nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh giai đoạn 2009-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY DÃ “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2009 - 2013” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUY DÃ “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2009 - 2013” LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào. - Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn. Tác giả luận văn Nguyễn Huy Dã Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Huy Dã Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 28 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Bắc Ninh năm 2013 48 Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 54 Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 56 Bảng 3.4. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 58 Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 60 Bảng 3.6. Giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 62 Bảng 3.7. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 64 Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2009 66 Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2010 66 Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2011 67 Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2012 67 Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2013 68 Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013 70 Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2009 71 Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2010 71 Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2011 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv Bảng 3.17: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2012 72 Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2013 73 Bảng 3.19: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 74 Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An năm 2009 75 Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An năm 2010 75 Bảng 3.22: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An năm 2011 76 Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An năm 2012 76 Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An năm 2013 77 Bảng 3.25: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 78 Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Bắc Ninh qua ý kiến của người dân 83 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 2.1: Bản đồ hành chính 3 phường 38 Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 39 Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự và Nguyễn Gia Thiều (đoạn tại phường Suối Hoa) 55 Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao và Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá) 57 Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) và đường Đỗ Trọng Vỹ 63 Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) 65 Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong) 80 Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) và đường Nhà Chung 80 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC BẢNG iii DANH MỤC CÁC HÌNH v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi MỤC LỤC vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 2.1. Mục tiêu tổng quát 2 2.2. Mục tiêu chi tiết 3 3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8 1.2. Cơ sở pháp lý 13 1.3. Phương pháp xác định giá đất 15 1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 15 1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 19 1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 20 1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam 21 1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 23 1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới 23 1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 28 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33 2.2. Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và giá đất ở của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 33 2.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 33 2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 34 2.2.4. Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 34 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 34 2.3. Phương pháp nghiên cứu 34 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 34 2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 34 2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 36 2.3.5. Phương pháp chuyên gia 36 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh . 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 39 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. 41 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất 44 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 51 3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 51 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 51 [...]... trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2009 - 2013 - Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố Bắc Ninh 3 Ý... cơ sở hạ tầng 81 3.3.4 Yếu tố dân số 81 3.4 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 82 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 82 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 82 3.5 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên. ..ix 3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 .59 3.2.3 So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 65 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 79 3.3.1 Yếu tố... Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2009 - 2013 - Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 - Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả 2.2 Mục tiêu chi tiết - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh. .. tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011 - Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012 - Quyết định số140/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 20012 của UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. .. lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu... 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản Đơn giá của thửa đất - Giá hiện tại của các tài sản trên đất Giá trị của thửa đất = Diện tích thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành... đồng nhân dân tỉnh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2013 - Quyết định số172/2008/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2008 của UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009 - Quyết định số172/2009/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2009 của UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010 - Quyết định số 162/2010/QĐ-UBND... việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2009 - 2013” 2 Mục tiêu của... nào đó Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị . biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 33 2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn. tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 51 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm. động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013. 65 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn