Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn hùng sơn, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ HẢI YẾN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THI TRẤN HÙNG SƠN,HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo – Th.S Nguyễn Ngọc Anh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Hùng Sơn, phòng TN & MT huyện Đại Từ giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thu thập thơng tin để thực Khóa luận Một lần tơi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Phạm Thị Hải Yến ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa BĐS : Bất động sản UBND :Uỷ ban nhân dân VT :Vị trí KH : Kế hoạch PCLB-GNTT : Phịng chống lụt bão- giảm nhẹ thiên tai VP : Văn phòng GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng TTCN : Tiểu thủ công nghiệp CN : Công nghiệp NN PTNT : Nông nghiệp phát triển nông thôn CSXH : Chính sách xã hội CSSKSS/KHHGĐ : Chăm sóc sức khỏe sinh sản/kế hoạch hóa gia đình VSATTP : Vệ sinh an tồn thực phẩm VHTT : Văn hóa thơng tin BHYT :Bảo hiểm y tế QL : Quốc lộ DT :Dọc tuyến CN : Chữ nhật TBĐ : Tờ đồ Gqđ : Giá quy định Gtt : Giá thị trường iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất thị trấn Hùng Sơn năm 2013 37 Bảng 4.2 Bảng giá đất thị trấn hùng sơn năm 2014 (Ban hành kèm theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên) 40 Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí Nhóm I .42 Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí Nhóm II 44 Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí Nhóm III .45 Bảng 4.6: Thông tin điều tra đất 51 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố ( QL 37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy nước (III2)) 48 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo sở hạ tầng 03 đường: QL37 - Mầm non tt Đại Từ (II1), DT 261 (II2) Khơi Kỳ - Mỹ n (II3) .49 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường đường trục phụ 261 theo đặc điểm đất 51 Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí 53 v MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Mục tiêu 1.2.3 Yêu cầu PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Nhân tố thông thường 2.2.2 Nhân tố khu vực 10 2.2.3 Nhân tố cá biệt 11 2.3 Phương pháp xác định giá đất 12 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 2.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 16 2.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 19 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 19 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 20 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 20 2.5.1 Quản lý giá đất Việt Nam 20 2.5.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 22 vi PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 3.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ năm 2014 25 3.2.3 Giá đất quy định kết điều tra 25 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 25 3.2.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ năm 2014 25 3.2.6 Đề xuất số giải pháp cho công tác định giá quản lý đất đai 26 3.3 Phương pháp nghiên cứu 26 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Chọn 04 tuyến đường, phố nằm địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 26 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 26 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 27 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 4.1 Điều tra 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai định giá đất 28 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai định giá đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 29 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai Thị trấn Hùng Sơn, tỉnh Thái Nguyên năm 2014 35 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 35 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 36 vii 4.3 Giá đất quy định kết điều tra 37 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn Thị trấn Hùng Sơn năm 2014 37 4.5 Kết điều tra giá đất số đoạn đường Thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 40 4.5.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 40 4.5.2 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường điều tra 41 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 47 4.6.1 Yếu tố vị trí 47 4.6.2 Cơ sở hạ tầng 49 4.6.3 Đặc điểm đất 50 4.6.4 Khả sinh lợi 52 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng (Luật đất đai, 1993) Từ ngàn xưa, người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Lần đầu tiên, giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS) gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trò đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước Từ đó, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối ,đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Trong nghiệp đổi đất nước nay, công tác quản lý Nhà nước đất đai có vai trị quan trọng Huyện Đại Từ nói chung thị trấn Hùng Sơn nói riêng có chuyển biến mạnh mẽ mặt, kèm với phát triển kinh tế - xã hội tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý nhà nước đất đai công tác định giá đất đất đai cần phải định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn đề cấp thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thi trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2014” 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng giá đất xác định số yếu tố tác động đến giá đất địa bàn nghiên cứu 1.2.2 Mục tiêu - Đánh giá trạng biến động giá đất khu vực đặc trưng thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ - Xác định phân tích số yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác định giá đất giá đất - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ 1.2.3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất khu vực thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, có ý nghĩa tư hố địa tơ Nói cách khác, giá đất đai cao hay thấp định khả thu lợi từ đất khoảng thời gian Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau (Điều 55, Luật Đất đai, 2003): Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm, trú trọng nhiều ngành Vì vậy, việc xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất yếu tố như: địa tơ, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 53 đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường, phố Ta thấy, khác biệt giá đoạn đường, phố 03 nhóm đường Ví dụ đường quốc lộ 37 thuộc Nhóm I, từ vào đường 261 (Nhóm II), đường Khơi Kỳ-Mỹ n (Nhóm II), đường nhà máy nước (Nhóm III) nhiều đường, phố thuộc phạm vi phường khác toàn thị trấn Hùng Sơn Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua đồ thị Nhóm I Nhóm II Nhóm III 18 Giá đất ( triệu đồng/ m2) 16 14 12 VT1 10 VT2 VT3 VT4 I1 II1 III1 Mã đường Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm III vị trí Từ đồ thị ta thấy rằng, mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở đường quốc lộ 37 khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với đường không thuộc nhóm I Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất 54 4.6.5 Yếu tố khác Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất - Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Những yếu tố làm cho giá BĐS nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể - Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Người dân thường có tâm lý nóng vội đám đông, giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua mất, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hướng khác Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 55 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Trong trình nghiên cứu đề tài, vấn đề đặt mục đích đề tài bước làm sáng tỏ Thị trấn Hùng Sơn thị trấn phát triển huyện Đại Từ Cùng với xu hướng phát triển chung huyện, q trình thị hóa diễn địa bàn thị trấn mạnh mẽ Thị trấn Hùng Sơn có nhiều quan, trụ sở, trung tâm dịch vụ khu dân cư hình thành, trình độ dân trí cao, mức thu nhập người dân xếp vào loại cao huyện Đại Từ Trong tương lai, thị trấn Đại Từ tiếp tục phát triển giữ vững vai trò trung tâm kinh tế - xã hội huyện Đại Từ Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, rút số kết luận sau: - Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên nhìn chung thấp khoảng 1,5 – 2,5 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất thị trường vị trí khu vực khác địa bàn thị trấn Hùng Sơn có chênh lệch tương đối lớn - Giữa khu vực đường, phố mức giá biến động khác - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu Nhóm I với giá chuyển nhượng trung bình thị trường cao đạt 17 triệu đồng/m2 giảm dần qua Nhóm II với giá chuyển nhượng trung bình 11 triệu đồng/m2, giá chuyển nhượng thấp Nhóm III đạt cao triệu đồng/m2 - Giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất 56 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn phường xin đưa số kiến nghị sau: Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải kiểm sốt chặt chẽ giá thị trường nhằm tránh việc thất thoát nguồn thu cho nhà nước thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Để có thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lịng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 2.1.2.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004) Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Ở chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tơ Chủ nghĩa tư có loại địa tơ: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004) Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xố bỏ Tuy vậy, địa tơ chênh lệch tồn thuộc sở hữu Nhà nước chất khác với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư đầu tư có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I địa tô thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm - Địa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Nó thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Địa tơ chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tơ chênh lệch tính theo cơng thức sau: Địa tơ chênh lệch = Giá sản xuất xã hội – Giá sản xuất biệt Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, phần lợi nhuận dơi ngồi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất 58 15 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 16 Luật đất đai năm 1993 17 Luật đất đai năm 2013 18 Giáo trình Định giá đất 19 Giáo trình thị trường bấtđộng sản 20 Báo cáo công tác quản lý đất đai năm 2014 21 Báo cáo kinh tế năm 2014 22 Báo cáo thống kê đất đai năm 2014 23 Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ giai đoạn 2012 - 2020 24 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 PHỤ LỤC Phụ lục 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở THỊ TRẤN HÙNG SƠN NĂM 2014 (Ban hành kèm theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên) I Giá đất đô thị, giá đất nông thôn bám trục giao thơng chính, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp, đầu mối giao thông Đơn vị tính: Nghìn đồng/m² Số TT A I TRỤC GIAO THƠNG, KHU DÂN CƯ MỨC GIÁ TRỤC QUỐC LỘ 37 Trục đường từ giáp đất huyện Phú Lương đến đèo khế giáp đất huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang Từ nhà ơng Hùng (dốc Đình) đến hết Kiốt Xăng dầu 2.000 Từ kiốt xăng dầu đến cầu Đầm Phủ 3.000 Từ Cầu Đầm Phủ đến đường rẽ vào Hồ Núi Cốc 3.500 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến đầu cầu Huy Ngạc 4.500 Từ đầu cầu Huy Ngạc đến đường rẽ xóm Táo xã Hùng Sơn 7.000 Từ đường rẽ xóm Táo xã Hùng Sơn đến Cống Cầu Bò 7.500 Từ cống Cầu Bị đến cổng Bưu Đại Từ 8.000 Từ cổng Bưu Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) Từ kiốt xăng số 19 (Đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) đến đường rẽ vào xóm Gị 10 Từ đường rẽ vào xóm Gị đến cầu Đen II Trục phụ quốc lộ 37 2.1 Từ Quốc Lộ 37 qua trường THCS xã Hùng Sơn đến giáp đường xóm Đồng Cả 7.500 5.500 4.500 1.800 Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất nhà ông Nguyên xóm Đồng Cả Từ Quốc Lộ 37 đến nhà ông Thâu (ngã tư đường bê tông xóm 1.500 18) 2.2 2.3 Từ hết đất nhà ông Thâu (ngã tư đường bê tơng xóm 18) đến ngã đường rẽ nhà thờ Yên Huy Từ ngã đường rẽ nhà thờ Yên Huy đến hết đất nhà ông Nguyên xóm Đồng Cả 1.000 800 Từ Quốc Lộ 37 vào xóm Táo xã Hùng Sơn 3.1 Từ Quốc Lộ 37 đến đường Nam Sông Công 2.500 3.2 Trục đường Nam Sông Công 3.500 3.3 Nhánh đường Nam Sông Công - Đoạn từ Đường Nam Sông Công đến hết đất nhà ông Trường 1.000 Từ Quốc Lộ 37 đến cổng Trường PTTH Đại Từ 2.700 Từ Quốc lộ 37 vào 100m (nhà ơng Lưu) xóm xã Hùng Sơn 1.200 Đất thuộc lô sau bến xe khách Đại Từ 2.000 7.1 7.2 7.3 7.4 10 10.1 Từ Quốc Lộ 37 vào đường Đồng Khốc đến giáp đường vào Trung tâm Y tế Đại Từ Từ Quốc lộ 37 đến đường rẽ trường Mầm non thị trấn Đại Từ Từ đường rẽ trường Mầm non thị trấn Đại Từ đến ngã tư đường vào cổng phụ Trường THPT Đại Từ Từ ngã tư đường vào cổng phụ Trường THPT Đại Từ đến giáp đường vào Bệnh Viện đa khoa Đại Từ Từ đường 261 (cầu Gò Son) đến cổng phụ Trường THPT Đại 5.500 3.200 2.800 2.200 Từ Từ Quốc Lộ 37 (cầu Tây Phố Mới ) đến cổng Đài tưởng niệm huyện Đại Từ Từ Quốc Lộ 37 vào đến cổng UBND huyện Đại Từ 2.500 3.000 Đường từ Quốc Lộ 37 (ngã ba Bách hố) Khơi Kỳ - Mỹ n Từ Quốc Lộ 37 (ngã Bách Hoá) đến cầu Thông 4.000 10.2 10.3 Từ cầu Thông đến rẽ vào Trung tâm Chính trị Từ đường rẽ vào Trung tâm Chính trị đến hết đất khu di tích 27/7 3.000 3.000 10.4 Từ hết đất khu di tích 27/7 đến đường rẽ xóm Gị 1.700 10.5 Từ đường rẽ xóm Gò đến hết đất xã Hùng Sơn 1.200 11 Từ Quốc Lộ 37 vào nhà máy nước 11.1 Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất nhà máy nước 11.2 Từ hết đất nhà máy nước đến giáp bờ song 12 12.1 12.2 12.3 13 2.500 600 Từ Quốc Lộ 37 vào trường tiểu học Hùng Sơn I Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất ô P7 (khu tái định cư Hùng Sơn 3.500 III) Từ hết đất ô P7 (khu tái định cư Hùng