NGHIÊN cứu một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn PHƯỜNG tân THỊNH , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THANH VÂN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Ngọc Anh THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THANH VÂN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Ngọc Anh THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THANH VÂN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Ngọc Anh THÁI NGUYÊN – 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 42 Bảng 4.2: Khung giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên 45 Bảng 4.3: Biến động giá đất địa bàn năm gần 48 Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí đường, phố 49 Bảng 4.5: Kết điều tra mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh 52 Bảng 4.6: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất .54 Bảng 4.7: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Tân Thịnh 57 Bảng 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh .59 Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 60 Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 62 Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 64 Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 66 Bảng 4.13: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 68 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2013 .43 Hình 4.2 Biểu đồ thể mức độ tác động nhân tố đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh 53 Hình 4.3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Tân Thịnh 58 Hình 4.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh .59 Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 61 Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 63 Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đất đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 64 Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 66 Hình 4.9: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 68 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Tên viết tắt BĐS BNV BTC BTNMT CĐ CP CT GCN QSDĐ GPMB Gqđ Gtt HĐND KT - XH NĐ NQ QĐ STC STNMT THCS TN - MT TT TTg TTLT TTr TW UBND VT Tên đầy đủ Bất động sản Bộ Nội vụ Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường Cao đẳng Chính phủ Chỉ thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Giá quy định Giá thị trường Hội đồng nhân dân Kinh tế - xã hội Nghị định Nghị Quyết định Sở Tài Sở Tài nguyên Môi trường Trung học sở Tài nguyên - Môi trường Thông tư Thủ tướng Chính phủ Thông tư liên tịch Tờ trình Trung ương Ủy ban nhân dân Vị trí v MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Mục tiêu đề tài .2 1.4 Yêu cầu đề tài 1.5 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Các đặc trưng giá đất 2.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất 2.1.3.1 Địa tô 2.1.3.2 Lãi suất ngân hàng (mức lợi tức) 2.1.3.3 Quan hệ cung - cầu thị trường 2.1.4 Cơ sở pháp lý 10 2.1.5 Cơ sở thực tiễn 10 2.2 Khái quát công tác định giá đất .11 2.2.1 Khái niệm định giá đất 11 2.2.2 Sự cần thiết hoạt động định giá đất 11 2.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 12 2.2.3.1 Công tác định giá đất giới .12 2.2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 13 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 2.3.1 Yếu tố thông thường .15 2.3.1.1 Yếu tố hành 15 2.3.1.2 Yếu tố nhân 17 2.3.1.3 Yếu tố xã hội 18 vi 2.3.1.4 Yếu tố quốc tế 19 2.3.1.5 Yếu tố kinh tế .19 2.3.2 Yếu tố khu vực 22 2.3.2.1 Vị trí .22 2.3.2.2 Điều kiện giao thông 23 2.3.2.3 Điều kiện sở hạ tầng 23 2.3.2.4 Chất lượng môi trường 23 2.3.2.5 Hạn chế quy hoạch đô thị 23 2.3.3 Yếu tố cá biệt 24 2.3.3.1 Diện tích .24 2.3.3.2 Chiều rộng 24 2.3.3.3 Chiều sâu 24 2.3.3.4 Hình dáng .24 2.3.3.5 Độ dốc 24 2.3.3.6 Điều kiện sở hạ tầng 24 2.3.3.7 Hạn chế quy hoạch đô thị 25 2.3.3.8 Vị trí đất .25 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 26 3.3.1 Điều tra 26 3.3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 26 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .26 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 26 3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai .26 3.3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 26 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em thực tập phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên Đến em hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo toàn thể cán công nhân viên phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Anh giúp đỡ em trình thực đề tài hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Trần Thanh Vân năm 2014 viii 4.1.1.6 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên 31 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 32 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế 32 4.1.2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế .32 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 33 4.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị .33 4.1.2.5 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật 34 4.1.2.6 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đất đai 35 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường 36 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 36 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 41 4.1.4 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 44 4.1.4.1 Thuận lợi 44 4.1.4.2 Khó khăn 44 4.3 Giá đất địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên .45 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 45 4.3.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất địa bàn 46 4.4 Thực trạng giá đất phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 48 4.4.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 48 4.4.2 Biến động giá đất địa bàn năm gần .48 4.4.3 So sánh giá đất thực tế với giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên địa bàn phường Tân Thịnh 49 4.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Tân Thịnh .51 4.5.1 Phân tích, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn .51 4.5.2 Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 53 4.5.2.1 Xác định yếu tố 53 4.5.2.2 Phân tích yếu tố 57 62 76,7% (rất quan trọng) ,73,3% (rất quan trọng) 70% (rất quan trọng) Có chênh lệch ba tuyến đường có sở hạ tầng chưa đầy đủ, công trình công cộng, Nên khả sinh lợi tâm lý người dân tuyến đường đường Quang Trung c Yếu tố an ninh xã hội Cùng với yếu tố sở hạ tầng, yếu tố an ninh xã hội có mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất phường Tân Thịnh Trong bối cảnh mà kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng yêu cầu nơi sinh sống cao Ngoài việc sở hạ tầng phải phát triển, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi, gần trung tâm thành thị, chợ, vần đề an ninh trật tự xã hội ý Một nơi mà vấn đề an ninh trật tự xã hội không đảm bảo sống người dân không thoải mái, sống cảnh lo âu, gây ảnh hưởng đến đời sống người dân tệ nạn xã hội nơi gây có gây nguy hiểm đến tính mạng họ nên vấn đề cân nhắc kỹ trước định chọn mua nhà làm nơi sinh sống Ngược lại nơi tình hình trật tự an ninh xã hội tốt quan tâm người dân giá đất nơi cao so với nơi khác có vị trí an ninh không đảm bảo Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh (Đơn vị tính: %) Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng Đường Quang Trung 83,3 3,3 13,3 Đường Phú Thái 66,7 23,3 10 70 13,3 16,7 Đường Z115 Đường Thống Nhất 73,3 6,7 20 (Nguồn: Theo phiếu điều tra) 63 Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh Nhìn vào hình 4.6 cho thấy yếu tố an ninh xã hội tác động lớn đến giá đất tuyến đường Người dân cho biết, sống thành phố, phường trung tâm vấn đề tệ nạn xã hội xảy nhiều như: tệ nạn trộm cắp, cướp đoạt tài sản, đòi hỏi người dân phải cảnh giác đề phòng Do đó, chọn mua đất người dân quan tâm xem khu vực tình tình an ninh xã hội có đảm bảo an toàn, sống người dân có đảm bảo bình yên hay không Hiện nay, quan tâm cấp lãnh đạo nên tình hình an ninh phường cải thiện, tổ dân phố có lập tổ bảo vệ dân phố thường xuyên tuần tra, tệ nạn xã hội giảm nhiều d Yếu tố hình dáng đất Thời đại với phát triển khoa học kỹ thuật nhà trang trí lộng lẫy bắt mắt không khó yếu tố phong thủy lô đất không nhiều người biết đến khoa học có phát triển, đặc biệt kinh doanh ông chủ để ý đến lĩnh vực phong thủy Họ cho điều yếu tố giúp họ thành công kinh 64 doanh phần lớn người dân họ cho lô đất cho có giá trị cao lô đất có hình chữ nhật diện tích chiều ngang lớn chiều dài mặt tiền có giá trị cao Theo số liệu điều tra ta có bảng 4.11 sau: Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh (Đơn vị tính: %) Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Rất quan trọng Đường Quang Trung Quan trọng Không quan trọng 70 20 10 Đường Phú Thái 66,7 10 23,3 Đường Z115 63,3 20 16,7 Đường Thống Nhất 76,7 13,3 10 (Nguồn: Theo phiếu điều tra) Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đất đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 65 Nhìn vào hình 4.7 cho thấy yếu tố hình dáng đất người dân đánh giá có phân chia rõ rệt tuyến đường điều tra, có phần ảnh hưởng quan trọng người dân mua đất, điều kiện tuyến đường có đặc điểm khác có đầu tư quan Nhà nước tuyến đường khác có ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường cụ thể như: đường Thống Nhất chiếm tỷ lệ 76,7% mức độ quan trọng, đường Quang Trung chiếm tỷ lệ 70% mức độ quan trọng tiếp đến đường Phú Thái chiếm tỷ lệ 66,7% mức độ quan trọng 63,3% mức độ quan trọng đến giá đất e Yếu tố tình trạng pháp lý đất Hiện tình hình thủ tục cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) địa bàn phường Tân Thịnh UBND thành phố Thái Nguyên đề kế hoạch năm 2013 hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho nhân dân địa bàn, trọng tâm đất Với việc làm cấp GCN QSDĐ làm cho trình sang nhượng quyền sử dụng đất đai nhanh tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng Tuy nhiên kế hoạch vấp phải khó khăn định : Một số hộ làm ăn xa, bận mua bán nên thời gian thực thủ tục để cấp GCN QSDĐ Bên cạnh đó, số hộ chưa nhận thức hết tầm quan trọng việc lập thủ tục đề nghị cấp GCN QSDĐ nên thiếu quan tâm; nhiều hộ trước thực chuyển nhượng “giấy tay”, chưa đủ hồ sơ pháp lý nên không thực thủ tục có liên quan Ngoài ra, số hộ hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên chưa thực thủ tục để cấp GCN QSDĐ phải nộp thuế trước bạ chi phí cán đo đạc Vì yếu tố sách xã hội ảnh hưởng đến khu vực hoàn thành tốt việc cấp GCN QSDĐ thường giá Nhà nước cộng chênh lệch nhu cầu tâm lý người mua người bán [13] 2.1.2 Các đặc trưng giá đất Tính chất đặc biệt đất đai làm cho giá đất có số đặc trưng dễ nhận thấy sau: - Giá đất không giống sở giá cả: Đối với hàng hóa thông thường, giá hàng hoá dựa vào giá trị lượng lao động xã hội cần thiết tạo sản phẩm để tính giá trị Còn giá đất sở xác định giá Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giá đất, có yếu tố chủ quan người Người mua người bán đồng ý mức giá dựa tính toán kinh tế trạng thái tâm lý định tác động - Giá đất không giống thời gian hình thành: Các hàng hóa thông thường có thị trường tương đối hoàn chỉnh Giá hàng hóa dễ dàng hình thành thời gian ngắn Ngược lại, đất đai có tính cá biệt lớn, thị trường đất đai không hoàn chỉnh giá đất đai hình thành thời gian dài, khó so sánh với Mặt khác giá đất lại biến động đồng thời chịu tác động hàng loạt yếu tố Vì vậy, giá đất hình thành thời điểm khác Tuy nhiên thời điểm giá đất kết trình xem xét lâu dài từ khứ tới tương lai Nó phản ánh mảnh đất sử dụng sao, tương lai có khả dùng vào việc - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai: Đất đai sản phẩm lao động Giá hàng hóa thông thường phản ảnh giá trị Đất đai giá cả, giá thành sản xuất Giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản cụ thể phản ánh khả sinh lợi hiệu vốn đầu tư Vì việc tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn đất phức tạp khó khăn Trong thực tế, khai phá đất đai có giá thành, phần giá khai phá chủ yếu đầu tư vào đất đai thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất phụ gia giá đất 67 Tình trạng pháp lý đất yếu tố người dân quan tâm Các đất có đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất mua bán mức giá cao nhiều so với đất giấy tờ, đất bị tranh chấp lấn chiếm, có giấy tờ pháp lý đầy đủ làm cho người mua tin tưởng, tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, không gây tranh cãi, kiện tụng f yếu tố chất lượng môi trường Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên điều kiện nước ta nước phát triển, môi trường chưa quan tâm mức Các yếu tố môi trường thường quan tâm như: Không khí, nguồn nước thải, nước sinh hoạt, rác thải rắn, tiếng ồn, mùi hôi… Ngày nay, công nghiệp phát triển mạnh tăng nhanh dân số thành thị hầu hết môi trường khu đô thị bị ô nhiễm nghiêm trọng Sự ô nhiễm biểu rõ môi trường không khí môi trường nước Một nguyên nhân gây ô nhiễm đô thị hoá Quá trình đô thị hóa nước ta nhanh, với tốc độ tăng dân số thành thị không gian đô thị nhanh phát triển hạ tầng kỹ thuật đẫn đến tình trạng tải đô thị không đáp hết nhu cầu dân cư Khả quản lý xây dựng cải tạo đô thị nhiều yếu làm chất lượng môi trường đô thị lớn bị ô nhiễm trầm trọng, tác động ngày đến sức khỏe cộng đồng Theo kết khảo sát ý kiến người dân địa phương mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất nơi thể qua bảng sau: 68 Bảng 4.13: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh (Đơn vị tính: %) Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng Đường Quang Trung 50 33,3 16,7 Đường Phú Thái 60 20 20 Đường Z115 66,7 13,3 20 Đường Thống Nhất 63,3 26,7 10 (Nguồn: Theo phiếu điều tra) Ngày kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng cao mức độ thoã mãn nhu cầu họ tăng Họ không muốn có chỗ để mà ý đến môi trường sống xung quanh Những địa điểm có mức độ ô nhiễm cao nơi lựa chọn ưu tiên cho sống người có thu nhập cao, họ muốn tìm nơi có không khí lành nhiều xanh bị ảnh hưởng tiếng ồn từ hoạt động sản xuất giao thông kết hợp với hoàn thiện sở hạ tầng nơi giá đất tương đối cao nơi khác có trạng ô nhiễm nhiều Hình 4.9: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Tân Thịnh 69 Hiện nay, tình trạng ô nhiễm môi trường phường Tân Thịnh chưa nghiêm trọng Về nguyên nhân gây ô nhiễm nguồn nước chủ yếu sinh hoạt người dân, hộ sinh sống ven kênh, rạch vứt rác cách tự tiện xuống kênh, rạch Lượng rác không xử lý lâu ngày làm cho nguồn nước bị ô nhiễm bốc mùi hôi khó chịu Do phường Tân Thịnh có hệ thống đường giao thông lớn, có đường Quốc lộ chạy qua nên lưu lượng xe qua lại địa bàn phường lớn, nguồn ô nhiễm không khí chủ yếu hoạt động giao thông Trong thời gian qua, số lượng phương tiện giao thông tăng nhanh thải vào môi trường lượng lớn chất khí độc hại SO2, NO2, CO Nguyên nhân gia tăng phát triển kinh tế mở rộng quy mô dân số, làm tăng nhu cầu lại Ngoài hoạt động xây dựng đô thị sinh hoạt cộng đồng tác động lớn đến chất lượng không khí địa phương Quá trình đô thị hoá diễn mạnh với hoạt động xây dựng mới, sửa chữa cải tạo nhà ở; mở rộng nâng cấp hệ thống giao thông Các hoạt động xây dựng thường xuyên phát tán bụi vào môi trường, khiến cho tình trạng ô nhiễm không khí thêm trầm trọng Thêm vào hoạt động sinh hoạt nhân dân ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường không khí (đun nấu than, dầu, đặc biệt than tổ ong) 4.6 Đề xuất số giải pháp Sau điều tra thực địa thu thập số liệu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Tân Thịnh thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập, giá đất thị trường có chênh lệch cao so với giá đất quy định Nhà nước Khi người dân thực nghĩa vụ đóng thuế làm hồ sơ đất đai lại kê khai giá gần với giá quy định Nhà nước Chính công tác quản lý đất đai lại khó khăn Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục 70 - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Giá đất chủ yếu nhu cầu định: Trong thị trường hàng hóa thông thường, giá phản ánh tương quan cung cầu Thị trường đất đai có cung tự nhiên hạn chế, tính co dãn cung kinh tế không lớn Giá đất chịu tác động cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn cầu tăng giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Tính cá biệt mảnh đất làm cho giá thị trường đất khó hình thành thống tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thời tương đồng đặc tính tự nhiên, xã hội làm cho giá mảnh đất gần có ảnh hưởng lẫn Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực tính cá biệt - Giá đất không giống tượng khấu hao: Hàng hóa thông thường trình sử dụng bị hao mòn theo thời gian Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian người ta tính khấu hao cho hàng hóa Thực tế việc sử dụng đất tượng khấu hao chí có tượng tăng giá trị Ở nước ta, thị trường quyền sử dụng đất mảnh đất có thời hạn sử dụng giá quyền sử dụng đất tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng lại - Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng: Tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Điều dễ dàng lý giải tính chất ngày khan đất đai Nguồn cung có hạn mà nhu cầu đất đai thường xuyên tăng cao hàng loạt hoạt động người có liên quan trực tiếp gián tiếp tới đất đai 2.1.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm, trú trọng nhiều ngành Vì vậy, việc xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất yếu tố như: địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 72 gia tăng cách biệt giá nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị - Có sách quản lý tình hình giá đất địa bàn phường Tân Thịnh sát với giá thực tế thị trường - Phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB phường Tân Thịnh cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - UBND phường Tân Thịnh cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy định với giá thực tế thị trường - Cần có nghiên cứu sâu hơn, mở rộng phạm vi khảo sát tất phường, xã để có đánh giá xác mức độ tác động nhân tố cách toàn diện để đưa bảng giá tỉnh hàng năm sát với thực tế - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2008), Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức quan chuyên môn Tài nguyên Môi trường thuộc UBND cấp Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2010), Thông tư số 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Môi Trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 10 Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia 11 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 74 12 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp 13 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011 Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang 15 Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí KH CN-ĐHTN 16 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 17 Ủy ban nhân dân phường Tân Thịnh, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đâu (2011 - 2015) 18 Ủy ban nhân dân phường Tân Thịnh, Văn kiện đại hội đại biểu Đảng phường Tân Thịnh lần thứ VII, nhiệm kỳ 2010 - 2015 19 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 10 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007), Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung) NXB Tổng hợp 75 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ông/Bà vui lòng cho biết thông tin vấn đề (Hãy trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) Tên chủ hộ: Địa chỉ: Địa đất: Đường: Theo ông/bà yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Không quan trọng Quan trọng Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất STT I Nhân tố khu vực Vị trí Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng môi trường Quy hoạch Diện tích đất trống khu vực II Nhân tố kinh tế Tốc độ tăng trưởng kinh tế Cung - cầu đất thị trường Mục đích sử dụng đảm bảo có lợi Mức độ dự trữ đầu tư 10 Thu chi tài tiền tệ 11 Thu nhập tiêu dùng dân cư 12 Biến động vật giá 13 Khả sinh lợi III Nhân tố xã hội 14 Đô thị hóa 15 Đầu nhà đất Rất quan trọng 76 16 Tâm lý - thị hiếu 17 An ninh xã hội 18 Ổn định trị IV Nhân 19 Tăng dân số 20 Mật độ dân số 21 Trình độ văn hóa dân cư V Nhân tố cá biệt 22 Hình dáng 23 Diện tích 24 Chiều sâu 25 Chiều rộng 26 Độ dốc 27 Hạn chế quy hoạch VI Chính sách Nhà nước pháp lý 28 Tình trạng pháp lý đất 29 Chính sách sử dụng đất Theo ông/bà, yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? (quan trọng hay không quan trọng?) Giá trị đất (theo bảng giá đất Nhà nước):………… .triệu đồng/m2 Nếu bán đất ông(bà) bán với giá bao nhiêu? triệu đồng/ m2 Chủ sử dụng Thái Nguyên, ngày .tháng .năm 2015 Người điều tra Trần Thanh Vân [...]... và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 3 - Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do... yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên 1.2 Mục đích của đề tài Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất 1.3 Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở. .. nhân tố đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh 53 Hình 4.3: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Tân Thịnh 58 Hình 4.4: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh .59 Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 61 Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng. .. ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh .59 Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 60 Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng của an ninh xã hội đên giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 62 Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình dáng đến giá đất ở trên. .. giá đất ở tại địa bàn trong những năm gần đây 48 Bảng 4.4: Giá đất ở theo vị trí của các đường, phố 49 Bảng 4.5: Kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh 52 Bảng 4.6: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở .54 Bảng 4.7: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Tân Thịnh 57 Bảng 4.8: Mức độ ảnh. .. ảnh hưởng của yếu tố an ninh xã hội đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 63 Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình dáng thửa đất đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 64 Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 66 Hình 4.9: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chất lượng... những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá trong điều kiện kinh t , xã hội thông thường Mặc dù các nhân tố thuộc nhóm này có mức độ ảnh hưởng như nhau tới một khu vực nhưng nó là cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất Yếu tố thông thường bao gồm: yếu tố hành chính, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc t , yếu tố kinh tế 2.3.1.1 Yếu. .. dáng đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 64 Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố tình trạng pháp lý của thửa đất đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 66 Bảng 4.13: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất ở trên các tuyến đường tại phường Tân Thịnh 68 7 2.1.3.1 Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người... với giá đất ở trên thị trường 1.4 Yêu cầu của đề tài - Lập phiếu điều tra thu thập thông tin về thửa đất và giá đất thị trường tại địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở - Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất. .. về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt 2.3.2 Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của khu vực có đất, tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị tr , điều kiện ... phường Tân Thịnh 3.3.5.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh 3.3.5.2 Phân tích, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 3.3.5.3 Xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến. .. Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 3... tỉnh Thái Nguyên địa bàn phường Tân Thịnh 49 4.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Tân Thịnh .51 4.5.1 Phân tích, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn