Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

luận văn, thạc sĩ, tiến sĩ, cao học, khóa luận, đề tài

Bộ giáo dục và đào tạo TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI ---------- Nguyễn Thị Hoàng TâM TèM HIU CC YU T NH HNG N GI T TRấN A BN QUN CU GIY, THNH PH H NI LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh: Qun lý ủt ủai Mó s : 60.62.16 Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà Hà Nội - 2010 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip i Lời cam đoan Lời cam đoanLời cam đoan Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng cam đoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hoàng Tâm Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip ii Lời cảm ơn Lời cảm ơnLời cảm ơn Lời cảm ơn Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã nhận đợc sự giúp đỡ nhiệt tình và sự chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trờng - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này. Trớc hết tôi xin nói lời cảm ơn chân thành nhất tới Cô giáo PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong khoa Đất và Môi trờng và các Thầy, Cô giáo trong trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội trong suốt thời gian tôi học tập tại trờng. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trờng quận Cầu Giấy, Văn phòng Đăng ký đất và nhà quận Cầu Giấy, Trung tâm Phát triển quỹ đất và quản lý duy tu hạ tầng đô thị quận Cầu Giấy, UBND các phờng trên địa bàn quận Cầu Giấy, các Công ty Bất động sản, Văn phòng nhà đất trên địa bàn quận Cầu Giấy là những đơn vị đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu làm đề tài tại địa bàn. Tôi xin kính chúc các Thầy, Cô giáo và các Cô, Chú luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc! Hà nội, ngày 20 tháng 10 năm 2010 Học viên Nguyễn Thị Hoàng Tâm Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BðS : Bất ñộng sản DTMB : Diện tích mặt bằng DTSD : Diện tích sử dụng GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng HðND : Hội ñồng nhân dân KT-XH : Kinh tế - xã hội MT : Mặt tiền NSNN : Ngân sách Nhà nước QSDð : Quyền sử dụng ñất SDTNVHQN : Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất TT : Thị trường TTBðS : Thị trường bất ñộng sản UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí WTO : World Trade Organization XHCN : Xã hội chủ nghĩa SNG : Cộng ñồng các Quốc gia ðộc lập Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iv MỤC LỤC Trang Lêi cam ®oan i Lêi c¶m ¬n ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .iii MỤC LỤC iv DANH MỤC BẢNG .vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii DANH MỤC CÁC ẢNH vii 1. ðẶT VẤN ðỀ 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài .1 1.2. Mục ñích và yêu cầu 4 1.2.1. Mục ñích .4 1.2.2. Yêu cầu .4 2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .5 2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 5 2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới .5 2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam .7 2.2. Tổng quan về giá ñất 10 2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 10 2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 13 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .19 2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất .23 2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất .26 2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam 29 2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới 29 2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam .34 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp v 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1. Nội dung nghiên cứu .37 3.2. Phương pháp nghiên cứu .37 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .39 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội .39 4.1.1. Vị trí ñịa lý 39 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 42 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 44 4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại thành phố Hà Nội .53 4.3. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 55 4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 55 4.3.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn quận Cầu Giấy 57 4.4. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 63 4.4.1. Tình hình chuyển nhượng sử dụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 63 4.4.2. Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 67 4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm II .74 4.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III 80 4.4.5. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 86 4.5. ðánh giá chung 91 4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 91 4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất .92 4.6. Giải pháp .93 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 5.1. Kết luận . 96 5.2. Kiến nghị .98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC .103 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Thống kê diện tích ñất ñai quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 52 Bảng 4.2. Khung giá ñất ở tại ñô thị . 56 Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị . 56 Bảng 4.4. Giá ñất thành phố Hà Nội áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2005 ñến năm 2007 59 Bảng 4.5. Giá ñất thành phố Hà Nội áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2009 61 Bảng 4.6. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất .66 Bảng 4.7. Giá ñất của ñường, phố nhóm I 69 Bảng 4.8. Giá ñất của ñường, phố nhóm II .75 Bảng 4.9. Giá ñất của ñường, phố nhóm III . 82 Bảng 4.10. Giá ñất của ñường, phố nhóm IV . 87 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Diện tích ñất tự nhiên của 8 phường trực thuộc quận Cầu Giấy 39 Hình 4.2. ðịa giới hành chính Quận Cầu Giấy .41 Hình 4.3. Sơ ñồ các tuyến ñường, phố trên ñịa bàn quận Cầu Giấy 64 Hình 4.4. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm I 70 Hình 4.5. Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Trần Duy Hưng thuộc ñường, phố nhóm I 72 Hình 4.6. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm II 76 Hình 4.7. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Nguyễn Phong Sắc thuộc ñường, phố nhóm II 77 Hình 4.8. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm III .83 Hình 4.9. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Dương Quảng Hàm thuộc ñường, phố nhóm III .84 Hình 4.10. Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV .88 Hình 4.11. Biểu ñồ giá ñất thị trường phố Mai Dịch .89 DANH MỤC CÁC ẢNH Ảnh 1 : Vị trí 1 ñường Trần Duy Hưng, nhóm I .74 Ảnh 2 : Vị trí 1 Phố Trần ðăng Ninh, nhóm II .78 Ảnh 3: Vị trí 1 ðường Lê ðức Thọ, nhóm III .85 Ảnh 4: Vị trí 2 phố Mai Dịch, nhóm IV 90 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 1 1. ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất và tinh thần. ðất ñai là tư liệu sản xuất ñặc biệt không gì thay thế ñược của một quốc gia. ðây là một nguồn tài nguyên quý giá nhứng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà còn có nguy cơ bị giảm ñi trong tương lai. Trong quá trình ñổi mới của nền kinh tế nước ta, sự phát triển của các thành phần kinh tế có ảnh hưởng không nhỏ ñến việc sử dụng ñất, ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng ñất ñai lãng phí, không hiệu quả, hủy hoại ñất ñai cũng như tốc ñộ gia tăng về dân số, ñặc biệt là khu vực ñô thị nơi tập trung ñông dân cư ñông ñúc , khiến cho ñất ñai ñã khan hiếm hơn. Hiện nay công tác ñịnh giá ñất của nước ta ñược quy ñịnh khá chặt chẽ trong Luật ñất ñai 2003. ðịnh giá ñất là cụ thể hoá quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà nước theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 5 Luật ñất ñai 2003: Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ñất trên thị trường vì nó biến ñộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy ñể phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ñịnh khung giá chuẩn các loại ñất. Tại ñiều 56 Luật ðất ñai về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ghi rõ: “Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 2 quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”. Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Tại khoản 2 ðiều 6 Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất quy ñịnh: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế tại ñịa phương, UBND cấp tỉnh ñược quyết ñịnh giá các loại ñất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá ñất cùng loại”. ðể tiến hành các công tác ñịnh giá ñất ñược thống nhất từ trung ương ñến ñịa phương pháp luật nước ta quy ñịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ñịnh giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ñịnh giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội ñồng có trách nhiệm ñịnh giá theo một mục ñích cụ thể. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC . nước quy ñịnh trên ñịa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. - Tìm các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn quận Cầu Giấy. Trên cơ sở ñó ñề xuất một. hạ tầng đô thị quận Cầu Giấy, UBND các phờng trên địa bàn quận Cầu Giấy, các Công ty Bất động sản, Văn phòng nhà đất trên địa bàn quận Cầu Giấy là những