2.2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng nhƣ định giá một tài sản nhƣng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng đƣợc lƣu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nƣớc lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nƣớc phát triển và nhiều nƣớc đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất đƣợc chú trọng đầu tƣ, đồng thời đã từng bƣớc đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nƣớc điển hình trên thế giới với những nét tƣơng đồng với Việt Nam.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã đƣợc quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tƣ vấn và định giá BĐS đƣợc thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tƣ vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ƣơng, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhƣợng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tƣ trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trƣờng của tài sản trƣớc và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…
* Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc đƣợc thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nƣớc và khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đƣa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc đƣợc chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trƣớc bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tƣ vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phƣơng pháp xác định giá đất ở nƣớc ta vận dụng phƣơng pháp xác định giá đất của hai nƣớc Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
trƣờng là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, đƣợc xác định trên cơ sở ngƣời mua mua đƣợc thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và ngƣời bán bán đƣợc thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đƣa ra phải đạt 75% giá trị thị trƣờng. Định giá phải chỉ ra đƣợc BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra đƣợc BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS đƣợc tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. (Lê Phƣơng Thảo, 2007).[6]
2.2.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nƣớc ta đƣợc quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nƣớc theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nhƣ sau:
a. Quyết định mục dích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nƣớc khó năm bắt giá đất trên thị trƣờng vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nƣớc quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nƣớc quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng”
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng xây dựng giá đất cụ thể của địa phƣơng trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trƣớc khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phƣơng, UBND cấp tỉnh đƣợc quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. Quốc hội (2003). [12]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT- BTC hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phƣơng pháp xác định giá đất là: phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ. Nhƣ vậy việc xác định giá đất có bốn phƣơng pháp để thực hiện. Ngoài ra còn có phƣơng pháp chi phí, các nƣớc trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định giá đất. Ta có thể tham khảo thêm. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7].
2.2.4. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chƣa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trƣờng ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trƣờng đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trƣờng đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nƣớc. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
trạng đó là chúng ta chƣa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trƣờng đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chƣa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chƣa chính thức thừa nhận thị trƣờng đất đai, từ đó chƣa có chủ trƣơng, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hƣớng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trƣờng vừa theo định hƣớng của Nhà nƣớc. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhƣợng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hƣớng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhƣợng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trƣờng không chính thức.
* Thị trƣờng đất đai những năm qua biến động bất thƣờng
Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam còn là một thị trƣờng biến động bất thƣờng với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trƣờng đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cƣ tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cƣ.
* Hoạt động của thị trƣờng đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nƣớc
Việc chuyển nhƣợng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cƣ chủ yếu đƣợc thực hiện theo phƣơng thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thuế trƣớc bạ) với Nhà nƣớc. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tƣ nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nƣớc. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
đất bất hợp pháp. Theo ƣớc tính có tới 70 - 80% lƣợng giao dịch trên thị trƣờng nhà đất diễn ra dƣới dạng các quan hệ ngầm với phƣơng thức mua bán trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trƣờng đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thƣờng và không kiểm soát đƣợc của thị trƣờng đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trƣờng đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nƣớc đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7].
2.2.5. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của tỉnh, có đƣờng Quốc lộ 3 Hà Nội - Thái Nguyên chạy ngang qua, là trung tâm giao lƣu, buôn bán, trao đổi hàng hoá và dịch vụ, hệ thống cơ sở hạ tầng trong Thành phố rất phát triển, là Thành phố loại 2 đang phấn đấu trở thành đô thị loại 1. Do vậy tình hình biến động giá nhà đất của tỉnh Thái Nguyên chủ yếu diễn ra trong đơn vị thành phố. Đặc biệt là ở khu trung tâm thành phố (Chợ trung tâm) có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ và một số khu vực nhƣ chợ Đồng Quang, bến xe, cổng các trƣờng Đại học… đây là địa điểm giao lƣu, buôn bán cho nên có lƣợng ngƣời qua lại với mật độ đông, ngoài ra còn có các cơ quan, các ngành khác của tỉnh và thành phố đƣợc xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thành phố. Là trung tâm giao lƣu, buôn bán thƣơng mại, dịch vụ Thành phố Thái Nguyên đang trên đà phát triển nên có nhiều sự đầu tƣ có sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của ngƣời dân cũng tăng lên.
Thành phố Thái Nguyên những năm gần đây quá trình đô thị hoá phát triển nhanh chóng đặc biệt là cơ sở hạ tầng làm cho đất đai của TP thực sự có giá cao nên thị trƣờng bất động sản của TP rất phát triển. Đặc biệt qua điều tra cho thấy đất ở vị trí trung tâm, ven trục đƣờng giao thông quan trọng ở khu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
công nghiệp hoặc ở các vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần chợ, gần các trƣờng Đại học, bến xe, ở các khu dân cƣ…) thị trƣờng đất đai ở những nơi này thật sự sôi đồng, hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh đặc biệt ở những thời điểm có cơn sốt về giá đất. Nguyên nhân chủ yếu