Sơn III) đến hết đất 1.500 nhà ông Đàm Từ đến hết đất nhà ông Đàm- đến Trường tiểu học Hùng Sơn 1.800 I Từ Quốc lộ 37 vào khu tái định cư Hùng Sơn III 13.1 Từ Quốc lộ 37 đến hết đất ô M4 3.500 13.2 Từ ô N9 đến ô A1 2.500 Các tuyến đường lại khu quy hoạch tái định cư 2.000 13.3 Hùng Sơn III B TRỤC ĐƯỜNG TỈNH LỘ I Đường 261 ( ngã bưu điện Quân Chu) Từ Quốc Lộ 37 đến cầu Gò Son 5.500 Từ cầu Gò Son đến ngã sân vận động 3.000 Từ ngã sân vận động đến cầu Suối Tấm 3.500 II Trục phụ đường 261 Từ cổng đài tưởng niệm huyện Đại Từ đến cổng ban huy quân 3.500 Địa tơ đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tơ tăng lên khơng phải tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tơ vận động độc lập với giá đất nên tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, khơng định giá đất đô thị cao giá đất nơng nghiệp Dựa kết cơng trình nghiên cứu lý thuyết giá đất với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến đổi Phụ lục 02: Mẫu Phiếu điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:………………………………Tuổi……… Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Bn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… 5II THƠNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ………….……… Số ……… Tờ BĐ số … …… Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thơng tin) - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:………………… - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:…… + Nước:……… + An ninh trật tự:……… + Điện thoại/Internet:…………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ……………………………………… Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng năm … - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng … năm Đại Từ, ngày … tháng … năm 2014 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Phục lục 04: Bảng tổng hợp thông tin điều tra stt 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Diện tích 100 65 90 87,4 78 196 88 127 60 70 92 78 90 116 100 170 80 160 125 120 500 192 120 400 165 268 175 106 325 220 130 102 80 225 95 Hình thể Số thử a CN 292 Thang( thắt hậu) 226 CN 169 Thang( nở hậu) 57 CN 69 CN 93 Thang(nở hậu) 90 CN 332 Thang( thắt hậu) 327 Thang(nở hậu) 331 Khác( đa giác) 292 CN 255 CN 279 CN 316 Khác( đa giác) 259 Khác( đa giác) 320 Thang( thắt hậu) 347 CN 257 CN 30 CN 339 Khác( đa giác) 87 Khác( đa giác) 49 CN 335 CN 61 Khác( đa giác) 383 CN 295 Khác( đa giác) 39 CN 333 CN 21 CN 360 Thang(thắt hậu) 214 CN 224 Thang (nở hậu) 282 Khác(đa giác) 112 CN 257 TBĐ 48 48 48 48 47 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 43 16 26 48 16 48 48 16 48 16 40 48 40 40 23 48 Độ sâu Mặt tiền 25 13 18 20 4,1 13 20,4 4,5 17 27,5 20,6 2,7 20 3,5 20,3 4,4 19 3,9 20 4,4 23 20 20 40 22 20 4 13 25 8,2 15 22 3.4 11 20.6 15.6 13 6.2 19,4 20,2 4,4 20,8 4,3 20,9 4,7 Gqđ (triệu đồng/ m2) 8000 4000 4000 5500 875 4000 1200 2700 4000 4000 4000 4000 2700 2700 300 300 300 7000 1000 8000 300 200 300 300 440 440 300 300 400 100 500 1300 1500 1000 500 Gtt (triệu đồng/m2) 16000 6000 7000 12000 1700 7000 3000 6500 9000 8000 6000 6500 7500 6700 350 300 700 16000 1900 17000 300 500 750 350 900 850 400 500 750 350 850 2500 3000 1400 950 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 200 90 95 220 60 76 90 120 300 125 200 230 120 80 76 80 86 86 114 78 106 119 130 82 160 CN Thang( thắt hậu) CN Khác( đa giác) CN CN CN CN Khác( đa giác) CN CN Thang( thắt hậu) CN Thang(nở hậu) CN CN CN CN CN CN Khác (đa giác) CN CN Thang(thắt hậu) CN 101 281 199 97 128 342 63 77 79 86 34 19 80 66 44 33 297 200 240 468 342 164 181 101 341 23 48 49 23 23 48 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 48 48 48 48 48 48 48 48 48 15.3 20 2.9 13 4,5 4.5 20 18.2 22 12 4,4 10 25 14 13 20 22,3 19 20 20.4 20 26,7 16,5 11 20.5 16,5 20,5 20.4 15 7,5 4 4.9 4,5 8 11 1000 1500 1000 1000 2700 500 1500 2000 2500 4000 5000 4000 8000 8000 8000 8000 1500 4000 4000 5500 5500 5500 8000 5000 2000 1500 2700 2000 1600 5000 1200 2200 3100 4000 6000 7500 9000 16000 15000 16000 17000 2500 6100 5500 11000 11000 11400 18000 8000 3500 ... tài: ? ?Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thi trấn Hùng Sơn ,huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2014” 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng giá. .. tra giá đất số đoạn đường thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ - Yếu tố vị trí - Cơ sở hạ tầng - Đặc điểm đất - Khả... giá đất khu vực huyện Đại Từ - Khái quát thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực thị trấn Hùng Sơn ,huyện Đại Từ - Thu thập tổng hợp thơng tin có liên quan đến yếu tố ảnh hưởng đến giá đất