm, sản xuất thiết bị ựiện.
Quận đống đa là ựịa bàn có số doanh nghiệp ngoài quốc doanh nhiều nhất thành phố Hà Nội. Năm 2008, có 10.052 doanh nghiệp (trong ựó 6.738 doanh nghiệp hoạt ựộng), ựến ựầu tháng 8/2009, có 13.164 doanh nghiệp.
Hoạt ựộng thương mại Ờ dịch vụ trên ựịa bàn ựược ựẩy mạnh, hình thành một số trung tâm buôn bán sôi ựộng: Khâm Thiên, Nam đồng, Giảng VõẦ Theo ựánh giá, tình hình kinh tế của quận luôn ổn ựịnh và ựạt mức tăng trưởng khá.
4.2 Tình hình sử dụng ựất và quản lý ựất ựai trên ựịa bàn quận đống đa đống đa
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất
Quận đống đa có diện tắch tự nhiên là 995,76 ha trong ựó: Nhóm ựất nông nghiệp là: 24,77 ha chiếm 2,48 % tổng diện tắch ựất tự nhiên. Nhóm ựất phi nông nghiệp là: 970,54 ha chiếm 97,47 % tổng diện tắch tự nhiên. Nhóm ựất chưa sử dụng là: 0,45 ha chiếm 0,05% tổng diện tắch tự nhiên (Hình 4.2, Bảng 4.1)
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 49
0,05% 2,48%
97,47%
đất Nông nghiệp đất Phi nông nghiệp đất chưa sử dụng
Hình 4.2. Biểu ựồ cơ cấu sử dụng ựất theo HTSDđ ựến 2010 Q. đống đa [19] Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ựất quận đống đa, thành phố Hà Nội [19]
STT Mục ựắch sử dụng ựất Mã
Tổng diện tắch các loại ựất trong ựịa giới
hành chắnh năm 2010 (ha) Cơ cấu diện tắch loại ựất so với tổng diện tắch (%) Tổng diện tắch tự nhiên 995,76 100 1 đất nông nghiệp NNP 24,77 2,48
1.1 đất sản xuất nông nghiệp SXN 6,40 0,64
1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 6,40 0,64
1.2 đất lâm nghiệp
1.3 đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 18,37 1,84
2 đất phi nông nghiệp PNN 970,54 97,47
2.1 đất ở OTC 444,63 44,65
2.1.2 đất ở tại ựô thị ODT 444,63 44,65 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2 đất chuyên dùng CDG 496,93 49,90
2.2.1 đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 58,59 5,88
2.2.2 đất quốc phòng CQP 16,71 1,68
2.2.3 đất an ninh CAN 2,86 0,29
2.2.4 đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 66,26 6,65
2.2.5 đất có mục ựắch công cộng CCC 352,51 35,40
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 50
2.4 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa NTD 1,14 0,11
2.5 đất sông suối và mặt nước chuyên
dùng SMN 24,43 2,45
2.6 đất phi nông nghiệp khác PNK 0,55 0,06
3 đất chưa sử dụng CSD 0,45 0,05
3.1 đất bằng chưa sử dụng BCS 0,45 0,05
4.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai
4.2.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
để thực hiện Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 và Quyết ựịnh 3546/Qđ-UB ngày 16/9/1997 của thành phố Hà Nội. Ngay sau khi thay ựổi ựịa giới quận đống đa ựã bắt ựầu triển khai việc cấp giấy chứng nhận. Do tắnh chất sử dụng ựất ựai của các phường trên ựịa bàn quận trong những năm trước ựây rất ựa dạng và mức ựộ biến ựộng lớn, ựặc biệt khu vực nhà ở, ựất ở do quản lý bị buông lỏng trong nhiều năm và rất phức tạp, liên quan ựến nhiều vấn ựề xã hội và tồn tại lịch sử. đồng thời, các chắnh sách về nhà ở, ựất ở ựô thị của Nhà nước thay ựổi nhiều theo từng giai ựoạn phát triển của nền kinh tế - xã hội, hồ sơ quản lý nhà ựất qua các thời kỳ thiếu, gây khó khăn bất cập cho chắnh quyền các cấp và các nghành trong việc giải quyết tranh chấp về ựất ựai, quản lý các thay ựổi về nhà ở, ựất ởẦtất cả những ựiều ựó ựã gây khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận của quận đống đa.
Nhằm ựẩy nhanh tiến ựộ cấp giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ựất ở, ngày 18/8/1999, UBND thành phố Hà Nội ựã ra Quyết ựịnh số 69/1999/Qđ-UB. Nhờ có quy ựịnh mới những biện pháp như cải tiến trình tự, thủ tục kê khai ựăng ký xét duyệt cấp giấy chứng nhận, phân ựịnh rõ trách nhiệm của từng ngành, từng cấp và tăng cường sự phối hợp giữa các cấp, các nghành chức năng mà Hà Nội ựã ựưa ra giúp quận đống đa ựẩy nhanh tốc ựộ cấp giấy chứng nhận. đến ngày 15/6/2010 quận ựã cấp ựược 66.366 giấy CNQSDđ, trong ựó:
+ Theo Nghị ựịnh 60/CP: 40.850 giấy; + Theo Nghị ựịnh 61/CP: 25.516 giấy;
Và số hồ sơ không cấp ựược (do vi phạm các quy ựịnh của Pháp luật): 2.330 hồ sơ. [19]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 51
4.2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
Quá trình công nghiệp hóa, ựô thị hóa ngày càng ựẩy mạnh thì tất yếu sẽ xuất hiện nhu cầu chuyển ựổi quyền sử dụng ựất. Sự chuyển ựổi ựó sẽ làm tăng khả năng sinh lời của ựất, tạo sự phù hợp cho những người sử dụng ựất, nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng ựất của quận cũng ựã ựược thành phố Hà Nội giải quyết rất tốt, ựảm bảo lợi ắch chắnh ựáng của người sử dụng ựất, ựảm bảo công bằng xã hội, tạo ựiều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng ựất.
4.2.2.3 Căn cứ xác ựịnh giá ựất trên ựịa bàn.
- Căn cứ vào luật tổ chức HđND và UBND ngày 26/11/2003 - Căn cứ Luật ựất ựai ngày 26/11/2003
- Căn cứ Nghị ựịnh 188/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất
- Căn cứ Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của chắnh phủ về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP.
- Căn cứ Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chắnh về hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP.
- Căn cứ Nghị quyết số 18/2009/NQ-HđND ngày 11/12/2009 của Hội ựồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIII (Kỳ họp thứ 19) về việc ban hành giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nội năm 2010.
4.3. Giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn nghiên cứu 4.3.1. Khung giá ựất theo quy ựịnh của Chắnh phủ 4.3.1. Khung giá ựất theo quy ựịnh của Chắnh phủ
để thi hành Luật đất ựai 2003, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất áp dụng trong cả nước và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Giá ựất ở ựô thị ựược thể hiện qua bảng 4.2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 52 Bảng 4.2 Khung giá ựất ở tại ựô thị [5]
đơn vị tắnh: 1000ự /m2
Mức giá
STT Loại ựô thị Giá tối thiểu Giá tối ựa
1 đặc biệt 1.500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700
Theo sửa ựổi khoản 2 sửa ựổi điều 6 Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 có quy ựịnh: Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế tại ựịa phương, UBND cấp Tỉnh ựược quyền quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối ựa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ựất cùng loại do Chắnh phủ quy ựịnh ở bảng trên.
4.3.2. Giá ựất quy ựịnh trên ựịa bàn quận đống đa
Trong phạm vi nghiên cứu của ựề tài, chúng tôi thu thập giá quy ựịnh của Thành phố từ năm 2010 ựể so sánh.
Nguyên tắc xác ựịnh giá ựất ở ựô thị trên ựịa bàn quận ựược xác ựịnh theo vị trắ như sau:
- Vị trắ 1: áp dụng ựối với thửa ựất của một chủ sử dụng có ắt nhất một mặt giáp với ựường, phố.
- Vị trắ 2: áp dụng ựối với thửa ựất của một chủ sử dụng có ắt nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tắnh từ ựường, phố tới vị trắ thửa ựất) từ 3,5m trở lên.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 53 - Vị trắ 3: áp dụng ựối với thửa ựất của một chủ sử dụng có ắt nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tắnh từ ựường, phố tới vị trắ thửa ựất) từ 2m ựến dưới 3,5m
- Vị trắ 4: áp dụng ựối với thửa ựất của một chủ sử dụng có ắt nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tắnh từ ựường, phố tới vị trắ thửa ựất) dưới 2m. (Bảng 4.3)
Bảng 4.3. Giá ựất ở thành phố Hà Nội áp dụng cho ựịa bàn nghiên cứu trong năm 2010 [18]
đoạn ựường Giá ựất ở năm 2010
(1000 ự/m2)
TT Tên ựường phố
Từ đến VT1 VT2 VT3 VT4
1 đông Tác đầu ựường Cuối ựường 24.000 14.400 12.120 10.920 2 Khương Thượng đầu ựường Cuối ựường 22.800 13.920 11.640 10.560 3 Giải phóng (ựi qua
ựường tàu) địa phận quận đống đa 25.200 15.000 12.600 11.280 4 Trung Liệt đầu ựường Cuối ựường 25.200 15.000 12.600 11.280
5 Vĩnh Hồ đầu ựường Cuối ựường 25.200 15.000 12.600 11.280
6 Hoàng Ngọc Phách đầu ựường Cuối ựường 26.400 15.480 12.960 11.640 7 Trần Hữu Tước đầu ựường Cuối ựường 26.400 15.480 12.960 11.640 8 đặng Văn Ngữ đầu ựường Cuối ựường 27.600 15.960 13.440 12.000 9 đặng Tiến đông đầu ựường Cuối ựường 27.600 15.960 13.440 12.000 10 Tôn Thất Tùng đầu ựường Cuối ựường 28.800 16.560 13.740 12.240 11 Phan Văn Trị đầu ựường Cuối ựường 30.000 17.160 14.160 12.600 12 Ngô Tất Tố đầu ựường Cuối ựường 30.000 17.160 14.160 12.600 13 Vũ Ngọc Phan đầu ựường Cuối ựường 30.000 17.160 14.160 12.600 14 Lương định Của đầu ựường Cuối ựường 31.200 17.760 14.640 13.020 15 Phương Mai đầu ựường Cuối ựường 31.200 17.760 14.640 13.020
16 Láng đầu ựường Cuối ựường 33.600 18.840 15.480 13.800
17 Ngô Sỹ Liên đầu ựường Cuối ựường 33.600 18.840 15.480 13.800 18 Nguyễn Trãi địa phận quận đống đa 33.600 18.840 15.480 13.800
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ 54 Ngã Tư Sở Ngã 3 Tôn Thất Tùng 33.600 18.840 15.480 13.800 19 Trường Chinh Ngã 3 Tôn Thất Tùng đại La 31.200 17.760 14.640 13.020 Nguyễn Khuyến Nguyễn Như đổ 36.000 19.800 16.200 14.220 20 Trần Quý Cáp Nguyễn Như đổ Cuối ựường 30.000 17.160 14.160 12.600 Nguyễn Lương Bằng Ngã 3 Thái