Ảnh Hưởng Của Dự Án Mở Rộng Phía Tây Thành Phố Thái Nguyên Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Phường Thịnh Đán,Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Giai Đoạn 2012 – 2014

Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những

sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay,

em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ của cấc thầy cô trong trường

nói chung và trong khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng Với sự nhiệt tình

giảng dạy của thầy cô em đã được trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm

ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng

dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Nông Thu Huyền đã tận tình, chu đáo hướng dẫn em thực hiện khóa luận này

Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 5 tháng 1 năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Thúy Hằng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Thịnh Đán – thành phố

Thái Nguyên năm 2014 42 Bảng 4.2: Giá đất ở Nhà nước quy định tại phường Thịnh Đán ở một số tuyến

đường trong giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 4.3: Giá đất ở trên thực tế của phường Thịnh Đán tại một số tuyến

đường trong giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.4: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định

phường Thịnh Đán năm 2012 51 Bảng 4.5: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định

phường Thịnh Đán năm 2013 52 Bảng 4.6: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định

phường Thịnh Đán năm 2014 53 Bảng 4.7: Trung bình chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định với giá thực

tế phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 54

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Đoạn đường từ cầu vượt Đán 31

Hình 3.2: Ngã 3 Đán đi Núi Cốc 31

Hình 3.3: Ngã 3 rẽ bệnh viện A cũ 32

Hình 3.4: Ngõ 365 32

Hình 3.5: Đường rẽ bệnh viện A cũ 32

Hình 3.6: Đoạn đường qua bệnh viện tâm thần 33

Hình 3.7: Ngõ 573 33

Hình 3.8: Ngõ rẽ vào chùa Đán 33

Hình 4.1: Vị trí địa lý của phường Thịnh Đán 35

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của phường Thịnh Đán 43

Hình 4.3: Khu dân cư số 6 46

Hình 4.4: Khu dân cư số 5 47

Hình 4.5: Bản đồ quy hoạch khu đô thị Thịnh An và đường đô thị Đán - Núi Cốc 47

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ

MỤC LỤC

PHẦN I MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2.Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

1.2.1 Mục đích 2

1.2.2 Yêu cầu 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Tổng quan về giá đất 4

2.1.1 Khái niệm giá đất 4

2.1.2 Đặc trưng của giá đất 5

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

2.2 Cơ sở pháp lí 15

2.3 Khái quát về thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 16

2.3.1 Thị trường bất động sản thế giới 16

2.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 19

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Đối tượng nghiên cứu 30

3.2 Phạm vi nghiên cứu 30

3.3 Thời gian nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu 30

3.5.2 Phương pháp chọn điểm điều tra 31

3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 34

3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 34

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Thịnh Đán năm 201435 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38

4.1.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Thịnh Đán năm 2014 42 4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất 43

4.2 Khái quát về dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên 44

4.3 Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 47

4.3.1 Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 47

4.3.2 Giá đất ở trên thị trường tại phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 49

4.3.3.So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 51

4.3.4 Đánh giá chung ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở tại phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 55

4.4 Đề xuất các giải pháp 56

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

5.1 Kết luận 58

5.2 Đề nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa

to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai

là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai

Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai lại có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Do tính phức tạp của thị trường nên giá đất chịu nhiều ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau

Tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi Đông Bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ

Trong giai đoạn hiện nay Thái Nguyên đang có chủ trương phát triển đô thị để thành phố xứng tầm là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục và y tế

Dự án trọng điểm đầu tiên là Khu đô thị phía Tây thành phố, được phê duyệt quy hoạch phân khu từ tháng 8 năm 2010 Thịnh Đán chính là một trong những phường, xã thuộc khu vực phía Tây của thành phố, có diện tích khoảng 6,16 km2 Khi dự án được phê duyệt, bắt đầu thực hiện quy hoạch đã có những ảnh hưởng đến giá đất khu vực phía Tây thành phố và một phần nào đó đến giá đất khu vực phường Thịnh Đán

Để đánh giá các ảnh hưởng đó đến giá đất phường Thịnh Đán phục vụ cho

công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất

ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014”

1.2.Mục đích và yêu cầu của đề tài

1.3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:

Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất tại phường Thịnh Đán, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất

- Ý nghĩa thực tiễn:

Xác định các yếu tố các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất tại phường Thịnh Đán Làm cở sở cho chính quyền địa phương và các tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn Là tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu khác hoặc các đề tài tương tự ở các khu vực khác

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Tổng quan về giá đất

2.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai là phản ánht tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Hầu hết những nước có nền kinh tế thì trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển ngượng quyền sở hữu đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá cả đất đai

ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất đai; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng

có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật

đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất)

là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.[3] Và với Luật đất đai sửa

đổi 2013 điều 3 khoản 19 giá đất được định nghĩa ngắn gọn hơn: Giá đất là

giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.[4]

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhận (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền

sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với iệc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

2.1.2 Đặc trưng của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt khác với những loại hàng hóa khác

Vì vậy giá đất cũng có những đặc trưng khác với giá các loại hàng hóa thông thường khác Sự khác nhau này thể hiện ở một số đặc trưng sau:

hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi vàquyền lợi của đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hóa thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh

tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó Ngoài ra giá đất bị chi phí phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong

việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.[5]

có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá

cả của các hàng hóa hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá đất cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phần tích cụ thể Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đới với xã hôik khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp [5]

thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phức tạp Do

đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất (hiểu theo nghĩa rộng)

Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thực hiện Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu tập trung vào đất đai vvà thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất.[5]

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định: Trong thị trường

thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội

vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.[5]

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau Như vậy giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hóa thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hóa và nhất thể hóa trong việc định giá đất.[5]

- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa thông

thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên

theo sự phát triển kinh tế, xã hội Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn

sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.[5]

- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng: Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng,

tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội

và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất đai về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu

cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.[5]

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.3.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật

độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung

có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá ngày càng rõ ràng

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất

luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi nhà đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này

có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công

nghiệp hóa là thúc đẩy đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp

hóa hoặc đô thị hóa cao, mà tổng diện tích đất nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thí giá đất cao; Hai là

tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ

và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

2.1.3.3 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật

tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chi tiêu trọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng

cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực

và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức dộ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và

mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý “tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư” trong kinh tế học Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ

và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là

phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất

đai, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền

tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt là mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến

từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao, chúng cùng chung xu thế “nước lên thuyền lên” Điều cần nói là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiệm trọng thì giá đất còn xuống thấp

- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất

có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư học nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tính hình về biến động mức lãi suất Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố các biệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt

2.1.3.4 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất

chủ yếu có loại hình giao thông thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá

đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất

chủ yếu bao gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm: các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới

giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực

Mức độ ảnh hưởng tới giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh

và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện

2.1.3.5 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của toàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài

việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thé giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia

thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

2.1.3.6 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá

cả của từng thửa đất

- Diện tích: Cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ

quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiến của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến

quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất với bất cứ mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so

với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn

các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao

nên ảnh hưởng đến giá đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,

bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xât dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều ảnh hưởng rất lớn đến giá thửa đất

- Thời hạn sử dụng: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và

thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.[2]

2.2 Cơ sở pháp lí

Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Thái Nguyên từ năm 2012 đến năm 2014 Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, quản lý đất đai và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực

tế Cụ thể là:

- Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính Phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính Phủ Quy định bổ sung về việc quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một

- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định việc điều tra, đánh giá đất đai

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Quyết định số 729/2012/QĐ-UBND về phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ

lệ 1/2.000 Khu đô thị phía Tây Thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 1536/QĐ-TTg năm 2014 về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2035

- Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014

2.3 Khái quát về thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam

2.3.1 Thị trường bất động sản thế giới

Trên thế giới các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho

sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đới với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh

tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.[2]

Cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 sau

đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm tới 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất

và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.[2]

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân

về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.[2]

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm

và mốt số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích

tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa

Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai để phát triển Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Ở một nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các

nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài.[5]

2.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

Việt Nam vừa là một nước đang phát triển và vừa là một nước có nền kinh tế chuyển đổi (từ bao cấp sang thị trường) Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thường gặp những phức tạp đáng kể về phát triển thị trường bất động sản do sự khác biết cơ bản về lý luận chính trị kinh tế học

Thứ nhất, từ không có thị trường đất đai chuyển sang chấp nhận thị trường đất đai, điều này giúp cho thị trường bất động sản được hình thành và cũng có thể gây nên tăng trưởng quá nóng gắn với sốt giá Thứ hai, giá đất từ bằng "0" chuyển sang giá đất phù hợp thị trường tạo nên cơn sốt giá đất mang tính quy luật; hơn nữa, thị trường luôn có quán tính càng làm sốt giá vượt quá mức tự điều chỉnh được nhờ quan hệ cung cầu Thứ ba, do mới áp dụng cơ chế thị trường nên quản lý thường thiếu chuyên nghiệp, thường không kiểm soát được đầu cơ vượt giới hạn

Tất cả những đặc điểm trên đã tạo nên những cơn sốt giá đất đai, bất động sản rất mạnh, tạo ra giá nhà đất cao tới mức vô lý Ở Việt Nam, tới nay

đã trải qua 3 cơn sốt giá nhà đất:

Cơn sốt giá lần thứ nhất: xảy ra trong giai đoạn 1990-1992, nhà đất tại

các đô thị tăng lên tới 10 lần và cơn sốt này bị Luật Đất đai 1993 cắt ngang do tâm lý nghe ngóng của giới đầu cơ nhà đất Sau sốt giá, mức giá giữ nguyên, chỉ có thị trường giảm giao dịch

Cơn sốt giá lần thứ hai: xảy ra trong giai đoạn 2000-2002, nhà đất tại

các đô thị cũng tăng tới 10 lần và cơn sốt này cũng bị Luật Đất đai 2003 cắt ngang, cũng do tâm lý nghe ngóng tương tự Sau sốt giá cũng không xảy ra giảm giá, chỉ có các giao dịch bị giảm

Cơn sốt giá lần thứ ba xảy ra trong giai đoạn 2007-2008, nhà đất tại các

đô thị tăng lên khoảng 2-3 lần và cơn sốt này bị chính sách kiềm chế lạm phát

của Chính phủ cắt ngang (chính sách kiềm chế lạm phát bao gồm chính sách tài khóa như giảm đầu tư công, giảm chi tiêu công và chính sách tiền tệ như tăng lãi suất ngân hàng để hút tiền vào các ngân hàng thương mại để giảm cung tiền ra thị trường) Sau sốt giá là thị trường rơi vào giảm giá mạnh nhưng không bị phá giá gây khủng hoảng tài chính

Hai lần sốt giá 1990-1992 và 2000-2002 đều vì lý do chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường Sau sốt giá, thị trường bị đóng băng do ít giao dịch, không rơi vào giảm giá

Lần sốt giá thứ ba không thuộc quy luật như hệ quả của quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế mà do mối tương tác giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản (đều là thị trường vốn) Khi thị trường chứng khoán bị suy giảm vào cuối 2006 thì luồng đầu tư phải chuyển sang thị trường bất động sản Khi thị trường bất động sản tiếp tục sốt cũng là lúc "bong bóng bất động sản" tích lại quá mức buộc phải rạn vỡ Sốt giá bất động sản cũng là một lý do gây ra lạm phát, và để chống lại lạm phát thì thị trường bất động sản phải chịu ảnh hưởng trực tiếp cũng là quan hệ nhân - quả

Sau lần sốt giá thứ ba, bất động sản nhà đất bị xuống giá là phù hợp với quy luật "bong bóng bất động sản" bị rạn vỡ Ở Việt Nam, bất động sản chỉ giảm giá chứ không bị phá giá là do cấu trúc nợ trong đầu tư bất động sản không dựa chủ yếu vào cơ chế thế chấp bằng bất động sản để vay tiền từ các ngân hàng thương mại Trong kho bất động sản tồn đọng, một phần lớn kinh phí đầu tư là từ tiền góp vốn để "mua nhà trên giấy" Các nhà đầu tư chỉ chịu

áp lực nhỏ về trả nợ ngân hàng nên không buộc các nhà đầu tư phải phá giá để trả nợ

Quy luật sốt giá nhà đất do chuyển đổi cơ chế kinh tế không chỉ xảy ra ở Việt Nam, mà xảy ra ở hầu hết các nước có nền kinh tế chuyển đổi (các nước

xã hội chủ nghĩa cũ) Tình trạng tương tự cũng đang xảy ra ở Nga, Trung Hoa

và một số nước xã hội chủ nghĩa cũ tại Đông Âu, đặc biệt tại các thành phố

lớn như Mạc Tư Khoa, Thượng Hải, Bắc Kinh… Có thể coi đây là quy luật của thị trường bất động sản ở những nước có nền kinh tế chuyển đổi.[11] Sau giai đoạn phát triển nóng 2005-2010, thị trường bất động sản trải qua rất nhiều khó khăn, đặc biệt là năm 2011-2012 Cụ thể, giá bất động sản giảm, thậm chí, có thời điểm giá nhà giảm tới 30-50%; giao dịch đóng băng ở hầu hết các phân khúc; tồn kho bất động sản tại thời điểm năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại, giao dịch tăng trưởng liên tục Thêm vào đó, nhiều dự án đã khởi động lại, lễ khởi công, lễ bàn giao dự án đã diễn ra nhiều hơn, chủ yếu giao dịch trong phân khúc căn hộ vừa và nhỏ Phân khúc bất động sản cao cấp cũng đã có sự chuyển mình tích cực, thanh khoản được cải thiện Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ xây dựng), sự tăng trưởng của thị trường bất động sản được thể hiện khá rõ nét trong 10 tháng đầu năm 2014, qua các mặt sau:

(1) Từ đầu năm 2014 đến nay, giá nhà ở tương đối ổn định: So với thời

điểm cuối năm 2013, giá nhà hầu như không giảm tiếp; một số dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, tiến độ triển khai chậm, vẫn có giảm nhưng không nhiều; ngược lại, một số dự án gần trung tâm, vị trí thuận lợi, có tiến độ tốt, đang chuẩn bị hoàn thành, thì giá chào bán có xu hướng tăng nhẹ

(2) Lượng giao dịch thành công trong 10 tháng, đạt mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước: Tại Hà Nội, trong tháng 10 có khoảng 1.250

giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế 10 tháng đầu năm

2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ

2013 Tại Tp HCM, trong tháng 10 có khoảng 1.100 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng trước, lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013 Con số này chưa

kể giao dịch trong dân

(3) Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm: Tính đến 20/10/2014, tổng giá

trị tồn kho bất động sản còn khoảng 80.571 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 47.977 tỷ đồng, giảm 37,32%); so với tháng 12/2013 giảm 13.887 tỷ đồng (giảm 14,70%); so với thời điểm 20/9/2014 giảm 1.201 tỷ đồng

(4) Mặc dù tốc độ cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở chậm trong những tháng đầu triển khai, nhưng những tháng gần đây tốc độ giải ngân đã nhanh hơn: Việc triển khai thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở có quy mô không lớn

nhưng đã có tác động tích cực đến tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua Theo báo cáo của 5 ngân hàng thương mại được giao thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở này thì đến 15/10/2014, tổng số vốn đã cam kết cho vay

là 7.944 tỷ đồng (đạt 26,5% tổng nguồn vốn), tổng dư nợ đã giải ngân là 3.583 tỷ đồng

(5) Tốc độ phát triển nhà ở bám sát chỉ tiêu hàng năm đã đề ra trong

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 Từ năm 2011-2013, diện tích sàn nhà ở đạt bình quân 81 triệu m2/năm, riêng trong năm 2014 dự kiến đạt khoảng 91 triệu m2

.[11]

2.3.2.1 Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội

Từ năm 2003, sau khi Luật Đất đai chính thức được ban hành, thị trường bất động sản ở Hà Nội đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau Cho đến trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009, đây đã là một thị trường thuộc loại sôi động nhất, ngay cả nếu tính theo tiêu chuẩn của các nền kinh tế thị trường mới nổi.[13]

Trong những năm gần đây Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết trong đó có quy hoạch các khu đô thị mới trên đại bàn thành phố Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước, đất đai được quy hoạch tạo điều kiện cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng đô thị làm thay đổi diện mạo thành phố theo hướng hiện đại đồng thời cũng góp phần trong việc cung cấp nhà ở cho cư dân đô thị

Một thực tế có thể thấy rằng trong thời gian qua thị trường đất đai và thị trường bất động sản ở Hà Nội phát triển hết sức mạnh mẽ vượt bậc so với những năm trước nguyên nhân thì có nhiều nhưng có thể thấy một vài nguyên nhân chính như sự sôi động của thị trường chứng khoán trong thời gian qua làm cho nhiều nhà đầu tư đã lãi lớn trong thị trường chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản, đầu tư vào thị trường nhà đất một thị trường được coi là

an toàn hơn rất nhiều Hay sự kiện Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO đã khiến nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước thực hiện nhiều dự án đầu tư trong lĩnh vực khách sạn, trung tâm thương mại, khu đô thị cao cấp làm cho thị trường bất động sản vốn đã sôi động ngày càng sôi động

Và bên cạnh đó hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, bất động sản, về thị trường bất động sản đã có tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị trường bất động sản Những quy định quản lý của Nhà nước đã

và đang được các cơ quan nhà nước đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được Bên cạnh khung giá đất do chính phủ quy định thì thành phố Hà Nội cũng có bảng khung giá đất các khu vực nhằm góp phần vào việc xác định giá đất các khu vực trên thị trường Bảng khung giá đất này hàng năm thường xuyên có sự thay đổi, bổ sung nhằm xây dựng một bảng khung giá đất hoàn thiện sát với giá đất trên thị trường, góp phần giảm thất thu ngân sách về các khoản liên quan đến đất đai

không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất

Đứng trước tình hình đó, trong năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố

Hồ Chí Minh đã chỉ đạo các Sở ngành lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản, trực tiếp làm việc với Ủy ban nhân dân các quận huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ trợ cho những người có nhu cầu nhà ở mua nhà trả góp, nhà thuê mua,… Tuy nhiên, đến năm 2013 thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới sự lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững trong những năm tới

Qua kết quả khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 –

90 m2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn; trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất – khu công nghiệp)

là 18.916 tỷ đồng Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản

Trước tình hình trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận thức chương trình nhà ở là chương trình chiến lược, trọng điểm của quốc

gia; vấn đề xử lý hàng tồn kho bất động sản và nợ xấu bất động sản là vấn đề lớn, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước Vận dụng các chủ trương, chính sách của Trung ương đề ra, Thành phố Hồ Chí Minh từng bước nghiên cứu để triển khai phù hợp với tình hình thực tế của thành phố, đặc biệt là nghiên cứu các giải pháp mới, mang tính đột phá, hiệu quả; vừa để góp phần cải thiện tích cực tình hình thị trường bất động sản hiện nay, vừa giải quyết được nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội và tái định cư phục vụ cho các dự án công ích, trọng điểm của thành phố Trên tinh thần đó, thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở ngành thực hiện các giải pháp sau:

1 Điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường:

Đối với các dự án nhà chung cư đã xây dựng xong nhưng chưa bán, chủ đầu tư được phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (giảm diện tích căn hộ) nhưng với điều kiện không được tăng diện tích sàn đã được duyệt Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch và quy định về an toàn theo quy định của Quy chuẩn xây dựng hiện hành

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở hoặc đang xây dựng dở dang thì cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường Trường hợp các dự án nhà ở thương mại được chuyển thành nhà ở xã hội thì cho phép chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định

2 Đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được 80% diện tích đất, phần diện tích đất còn lại chưa bồi thường được do người dân đòi giá bồi thường quá cao, nhà đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với

người sử dụng đất; Nhà nước sẽ thu hồi phần phần đất còn lại để giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ

3 Đẩy nhanh tiến độ lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) tại các quận huyện trên địa bàn thành phố, đảm bảo hoàn thành trước ngày 30 tháng 9 năm 2013 Đồng thời, thành phố

đã chỉ đạo cho các cơ quan nghiên cứu và ban hành quy chế quản lý đô thị cấp I để tạo điều kiện cấp phép xây dựng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trước ngày 01 tháng 7 năm 2013

4 Đối với quyền lợi của người dân trong khu vực dự án chưa triển khai thì vẫn được đảm bảo (quyền sửa chữa, xây dựng nhà mới, được cấp sổ đỏ, được thế chấp, chuyển nhượng…)

5 Tuy điều kiện ngân sách còn hạn chế nhưng thành phố đã cân đối vốn để mua lại quỹ nhà ở thương mại có diện tích phù hợp làm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư Đến nay, thành phố đã thuận chủ trương mua lại 500 căn nhà ở xã hội với giá trị khoảng 340 tỷ đồng và đã mua 15.441 căn hộ chung

cư, nền đất với giá trị 9.552 tỷ đồng để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố

6 Để tạo điều kiện cho cán bộ công chức mua nhà, thành phố đã có chủ trương cho vay tối đa là 400 triệu đồng/ trường hợp, với lãi suất hiện đang

áp dụng là 7,5%/năm, thời gian vay tối đa là 15 năm Tính đến nay, đã cho 1.152 trường hợp vay với tổng số tiền đã giải ngân là 347,8 tỷ đồng

7 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân mua nhà và dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 9 năm 2013

Quan điểm của thành phố là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo lộ trình “làm ấm” từng phần dựa vào đặc thù của phân khúc thị trường, nhằm tạo sự tác động lan tỏa và có tác động tích cực đến nền kinh tế, chứ không thể làm “tan băng” ngay thị trường bất động sản trong năm 2013

Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản hiện nay mới chỉ hồi phục từng chút một và nhìn tổng thể vẫn đang rất khó khăn Tính đến hết năm 2014, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó số dự án đang ngưng triển khai đầu tư xây dựng chiếm gần 50% với 689 dự án.[14]

Trong tổng thể tình hình thị trường bất động sản còn đình đốn, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản đang gặp khó khăn trong việc bán hàng, tiêu thụ hàng hóa tồn kho, giải quyết bài toán thanh khoản, nợ xấu hoặc tìm kiếm nguồn vốn cho dự án, đầu ra cho sản phẩm bất động sản, nhưng trong năm 2014, vẫn có nhiều dự án được khởi công, xây dựng mà điển hình

là dự án khu đô thị Tân Cảng (43ha), dự án khu đô thị Sa La – Đại Quang Minh, dự án Masteri Thảo Điền, dự án chung cư vừa và nhỏ của Công ty Hưng Ngân, Công ty Phước Thành, dự án chung cư nhà ở xã hội Thảo Điền… Trong năm 2014, nhiều dự án nhà ở cũng đã được hoàn thành bàn giao cho khách hàng Trong đó, còn có dự án nhà ở xã hội rất lớn tại quận 2 (1.080 căn), Quận Tân Bình (116 căn) do Công ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư; dự

án nhà ở xã hội cho công nhân thuê tại khu chế xuất Linh Trung (390 phòng phục vụ cho 2.400 người thuê) do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư

Năm 2014, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đà hồi phục với số lượng giao dịch gia tăng, phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa

và nhỏ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ vẫn là phân khúc thị trường chủ đạo và phát triển ổn định, bền vững trong nhiều năm qua cũng như hiện nay Trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, những dự án có vị trí tốt, nhiều tiện ích của các chủ đầu tư uy tín vẫn được thị trường tiêu thụ tốt Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, khu thương mại cũng đang có dấu hiệu hồi phục với giá cho thuê đang ở mức rất cạnh tranh (ở trung tâm quận 1

có dự án chỉ cho thuê với mức khoảng từ 16 đến 17 USD/m2)

Đặc biệt, việc hoàn thành tuyến đường vành đai Phạm Văn Đồng, đường cao tốc Cát Lái – Long Thành (giai đoạn 1) đưa vào sử dụng và việc khẩn trương triển khai tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, khởi công tuyến đường cao tốc Bến Lức – Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành, các tuyến đường trục chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm … đã tạo thêm động lực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản thành phố

Bên cạnh đó, việc phát triển các khu đô thị mới và các khu dân cư lớn tại địa bàn các tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành các đô thị vệ tinh xung quanh Thành phố Hồ Chí Minh tạo lực hút mới, có tác động tích cực theo chiều hướng giãn dân và làm giảm áp lực tập trung dân cư về TP Hồ Chí Minh Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, có được những thành quả trên, trước hết là do nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp trên cơ sở các cơ chế, chính sách mới của Chính phủ để xử lý các nút thắt của thị trường bất động sản là hàng tồn kho, nợ xấu, sức mua yếu đặc biệt là gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đã sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp theo hướng thông thoáng, minh bạch, hội nhập

Đồng thời, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh cũng đã quan tâm tập trung tháo

gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản với chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng rất hiệu quả Đồng thời xử lý nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, dịch vụ, cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của người mua nhà

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản hiện nay mới chỉ hồi phục từng chút một và nhìn tổng thể vẫn đang rất khó khăn Do đó, vẫn phải có các giải pháp hiệu quả để hỗ trợ thiết thực cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng