Ảnh Hưởng Của Dự Án Mở Rộng Phía Tây Thành Phố Thái Nguyên Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Phường Thịnh Đán,Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Giai Đoạn 2012 – 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THÚY HẰNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN MỞ RỘNG PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2012 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THÚY HẰNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN MỞ RỘNG PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2012 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THÚY HẰNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN MỞ RỘNG PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2012 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán – thành phố Thái Nguyên năm 2014 42 Bảng 4.2: Giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán số tuyến đường giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 4.3: Giá đất thực tế phường Thịnh Đán số tuyến đường giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.4: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2012 51 Bảng 4.5: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2013 52 Bảng 4.6: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2014 53 Bảng 4.7: Trung bình chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá thực tế phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 54 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Đoạn đường từ cầu vượt Đán 31 Hình 3.2: Ngã Đán Núi Cốc 31 Hình 3.3: Ngã rẽ bệnh viện A cũ 32 Hình 3.4: Ngõ 365 32 Hình 3.5: Đường rẽ bệnh viện A cũ 32 Hình 3.6: Đoạn đường qua bệnh viện tâm thần 33 Hình 3.7: Ngõ 573 33 Hình 3.8: Ngõ rẽ vào chùa Đán 33 Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Thịnh Đán 35 Hình 4.2: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2014 phường Thịnh Đán 43 Hình 4.3: Khu dân cư số 46 Hình 4.4: Khu dân cư số 47 Hình 4.5: Bản đồ quy hoạch khu đô thị Thịnh An đường đô thị Đán - Núi Cốc 47 iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CP Chính phủ HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KT-XH Kinh tế - xã hội NĐ Nghị định 10 NQ Nghị 11 QĐ Quyết định 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 THCS Trung học sở 14 TP Thành phố 15 TT Thông tư 16 TTLT Thông tư liên tịch 17 UBND Ủy ban nhân dân STT v MỤC LỤC PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2.Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Đặc trưng giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Cơ sở pháp lí 15 2.3 Khái quát thị trường bất động sản giới Việt Nam 16 2.3.1 Thị trường bất động sản giới 16 2.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 19 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.3 Thời gian nghiên cứu 30 3.4 Nội dung nghiên cứu 30 3.5 Phương pháp nghiên cứu 30 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu 30 3.5.2 Phương pháp chọn điểm điều tra 31 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 34 3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 34 vi PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thịnh Đán năm 201435 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 4.1.3 Tình hình sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2014 42 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất 43 4.2 Khái quát dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên 44 4.3 Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 47 4.3.1 Giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 47 4.3.2 Giá đất thị trường phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 49 4.3.3.So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 51 4.3.4 Đánh giá chung ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 55 4.4 Đề xuất giải pháp 56 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 5.1 Kết luận 58 5.2 Đề nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 i LỜI CẢM ƠN Trên thực tế thành công mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm giúp đỡ cấc thầy cô trường nói chung khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng Với nhiệt tình giảng dạy thầy cô em trang bị kiến thức chuyên môn lối sống, tạo cho em hành trang vững sống sau Xuất phát từ lòng kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên toàn thể quý thầy cô giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Nông Thu Huyền tận tình, chu đáo hướng dẫn em thực khóa luận Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực đề tài Do trình độ có hạn cố gắng song khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến bảo thầy cô giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thúy Hằng Trong giai đoạn Thái Nguyên có chủ trương phát triển đô thị để thành phố xứng tầm trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục y tế Dự án trọng điểm Khu đô thị phía Tây thành phố, phê duyệt quy hoạch phân khu từ tháng năm 2010 Thịnh Đán phường, xã thuộc khu vực phía Tây thành phố, có diện tích khoảng 6,16 km2 Khi dự án phê duyệt, bắt đầu thực quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất khu vực phía Tây thành phố phần đến giá đất khu vực phường Thịnh Đán Để đánh giá ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014” 1.2.Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 Từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung công tác định giá đất nói riêng cho phường Thịnh Đán thời gian tới 1.2.2 Yêu cầu - Thống kê, thu thập số liệu có liên quan đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 - Các số liệu phải xác, khách quan đồng thời phải phản ánh ảnh hưởng dự án đến giá đất địa bàn giai đoạn - Các giải pháp, đề xuất phải có tính thực tiễn, khả áp dụng cao phù hợp với khu vực giai đoạn tới 50 Từ bảng 4.3 ta thấy giá đất thị trường phường Thịnh Đán tăng lên giai đoạn 2012-2014 Các dự án địa bàn phường Khu Đô thị Thịnh An, đường đô thị Đán – Hồ Núi Cốc thuộc dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên thực phê duyệt thực từ năm 2012, sau dự án quy hoạch hoàn thành phường Thịnh Đán trở thành trung tâm thành phố với sở hạ tầng đại thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nơi Do dự án bắt đầu bước vào giai đoạn thực có nhiều người nơi khác đến mua đất địa bàn với mục đích để ở, làm sở sản xuất kinh doanh để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời khiến cho giá đất thị trường phường Thịnh Đán tăng lên Tuyến số (Từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m (đến đất chợ Đán)) có sở hạ tầng ngày hoàn thiện nhanh chóng; quan hành (UBND phường Thịnh Đán), công ty, đơn vị nghiệp (Bệnh viện A, trường Cao đẳng Sư Phạm, trường Cao đẳng Y tế) xây dựng đây; nhiều người dân mở cửa hàng kinh doanh buôn bán đoạn đường nên giá đất tuyến đường cao Trong giai đoạn 2012-2014 giá đất 17.500.000 đồng/m2 đến 20.400.000 triệu đồng/m2, tăng 2.900.000 đồng/m2 giai đoạn Tuyến số (Từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh viện A cũ) giá đất giai đoạn 2012-2014 tăng 3.200.000 đồng/m2 Giá đất tuyến số 3(Từ ngã ba rẽ bệnh viện A cũ đến gặp đường Thịnh Đức) tăng 2.000.000 đồng/m2 giai đoạn 2012-2014 Từ năm 2012 đến 2014, giá đất tuyến số (Ngõ 365: Rẽ tổ dân phố 18 phường Thịnh Đán) tăng 900.000 đồng/m2, tuyến số (Rẽ vào bệnh viện A cũ - Từ đường Quang Trung đến hết bệnh viện tâm) tăng 1.500.000 đồng/m2, tuyến số (Ngõ 573: Rẽ cạnh chợ Đán, vào 100m) tăng 1.600.000 đồng/m2 Và giá đất tăng tuyến số (Ngõ rẽ vào đến chùa Đán), 51 năm 2012-2013 giá đất giữ nguyên, đến năm 2014 giá bắt đầu tăng, tăng có 600.000 đồng/m2 4.3.3.So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 4.3.3.1 So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2012 Bảng 4.4: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2012 STT Tuyến Từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m (đến đất chợ Đán) Từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh viện A cũ Từ ngã ba rẽ bệnh viện A cũ đến gặp đường Thịnh Đức Ngõ 365: Rẽ tổ dân phố 18 phường Thịnh Đán Rẽ vào bệnh viện A cũ - Từ đường Quang Trung đến hết bệnh viện tâm thần Ngõ 573: Rẽ cạnh chợ Đán, vào 100m Ngõ rẽ vào đến chùa Đán Giá quy định Giá thực tế (1.000/m2) (1.000/m2) Chênh lệch (lần) 10.000 17.500 1,75 4.800 10.800 2,25 3.000 6.000 2,00 3.200 4.800 1,50 2.500 3.100 1,24 3.000 7.600 2,53 1.500 2.300 1,53 Từ bảng 4.4 ta thấy giá đất thị trường tuyến đường lựa chọn cao so với giá Nhà nước quy định Tuyến số tuyến có giá đất cao giá thực tế lẫn giá Nhà nước quy định Nhưng tuyến ngõ 573, tuyến từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh 52 viện A cũ lại tuyến có chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định nhiều 2,53 2,25 Qua điều tra vấn giá đất chuyển nhượng thực tế phụ thuộc vào thỏa thuận người mua người bán chịu ảnh hưởng yếu tố như: vị trí, đặc điểm đất, thông tin đất giá đất người dân chưa đầy đủ tâm lý xem trọng đất người dân Ngoài ra, dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên phê duyệt, có nhiều dự án thuộc địa phận phượng Thịnh Đán khiến cho nhiều người nơi khác đến mua đất địa bàn với mục đích để ở, làm sở sản xuất kinh doanh để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời 4.3.3.2 So sánh giá đất thị trường với giá đấ ởt Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2013 Bảng 4.5: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2013 STT Tuyến Từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m (đến đất chợ Đán) Từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh viện A cũ Từ ngã ba rẽ bệnh viện A cũ đến gặp đường Thịnh Đức Ngõ 365: Rẽ tổ dân phố 18 phường Thịnh Đán Rẽ vào bệnh viện A cũ - Từ đường Quang Trung đến hết bệnh viện tâm thần Ngõ 573: Rẽ cạnh chợ Đán, vào 100m Ngõ rẽ vào đến chùa Đán Giá quy định Giá thực tế (1.000/m2) (1.000/m2) Chênh lệch (lần) 11.000 18.600 1,69 5.000 11.900 2,38 3.500 6.300 1,80 3.200 4.800 1,50 3.000 3.900 1,30 3.000 8.100 2,70 1.500 2.300 1,53 53 Năm 2013 giá đất thị trường phường Thịnh Đán có chênh lệch so với giá đất Nhà nước quy định Sự chênh lệch cao năm 2012 Khi dự án bắt đầu bước vào giai đoạn thực khiến cho nhu cầu mua đất người dân lên cao đẩy giá chuyển nhượng lên Nhưng giá Nhà nước quy định năm 2013 so với năm 2012 gần tăng giá nên chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước quy định tăng lên 4.3.3.3 So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2014 Bảng 4.6: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2014 STT Tuyến Từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m (đến đất chợ Đán) Từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh viện A cũ Từ ngã ba rẽ bệnh viện A cũ đến gặp đường Thịnh Đức Ngõ 365: Rẽ tổ dân phố 18 phường Thịnh Đán Rẽ vào bệnh viện A cũ - Từ đường Quang Trung đến hết bệnh viện tâm thần Ngõ 573: Rẽ cạnh chợ Đán, vào 100m Ngõ rẽ vào đến chùa Đán Giá quy định Giá thực tế (1.000/m2) (1.000/m2) Chênh lệch (lần) 11.000 20.400 1,85 7.000 14.000 2,00 5.000 8.000 1,60 3.200 5.700 1,78 3.500 4.600 1,31 3.000 9.200 3,07 1.800 2.900 1,61 Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng; góp vốn quyền sử dụng đất biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhận (mua) tự thỏa thuận với thời điểm xác định gọi giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng mảnh đất phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất phản ánh chất giao dịch dân đất đai tôn trọng tự thỏa thuận ý chí bên, tính giá trị thực đất đai khắc phục áp đặt giá đất Nhà nước phù hợp với iệc sử dụng đất đai điều kiện kinh tế thị trường 2.1.2 Đặc trưng giá đất Đất đai loại hàng hóa đặc biệt khác với loại hàng hóa khác Vì giá đất có đặc trưng khác với giá loại hàng hóa thông thường khác Sự khác thể số đặc trưng sau: - Không giống sở giá cả: Nguồn gốc giá giá trị thân hàng hóa đất đai tính di động, chuyển dịch thân đất đai mà thu lợi vàquyền lợi đất Cho nên giá đất đai giá mua bán quyền lợi ích đất đai Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh hiệu so với giá hàng hóa thông thường thị trường đất đai không hoàn thiện Giá đất không hoàn toàn bị yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất chấp nhận giá cao họ cho mảnh đất thích hợp với họ để định cư Ngoài giá đất bị chi phí phối mục đích hiệu kinh tế 55 Từ bảng 4.7 nhìn chung chênh lệch giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định có tăng lên giai đoạn 2012-2014 giá đất thị trường tăng lên mà bên cạnh giá đất Nhà nước quy định tăng lại tăng Nhưng tăng lên không nhiều Giá đất thị trường cao giá đất Nhà nước quy định có hệ số chênh lệch trung bình giai đoạn 2012-2014 từ 1,28 đến 2,76 lần Và tuyến Ngõ 573: Rẽ cạnh chợ Đán, vào 100m tuyến đường có chênh lệch giá thị trường với giá Nhà nước cao Nhà nước ban hành giá đất chưa sát giá thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá nên làm cho công tác đền bù, giải phóng mặt diễn khó khăn 4.3.4 Đánh giá chung ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 4.3.4.1 Tích cực - Thu hút nhà đầu tư, nhiều dự án phát triển kinh tế-xã hội, văn hóagiáo dục địa bàn phường - Sự xuất dự án khiến giá đất địa phương bắt đầu tăng giá khiến thị trường bất động sản hoạt động sôi động dần lên, bớt ảm đạm - Với đầu tư dự án sách phát triển Nhà nước để phường Thịnh Đán trở thành trung tâm thành phố Thái Nguyên khiến cho nhu cầu mua đất người dân tăng cao khiến giá đất thị trường tăng lên 4.3.4.2 Tiêu cực Khi dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên phê duyệt thực số dự án địa bàn phường Thịnh Đán tạo ảnh hưởng tích cực đến giá đất địa phương Nhưng bên cạnh ảnh hưởng tích cực đó, xuất dự án gây ảnh hưởng tiêu cực sau: 56 - Đẩy giá thị trường lên cao chênh lệch nhiều so với giá Nhà nước gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, công tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước công ty thi công dự án địa phương - Xuất hiện tượng đầu tích trữ người dân chờ thời giá đất lên cao để kiếm lời 4.4 Đề xuất giải pháp Từ điều tra ta thấy phường Thịnh Đán nơi tập trung đông đúc dân cư, thu hút nhiều nhà đầu tư, nhiều dự án phát triển kinh tế-xã hội, văn hóa-giáo dục địa bàn phường Do cần trú trọng vào công tác quản lý đất đai, đưa dự án quy hoạch phù hợp với tình hình phát triển phường Thịnh Đán nói riêng, thành phố Thái Nguyên chung Cần thúc đẩy, nhắc nhở thường xuyên dự án diễn địa bàn phường thực tiến độ, tránh ảnh hưởng đến công trình khác ảnh hưởng đến sống người dân xung quanh Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương Thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước lại cho phù hợp gần sát với giá thị trường Cần phải có biện pháp cân đối cung – cung sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá trị bị đẩy lên cao Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất, cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền 57 sử dụng đất Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản lý đất đai địa phương Thường xuyên tuyên truyền, vận động giải thích đầy đủ mục đích ý nghĩa việc định giá đất Bên cạnh đó, cần công khai đầy đủ bảng giá đất hàng năm, tham khảo ý kiến nhân dân để từ đảm bảo tính dân chủ, minh bạch 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014”, có số kết luận sau: - Phường Thịnh Đán nằm phía Tây thành phố Thái Nguyên, nơi phù hợp để thực dự án nhằm phát triển thành phố khu vực phía Tây - Do nằm phân khu quy hoạch Dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên nên giá đất phường Thịnh Đán bị ảnh hưởng phần Nó làm cho giá đất tăng lên năm gần - Giá đất Nhà nước ban hành tương đối phù hợp với điều kiện tự nhiên phát triển kinh tế xã hội địa bàn phường Thịnh Đán Trong tuyến đường điều tra giá cao tuyến đường từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m có giá đất giao động từ 10.000.000-11.000.000 đồng/m2 - Giá đất thị trường phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014 tăng lên giá cao giá đất tuyến đường từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m có giá đất giao động từ 17.500.00020.400.000 đồng/m2 - Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường phường Thịnh Đán cao so với giá đất Nhà nước quy định Chính điều gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: công tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, 59 5.2 Đề nghị - UBND tỉnh Thái Nguyên cần thường xuyên theo dõi biến động giá thị trường để tìm nguyên nhân có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Và từ ban hành giá đất hàng năm sát với giá đất thị trường - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Công khai quy hoạch sử dụng đất trụ sở UBND thành phố, phường, xã phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân nắm rõ Tránh tình trạng đầu đất đai - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật việc chấp hành quy định giá đất Nhà nước để nâng cao nhận thức nhân dân việc sử dụng đất đó, chi phối thường phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.[5] - Không giống thời gian hình thành: Các hàng hóa thông thường có thị trường tương đối hoàn chỉnh, tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá hàng hóa hình thành dễ dàng thời gian ngắn; đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá dài, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với nhau, định giá đất cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phần tích cụ thể Như giá đất hình thành trình lâu dài, đồng thời biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sở hạ tầng đặc biệt lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để trì sống cho người góp phần tạo môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đới với xã hôik sử dụng đất làm tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp [5] - Không phải biểu tiền tệ giá trị đất đai: Đối với hàng hóa thông thường lao động làm giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, giá cả, giá thành sản xuất, mà giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản Như giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà phản ánh khả sinh lợi đất hiệu vốn đầu tư Tuy nhiên, khai phá đất đai có giá thành sản phẩm, chi phí đủ điều kiện để trở thành phận giá đất có hiệu thực tế Định giá đất phải thông qua tiêu tổng hợp khả sinh lợi vốn đầu tư điều phức tạp Do tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có đất (hiểu theo nghĩa rộng) 61 11 http://file1.batdongsan.com.vn/LandingPage/tong-ket-hoi-thao/ (Tổng kết nội dung hội thảo “ Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015”) 12 http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/quy-hoach-kien-truc/thanh-phothai-nguyen-mo-rong-khong-gian-do-thi-theo-huong-van-minh-hiendai.html 13 http://baotintuc.vn/bat-dong-san/thi-truong-nha-o-ha-noi-qua-nhung-buocphat-trien-20141127175952011.htm 14.http://diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/thanh-pho-ho-chi-minhthi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-trong-kho-khan-i52872 15 www.thainguyencity.gov.vn 16.http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%E1%BB%8Bnh_%C4%90%C3%A1n PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA THỰC ĐỊA GIÁ ĐẤT THỰC TẾ TRÊN ĐẠI BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN GIAI ĐOẠN 2012-2014 I THÔNG TIN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Họ tên chủ sử dụng đất: Sinh năm: Địa chỉ: Trình độ văn hóa: Nghề nghiệp: II THÔNG TIN THỬA ĐẤT Thửa số: Tờ số: Diện tích: Mục đích sử dụng: Địa đất: Hình thể đất: Vuông Khác Chữ nhật - Chiều rộng: - Chiều dài: Chất lượng dịch vụ dân sinh (đánh dấu Tiêu chí Điện Nước Môi trường sống An ninh trật tự Điện thoại/Internet Tốt vào ô tương ứng): Trung bình Kém Các bất động sản khác gắn liền với đất: - Nhà: Kết cấu: Tổng diện tích xây dựng: Số tầng: Ông bà sử dụng đất với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích) …………………… Thửa đất ông/bà tự khai phá hay thông qua chuyển quyền sử dụng đất? Khai phá Chuyển quyền Thửa đất có gần công trình xây dựng nằm khu vực có công trình xây dựng thuộc dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên không? Có Không Nếu có công trình nào: 10 Ông/bà có quan tâm đến giá đất Nhà nước quy định khu vực đất nhà không? Có Không Nếu có ông/bà có ý kiến với giá đất Nhà nước ban hành: 11 Giá chuyển nhượng đất giai đoạn 2012-2014: - Năm 2012: - Năm 2013: - Năm 2014: 12 Nguyên nhân có thay đổi giá đất giai đoạn 2012-2014: 13 Vậy giai đoạn có xảy tượng đầu đất không? Có Không Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Người điều tra Chủ sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thúy Hằng [...]... nhiên – kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất 43 4.2 Khái quát về dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên 44 4.3 Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở địa bàn phường Thịnh án giai đoạn 2012- 2014 47 4.3.1 Giá đất ở do Nhà nước quy định tại phường Thịnh án giai đoạn 2012- 2014 47 4.3.2 Giá đất ở trên thị trường tại phường Thịnh. .. 47 4.3.2 Giá đất ở trên thị trường tại phường Thịnh án giai đoạn 2012- 2014 49 4.3.3.So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định phường Thịnh án giai đoạn 2012- 2014 51 4.3.4 Đánh giá chung ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở tại phường Thịnh án giai đoạn 2012- 2014 55 4.4 Đề xuất các giải pháp 56 PHẦN V KẾT LUẬN... Bảng 4.3: Giá đất ở trên thực tế của phường Thịnh án tại một số tuyến đường trong giai đoạn 2012- 2014 49 Bảng 4.4: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định phường Thịnh án năm 2012 51 Bảng 4.5: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước quy định phường Thịnh án năm 2013 52 Bảng 4.6: So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở Nhà nước... tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất tại phường Thịnh án, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: Xác định các yếu tố các ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây. .. năm 2014 về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2035 - Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 52 /2012/ QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn. .. và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất - Diện tích: Cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiến của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến quả trưng... càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Thịnh án – thành phố Thái Nguyên năm 2014 42 Bảng 4.2: Giá đất ở Nhà nước quy định tại phường Thịnh án ở một số tuyến đường trong giai đoạn 2012- 2014 ... dụng đất. [3] Và với Luật đất đai sửa đổi 2013 điều 3 khoản 19 giá đất được định nghĩa ngắn gọn hơn: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. [4] 5 Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, ... Thông tư số 35 /2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định việc điều tra, đánh giá đất đai - Thông tư số 36 /2014/ TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất - Quyết định số 729 /2012/ QĐ-UBND về phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị phía Tây Thành phố Thái Nguyên - Quyết... tệ của giá trị đất đai: Đối với hàng hóa thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất