Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS Dư Ngọc Thành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, suốt trình làm luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên Môi trường Thành phố Thái Nguyên nhiệt tình giúp đỡ trình hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.3 Phương pháp xác định giá đất 17 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 17 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 23 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 24 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 26 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới 26 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 32 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng nghiên cứu: 37 2.2 Phạm vi nghiên cứu: 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 iv 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp điều tra vấn 39 2.4.4 Phương pháp so sánh 39 2.4.5 Phương pháp phân tích 39 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 40 3.1.1 Vị trí địa lý 40 3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 40 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 44 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 45 3.3 Giá đất thực tế giá đất theo quy định chung phạm vi nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 47 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 47 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 61 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 63 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 31 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2014 Thành phố Thái Nguyên 44 Bảng 3.2 Giá nhà nước quy định đất 47 Bảng 3.3 Giá đất nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2012 đến 2014 50 Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I 52 Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II 56 Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III 59 Bảng 3.7 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh 61 Bảng 3.8 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư 63 Bảng 3.10 Giá đất khu trước sau thực dự án 64 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Thống kê trường hợp cấp GCN quyền SDĐ theo loại địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 46 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I 54 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 55 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 57 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm II 58 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 60 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm III 60 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống hộ gia đình, cá nhân, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu tất yếu nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Đất nước ta thời kỳ đổi mạnh mẽ mặt nhờ bước tiến dài tiến trình hội nhập Vì vậy, vai trò đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội ngày nhìn nhận đầy đủ, toàn diện khoa học, đặc biệt thời kỳ công nghiệp hoá đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào mục đích sử dụng Đảng, Nhà nước, ngành cấp quan tâm Đất đai ngày trở nên quan trọng có giá trị nhu cầu sử dụng đất có đầu tư ngày cao người Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - đại hoá đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp hữu hiệu thiếu, mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước khắc phục yếu công tác quản lý Nhà 63 chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 Cũng đường Nguyễn Huệ lô đất đường Chu Văn An, đường Quang Vinh có diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao có giá cao so với lô có mặt tiền nhỏ 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Đề tài nghiên cứu chọn khu dân cư quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên khu dân cư số 3, số phường Đông Quang, khu dân số phường Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu đề tài tiến hành điều tra hai khụ vực Kết điều tra thể bảng 3.9 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu dân cư số 3, số P.Đồng Quang Khu dân cư số P Túc Duyên Năm hoàn Diện tích Tổng số lô Năm bắt đầu (ha) quy hoạch quy hoạch 1,8 157 2007 2009 2,18 392 2006 2006 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) thành quy hoạch diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” [8] Giá đất Việt Nam hình thành trường hợp sau đây: 1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản điều 56 Luật 2- Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất 3- Do người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp phần quyền sử dụng đất [10] 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, có ý nghĩa tư hoá địa tô Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Tại Điều Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” (Luật đất đai 2013) [15] Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau đây: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định Điều 55 Luật đất đai năm 2013 Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất 65 2006 hoàn thành năm Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cư có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản giá đất khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 1.000.0001.200.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá khu đất quy định định số 2528/QĐ-UBND ngày 10/11/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên giá đất đất 2.000.000-2.500.000 VNĐ/m2 Sau thực xong sở hạ tầng, đường lại giá đất trung bình thừa 4.500.000 - 6.500.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 8.000.000-10.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách công cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng Thành phố Thái Nguyên cần có số giải pháp sau: - UBND tỉnh Thái Nguyên cần nghiên cứu bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí 66 xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận môi giới thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, UBND tỉnh Thái Nguyên thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành Tài nguyên Môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - UBND tỉnh ngành Tài nguyên Môi trường cần có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm tỉnh Thái Nguyên cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường 3.4.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - UBND Thành phố Thái Nguyên tiếp tục hoàn thiện tổ chức máy, 67 nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Tỉnh Thái Nguyên cần trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.5.3 Giải pháp công nghệ - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Thành phố Thái Nguyên cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng 68 thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - UBND TP Thái Nguyên tiếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao cụ thể: chênh lệnh giá năm 2012 2,3 lần đến năm 2014 chệnh lệch giá 2,8 lần * Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 16 triệu đồng/m2 trở lên - Đường phố nhóm II: Có giá đất từ đến cận 16 triệu đồng/m2 - Đường phố nhóm III: Có giá đất từ đến cận triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất - Đường phố Hoàng Văn Thụ coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lô đất có vị trí mặt tiền trục đường vị trí (năm 2012 70 triệu/m2) cao nhiều lần so với lô đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, - Đường Quang Vinh mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đường Hoàng Văn Thụ Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất đẹp có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng…các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 70 * Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Các ô đất có diện tích ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất - Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn - Đất khu vực có ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động Kiến nghị Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác định giá đất nói riêng công tác quản lý Nhà nước đất đai nói xin đưa số kiến nghị sau: - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định phải phù hợp với thực 71 tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường - UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức tư vấn định giá đất Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Cần nghiên cứu phát triển hệ thống thông tin giá đất Web phải có cán chuyên trách công tác xây dựng phát triển hệ thống thông tin giá đất thị trường để góp phần tích cực công tác quản lý sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, việc xác định sở hình thành giá đất yếu tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất yếu tố như: địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu a Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Chủ nghĩa tư có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xoá bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ …) làm cho tư đầu tư có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư 73 13 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 17 UBND Thành phố Thái Nguyên (2011), Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ 2011-2015 thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 52/2012/ QĐ-UBND ngày 26/12/2012, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 36/2013/ QĐ-UBND ngày 21/12/2013, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 21 http://www.diaoconline.vn, truy cập ngày 4/8/2015 22 http://landtoday.net/vn/tintuc, truy cập ngày 10/9/2015 74 PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ông/Bà vui lòng cho biết thông tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Địa chủ sử dụng đất: Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…… .……… 1.2 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):……………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nông nghiệp Buôn bán II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Tổ: …Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Không 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………… 2.3 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.4 Kích thước: Kích thước mặt tiền: ….m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vuông, hình thang, hình đa giác):………………………………………………………… ………… 2.6 Hướng lô đất:……………… …… ……………………… 75 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ……………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: … m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: … m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…… …………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Không đảm bảo: Trung bình: - Môi trường: Trong lành: Trung bình: Ô nhiễm: 2.10 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Không có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thông: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thông tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:………… ; Cấp nhà:………….; Năm xây dựng………… 3.2 Diện tích xây dựng:… m2; Số tầng:….; Diện tích sàn sử dụng: … m2 76 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Không IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m2 V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… 5.2.……………………………………………………… … 5.3……………………………………………………………………………………… VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2015 Chủ sử dụng Người điều tra lao động ngang diện tích đất kết thu khác - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội - Giá sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Nguyễn Thế Huấn, Phan Thu Hằng) [16] b Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau,