3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.3. Phương pháp xác địnhgiá đất ở đô thị
Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị 1. Phân loại đường
2. Phân loại đô thị
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đấy Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.[5].
1.4. Công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam
Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) …
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương. Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.
Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);
2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).
Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 và năm 2014 được Quốc Hội thông qua đưa vào thực hiện đã góp hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và quản lý về giá đất nói riêng.
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất. Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh. Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Do vậy những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn. Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng. Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên.
Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động. Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:
Mỹ
Hình 1.1: Thủ đô Wasington, Mỹ
Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt không kém năm 2012. Giá nhà tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Tháng 1/2013, chỉ số S&P/Case-Shiller bất động sản Mỹ tại 20 thành phố đã tăng 8,1% so với mức 6,8% của tháng 12/2012. Sự tăng trưởng trên đã vượt qua mức dự báo 7,9% của các nhà kinh tế trong cuộc khảo sát của Bloomberg.
Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố đã tăng 1% trong tháng 1. Trong đó, Phoenix và San Francisco là 2 thành phố có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau đó là Atlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7%.
Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 2000.
Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ. [21]
Anh
Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove. Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD). Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010.
Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh - Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh. Hiện tại, mức thuế cho bất kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản mà không được xem là nhà của chính họ là 28%. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này. Sự điều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng.
Trung Quốc
Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải dài khắp cả nước. Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013. Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai…
Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay.
Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên.
Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013.Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT.
HongKong
Hình 1.2: Hồng Kông, Trung Quốc
Đầu năm 2013, Trưởng đặc khu hành chính Hong Kong Lương Chấn Anh đã công bố nhiều chính sách mới nhằm mục đích hạ nhiệt cơn sốt bất động sản tại khu tự trị này.
Tháng 2/2013, Doanh số bán nhà tại Hong Kong sụt giảm sau khi Chính phủ nước này tăng gấp đôi thuế trước bạ với tài sản có giá trị hơn 2 triệu HKD (258.000 USD).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Tháng 3/2013, chính quyền Hong Kong đã cam kết hỗ trợ nguồn cung đất và dành riêng 580 triệu USD ngân quỹ hàng năm trong vòng 5 năm tới để tìm kiếm các khu vực xây dựng mới, hy vọng tháo gỡ tình trạng thiếu hụt đất hiện nay.
Ngoài ra, Kết quả một cuộc khảo sát thường niên vừa công bố của trường Đại học Trung Văn Hong Kong về chất lượng cuộc sống ở đặc khu hành chính này cho thấy, thu nhập của các hộ gia đình Hong Kong đã không thể theo kịp tốc độ leo thang của giá nhà ở và khoảng cách này đã bị nới rộng nhất từ trước đến nay.
Singapore
Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Singapore của Savills cho biết, trong giai đoạn từ quý 1/2012 đến quý 3/2013 ở phân khúc các dự án mới mở bán, người mua nhà đang ưa chuộng các căn hộ diện tích nhỏ từ 60 - 80m2.
Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công