4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai
Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2005 đến năm 2009 đƣợc thể hiện ở bảng 4.2.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm Đơn vị tính: (ha) STT Mục đích sử dụng Mã Năm 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng diện tích tự nhiên 17707.52 17707.52 17707.52 18970.48 18630.56 1 Đất nông nghiệp NNP 11700.3 11654.83 11596.51 12377.88 12266.51 1.1 Đất sản xuất n.nghiệp SXN 8392.97 8349.19 8303.8 9040.34 9021.64 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4637.3 4597.83 4548.98 5076.57 5017.5
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 3755.67 3751.36 3754.82 3963.77 3661.23
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 2997.8 2996.85 2987.92 3027.13 2911.52
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2011.89 2010.94 2002.01 2039.32 1926.70
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 985.91 985.91 985.91 987.81 984.82
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 301.08 296.7 292.7 297.5 329.94 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 8.45 12.09 12.09 12.91 3.41
2 Đất phi nông nghiệp PNN 5647.64 5693.43 5765.63 6184.36 5992.86
2.1 Đất ở OTC 1432.26 1448.13 1476.65 1592.85 1553.22
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 401.24 401.36 402.56 508.97 556.2
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1031.02 1046.77 1074.09 1083.88 997.02
2.2 Đất chuyên dùng CDG 3379.37 3409.29 3433.59 3619.67 3161.16
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp CTS 92.32 92.32 92.04 91.61 85.86
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 221.44 219.68 218.96 244.35 258.88
2.2.3 Đất an ninh CAN 8.17 16.28
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp CSK 450.94 450.44 465.85 503.9 498.68
2.2.5 Đất mục đích công cộng CCC 2614.67 2646.85 2656.74 2771.64 2301.46
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 9.25 9.34 9.75 9.92 13.54 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa
địa NTD 85.1 85.01 103.91 110.62 115.40 2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 739.68 739.68 739.75 849.33 1146.24 2.6 Đất PNN khác PNK 1.98 1.98 1.98 1.97 3.30 3 Đất chƣa sử dụng CSD 359.58 359.26 345.38 408.24 371.19 3.1 Đất bằng chưa sd BCS 215.09 214.77 200.91 247.02 282.96 3.2 Đất đồi núi chưa sd DCS 143.85 143.85 143.83 160.58 88.23 3.3 Núi đá không có rừng NCS 0.64 0.64 0.64 0.64 0
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng Thành phố Thái Nguyên)
Qua bảng 4.2 ta thấy, tổng diện tích tự nhiên của toàn Thành phố Thái Nguyên năm 2005, 2006, 2007 là 17707.52 ha, hai năm 2008, 2009 là 18630.56 ha. Diện tích tự nhiên tăng lên là do ghép thêm hai xã Đồng Bẩm và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Cao Ngạn. Trong đó có 3 nhóm đất chính là: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Loại đất chủ yếu trên địa bàn là đất nông nghiệp, đất chƣa sử dụng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu các loại đất. Diện tích của các loại đất thay đổi qua các năm, theo hƣớng giảm đất nông nghiệp và đất chƣa sử dụng, tăng diện tích đất phi nông nghiệp, trong đó đất ở và đất chuyên dùng tăng nhiều nhất. (Số liệu thống kê kiểm kê năm 2010 của phòng Tài nguyên & Môi trƣờng Thành phố Thái Nguyên, 2009) [10].
Thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 18630,56 ha nhƣng dân số đông và phân bố không đồng đều, bình quân diện tích tự nhiên trên đầu ngƣời là 1,466 ngƣời/km2
. Tại những cụm trung tâm của thành phố thì mật độ dân số cao hơn. Hiện nay, đất nông nghiệp chiếm 65,84% trong tổng diện tích tự nhiên, đất phi nông nghiệp chiếm 32,17%, trong đó có 1553,22 ha là đất ở (chiếm 8,34%), nhƣ vậy, đất phi nông nghiệp chủ yếu đƣợc sử dụng vào mục đích để ở, xây dựng các công trình chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác. Nhóm đất nông nghiệp chiếm phần lớn 12266.51ha, nhƣng phân bố chủ yếu ở các xã nằm gần trung tâm Thành phố. Còn lại là đất chƣa sử dụng chiếm 1.99% so với tổng diện tích tự nhiên.
4.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên
Trong những năm qua, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã có sự biến động về giá đất tƣơng đối nhiều. Ta quan tâm đến vấn đề chuyển nhƣợng đất qua các năm 2005 đến 2009. Năm 2005, 2006, thị trƣờng BĐS chìm vào giấc ngủ đông. Năm 2007, 2008 thị trƣờng BDDS lại diễn ra sôi động. Nguồn cung đất đai trong thị trƣờng khá lớn. Trong năm việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất đai diễn ra ồ ạt. Năm 2009 việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng đất đai lắng xuống so với hai năm 2007 và 2008 nhƣng vẫn giữ đƣợc mức ổn định. Các BĐS có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục đăng kí sang tên cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng dễ dàng và thuận tiện. Tuy nhiên chủ nhận chuyển nhƣợng cũng có những khó khăn nhất định trong việc sang tên, hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhƣợng BĐS chƣa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
đƣợc cấp giấy chứng nhận dẫn đến tình trạng chính quyền địa phƣơng, cơ quan địa chính nắm bắt hết đƣợc số lƣợng các vụ chuyển nhƣợng và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc.
Bảng 4.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất STT Mục đích sử dụng đất Tổng diện tích tự nhiên năm 2010 Diện tích đã đo đạc lập bản đồ địa chính Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ Số giấy chứng nhận đã trao Số lƣợng giấy đã cấp Diện tích đã cấp GCNQSDĐ Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức (1) (2) (3) (4) (11) (12) (13) (14) (17) I Đất nông nghiệp 12266.51 12266.51 27468 14 8967.55 134.09 27482
1 Đất sản xuất nông nghiệp 9021.64 9021.64 22329 5 7253.33 39.23 22334
2 Đất lâm nghiệp 2911.52 2911.52 1910 3 1455.78 63.04 1913
3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 329.94 329.94 3229 6 258.44 31.82 3235
5 Đất nông nghiệp khác 3.41 3.41
II Đất phi nông nghiệp 5992.86 5992.86 53520 615 1333.91 910.94 54135
1 Đất ở 1553.22 1553.22 53512 1314.51 5.36 53514
2 Đất chuyên dùng 3161.16 3161.16 8 598 18.39 898.09 606
- Đất trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp 85.86 85.86 209 74.3 209
- Đất quốc phòng 258.88 258.88 22 5.21 194.08 22
- Đất an ninh 16.28 16.28 13 5.54 13
- Đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp 498.68 498.68 8 255 13.18 323.76 263
- Đất có mục đích công cộng 2301.46 2301.46 99 300.41 99
3 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng 13.54 13.54 15 1.01 7.49 15
4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 115.40 115.40
5 Đất sông suối và mặt nƣớc
chuyên dùng 1146.24 1146.24
6 Đất phi nông nghiệp khác 3.30 3.30
III Đất chƣa sử dụng 371.19 371.19
- Tổng cộng 18630.56 18630.56 80988 629 10301.46 1045.0
3 81617
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Số liệu bảng trên cho thấy trong những năm qua, phòng TN&MT trƣờng thành phố đã cấp đƣợc một khối lƣợng lớn giấy CNQSD đất cho các loại đất, trong đó công tác cấp giấy CNQSD đất cho đất ở đƣợc hết sức quan tâm.
Số diện tích đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận so với diện tích cần cấp đƣợc thể hiện qua đồ thị hình 4.1. 100% 74.2% 100% 84.98% 100% 28.99% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Đất nông nghiệp Đất ở Đất chuyên dùng Diện tích cần cấp Diện tích đã cấp
Hình 4.1. Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất
Kết quả qua biểu đồ hình số 4.1 cho thấy hiện nay trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã cấp đƣợc hầu hết diện tích đất ở chiếm 84.98% so với tổng tiện diện tích cần cấp. Diện tích đất nông nghiệp cấp đƣợc 74.2% so với diện tích cần cấp. Diện tích đất chuyên dùng mới cấp đƣợc ít so với diện tích cần cấp là 3161.16 ha.
Kết quả thống kê công tác cấp GCN quyền sử đất cho từng phƣờng xã
trên đại bàn thành phố phân theo các hình thức; cấp mới, chuyển nhƣợng
đƣợc thể hiện qua đồ thị 4.2. và phụ lục 1.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2005 2006 2007 2008 2009 Cấp do chia tách Chuyển nhƣợng Chuyển mục đích Cấp mới
Hình 4.2. Thống kê các trƣờng hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009,
Số liệu đồ thị 4.2. cho thấy số GCN quyền SDĐ đƣợc cấp cho các vụ mua bán, chuyển nhƣợng đất là cao nhất. Năm 2005 có số vụ chuyển nhƣợng thấp nhất là 1486 vụ, năm 2006 có số vụ chuyển nhƣợng là 1640 vụ, phản ánh thời kì đóng băng của thị trƣờng BĐS. Đến năm 2008, tổng số vụ chuyển nhƣợng đạt cao nhất (2762 vụ) do thị trƣờng đã bắt đầu sôi động trở lại. Theo đó, các phƣờng nhƣ Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Quang Trung có số vụ chuyển nhƣợng lớn hơn cả.
Trên thực tế, những đƣờng phố trung tâm, những đƣờng phố nối trực tiếp với các khu đô thị lớn, có lƣu lƣợng giao thông lớn, mật độ dân cƣ đông thƣờng có số chuyển nhƣợng lớn hơn do tâm lý chọn đƣờng phố thuận tiện để ở và sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho đi lại.
Nhìn chung, giá đất các đƣờng phố nhóm I, II thƣờng rất cao, hơn nữa những chủ sở hữu và sử dụng của các thửa đất ít có nhu cầu chuyển nhƣợng. Tại các vị trí trên các đƣờng phố nhóm I, II, chủ sử dụng đất có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao để thu lợi nhuận. So với các đƣờng, phố các nhóm còn lại, những thửa đất thuộc đƣờng, phố nhóm III có điều kiện cơ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
sở hạ tầng và khả năng sinh lợi khá, sự chuyển nhƣợng nhà đất trong nhóm diễn ra sôi động do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều ngƣời.
Qua số liệu thu thập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên cho thấy, thực tế ngƣời dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thƣờng ghi giá chuyển nhƣợng không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán. Chính vì vậy cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng dựa trên bảng giá quy định của Nhà nƣớc để tính thuế, và chỉ tính thuế trƣớc bạ theo giá chuyển nhƣợng tại hợp đồng với điều kiện giá chuyển nhƣợng lớn hơn giá do Nhà nƣớc quy định. Vì vậy để đảm bảo tính xác thực của giá chuyển nhƣợng khi tính thuế chuyển QSDĐ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc, việc điều tra giá thực tế để có đƣợc những thông tin về giá đất là rất cần thiết và phản ánh đƣợc mặt bằng giá đất trên địa bàn quận. Giá này đƣợc coi nhƣ là giá chuyển nhƣợng QSDĐ trên thị trƣờng (sau đây gọi là giá thị trƣờng). Thực tế qua điều tra có những tuyến đƣờng không có sự chuyển nhƣợng QSDĐ ở một số vị trí và trong một số năm cụ thể. Do vậy, các bảng điều tra giá chuyển nhƣợng sẽ không xác định đƣợc giá đất giao dịch ở những vị trí đó.
4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên phố Thái Nguyên
4.3.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nƣớc và địa bàn TPTN
Nhà nƣớc đã đƣa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản đƣợc liên tiếp ra đời bổ xung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm đề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã đƣợc ban hành đầy đủ và đƣợc thực thi từ Trung Ƣơng đến địa phƣơng.
Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nƣớc. Đối với đất ở đƣợc thể hiện qua bảng 4.4.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 4.4. Giá nhà nƣớc quy định của thửa đất
Đơn vị tính: 1000đ /m2
STT Loại đô thị Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa
1 Đặc biệt 1500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700 (Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004)
4.3.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 4.3.2.1. Công tác định giá đất tại Thành phố Thái Nguyên
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tƣ liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hƣớng dẫn phân loại đƣờng phố và loại vị trí. Cũng nhƣ các tỉnh và thành phố khác trong cả nƣớc, UBND tỉnh Bắc Thái (nay là Thái Nguyên) tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất.
Ngày 10/09/1999, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quyết định số 2630/1999/QĐ-UBND quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Quyết định này đƣợc áp dụng từ năm 1997 đến trƣớc Luật Đất đai 2003 có hiệu lực vào ngày 01/7/2004, đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đƣợc quy định theo 5 loại đƣờng phố và 4 vị trí với mức giá cụ thể cho từng vị trí.
Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nƣớc. Áp dụng Nghị định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
188/2004/NĐ-CP ngày 6/11/2004 và Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004, UBND tỉnh Thái Nguyên công bố giá đất vào ngày 01/01/2004 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 lần lƣợt là : Quyết định 3234/2004/QĐ-UBND ngày 24/12/2004, Quyết định 55/2005/QĐ-UBND ngày 10/01/2005, Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006, Quyết định số 3033/2007/QĐ- UBND ngày 27/12/2007, Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 ban hành quy định giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên.
4.3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
Giá đất của thành phố Thái Nguyên áp dụng cho địa bàn nghiên cứu tại 15 tuyến đƣờng trong các năm từ 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 đƣợc thể hiện trong bảng 4.5. Giá đƣợc ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm. Theo đó, giá đất năm 2005 áp dụng theo Quyết định 3234/2004/QĐ-UBND ngày 24/12/2004, năm 2006 áp dụng theo Quyết định số 55/2005/QĐ-UBND ngày 10/01/2005; Giá đất năm 2007 đƣợc áp dụng theo Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006; Giá đất năm 2008 đƣợc áp dụng theo Quyết định số 3033/2007/QĐ- UBND ngày 27/12/2007; Giá đất năm 2009 đƣợc áp dụng theo Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008.
Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trƣờng tại 15 đƣờng phố đại diện cho 5 nhóm đƣờng phố của địa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 01/01/2005 đến 31/12/2009, bao gồm:
Nhóm I gồm các tuyến đƣờng phố: Hoàng Văn Thụ, Cách mạng tháng Tám, Lƣơng Ngọc Quyến.
Nhóm II gồm các đƣờng phố: Bến Tƣợng, Bắc Kạn, Phủ Liễn. Nhóm III gồm các phố: Ga Thái Nguyên, Phan Đình Phùng, Lê Quý Đôn. Nhóm IV gồm các đƣờng phố: Đồng Quang, Mỏ Bạch, Chu Văn An. Nhóm V gồm các đƣờng phố: Lƣơng Thế Vinh, Quang Vinh, Túc Duyên. Qua bảng 4.5 ta có thể thấy giá đất quy định các năm sau đƣợc điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
