Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang - thành phố Cao Bằng - tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 - 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2015-2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013-2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2015-2016” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa học Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Địa mơi trƣờng : N02 ĐCMT K45 : Quản lý tài nguyên : 2013-2017 : TS Lê Văn Thơ Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp khâu quan trọng trình học tập sinh viên nhằm hệ thống lại toàn lượng kiến thức học, vận dụng kiến thức vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến thức khoa học Qua sinh viên trường hồn thiện kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn công việc sau Được đồng ý Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em tiến hành thực đề tài : “Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015 - 2016” Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp em nhận hướng dẫn tận tình thầy giáo TS.Lê Văn Thơ, giúp đỡ lãnh đạo, cán Địa tồn thể cán tỉnh Cao Bằng Nhân dịp em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu trường Đại học Nơng Lâm, Ban chủ nhiệm khoa tồn thể thầy cô khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đặc biệt thầy TS.Lê Văn Thơ người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn cán địa tồn thể cán tỉnh Cao Bằng, người thân gia đình động viên, khuyến khích giúp đỡ em suốt q trình học tập hồn thành đề tài Trong trình thực đề tài, có cố gắng thời gian lực hạn chế nên đề tài em khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đóng góp q thầy bạn đồng nghiệp để đề tài em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Sinh viên thực Nguyễn Thị Thu Hƣơng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Diện tích, cấu loại đất phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng 34 Bảng 4.2: Hiện trạng giá đất phường Hợp Giang năm 2016 36 Bảng 4.3: Bảng giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho trục đường nghiên cứu từ 2015 đến 2016 38 Bảng 4.4: So sánh trênh lệch giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định cho trục đường nghiên cứu từ 2015 đến 2016 41 Bảng 4.5 Tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu người 42 Bảng 4.6 Giá đất khoảng giá 1, vị trí khu vực trung tâm 43 Bảng 4.7 Giá đất khoảng giá 1, vị trí khu vực trung tâm 44 Bảng 4.8 Giá đất khoảng giá 2, vị trí khu vực trung tâm 45 Bảng 4.9 Giá đất khoảng giá 3, vị trí khu vực cận trung tâm 46 Bảng 4.10 Giá đất khoảng giá 3, vị trí khu vực cận trung tâm 47 Bảng 4.11 Giá đất khoảng giá 4, vị trí khu vực cận trung tâm 47 Bảng 4.12 Giá đất khoảng giá 5, vị trí khu vực cận trung tâm 48 Bảng 4.13: Giá đất khoảng giá 5, vị trí khu vực cận trung tâm 48 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên Môi trường CNH – HĐH : Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa NĐ – CP : Nghị định – Chính phủ UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Cơ sở lý luận giá đất 2.1.2 Cơ sở pháp lý 2.2 Các nội dung liên quan đến giá đất 2.2.1 Nguyên tắc xác định giá đất 2.2.2 Thông tin định giá đất 2.2.3 Phương pháp định giá đất 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.3 Tổng quan thị trường đất đai công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 18 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai Thế giới 18 2.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 20 v PHẦN ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Giới thiệu khái quát địa bàn phường Hợp Giang 23 3.3.2 Hiện trạng giá đất phường Hợp Giang 23 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Hợp Giang 23 3.3.4 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 Tiến hành điều tra theo phương pháp so sánh trực tiếp 24 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực theo quy định sau đây: 24 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 4.1 Khái quát địa bàn phường Hợp Giang 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.3 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai 31 4.2 Hiện trạng giá đất phường Hợp Giang 35 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 42 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu người đến giá đất 42 4.3.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 43 4.3.3 Ảnh hưởng yếu tố khác đến giá đất 49 4.4 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp 50 vi 4.4.1 Thuận lợi 50 4.4.2 Khó khăn 50 4.4.3 Đề xuất số giải pháp việc định giá đất 51 PHẦN KẾT LUẬN 53 5.1 Kết luận 53 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nước, chế thị trường định hướng XHCN bước hình thành, yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Ở Việt Nam có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thoả thuận người mua người bán, không nằm phạm vi kiểm soát Nhà nước Giá đất vấn đề định giá đất đề cập đến thập niên gần đây, Nhà nước chưa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị trường cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất Cao Bằng tỉnh nằm phía Đơng Bắc Việt Nam, giáp với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), Bắc Kạn, Lạng Sơn, Tuyên Quang Là tỉnh có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Cao Bằng tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm gần đây, địa bàn thành phố Cao Bằng có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính…Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế để đóng góp làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường Được đồng ý Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên với hướng dẫn thầy giáo TS Lê Văn Thơ, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015-2016” nhằm góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất tồn địa bàn thành phố Cao Bằng nói chung phường Hợp Giang nói riêng 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung Tìm hiểu giá đất nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cao Bằng Trên sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác xây dựng, quản lý việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá trạng giá đất địa bàn phường Hợp Giang, Thành phố Cao Bằng theo mức giá Nhà nước quy định mức giá thị trường - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Yêu cầu đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Việc nghiên cứu phải bám sát văn pháp luật hành - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao 1.4 Ý nghĩa đề tài * Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 42 4.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu người đến giá đất Do tình hình dân số ngày gia tăng, nhiều hộ gia đình có lập gia đình có nhu cầu tách khẩu, chuyển sinh sống riêng, hộ gia đình có nhu cầu mua đất đến sinh sống, kinh doanh phường ngày nhiều hơn, nên có nhu cầu sử dụng đất nhiều hơn, mà quỹ đất lại có giới hạn, gia đình có nhu cầu sử dụng mà người dân có nhu cầu bán đất lại khơng nhiều, dẫn đến giá đất khu vực ngày tăng lên Bảng 4.5 Tình hình biến động dân số thu nhập bình quân đầu người STT Chỉ tiêu Dân số Thu nhập bình quân theo số liệu báo cáo (người/năm) Thu nhập bình quân thực tế theo số liệu điều tra (người/năm) Số dân Năm 2015 Năm 2016 Người 9.914 10.257 27.460.000 32.500.000 32.215.000 36.785.000 Triệu VNĐ Triệu VNĐ (Nguồn: Số liệu UBND phường Hợp Giang) Qua bảng 4.5 ta thấy: - Qua điều tra thực tế khu vực phường Hợp Giang có phân bố dân cư không đồng đặc thù phường Hợp Giang có nhiều quan nhà nước ngành sở, nên dân cư phân bố đông đúc chủ yếu khu vực chợ Trung Tâm, chợ Xanh, phố Kim Đồng khu trục đường Nước Giáp, đường Lý Tự Trọng Chợ Trung Tâm chợ mua bán, phát triển mạnh ngành công nghiệp, dịch vụ khu vực thu hút giao lưu kinh tế chủ yếu thành phố Dân số tăng qua năm, từ năm 2015 đến năm 2016 tăng 343 người Kết gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn đất ở, thu nhập hàng 43 năm đầu người tăng nhanh chóng Việc có ảnh hưởng đến mua bán diễn thị trường bất động sản - Dựa vào mức thu nhập bình quân cho thấy khu vực tập trung đông dân cư có tốc độ tăng trưởng phát triển kinh tế nhanh Ta thấy thu nhập bình quân thực tế điều tra lớn so với thu nhập bình quân theo số liệu báo cáo Nguyên nhân người dân không muốn phải chịu mức thuế thu nhập cao 4.3.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 4.3.2.1 Khu vực 1: khu vực trung tâm Các đường, phố nhóm I bao gồm: Đường Phố Thầu; Phố Kim Đồng tuyến phố trung tâm Những tuyến phố có điều kiện sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, cửa hàng kinh doanh, cơng trình phục vụ cơng cộng, trụ sở quan Mật độ mức sống người dân khu vực cao Việc giá đất đường, phố cao việc kết hợp mục đích đất đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả sinh lời đất Bảng 4.6 Giá đất khoảng giá 1, vị trí khu vực trung tâm Hệ số Diện tích Mặt Giá quy Giá thị (m2) tiền (m) định trƣờng Phố Thầu 60-80 3-5 16.000.000 40.000.000 2.5 Phố Kim Đồng 60-80 3-5 16.000.000 37.000.000 2,3 Tên đƣờng chênh lệch (lần) (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng ta thấ y giá đấ t t ại vị trí khu vực trung tâm đã đươ ̣c UBND tin ̣ với giá khá cao ̉ h Cao Bằ ng quy đinh , nhiên giá đấ t thực tế thị trường cao nhiều so với giá quy định nhà nước vị trí này, lơ ̣i nhuâ ̣n đấ t mang la ̣i là rấ t lớn Qua thực tế điề u tra tiǹ h hiǹ h chuyể n nhươ ̣ng ta ̣i rấ t it́ , đa số là các hơ ̣p đồ ng cho thuê mă ̣t bằ ng để kinh doanh 44 bởi vì giá chuyể n nhươ ̣ng quá cao không phù hơ ̣p kinh tế của người có nhu cầ u mua đấ t Cụ thể: Phố Thầu có mức chênh lê ̣ch cao là 2,5 lầ n (giá quy đinh ̣ là 16.000.000 đ/m2, giá thị trường 40.000.000 đ/m2); Phố Kim Đồng có mức chênh lệch 2,3 lần (giá quy định 16.000.000 đ/m2, giá thị trường 37.000.000 đ/m2) Bảng 4.7 Giá đất khoảng giá 1, vị trí khu vực trung tâm Tên đƣờng Diện tích Mặt tiền Giá quy Giá thị Hệ số chênh định trƣờng lệch (lần) (m2) (m) Phố Thầu 60-80 3-5 11.200.000 24.000.000 2,1 Phố Kim Đồng 60-80 3-5 11.200.000 20.000.000 1,8 (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Bảng thể giá đất quy định nhà nước giá thực tế thị trường ta ̣i vi ̣trí khu vực trung tâm Vị trí đươ ̣c UBND tin̉ h Cao Bằ ng quy đinh ̣ là đấ t mă ̣t tiề n của các đường phớ , đường nhánh và các đường ngõ có chiề u rô ̣ng từ 3m mà xe ô tô vào đươ ̣c Tại vị trí không phù hơ ̣p để kinh doanh ta ̣o lơ ̣i nhuâ ̣n cao la ̣i rấ t thuâ ̣n lơ ̣i cho nhu cầ u la ̣i sinh hoạt hàng ngày người dân giá thị trường cao Giá biến động khoảng từ 20 triê ̣u đồ ng đế n 24 triê ̣u đồ ng tùy thuô ̣c mức đô ̣ thuâ ̣n lơ ̣i của từng vi ̣trí Cụ thể: Phớ Thầu có mức chênh lê ̣ch cao 2,1 lầ n (giá quy định 11.200.000 đ/m2, giá thị trường 24.000.000 đ/m2); Phố Kim Đồng có mức chênh lệch 1,8 lần (giá quy định 11.200.000 đ/m2, giá thị trường 20.000.000 đ/m2) 45 Bảng 4.8 Giá đất khoảng giá 2, vị trí khu vực trung tâm Diện Tên đƣờng tích Mặt tiền (m2) Nguyễn Du Giá quy Giá thị định trƣờng Hệ số chênh lệch (lần) 60 - 80 3-5 11.560.000 24.500.000 2,1 Đàm Quang Trung 60 - 80 3-5 11.560.000 24.850.000 2,1 Hoàng Như 3-5 11.560.000 25.300.000 2,2 60-80 (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Bảng 4.8 thể hiê ̣n giá đấ t quy đinh ̣ và giá ngoài thi ̣trường của các đường phố Nguyễn Du, Đàm Quang Trung, Hồng Như Tại đường phớ này giá đấ t quy đinh ̣ và giá thi ̣trường chênh lê ̣ch từ 2,1 đến 2,2 lầ n Cụ thể phố Nguyễn Du chênh 2,1 lầ n từ giá 11.560.000 đ/m2 so với giá 24.500.000 đ/m2 thị trường ; phố Đàm Quang Trung 2,1 lầ n từ 11.560.000 đ/m2 so với 24.850.000 đ/m2 thị trường; phố Hoàng Như 2,2 lầ n từ 11.560.000 đ/m2 so với 25.300.000 đ/m2 thị trường Nhận xét: Từ giá đất quy định vị trí tuyến đường phố, ta thấy Nhà nước có Quy định điều chỉnh mức chênh lệch giá đất, nhiên điều chỉnh khơng đồng vị trí Vì việc đưa hệ số để tính giá chuyển nhượng đường phố vị trí cần thiết đảm bảo công cho người sử dụng đất thực quyền BĐS Tại vị trí 1, BĐS sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao Ta thấy giá đất chuyển nhượng khu vực diễn khơng đều, giá đất vị trí cao hẳn so với giá vị trí tiếp sau, vị trí mang lại khả sinh lợi cao Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng tuyến phố giá đất cao khơng phù hợp với điều kiện kinh tế phần lớn người dân, tâm lý chủ sử dụng khơng có nhu cầu chuyển đổi chỗ 46 Trên thực tế cho thấy, giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan yếu tố khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp… có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng… Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 4.3.2.2 Khu vực 2: khu vực cận trung tâm Các đường phố nghiên cứu bao gồm: Phố Lý Tự Trọng, Cổng Sân Vận Động, Bế Văn Đàn, Hiến Giang, Đường Nước Giáp, Đường chân dốc Hợp Thành sang Phường Tân Giang Những tuyến phố có hệ thống sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh… mang lại thuận tiện cho người sử dụng đất đời sống sinh hoạt phát triển sản xuất kinh doanh Bảng 4.9 Giá đất khoảng giá 3, vị trí khu vực cận trung tâm Diện Tên đƣờng tích (m2) Phố Lý Tự Trọng Cổng Sân Vận Động Mặt tiền Giá quy (m) định Giá thị trƣờng Hệ số chênh lệch (lần) 60-80 3-5 8.352.000 16.600.000 2.0 60-80 3-5 8.352.000 17.200.00 2,1 (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng 4.9 ta thấ y giá đấ t quy đinh ̣ của nhà nước có sự chênh lê ̣ch các tuyế n đường cùng vi ̣trí Giá ngoài thị trường có chênh lệch rõ ràng 16.600.000 đ/m2 phố Lý Tự Trọng 17.200.000 đ/m2 cổng sân vận động so với bảng giá tỉnh 8.352.000 đ/m2 Sở di ̃ có sự chênh lê ̣ch 47 tuyến đường Nước Giáp tập trung nhiều c sở kinh doanh dich ̣ vụ lợi ích mang lại từ đất lớn Bảng 4.10 Giá đất khoảng giá 3, vị trí khu vực cận trung tâm Tên đƣờng Diện tích (m2) Mặt tiền Giá quy Giá thị định trƣờng (m) Hệ số chênh lệch (lần) Bế Văn Đàn 60-80 3-5 6.034.000 13.800.000 2,3 Nước Giáp 60-80 3-5 6.034.000 14.000.000 2,3 Hiến Giang 60-80 3-5 6.034.000 13.500.000 2,2 (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng 4.10 ta thấy giá đất điều tra thực tế so với bảng giá nhà nước qui định chênh lệch lớn Lý vị trí có điều kiện kinh doanh buôn bán thuận lợi, nên giá trị đất thuộc mặt tiền đường phố mang lại lớn Cụ thể: Đường Bế Văn Đàn có mức chênh lệch 2.3 lần từ 6.034.000 đ/m2 so với 13.800.000 đ/m2 thị trường; Nước Giáp có mức chênh lệch 2,3 lần từ 6.034.000 đ/m2 so với 14.000.000 đ/m2 thị trường; Hiến Giang có mức chênh lệch 2,2 lần từ 6.034.000 đ/m2 so với 13.500.000 đ/m2 thị trường Bảng 4.11 Giá đất khoảng giá 4, vị trí khu vực cận trung tâm Tên đƣờng Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá quy Giá thị định trƣờng Hệ số chênh lệch (lần) Nước Giáp 60-80 3-5 4.224.000 6.660.000 1,6 Hiến Giang 60-80 3-5 4.224.000 6.230.000 1,5 (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng 4.11 ta thấy giá đất điều tra thực tế khu vực 4, vị trí có cao bảng giá Nhà nước quy định khơng nhiều, vị trí đất không thuộc mặt tiền, điều kiện kinh doanh không thuận lợi nên chênh lệch giá không cao Cụ thể: Nước Giáp mức chênh lệch 1,6 lần từ 48 4.224.000đ/m2 so với 6.660.000đ/m2 thị trường; Hiến Giang mức chênh lệch 1,5 lần từ 4.224.000đ/m2 so với 6.230.000đ/m2 thị trường Bảng 4.12 Giá đất khoảng giá 5, vị trí khu vực cận trung tâm Tên đƣờng Diện Mặt tích tiền (m2) (m) 60-80 3-5 Giá quy Giá thị định trƣờng Hệ số chênh lệch (lần) Đường dốc Hợp Thành cũ sang 4.360.000 12.100.000 2,8 phường Tân Giang (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng 4.12 ta thấy giá đất điều tra thực tế cao nhiều so với giá đất tỉnh Cao Bằng quy định, lý dẫn đến chênh lệch giá nhiều xác định vị trí có nhiều dịch vụ kinh doanh buôn bán đất nằm mặt tiền có điều kiện kinh doanh, sinh lời cao nên giá cao Bảng 4.13: Giá đất khoảng giá 5, vị trí khu vực cận trung tâm Tên đƣờng Diện Mặt tích tiền (m2) (m) 60-80 3-5 Giá quy Giá thị định trƣờng Hệ số chênh lệch (lần) Đường dốc Hợp Thành cũ sang 3.052.000 5.580.000 1,8 phường Tân Giang (Nguồn: Sở TNMT tỉnh Cao Bằng) Qua bảng 4.13 ta thấy chung khu vực cận trung tâm giá đất vị trí chênh lệch khơng nhiều, vị trí đất không thuộc mặt tiền, điều kiện kinh doanh không thuận lợi nên chênh lệch giá không cao 49 4.3.3 Ảnh hưởng yếu tố khác đến giá đất Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Những khu phố có cơng tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, trình độ dân trí cao, phong tục tập qn có truyền thống tốt đẹp tác động đến tâm lý người mua làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ khu phố tăng lên khiến giá đất tăng theo Yếu tố quy hoạch: Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây nên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ hơn, điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng 50 giá mặt hàng khác thị trường, đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể 4.4 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp 4.4.1 Thuận lợi - Giá loại đất Bảng giá đất sau điều tra thực tế so với năm phù hợp với giá đất thị trường có điều chỉnh tăng giá đất số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường địa phương - Có tác động đến phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, góp phần đẩy nhanh cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án; đồng thời, bảo đảm cho tổ chức, cá nhân thực nghĩa vụ tài đất hay giao đất có thu tiền sử dụng 4.4.2 Khó khăn - Các quan QLDĐ chưa có liên kết chặt chẽ nên xuất tình trạng đầu đất đai - Người dân giao dịch đất đai phải chịu mức thuế cao nên tình trạng chuyển nhượng đất trái phép 51 - Nhiều cơng trình dự án xây dựng nhà thầu khơng có lực quản lý thi cơng nên có tình trạng “treo“ khiến cho thị trường bất động sản đóng băng - Đội ngũ cán có chất lượng không đều, không ổn định Chất lượng lao động biểu trình độ văn hố tay nghề người lao động thấp, ý thức tổ chức kỷ luật lao động chưa cao - Ý thức hiểu biết người dân luật đất đai hạn chế 4.4.3 Đề xuất số giải pháp việc định giá đất Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác Quản lý đất đai cơng tác quản lý đất phường giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản lý đất đai địa phường - Trước hết, công tác quản lý đất đai thành phố cần thực tốt tiêu, phương hướng đặt hàng năm - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định Mọi đất đăng ký, giao dịch kiểm sốt giá tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp - Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai 52 thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thơng, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến để giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Các quan chức có thẩm quyền cần đưa sách hợp lí giá đất cho sát với thực tế hơn, song song với việc đưa sách, giải pháp để ngăn chặn tình trạng đóng băng thị trường quyền sử dụng đất Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 53 PHẦN KẾT LUẬN 5.1 Kết luận Phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng có vị trung tâm tỉnh Cao Bằng có hệ thống giao thơng đồng bộ, có chợ Trung Tâm đầu mối giao lưu phát triển kinh tế quan trọng tỉnh, nơi đặt trụ sở đầu não tỉnh Qua nghiên cứu ta thấy: * Giá đất cao nhất: -Vị trí : Phố Thầu 40.000.000 đ/m2 * Giá đất thấp nhất: - Vị trí: Đường dốc Hợp Thành cũ sang phường Tân Giang 5.580.000 đ/m2 Cho thấy yếu tố vị trí yếu tố quan trọng nhất, vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm vị trí nhóm I, II,III chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao so với vị trí nhóm IV,V vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số thay đổi mạnh từ 9.914 người lên 10.257 người ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất sau đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, … Những đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư 54 5.2 Kiến nghị - Cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Cao Bằng cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ Luật đất đai 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Văn Hùng Khóa luận tốt nghiệp: “Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội” Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh” 56 10 Nguyễn Thị Thu Luận văn thạc sỹ: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” 11 UBND Thành phố Cao Bằng (2014) Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Cao Bằng việc quy định khung giá loại đất năm 2015 địa bàn tỉnh Cao Bằng ... LÂM -  - NGUYỄN THỊ THU HƢƠNG Tên đề tài: “THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HỢP GIANG, THÀNH PHỐ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 201 5-2 016”... dẫn thầy giáo TS Lê Văn Thơ, em tiến hành nghiên cứu đề tài: Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 201 5-2 016” nhằm... thị địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng giai đoạn 201 5-2 016 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu Địa điểm: Chi Cục QLĐĐ - Sở TNMT - Thành phố Cao Bằng - Tỉnh Cao Bằng UBND phường Hợp Giang