nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2005 - 2009

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng Do tính chất phức tạp của thị Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai. Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 chung cũng nhƣ trên thành phố Thái Nguyên nói riêng. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.3. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 Phần 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá. Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [18]. Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này. 2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ. Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo: 1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau. 2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ. 3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định. 4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng”. Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai. Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì: "Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng hợp khác do Bộ Tài chính quy định". 2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]. 2.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Trong chủ nghĩa tƣ bản (địa tô còn do chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp chƣa bị xoá bỏ), địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do lao động [...]... 2.1.3.1 Yếu tố thông thƣờng Yếu tố thông thƣờng là yếu tố ảnh hƣởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hƣởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất *Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nƣớc đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất. .. sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngƣng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ của nhà đầu tƣ vào nhà đất, từ đó mà ảnh hƣởng đến đất Chính sách thuế: Ảnh hƣởng rõ rệt đến giá đất. .. định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 19 các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Điều kiện giao thông: Có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có... thân thửa đất Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của ngƣời sử dụng đất, cho nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn... thời điểm định giá Phần giá trị hao mòn * Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bƣớc 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhƣợng BĐS Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất  Giá trị của thửa đất Đơn giá của = thửa đất Diện tích thửa đất * Bƣớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá 2.1.5.4 Phƣơng pháp thặng dƣ Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm... cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7] 2.1.3.2 Yếu tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu về vị trí... nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngƣợc lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7] * Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật Số hóa bởi... tiễn định giá đất, định giá theo phƣơng pháp thặng dƣ và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phƣơng pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 22 thể của nguyên tắc thu lợi 2.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó... đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất Chiều sâu: Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đƣờng đều không thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa đất đó Hình dáng của thửa đất: ... kéo theo giá đất tăng lên Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 16 biết giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng . trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô. liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH. Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành